核心交易与项目概况 - 恒隆地产携手上海九百集团签约南京西路1038号商业运营项目（梅龙镇广场原址），以20年营运租赁形式经营 [1][16] - 该项目将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米总建筑面积，使其总面积扩大约44%至约312,335平方米 [1][16] - 双方联合投资22亿元人民币用于项目改造，升级后将成为涵盖零售、酒店及办公空间的商业综合体地标 [1][16] - 项目占地面积约11,700平方米，梅龙镇广场原为综合性商办楼宇，占地面积11,838平方米，地上30层 [2][17][18] 项目历史背景与市场定位 - 梅龙镇伊势丹于1997年开业，是上海曾经的高端商场代表，与恒隆广场、中信泰富组成“梅泰恒金三角” [3][18] - 梅龙镇伊势丹于去年8月租约到期后歇业，其商业部分因多年变化不大、逐渐失去特色而退出市场 [3][18] - 新项目将聚焦追求高品质体验的新一代消费群体，打造全新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量 [4][19] - 项目定位并非重奢，而是更年轻化的高端消费与生活场景，契合恒隆“高端不高端无所谓，情绪价值最重要”的转型思路 [4][19] - 恒隆在中国内地11个项目中，仅上海恒隆广场专营高端品牌，其他项目大部分仅约15%租赁面积为高端品牌 [4][19] 恒隆的投资战略与市场信心 - 此次投资传递出恒隆非常看好上海及静安区的积极信号，其在上海的项目增至三个，其中两个位于静安 [6][21] - 投资契合恒隆新的“恒隆V.3策略”，核心是“存量优化而非增量扩张”，旨在巩固其在核心市场的领导地位 [7][22][8][23] - 上海恒隆广场运营成功，是上海年税收“百亿元”的三大楼宇之一，集聚超100个国际知名品牌及大量跨国总部 [7][22] - 恒隆决策基于对南京西路过去、现在和未来的看好，该商圈今年以来商业表现亮眼，被视作上海打造世界级消费商圈的“主战场” [7][22] 对南京西路商圈的影响与意义 - 交易被视为双赢，既利于恒隆巩固优势，也是南京西路商圈优质物业的合理选择 [9][24] - 南京西路商圈以存量物业更新为主，持续保持活力，恒隆接手梅龙镇广场是其中重要一环 [10][25][12][27] - 项目完成后，南京西路中段（原“梅泰恒”区域）的能级与吸引力将大大增长，三大商业体共同营造高端生活方式，凸显“国际范” [10][25] - 商圈更新由市场推动并受政府助力，静安区通过发布支持时尚品牌发展的举措等政策持续优化商业生态环境 [13][28][14][29]

核心交易 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为公司在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积[1] - 此举使公司在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，是从上海恒隆广场至该项目的片区，被描述为上海南京西路“核心中的核心”及沪上首屈一指的零售及生活时尚中心[5] - 项目将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间[5] - 项目聚焦于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴消费力量[5] 战略意义 - 此次合作是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位[1] - 公司表示将通过精心策划的卓越消费体验，进一步践行“以客为尊”的承诺，以更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应、吸引更广泛的客群[6] - 合作旨在助力上海建设国际消费中心城市，并为城市更新提供新范本[1][6] 合作方观点 - 恒隆地产行政总裁表示，此次升级是“恒隆V.3”策略落地的又一里程碑，公司为有机会延续静安区的历史文脉，助力建设地标性商圈而感到自豪[6] - 九百集团董事长表示，项目是积极响应静安打造“南京西路高端服务引领发展轴”的战略规划，也是集团迈向高质量发展的重要里程碑[6] - 双方合作将通过资源整合与优势互补，有力带动整个静安区的商业活力与产业升级[6]

核心交易与战略 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为恒隆在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其总建筑面积扩大约44%至约31.2万平方米[1] - 此举是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，旨在通过高资本效益的投资及资产优化巩固核心市场领导地位[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，与上海恒隆广场所在片区共同构成沪上知名零售及生活时尚中心[1] - 项目将被升级为涵盖零售、酒店及办公空间的充满活力的综合商业地标[1] - 项目聚焦追求高品质体验的新一代消费群体，致力于打造融合文化底蕴与前沿潮流的新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量[1] 管理层观点与战略协同 - 公司行政总裁表示将通过精心策划的卓越消费体验践行“以客为尊”的承诺[2] - 公司将通过更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应，吸引更广泛的客群[2] - 此举旨在持续巩固该区域作为国际生活时尚枢纽的地位[2]

项目签约与投资概况 - 恒隆地产与上海九百集团签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（梅龙镇广场）20年营运租赁经营权 [1] - 项目总投资将超过20亿元人民币，其中恒隆方面将投入不低于5亿元人民币用于酒店、商场及办公区域的装修 [1] - 项目将为恒隆在南京西路的物业组合增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体物业组合扩大约44%至约31.23万平方米 [1] 项目规划与定位 - 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标 [3] - 商业部分计划于2027年初开业，办公与酒店部分计划于2028年5月前启用 [3] - 酒店部分将引入一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌奢华酒店，这是该项目首次引入奢华酒店 [3] - 项目前身梅龙镇广场于1997年开业，是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目，拥有深厚历史底蕴 [3] - 项目改造引入酒店，被认为是对周边早年业态（如原大华饭店）及海派文化的一次再现 [3] 战略意义与市场影响 - 此次合作是对静安区打造“南京西路高端服务引领发展轴”战略规划的积极响应 [3] - 合作方计划共同探索文商旅融合新范式，在文化体验、消费场景创新、国际高端品牌引进等方面发力，以提升南京西路商圈的全球影响力 [4] - 恒隆旗下的上海恒隆广场此前受制于约5.37万平方米的小体量，发展受限 [4] - 此次升级后，恒隆在南京西路的整体商业面积将扩大至约12万平方米，可容纳的品牌和业态空间大幅扩充，有助于在激烈竞争中争取更多筹码 [4] 公司发展战略 - 此次项目是恒隆“恒隆V.3”策略落地的又一动作 [4] - 在V.3策略下，公司侧重在已建成项目周边，以高资本效益的方式挑选再投资项目，以扩大原有项目规模、可见度及可达性，巩固核心市场 [5] - 在官宣梅龙镇广场项目前三天，恒隆还公布了无锡的扩建项目，通过长期租约获得无锡市中心一个地标性商业项目（前身为无锡新世界百货）的经营权 [5] - 无锡新世界改造完成后，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [5]

项目签约与运营模式 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（前身为梅龙镇广场）的20年营运租赁经营权 [1] - 该项目自去年8月起已停止运营 [1] 项目规模与增长 - 该项目将为恒隆在南京西路的项目组合增加约96,000平方米的总建筑面积 [1] - 此次签约将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米 [1]

项目签约与背景 - 恒隆地产与九百集团完成签约，正式获得上海南京西路1038号项目（原梅龙镇广场）的运营权，运营形式为营运租赁，期限为20年 [1] - 该项目原由伊势丹百货运营，因其租约到期于2024年年中退出，此后项目经历了近两年的寻租过程 [1] - 九百集团选择恒隆地产合作，是看重其在商业地产经营和商业管理方面的丰富经验，合作旨在推进项目并重塑南京西路地区的商业生态 [1] 项目规模与战略意义 - 南京西路1038号项目将为恒隆地产在南京西路商圈增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其在该区域的规模较此前扩大约44% [2] - 该项目与恒隆地产持有的上海恒隆广场及中信泰富广场相邻，三者曾并称为“梅恒泰”，是南京西路中段的金三角 [1] - 恒隆地产认为，从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区是南京西路“核心中的核心”，也是上海首屈一指的零售及生活时尚中心 [4] 项目规划与定位 - 根据规划，南京西路1038号项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，目标是成为时尚朝圣地 [4] - 项目内规划的酒店定位为超五星级，旨在成为南京西路地区的新地标式酒店 [4] - 恒隆地产表示，上海恒隆广场与南京西路1038号项目未来将各有特色，共同为南京西路贡献完整的商业生态圈，满足聚会、用餐等不同需求 [5] 区域商业发展与目标 - 静安区商务委员会数据显示，2025年1-10月，静安区社会消费品零售总额增速超过12%，其中南京西路商圈贡献明显 [5] - 静安区正全力打造南京西路商业生态，从西段静安寺商圈到东段兴业太古汇和张园，已实现每一段都有商业亮点 [5] - 在“十四五”收官前（2025年底前），南京西路打造“千亿商圈”的目标已无悬念，目前正朝打造世界级商圈的目标进发 [5] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于2025年6月25日在兴业太古汇开业，提升了社交媒体热度 [5] - 由太古地产主导的张园东区预计2026年底竣工，未来将与兴业太古汇共同构建“南京西路文化商业走廊” [5] 项目改造与协同效应 - 南京西路1038号项目正在进行总投资22亿元人民币的改建，由九百集团主导实施幕墙更新、室内装修、结构加固等综合改造 [6] - 改造旨在通过空间重塑，全面提升区域商业能级与城市界面品质，推动商圈迭代升级 [6] - 该项目将与上海恒隆广场的一期、二期和三期项目形成统一街区，带动整个街区功能能级的提升 [6] - 上海恒隆广场三期项目已于2025年开启建设，将增加商业建筑面积约3080平方米，计划于2026年第三季度开业 [6] 恒隆广场运营表现 - 2025年上半年，上海恒隆广场实现租赁收入约8.22亿港元，与去年同期持平 [6] - 该收入占恒隆地产在中国内地所有商场租赁收入的近三分之一，是集团内少数实现收入稳定的高端项目 [6]

投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖恒隆地产，并给予“买入”评级，目标价为11.7港元 [3][6] - 核心观点认为公司是高端商业典范，通过积极调改，经营正稳步改善 [2][6] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元，同比增长分别为+17%、+1%、+4% [6] 公司概况与业务结构 - 恒隆地产业务以投资物业租赁为主，物业销售及酒店为辅，布局于中国大陆及香港 [6] - 公司聚焦核心城市核心商圈，打造高端商业标杆，上海两大恒隆广场已成为地标 [6] - 2024年公司营收112亿港元，同比增长9.0%，2011-2024年复合年增长率为+5% [5][30] - 2025年上半年营收50亿港元，其中投资物业租金收入占比高达94% [6][30] - 收入结构：2024年内地物业租金、香港物业租金、香港物业开发、酒店收入分别占比58%、27%、13%、2% [6] 投资物业经营分析 内地投资物业 - 截至2024年末，公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场，总楼面面积227万平方米，其中零售、办公楼分别占比61%、33% [6][48] - 2024年内地物业租金收入65亿港元，同比-5%，但2011年以来复合年增长率达+7% [6][48] - 2025年上半年内地物业租金收入32亿港元，同比-2%，降幅收窄 [6][48] - 公司积极进行商场调改，引入新品牌，前端指标租户零售额自2024年第三季度已逐季改善 [6] - 内地10个商场中，2025年上半年已有7个商场租金同比转正 [6] - 办公楼业务仍承压，2025年上半年租金收入5.3亿元人民币，同比-5%，平均出租率80% [81] 香港投资物业 - 2024年香港物业租金收入30.5亿港元，同比-9%；2025年上半年收入14.9亿港元，同比-4%，降幅收窄 [6][96] - 2025年上半年收入按业态分：零售、办公楼、住宅及服务式寓所占比分别为59%、34%、8% [96] - 零售组合收入8.7亿港元，同比-7%，租户销售额同比-2%，均较2024年全年有所改善 [97] - 住宅及服务式寓所收入1.1亿港元，同比+11%，表现积极 [97] 未来项目增量 - 杭州恒隆广场是未来主要增量，总楼面面积39万平方米，预计2025-2026年分期落成 [6][85] - 公司与百大集团签署租约，获取杭州恒隆广场扩展部分4.2万平方米零售面积，年租金1.5亿元人民币 [86] 酒店与物业销售业务 - 酒店业务规模较小，2025年上半年营收1.29亿港元，同比+84% [6][105] - 物业销售业务规模有限，2024年收入15.4亿港元，主要来自香港项目出售，但该业务毛利率为负，对整体业绩拖累有限 [109] 财务与分红状况 - 财务稳健，截至2025年上半年，公司有息负债548亿港元，净负债率33.5% [6][121] - 随着杭州恒隆广场开业，资本承担将减少，净负债率有望边际回落 [6][121] - 2025年上半年平均融资成本为3.9%，创近年新低 [6][121] - 分红政策稳定，2024年尽管业绩下滑，但分红比例仍维持80% [6][137] - 2012-2023年年度股息保持在33-35亿港元，2024年股息下滑至25亿港元，未来分红方式有望恢复至纯现金分红为主 [6][137] 行业与市场背景 - 以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收在2025年第三季度强势向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场运营改善奠定基础 [6][75] - 香港市场景气度回升，人口从2022年6月的735万逐渐回流至2025年6月的753万，零售业销货价值同比改善 [92][95]

公司战略进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次合作是“恒隆V.3”战略下的重要进展，该战略聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则进行精选再投资，并通过合作扩大项目版图 [1] - 截至目前，公司已公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建 [1] 无锡项目具体影响 - 拓展项目将使无锡恒隆广场零售面积扩大38%（或4.7万平米）[2] - 公司预计将为无锡项目引入超过80个新品牌，有望进一步巩固餐饮、时尚、生活体验等业态优势 [2] - 项目位于无锡中央商务区，土地稀缺，整合存量物业有望巩固公司在核心区的市场地位 [2] - 无锡恒隆广场自2013年开业，2019年转型重奢，2019-2023年重奢品牌持续落位，2023-2024年头部品牌拓展多层店型，期间零售额及租金增长表现突出 [2] 公司经营表现 - 尽管第四季度同比基数有所抬升，预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季度势头（预计第三季度零售额同比增长10%）[2] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [2] 财务与估值 - 维持盈利预测不变，维持跑赢行业评级与目标价9.46港元/股 [2] - 目标价对应15倍2025年核心市盈率及5.5%股息收益率，隐含7%上行空间 [2] - 公司股票交易于14.5倍2025年核心市盈率和5.8%股息收益率 [3]

公司战略与项目进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次无锡项目外拓是恒隆V.3战略下的又一重要进展 [1] - 恒隆V.3战略核心在于聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则精选现有项目再投资，并积极通过合作扩大项目版图 [1] - 在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位被视为较优战略选择 [1] 经营业绩与市场表现 - 预计公司内地商场10-11月零售额表现将延续第三季势头，第三季零售额按年增长10% [1] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [1] 机构观点与评级 - 中金维持对公司盈利预测与估值不变 [1] - 中金维持“跑赢行业”评级与9.46港元的目标价 [1]

快手-W (01024.HK) - 中信证券维持买入评级 认为可灵AI在12月连续5天重磅升级 涵盖O1视频/图片模型、可灵2.6、数字人2.0等 技术实力全球领先且具独创性 有望拓宽AI视频创作边界并驱动商业化增长 [1] 恒隆地产 (00101.HK) - 中金公司维持跑赢行业评级 目标价9.46港元 公司与无锡城投合作获取毗邻无锡恒隆广场地标项目经营权 是“恒隆V.3”战略重要进展 无锡项目拓展将使零售面积扩大38% 并引入超80个新品牌 [1] - 公司内地商场2025年第三季度零售额同比增长10% 经营势头延续向好 [1] 巨子生物 (02367.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价44港元 公司双十一销售承压致2025年盈利预测下调 但品牌资产扎实 可复美锚定百亿收入目标 可丽金推进品牌重塑 可预有望打造第二个OTC爆款 [1] 小米集团-W (01810.HK) - 中信证券维持买入评级 公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元 同比增长197.9% 首次实现扭亏 经营收益约7亿元 [2] - 公司智能手机高端化成效突出 国内3000元以上机型占比提升至24.1% IoT毛利率提升 AI与汽车协同效应加速兑现 [2] 科伦博泰生物-B (06990.HK) - 中信证券维持买入评级 公司与Crescent就ITGB6靶点ADC及PD-1xVEGF双抗达成全球独家联用开发合作 获8000万美元首付款及最高12.5亿美元里程碑 ITGB6靶点脱靶毒性低 临床前数据优异 [3] - 天风证券维持买入评级 公司核心产品商业化顺利 2025–2027年归母净利润预计由-6.22亿元收窄至5.61亿元 ITGB6靶点ADC SKB105具备低脱靶毒性潜力 辉瑞已在该靶点密集布局 [6] 维珍妮 (02199.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价3.5港元 公司2026财年上半年在关税扰动下调整后净利润仍同比增长25.7% 运动服业务与联营公司贡献稳健增长 维密中国势能持续向上 无缝运动服新业务快速放量 [4] 江南布衣 (03306.HK) - 天风证券维持买入评级 公司2025财年收入同比增长4.6% 净利润同比增长6.0% 高客单会员达33万个 贡献六成线下零售额 品牌矩阵持续丰富 收购B1OCK拓展生活美学场景 [5] 老铺黄金 (06181.HK) - 光大证券维持买入评级 目标价804.64港元 公司2025年上半年收入同比增长251.0% 归母净利润同比增长285.8% 古法金赛道景气度持续攀升 2023–2028年市场规模占比预计由30%升至52% [7] - 公司产品设计融合中西文化 门店集中高端商圈 线上引流反哺线下 形成高溢价、强复购、高单店产出的稀缺商业模式 [7][8]