核心人事变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休 [1] - 董事会正进行全面的甄选程序以物色继任人，卢韦柏荣休后将以待定的正式岗位继续提供顾问支持 [1][6] - 此次变动距离前主席陈启宗2024年4月退任仅一年有余，标志着公司管理层进入新一轮交接期 [5] 高管背景与持股 - 现年54岁的卢韦柏于2018年7月接任行政总裁，其职业生涯始于宝洁，曾任职于可口可乐，并在花旗集团效力18年，担任过花旗中国香港及中国澳门特别行政区行长 [3] - 截至2025年6月30日，卢韦柏个人持有恒隆地产1,128,542股股份，占已发行股份总数的0.02%，持有恒隆集团460,000股股份，占已发行股份总数0.03% [5] 公司战略与业绩背景 - 2024年4月，42岁的陈文博接替执掌集团33年的陈启宗成为双料董事长，完成家族第三代核心交接 [5] - 陈文博上任后与卢韦柏共同推进“恒隆V.3”战略，推动集团从“重资产扩张”向“存量优化”转型 [6] - 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，使公司业绩承压 [7] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [7] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，尽管较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [7] 管理层评价与未来计划 - 主席陈文博高度评价卢韦柏的领导，称其巩固了业务根基并启动了将成为未来数十年增长引擎的V.3策略 [6] - 卢韦柏表示过去八年是其职业生涯的黄金时期，期间强化了“66”品牌，拓展了与奢侈品牌的合作，并期待在2026年4月与团队一同迎接杭州恒隆广场的开幕，庆祝公司成立66周年 [6]

核心事件与管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，董事会正物色继任人，卢韦柏退休后将以顾问身份继续支持集团 [1][10] - 此次CEO变动发生在第三代接班人陈文博于2024年4月接替陈启宗成为集团及地产双料董事长约一年后，标志着恒隆正式进入第三代管理团队全面掌舵时代 [2][12] - 卢韦柏自2018年中开始担任CEO，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式，其继任者的甄选与磨合将影响战略执行的连贯性 [6][16] 公司业绩与市场表现 - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [4][14] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期保持的100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，但较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [4][14] - 公司股价曾从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股，去年创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [2][4][12][14] - 2025年10月1日至4日国庆黄金周期间，恒隆内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长，其中上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70% [5][15] 战略转型与业务调整 - 公司正从“重资产扩张”（V.2时代）向“存量优化”的“恒隆V.3”战略转型，该战略被视为未来数十年的增长引擎 [3][4][13] - 2025年中期业绩报告中，集团首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [4][14] - 2025年下半年，公司以轻资产长租模式加速V.3战略落地，半年内接连拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业、实现核心商圈规模扩张 [5][15] - 具体扩张效果：上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [5][15] - 昆明尚义街改造（商场+街区）后，客流量增长了15%，印证了V.3战略的可行性 [9][18] - 杭州恒隆广场零售预租率已达83%，其办公楼E座作为首批开业单元已全幢租出，预计2026年4月开业 [9][18] 面临的挑战与行业环境 - 零售消费增长面临不确定性，同时内地办公楼市场持续承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [6][15] - 轻资产转型伴随考验：新获取的存量物业需投入巨额资金改造，面临老物业结构老化、工期控制、成本超支等风险；业态平衡是关键，需在引入潮奢、体验消费吸引新客群的同时，守住高端核心调性，避免原有客群流失 [6][16] - 全球中高端商业品牌领域正迎来高管变动潮（如LVMH旗下宝格丽、Salomon、Puma等），这为恒隆新任管理层未来的品牌合作谈判增添了不确定性 [7][8][17] - 公司需在股价低迷、市场信心不足的背景下，以稳健业绩重塑投资者信任 [8][18]

核心管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，公司正物色继任人，卢韦柏未来将以顾问身份继续支持集团 [1] - 此次CEO变动距离前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进入以第三代陈文博为核心的全面掌舵时代 [5] - 卢韦柏自2018年中开始担任CEO，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了港资开发商“家族传承+职业经理人辅助”的典型治理模式 [10] 公司面临的挑战与业绩压力 - 公司股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [5][8] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [7] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期保持的100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，尽管较2024年同期23%的跌幅有所收窄 [7][8] - 内地办公楼市场承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [10] 战略转型：从V.2到V.3 - 公司战略正从“重资产扩张”的V.2时代，向“存量优化”的V.3时代转型 [7] - V.3战略加速落地，半年内以轻资产长租模式拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业、扩张核心商圈规模 [9] - 具体扩张效果：上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [9] - 战略路径被总结为“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”，以延续核心商圈优势 [10] 转型举措与初步成效 - 2025年中期报告中，公司宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [8] - 2025年国庆黄金周前四日，公司内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成商场录得双位数增长 [8] - 具体项目表现突出：上海港汇恒隆销售额增加50%，武汉恒隆销售额增加70% [8] - 昆明尚义街改造（商场+街区）后，客流量增长了15%，印证了V.3战略的可行性 [13] - 杭州恒隆广场零售预租率已达83%，首批开业的办公楼E座已全幢租出 [13] 轻资产转型伴随的风险与考验 - 轻资产转型项目需投入巨额资金改造，面临老物业结构老化、工期控制、成本超支等风险 [10] - 业态平衡是关键挑战：需在引入潮奢、体验消费吸引新客群的同时，守住高端核心调性，避免原有客群流失 [10] - 新任CEO的甄选与磨合、管理团队的稳定性，将影响轻资产转型战略执行的连贯性 [10] 行业背景与外部环境 - 全球商业中高端品牌领域正迎来高管变动潮，例如LVMH旗下宝格丽、Salomon、Puma等品牌均有核心管理层调整，这可能为恒隆的品牌合作谈判增添不确定性 [12] - 公司转型拥有外部支撑：上海静安区推动南京西路向全域高端消费带转型的政策红利，以及杭州等新一线城市的消费潜力 [13]

港股市场整体表现 - 恒生指数收盘涨0.43%或111.24点，报25801.77点，全日成交额1697.77亿港元 [1] - 恒生国企指数涨0.43%，报8939.68点 [1] - 恒生科技指数涨0.87%，报5526.83点，盘中最高涨超1% [1] - 华泰证券观点：市场仍处左侧布局区间，右侧拐点未明，一季度或是胜率更高阶段 [1] 蓝筹股表现 - 中芯国际领涨蓝筹，收盘涨5.92%，报68.9港元，成交额62.76亿港元，贡献恒指27.67点 [2] - 紫金矿业涨5.3%，报35.38港元，贡献恒指17.01点 [2] - 泡泡玛特涨4.61%，报201.8港元，贡献恒指10.55点 [2] - 药明康德跌2.6%，报101.1港元，拖累恒指2点 [2] - 恒隆地产跌2.23%，报8.78港元，拖累恒指0.57点 [2] 热门板块及概念 - 有色金属全天强势：佳鑫国际资源涨12.75%，中铝国际涨8.86%，灵宝黄金涨6.6%，紫金矿业涨5.3%，中国白银集团涨5.8% [3] - 金属价格表现：现货黄金站上4400美元/盎司创新高，现货白银涨破68美元/盎司刷新历史高点，LME铜价飙升至创纪录高位逼近每吨12000美元 [4] - 国内钨价涨幅显著：65%黑钨精矿价格报45.4万元/标吨，较年初涨217.5% [4] - 光通信与半导体走强：汇聚科技涨13.19%，长飞光纤光缆涨11.21%，剑桥科技涨6.35%，中芯国际涨5.92% [4] - 新消费概念股多数走高：蜜雪集团涨10.13%，老铺黄金涨6.46%，锅圈涨5.09%，泡泡玛特涨3.61% [5] - 机器人概念股活跃：首程控股涨7.43%，极智嘉-W涨4.47%，德昌电机控股涨4.34%，优必选涨1.97% [6] - 部分智驾概念延续涨势：小马智行-W涨10.68%，文远知行-W涨5.73%，禾赛-W涨2.34% [7] 机构观点与行业动态 - 华泰证券：锂矿、铜、航空及酒店盈利预期上修，或进入配置窗口；科技中AI龙头、困境反转的本地生活龙头和L3落地后新品进展提供左侧布局机会 [1] - 中邮证券：中芯国际紧抓产业链切换迭代机会，成为客户稳定供应商，使公司现在和可预测未来订单获得可持续保障 [2] - 东方证券：随着商品价格持续新高，市场对金铜铝铁中期价格上行预期有望不断强化 [4] - 招商证券：展望26-27年国内存储及先进制程扩产有望提速，国产化率进入快速提升阶段，存储板块价格持续上涨，大厂预计Q4业绩趋势向好 [5] - 东兴证券：2026年政策的持续加码有望提振消费信心，新消费领域的投资将从纯粹的短期叙事回归商业模式与盈利壁垒 [6] - 华鑫证券：人形机器人行业正加速从技术研发向规模化商用落地迈进，建议关注头部整机企业订单爆发的潜在拐点及核心零部件制造能力企业 [6] - 智能驾驶突破：工信部公布首批L3级有条件自动驾驶车型准入许可，长安深蓝SL03和北汽极狐阿尔法S6首批获准，首块L3级自动驾驶专用正式号牌“渝AD0001Z”在重庆诞生 [7] 公司及个股异动 - 新股上市首日集体破发：明基医院跌49.46%，印象大红袍跌35.28%，华芢生物-B跌29.32% [8] - 中国中免全天强势，收盘涨15.77%，报81.85港元 [9] - 海南离岛免税数据：12月18日购物金额1.61亿元，购物人数2.48万人次，购物件数11.8万件，分别同比上涨61%、53.1%、25.5%；全岛封关运作启动后连续三日单日销售额破亿，累计达3.31亿元 [9] - 越疆承压走低，收盘跌4.84%，报31.44港元，公司大股东及投资者禁售期于12月22日结束，且公司于11月宣布以每股46.80港元配售1666万股新H股募资 [10] 其他市场信息 - 大型科技股普遍上涨：阿里巴巴涨0.76%，腾讯涨0.08% [3] - 生物医药股调整，CRO方向跌幅居前；纸业股、航空股等疲软 [3] - 蜜雪冰城海外拓展至13个国家，其洛杉矶好莱坞店于12月20日正式营业 [5] - 宇树科技人形机器人在王力宏演唱会伴舞视频获马斯克称赞 [6] - 优必选中标惠州市惠阳区人形机器人大湾区数据采集中心项目，金额5962.015万元，2025年人形机器人订单总金额已近14亿元 [6] - 特斯拉正式在奥斯汀启动全无人驾驶Robotaxi测试 [7]

核心管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，公司正物色继任人，卢韦柏退休后将转为顾问角色 [2] - 此次CEO变动距离前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着公司正式进入以第三代陈文博为核心的全面掌舵时代 [5] - 卢韦柏自2018年中开始担任首席执行官，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式 [10] 公司业绩与市场表现 - 公司股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，2024年股价创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [5][8] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [8] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，2025年上半年销售额同比下滑8%，但较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [8] - 2025年国庆黄金周前四日，公司内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长，其中上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70% [9] 战略转型：“恒隆V.3”战略 - 新任董事长陈文博上任后迅速推进“恒隆V.3”战略落地，与卢韦柏共同开启集团从“重资产扩张”向“存量优化”的转型 [5] - 2025年下半年战略加速落地，半年内以轻资产长租模式拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业，实现核心商圈规模扩张 [9] - 上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [9] - 战略转型得到初步验证，昆明尚义街改造后客流量增长了15%，杭州恒隆广场零售预租率已达83%，办公楼E座已全幢租出 [13] 业务运营调整与挑战 - 2025年中期业绩报告中，公司首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [8] - 办公楼市场持续承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [9] - 轻资产转型面临考验，包括老物业改造的巨额资金投入、结构老化、工期控制、成本超支等风险，以及如何在引入新业态吸引客群的同时守住高端核心调性 [10] - 全球中高端品牌领域正迎来高管变动潮，为公司新任管理层的品牌合作谈判增添了不确定性 [11] 行业背景与公司历史 - 自2012年起，公司进入内地大规模拿地期，在上海、杭州、昆明等核心城市布局多个重资产综合体，开启了“恒隆V.2”时代的扩张浪潮 [6] - 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，令公司业绩承压 [8] - 公司当前的战略路径被分析人士视为“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”，以延续核心商圈优势并善用资金 [9]

公司股价与交易动态 - 恒隆地产股价反弹，截至发稿上涨3.46%，报8.98港元，成交额达6308.88万港元 [1] 公司管理层变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告，宣布行政总裁兼执行董事卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 摩通大根认为卢韦柏退休是一个意外，但预计对公司营运影响甚微，因主要决策仍由家族作出，且公司目前没有依赖其执行的重大战略转向 [1] 机构观点与投资逻辑 - 摩通大根在公告发布后维持对恒隆地产的“增持”观点，并认为股价下跌2.9%后是良好的买入时机 [1] - 该观点基于三个因素：中国内地租户销售额改善，得益于奢侈品零售销售趋于稳定；来自杭州、无锡、上海轻资产营运租赁的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1]

公司股价与交易动态 - 恒隆地产股价反弹逾3%，截至发稿涨3.46%，报8.98港元，成交额6308.88万港元 [1] 公司管理层变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告宣布，行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休，并不再担任集团行政总裁及执行董事职位 [1] - 该行政总裁退休对摩通大根而言是一个意外 [1] 管理层变动的影响评估 - 行政总裁退休对恒隆地产的营运影响甚微，主要决策（如策略与股息）仍由家族作出 [1] - 公司目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向 [1] 机构观点与投资逻辑 - 摩通大根认为公告发布后股价下跌2.9%是一个良好的买入时机，维持“增持”观点 [1] - 维持“增持”观点的依据包括：中国内地租户销售额改善（得益于奢侈品零售销售趋于稳定）[1] - 依据还包括来自轻资产营运租赁（杭州/无锡/上海）的新增长动力 [1] - 依据还包括具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1]

核心观点 - 摩根大通认为恒隆地产行政总裁退休是一个意外事件，但对公司运营影响甚微，主要决策仍由家族把控，且无依赖其执行的重大战略转向 [1] - 该行视股价下跌为良好的买入时机，维持“增持”评级，目标价为10港元，核心观点基于内地零售销售改善、新增长动力及高股息收益率 [1] 公司人事变动与影响 - 恒隆地产行政总裁卢韦柏退休对摩根大通而言是一个意外，因其年仅54岁，早于通常退休年龄，且公司在宣布前未确定继任者 [1] - 该行认为此次人事变动对公司营运影响甚微，主要决策（如策略与股息）仍由家族作出，且公司目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向 [1] 投资观点与依据 - 公告发布后恒隆地产股价下跌，但摩根大通认为这是一个良好的买入时机，行政总裁退休并未改变其“增持”观点 [1] - 维持“增持”观点的依据包括：内地租户销售额改善，得益于奢侈品零售销售趋于稳定；来自轻资产营运租赁（杭州/无锡/上海）的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1] - 摩根大通对恒隆地产的目标价为10港元 [1]

核心人事变动 - 恒隆集团及恒隆地产行政总裁兼执行董事卢韦柏将于2026年8月31日前荣休 [2] - 董事会正进行全面的甄选程序以物色继任人 卢韦柏将支持并协助领导层顺利交接 [2] - 恒隆主席陈文博表示 卢韦柏在任内带领集团应对重大挑战 巩固业务根基 并启动了将成为未来数十年增长引擎的V.3策略 [2] - 陈文博期待卢韦柏荣休后能以特定正式岗位继续为集团提供顾问支持 [2] 管理层评价与回顾 - 卢韦柏表示在退休年龄前卸任以探索人生新篇章是其个人计划 过去八年是其职业生涯的黄金时期 [2] - 在其任内 公司强化了“66”品牌 并在多个城市拓展了与奢侈品牌的合作 [2] - 公司通过全面的顾客关系管理计划提升了以客为尊的服务 并建立了一支秉持公司愿景、使命、价值的强大团队 [2] - 卢韦柏热切期待在2026年4月与团队一同迎接杭州恒隆广场的开幕 庆祝恒隆成立66周年 [2]

公司股价表现 - 恒隆地产股价午后走低，跌幅超过3%，领跌蓝筹股 [1] - 截至发稿时，股价下跌3.02%，报8.67港元 [1] - 成交额为8060.36万港元 [1] 核心人事变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告，宣布行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 卢韦柏将不再担任集团行政总裁及执行董事职位 [1] - 董事会正在进行全面的甄选以物色继任人，卢韦柏将协助领导层顺利交接 [1] - 卢韦柏确认与董事会无任何意见分歧，亦不知悉任何关于其退休事宜需提请股东注意 [1]