HIBOR走势与影响 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 未来HIBOR可能会维持在2-3%的区间内 [1] - HIBOR上涨导致香港地产股过去两天表现落后恒生指数4% [1] 香港地产板块短期展望 - 板块在未来一个月内(直到9月中旬)预计保持韧性 [1] - 韧性主要源于9月17日施政报告带来的新政策支持预期增加 [1] - 美国减息也为板块提供支撑 [1] 香港楼市中长期前景 - 从12个月周期看 香港楼市将呈现逐步复苏态势 [1] - 复苏主要集中在住宅和零售领域 [1] 看好的具体标的 - 零售地产领域看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1] - 住宅地产领域看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1]

核心观点 - 潜在资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 并有助于缩小每股资产净值折扣[1] - 目标价上调14%至9.6港元 维持买入评级[1] - 调整今明两年盈利预测-4%及+3%以反映最新中期业绩和杭州商场落成时间表[1] 估值分析 - 公司市净率仅为0.29倍[1] - 任何资产剥离都将有助于缩小每股资产净值折扣[1] 财务影响 - 潜在资产剥离可能帮助公司减轻负债[1] - 通过私人REIT持续产生费用收入[1] - 建立私人REIT平台便于未来资本回收[1]

资产分拆计划 - 潜在将资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 [1] - 资产剥离有助于缩小每股资产净值折扣 当前P/B仅为0.29倍 [1] - 通过私人REIT持续产生费用收入并建立未来资本回收平台 [1] 财务影响 - 潜在资产剥离或有助于恒隆减轻负债 [1] - 目标价上调14% 由8.4港元升至9.6港元 [1] - 调整今明两年盈测-4%及+3% 反映最新中期业绩及杭州商场落成时间表 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 [1]

资产分拆计划 - 潜在将资产分拆为私人REIT可能改变投资者对恒隆地产的看法 [1] - 资产剥离有助于缩小每股资产净值折扣 目前P/B仅为0.29倍 [1] - 通过私人REIT平台可持续产生费用收入并实现未来资本回收 [1] 财务影响 - 资产剥离可能帮助恒隆减轻负债压力 [1] - 调整2023年盈利预测-4% 2024年盈利预测+3% [1] - 目标价由8.4港元上调至9.6港元 维持买入评级 [1] 项目进展 - 杭州商场落成时间表更新影响盈利预测调整 [1]

核心观点 - 高端商场战略转向多元化客群经营 不再单纯依赖奢侈品销售 转而通过品牌组合调整 体验升级和大众客群吸引策略来提升客流和销售额 [2][3][79] - 奢侈品市场表现分化 LVMH和Prada集团呈现改善或增长迹象 爱马仕降温 开云集团显著下滑 品牌内部也存在明显分化 [13][15][16][18] - 新消费品牌如泡泡玛特和老铺黄金表现突出 老铺黄金上半年收入同比增长241%-255%至120-125亿元人民币 泡泡玛特收入增长不低于200% [19][21][72] - 高端品牌门店动态减少 2025年上半年奢侈品牌动态总量同比下降34% 新开门店 焕新和快闪店数量均下降30%以上 [23][24][25] 恒隆地产业绩表现 - 内地商场收入总额24.12亿元人民币 同比基本持平 扭转2024年全年及中期下降3%的趋势 [4] - 10座商场中7座收入同比持平或上涨 8座出租率同比持平或上升 上海恒隆广场收入822百万元 出租率98% [4] - 租户销售额呈现向好变化 7座商场销售额持平 降幅收窄或增长 大连恒隆广场增长13% 上海港汇恒隆广场增长10% [7] 太古地产业绩表现 - 内地零售物业应占租金收入26.22亿港元 撇除汇率影响同比上升1% 应占销售额上升1% 较2019年同期高出70% [10] - 6大项目销售额均呈向上态势 仅广州太古汇下降2%但降幅收窄 北京三里屯太古里增长7% 上海前滩太古里增长4% [9][10] 奢侈品集团中国市场表现 - LVMH亚洲市场(除日本)营收占比28% 同比下降9% 但第二季度跌幅收窄 中国大陆需求出现连续改善 [13] - 爱马仕亚太市场(含中国)第二季度仅增长0.1%至16亿欧元 增长主要由涨价驱动 [15] - Prada集团亚太市场增长10.4% MiuMiu品牌零售销售额大涨49.2% 成为增长核心引擎 [16] - 开云集团亚洲市场(除日本)营收同比下降22% 占比29% Gucci直营零售下滑24% 批发业务下降42% [18] 新消费品牌表现 - 泡泡玛特预期2025上半年收入同比增长不低于200% 集团溢利增长不低于350% [19] - 老铺黄金上半年销售业绩138-143亿元人民币 同比增长240%-252% 净利润22.3-22.8亿元 增长279%-288% [21] 商场运营策略调整 - 恒隆地产不再划分"高端"和"次高端"类别 转向"体验优先"品牌组合 引入时尚生活 潮流运动和餐饮品牌 [2][25] - 太古地产聚焦高端零售与首店经济 优化租户组合 打造沉浸式体验 利用数字化工具优化运营 [42][49][62] - 通过大型活动吸引客流 上海兴业太古汇因LV路易号概念店6月客流同比猛涨98.7% [13][79] 客群结构变化 - 高端商场重点服务高净值人群和年轻富二代 同时通过平价品牌和体验活动吸引大众客群 [77][78] - 沈阳市府恒隆广场2025年二季度客流同比提升超20% 4月 5月 6月分别上涨25.3% 30.3% 33.1% [79]

项目概况 - 武汉恒隆广场服务式公寓于2025年8月7日正式启幕 由恒隆地产开发建造 辉盛国际运营管理 位于武汉硚口区京汉大道600号核心商圈 [1] - 项目涵盖60套现代化公寓 面积区间为124-350平方米 包含两居室至四居室房型 [1] - 全房型标配VRV空调系统与地暖双重温控 配备液晶电视 智能洗碗机和净水器等高端设施 部分行政房型增设酒柜与蒸汽烤箱 [1] 区位优势 - 项目位于汉口商业区核心地段 无缝联通武汉恒隆广场 步行可达地铁1号线利济北路站与2号线中山公园站 [1] - 距汉口火车站6公里车程 距武汉天河国际机场29公里 [1] - 半径3公里内覆盖三甲医院 国际学校及中山公园 形成商务 医疗 教育 生态多维配套网络 [1] 运营战略 - 辉盛国际秉持"至臻服务 匠心品质"标准 所有公寓配备品牌高端设备并提供24小时贴心服务 [2] - 恒隆地产依托香港65年及内地逾30年开发经验 融合国际标准与在地需求 践行"以客为尊"服务理念 [2] - 项目定位为华中地区高端服务式公寓国际化3.0时代标杆 旨在重塑武汉国际化住宿生活新典范 [1][2] 企业理念 - 恒隆地产秉持"诚信 永续 卓越 开明"价值观 以前瞻规划打造持久标杆项目 [2] - 通过持续提升产品与服务为城市及区域繁荣注入活力 [2] - 项目致力于引领高端生活新标准 树立行业新标杆并打造城市生态链价值 [2]

核心财务表现 - 恒隆集团总收入52.02亿港元（同比跌18%），恒隆地产总收入49.68亿港元（同比跌19%），主因物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元[1][2] - 物业租赁收入跌幅收窄至3%（集团49.12亿港元，地产46.78亿港元），其中内地市场收入33.63亿港元（跌3%），香港市场15.49亿港元（跌4%）[2][6] - 酒店业务收入大增84%至1.29亿港元，主要受益于内地昆明君悦酒店业绩提升[2][6] - 股东应占基本纯利下跌7%-9%（集团11.91亿港元，地产15.87亿港元），总营业溢利减少5%-6%（集团34.08亿港元，地产32.55亿港元）[3] 业务板块分析 - 内地商场收入24.12亿人民币（同比持平），10个商场平均出租率94%，其中上海、昆明等项目出租率达99%[7][8][9] - 香港零售收入跌7%至8.84亿港元，因消费习惯改变及旅客减少，但主要商圈出租率维持95%[10][11] - 香港住宅及服务式寓所收入增11%至1.12亿港元，受益于人才入境计划推动出租率上升9个百分点[11] 战略转型与扩张 - 公司从保守转向"稳中求进"策略，重点推进杭州恒隆广场项目，总体量扩至15万㎡并通过33亿港元租下杭州百货大楼20年经营权[4][22] - 加速现有项目升级：上海恒隆广场三期、无锡恒隆广场二期扩建，沈阳项目改造为城市公园并增加餐饮业态[21] - 内地收入占比达69%（香港31%），核心项目上海恒隆占租金收入59%且出租率99%[6][17] 管理层与传承 - 第三代接班人陈文博接任董事长第二年，主导杭州项目拓展并获得前董事长陈启宗"策略思维卓越、营运管理能力强"的评价[12][15] - 武汉恒隆广场2024年租金收入跌19%，但大连等新项目表现良好，管理层认为"最坏时期已过去"[11][12][17] 行业竞争环境 - 内地重奢市场竞争加剧，万象城、SKP等对手通过产品升级与文化融合抢占市场[20] - 武汉项目受本地武商MALL威胁（2024年销售额189亿元），沈阳项目因市政府搬迁及商圈没落面临客流挑战[17][20] - 杭州商圈存在杭州大厦（2024年销售额132亿元）和湖滨银泰in77等强劲竞争者[24]

股份数据 - 截至2025年7月31日已发行股份5,002,011,935，库存股份0[2] - 2012年4月股份期权计划本月底结存164,714,500[3] - 2022年4月股份期权计划本月底结存51,659,000[3] 其他信息 - 公司为恒隆地产有限公司[1] - 呈交日期2025年8月6日[1] - 截至月份2025年7月31日[1]

公司业绩表现 - 2025年上半年公司实现收入49.68亿港元，同比下滑19%，主要归因于物业销售减少87%（从12.28亿港元降至1.61亿港元）[1] - 股东应占基本纯利15.87亿港元同比下降9%，股东应占纯利9.12亿港元同比下降14%[1] - 归母净利润从2023年上半年的22.07亿港元连续两年下滑至2025年上半年的8.32亿港元，接近腰斩[2][3] 收入结构分析 - 物业租赁占总收入63%，其中内地市场贡献31.90亿港元（同比下滑2%），是核心收入来源[1] - 内地商场租金收入24.12亿港元与去年同期持平，10座商场中有7座实现正增长[2] - 内地办公楼租金收入5.28亿港元同比下滑5%，主要因租出率下降和租金下调[2] 管理层战略与展望 - 管理层认为"最坏的时候已过去"，指出2024年第三季度为业绩低谷，2025年第二季度内地零售租赁已企稳[3][5] - 2025年目标为实现"微增长"，下半年将推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场（预租率77%）和上海恒隆广场三期项目[5] - 公司通过以股代息、削减派息33%等财务重整措施保留现金，强调"保本保命"策略[3] 行业与市场动态 - 内地零售市场复苏与宏观经济相关，股市楼市企稳可能带动下半年租赁收入轻微上升[5] - 花旗研报预计公司盈利将在2025下半年至2027年恢复增长，主要基于内地零售收入超预期[5] - 甲级办公楼市场持续下行对办公楼租金收入造成压力，与商场表现形成分化[2][5]

理想汽车-W - 高盛维持买入评级 目标价138港元 因公司正式推出首款纯电动SUV车型i8 起售价符合预期 预计月销量6000辆 与ES6/L8相当 推动销量增长 [1] 中国生物制药 - 招商证券(香港)维持优于大市评级 因公司作为中国领先制药公司在创新转型中取得显著成果 聚焦肿瘤学、肝/代谢、呼吸和手术/镇痛四大核心治疗领域 建立强大创新管线 包括多个具有全球授权潜力的资产 生物类似药产品快速销售增长 仿制药业务稳健增长 [1] 恒隆地产 - 摩根大通上调至增持评级 目标价由7.5港元升至10港元 因6.5%股息收益率在同行中具吸引力 内地租户销售回稳 同比跌幅收窄 管理层对下半年持审慎乐观态度 预期销售将持平或轻微增长 [2] 中海物业 - 里昂证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至6.1港元 因尽管经营环境充满挑战 公司仍维持业务增长 但增速放缓 公司将重点从扩大规模转移到提升物业管理服务质量 里昂证券偏好物业管理公司而非房地产开发商 [3] 中国平安 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价由60港元上调至66港元 因宏观环境改善及利差风险下降 预计中期税后经营利润同比增长3.5% 第二季增速加快至4.5% 主要受资产管理业务及财产险业务推动 预测第二季新业务价值同比增长43% 上半年增幅为38% 跑赢同行 预计中期股息轻微增加至每股0.94元人民币 全年股息回报率预计为5.1% 属同行最高 [4] 协鑫科技 - 瑞银华宝维持买入评级 目标价1.9港元 因公司可受惠于反内卷政策下的供应削减 生产成本较低且能源效率优于同行 市账率较A股同行低但资本回报率较高 预期公司在行业整合期间可展示超额收益能力 产品品质与纯度持续提升 技术研发扎实 长期表现可跑赢同行 [5] 普拉达 - 麦格理证券维持跑赢大市评级 但下调目标价至60港元 因公司上半年销售额按固定汇率计算同比上升9% 净利同比上升0.6% 但与预测相差7% 下调2025至27年各年净利预测 目标价由65港元下调8%至60港元 管理层预期至8月底日本及欧洲整体旅游客流量将平稳 公司将优先提升品牌价值 MiuMiu在许多国家的渗透率仍偏低 [6] 宁德时代 - 高盛维持中性评级 但上调目标价至436港元 因将2025至27年盈利预测分别下调1%、5%及3% 主要反映电池单位毛利预期下降 但目标价由411港元上调至436港元 [7] 快手-W - 高盛维持买入评级 目标价68港元 因世界人工智能大会调研显示人形机器人行业显著进步 公司展示灵境大模型升级成果 收入有望2025年达1.4亿美元以上 [8][9] 汇丰控股 - 摩根士丹利维持增持评级 目标价由90港元调高19%至107.1港元 因轻微上调2025-2027年度盈利预测 主要由于调高费用收入预测及股票回购高于预期 [9]