行业趋势 - 中国奢侈品零售销售呈现改善趋势 受股市上涨 市场情绪改善 本土品牌获得关注以及入境旅游增加的推动 [1] 公司估值 - 恒隆地产市账率0.3倍 股息收益率6.5% 具有吸引力 [1] - 摩根士丹利予其目标价9港元 评级为买入 [1] 股价表现预测 - 预计恒隆地产股价未来60日内将跑赢大市 发生概率估计在80%以上 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份改善 较上半年同比下跌4%有所回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料将受惠于入境旅游长期增长及退税政策带动的消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务影响与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售将使负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份有所改善 较上半年同比下跌4%出现回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料受惠于入境旅游长期增长 包括退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售令负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释(来自以股代息)或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 内地商场运营表现 - 恒隆内地商场租户销售额在7月和8月份有所改善 [1] - 上海恒隆广场销售额由跌转平 [1] 长期增长驱动因素 - 公司有望受益于入境旅游增长和退税政策 [1] 新项目进展 - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% [1] - 杭州恒隆广场预计2026年开业 [1] 潜在财务贡献 - 潜在住宅销售可带来超过100亿港元收入 [1] - 住宅销售可能降低公司负债比率 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 短期经营表现 - 恒隆地产内地商场7月和8月租户销售额改善 相较于上半年按年下跌4%有所好转 [1] - 上海恒隆广场销售额从第二季度下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司受益于入境旅游长期增长 退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 公司租赁45.2万平方呎空间扩充商场临街面积 [1] 财务状况与资本管理 - 潜在住宅单位销售带来超过100亿港元收入 负债比率降低5个百分点以上 [1] - 公司股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

核心观点 - 消费行业整体环比向好背景下 重点商管运营商同店经营表现呈现分化 头部企业有望夯实竞争壁垒 [1][5] - 行业下半年具备边际积极催化 包括低基数效应和政策支持 建议关注经营表现和政策催化 [1][5] - 推荐兼具成长与派息双重回报的标的 包括华润万象生活与太古地产 建议逢低布局恒隆地产 [6] 业绩表现 - 重点商管运营商1H25业绩符合市场预期 华润万象生活核心净利润同比增长15% 重点港资持有型开发商核心净利润同比下降4-9% [1] - 高端商管运营商1H25零售额平均同店增速较2024全年提升8.6个百分点至2.2% 大众运营商微升0.1个百分点至7.6% [2] - 高端运营商改善得益于重奢消费外流变化斜率趋缓 以及重奢品牌集中度提升和热点新消费品牌引入 大众运营商仍以客流增长驱动为主 [2] 租金与经营效率 - 恒隆 太古2024和1H25内地商场租金平均同比+0.5% +0.5% 相较零售额韧性显著 得益于固定租金调幅稳步提升 [3] - 大众运营商2024年来租金收入增速慢于零售额 1H24/2024/1H25租售比分别为13.7%/13.3%/12.7% [3] - 重资产运营商毛利率同比+0.3个百分点至73.9% 经营提效延续 [4] 派息政策 - 1H25华润万象 太古及恒隆地产分别以归母核心净利润的100% 46%和38%派发中期股息 DPS绝对额持平或有增 [4] - 相关公司指引2025全年派息政策维持稳定 对应全年预期派息率100% 91%和85% 派息能力具备保障 [4] - 当前相关标的交易于5.0% 5.4%和6.5%的2025年股息收益率 [6] 行业趋势 - 中长期维度优质商管运营商持续受益于"马太效应" 头部企业凭借核心项目区位优势 客群与品牌双边黏性以及自身经营能力夯实竞争壁垒 [5] - 建议关注行业供给过峰节奏 预计2025年重点商管运营商新开业购物中心数量较2024年下降36% [5]

股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12 HKD[1] - 现金股息转换代息股份价格为HKD 8.04[1] 时间节点 - 除净日2025年8月13日，记录日期2025年8月15日[1][2] - 股息派发日和代息股份首个买卖日期2025年9月24日[1][2] - 选择权截止时限2025年9月10日16:30[1]

股息安排 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月中期股息的以股代息安排之通函[1][5] 通讯获取 - 通函英文及中文版载于公司网页www.hanglung.com及交易所网页www.hkexnews.hk[1][5] - 想在公司网页浏览日后通讯需向中介提供邮箱地址[2][6] - 想收通讯印刷本需填妥签署回条寄回或交回登记处[2][6] - 非登记股东收通讯应联系中介并提供邮箱地址[10] 咨询方式 - 对函件有疑问可于工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688或发邮件至hlp.ecom@computershare.com.hk[3][7] 其他信息 - 公司为恒隆地产有限公司，股份代号00101[10] - 香港中央证券登记有限公司简便回邮号码为37[12]

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股息计划 - 恒隆地产2025年中期股息以股代息计划选择表格截止日期为2025年9月10日下午4时30分（香港时间）[1] - 记录日期为2025年8月15日[1] - 公司通函日期为2025年8月25日[1]