建发房产“灯塔战略”核心观点 - 公司汲取“灯塔精神”内核，提出“灯塔战略”，以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念迭代重塑产品，旨在重燃并引领人们对美好生活的热爱与向往 [3] - “灯塔”项目是公司当年度最新理念与最高水平的集大成之作，突破企业过往经验体系，进行全方位产品革新，构建起企业最高产品力标准，并带动整体产品体系持续迭代升级 [3] - 公司通过领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性，以及五大路径推进“灯塔战略”落地 [3] 灯塔战略的推进与落地 - 灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效 [5] - 项目锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值，广纳各方资源，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值 [5] - 公司以前沿设计理念打造属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考，并臻选世界珍材，运用前沿工艺打磨细节，实现产品体系的全方位重塑 [5] - 2025年，该战略在厦门、北京、上海、成都、杭州等重点城市逐步落地 [5] 灯塔项目市场表现 - 上海建发·海宸于2025年9月30日开盘，首批推出322套房源，认筹率达128%，跻身上海近年千万级以上产品单次开盘销售套数榜首，并拿下上海下半年单次开盘销售金额、销售套数双第一 [5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖开盘一周多去化率接近90%，斩获厦门6月商品住宅销售面积、金额“双冠王” [7] - 北京建发·海晏6月首开热销，首开三个月签约金额突破60亿元，荣获北京市2025年6-9月商品住宅网签金额第一名 [7] - 成都金融城项目（建发·海耀）和杭州蒋村项目也相继入市或即将入市 [13] 公司土地储备与未来业绩 - 截至2025年6月末，建发国际可售土储建筑面积1271万平方米，较期初上升2%，权益可售土储建筑面积950万平方米，权益比例75% [15] - 公司总土储货值约2496亿元，其中北京、上海、杭州、成都、厦门五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54% [15] - 公司土储中约81%以上为2022年及之后的拿地项目，未来业绩趋势更加明朗 [15] - 截至2025年6月末，公司存货账面值为2662亿元，较年初增长7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较年初减少9.9%，占比降至7.4%，处于行业较低水平 [15] 公司财务状况与战略 - 截至2025年6月末，建发国际平均融资成本降至3.17%（下降39个基点），现金短债比3.9，净负债率33.4%，均处行业优质区间 [18] - 2025年上半年公司新增拿地货值已超1200亿元，下半年将依据销售情况以销定投，择机补货，重点布局北京、上海、杭州、成都等核心城市 [18] - 公司坚持经营安全，项目的流动性优先于净利润率 [18] - 摩根斯坦利预测，随着低利润率旧土储资源（占18%）拖累减弱，公司总毛利率有望在2027年恢复至17%水平（2024年为13.3%），核心利润预计增长25% [19] - 派息率上调20%至23.51港元，预计2025-2027年间股息收益率达7%-9%，年化复合增长率16%-18%，核心净资产收益率维持在16%-18% [19]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]

市场整体成交趋势 - 2025年9月30个重点城市二手房成交规模环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓[2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势[1][11] 重点城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数实现同环比双增，上海同比涨幅超2成[3][4] - 杭州新增挂牌套数同环比齐跌，环比下降12%，同比下降41%，业主挂牌积极性稳步回落[3][4] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌套数与8月基本持平，但城市间分化显著[4] 分城市总价段挂牌结构特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，其中100-300万房源是新增挂牌主力，占比超3成[7] - 上海、深圳中高改业主较为活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升[8] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但9月集中度环比下降1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点[8] 分城市面积段挂牌结构特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征[9][10] - 北京、上海50平方米以下"老破小"户型增幅显著，深圳、杭州50-70平方米户型增幅显著[10] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平方米以上各面积段均环比上涨，此类房源多为四房及以上配置[10] 后市预判依据 - 新增挂牌量延续高位，市场供给加大[11] - 10月传统营销旺季新房市场优质产品力新盘集中入市，将分流部分高端客群需求[11] - 刚需盘交易周期可能进一步拉长，市区和远郊老破小将面临去化压力，主要取决于业主让利幅度[11]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 782号文简化新购入项目申报流程，取消前期辅导环节，并支持跨区域及跨行业资产扩募，提升REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 九部门联合发文明确优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地和上海地产8家房企的11只REITs产品完成上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房领域，其中消费类基础设施REITs有7只，租赁住房类有3只，产业园和仓储物流各2只和1只 [17] - 房企旗下已上市的6只消费类基础设施公募REITs，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 房企旗下已上市的3只租赁住房类公募REITs，占所有租赁住房类公募REITs的30% [17] - 除已上市产品外，万科的1只新发行REITs及华润的两只REITs扩募正在审批中，中海的华夏中海商业REIT已完成募集等待上市 [17] 公募REITs对房企战略转型的助力 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获证监会受理，保租房REIT已提交各地发改委审批，并设立3支Pre-REIT基金 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，推动企业由"重"向"轻"的资产结构转变，加快经营性业务的资产周转效率和资金回流 [20][21] - 发行公募REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使商业板块通过市场募集资金实现自给自足，释放沉淀在自持物业中的资金用于偿还债务或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行公募REITs有助于盘活长周期低回报的存量资产，募集资金用于再投资，降低沉淀成本，并孵化潜在商业项目提升回报率 [23] - 对于流动性紧张但商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务是解决债务压力，最优解仍是直接出售重资产 [24]

土地市场整体概况 - 2025年第42周（10月13日-10月19日）土地供求规模延续低位，整体土拍热度平淡，仅少数优质地块保持点状热度 [1] - 重点城市监测供应土地建筑面积368万平方米，环比上升30% [1][2] - 重点城市监测成交建筑面积355万平方米，环比上升17% [1][2] - 本周平均溢价率为1.6%，环比低位回升 [1][2] - 本周成交金额176亿元，环比下降5% [2] 土地供应详情 - 一线城市北京、广州各供应两宗宅地，合计出让底价39.16亿元 [2] - 重点城市本周供应宅地78幅，平均容积率2.0 [2] - 北京东城区供应一幅低密宅地，容积率1.1，出让底价19.5亿元，起拍楼板价7.8万元/平方米 [2] - 该北京地块位于二环内核心区域，距天安门约3公里，位置优越，参考临近项目售价，其新房售价有望突破16万元/平方米 [2] 土地成交详情 - 本周共有4宗宅地成交总价超过10亿元，仅杭州滨江区浦沿宅地一宗溢价成交 [3] - 杭州浦沿宅地由大家房产以12.64亿元总价竞得，楼面价25317元/平方米，溢价率19.93% [3][10] - 苏州吴江太湖新城宅地由吴江城投以19.36亿元底价成交，为本周成交总价最高地块，平均楼板价1.76万元/平方米 [4][10] - 杭州浦沿地块是地铁4号线上盖项目，周边近2年成交的4宗宅地楼板价均在2.6万元/平方米左右且项目均已售罄 [3] 重点地块排名 - 按成交总价排名前列的地块包括：苏州地块（19.36亿元）、杭州地块（13亿元）、绍兴地块（12亿元）等 [10] - 按楼板价排名前列的地块包括：杭州地块（25317元/平方米）、苏州地块（17600元/平方米）、成都地块（14100元/平方米）等 [12]

房企产品动态 - 绿城社区商业战略升级，打造“千万俱乐部”品牌集群，通过线上App与线下店仓柜站结合，提供系统化、一站式供应优质产品与便利服务 [12][14] - 绿城严选平台实现从生鲜到酒水、美妆、母婴、宠物的全品类覆盖，完成“从一个家的供应链，到一个社区共同体”的跨越 [16] - 绿城严选已建立丰富优质的品牌矩阵，各零售品牌加入“千万俱乐部”将获得全生态资源深度赋能，显著提升营销效率并降低获客成本 [18][20] 客户趋势与住宅结构特征 - 2025年1-9月全国市场成交结构整体趋向更大面积，以120㎡为分界，更大面积段产品成交占比均高于去年同期，更小面积产品比重普遍下降 [7][32] - 一线城市成交向100~120㎡和120~140㎡主力面积段集中，占比分别同比增加2.3和2.9个百分点；二线城市120㎡以上各面积段产品占比均增长，140-160㎡产品同比增长1.3个百分点至13.2% [32] - 环渤海、长三角、珠三角区域趋向高总价段，中西部区域趋向低总价段，环渤海区域400万元以上各总价段占比均提升，500~1000万元产品占比增幅最高达1.9个百分点 [7][33][35] 柜类家具需求变化 - 消费者偏好转向可移动、智能化与多功能组合的新型柜类，最希望增加的柜类包括可移动床头柜、智能床头柜、组合书柜等 [21][22] - 最希望去除的传统柜类是电视柜、床头柜和酒柜，需求占比分别为15%、13%和13% [22][23] - 柜类需求变化反映住宅功能从静态居住转向动态生活，精装设计需减少固定隔墙与非必要定制柜，预留灵活开放式布局空间 [24][25] 典型城市市场特征 - 上海三房成交占比高达66.4%，四房市场份额较去年同期提升3.6个百分点；500-800万元总价段产品市场份额最高，800~1000万元和1000~2000万元总价段是唯二同比上涨的区间 [7][37][39] - 成都成交由最高和最低总价段向中间集中，150万元以下和400万元以上产品成交占比同比分别下降2.4和1.9个百分点，250-300万元产品比重提升1.3个百分点 [7][40][44] - 西安大面积改善产品市场份额趋降，140-160㎡和180-200㎡面积段产品占比分别同比下降4.3和0.6个百分点，120-140㎡和100-120㎡产品分居成交前两位 [7][42][45] 四代宅产品亮点 - 外立面设计趋势体现为材质公建化，铝板、玻璃幕墙成为标配，追求高端质感与耐用性；审美在地化，融合东方元素与现代设计 [46][49] - 视野场景化，借大面积玻璃与270度环幕视野打破内外界限，实现生活场景与自然景观无缝融合，功能场景多元化 [46][50] - 案例如苏州龙湖·峯云境采用“超流体曲线”铝板线条演绎摩登江南风格，重庆建发望江云启运用定制“绿如蓝”陶板与重檐飞檐实现宋式美学现代转译 [47][51][55] 交付亮点与社区设计 - 杭州中海·湘展云起项目通过场景化设计将社区转化为活力交互场，交付涉及17949户家庭，构建全龄陪伴社区、酒店式长廊、多功能架空层等激活社区活力 [57][59][60] - 项目设计以钱塘江为灵感，弧形造型象征启航之意，呼应杭州“后亚运时代”城市精神；交付后二手房参考价约7.3万~8.1万元/㎡，市场认可度高 [57][58] - “拾光·聚场”作为中海杭州首个2.0邻里社群空间，整合健身、儿童娱乐、阅读等功能，形成跨龄互动体系 [59][60] 优秀项目分析：苏州拱宸金茂府 - 项目以“运河资产+科技住宅+金茂品牌”打造纯粹改善型社区，占地面积2.73万㎡，建筑面积4.91万㎡，容积率1.8，规划218户，物业类型为小高层和叠墅 [63][65] - 周边配套形成“自驾高架+轨交预期+游船专线”三维交通体系，直线约200米为运河湾综合体，商业、教育、医疗配套完善 [68][75] - 外立面定制独特金瓷美学，高层玻璃占比达65%，较传统项目提升20%；6米架空层设置“运河书屋”和“四点半学堂”，延伸室内外社交场景 [77][80] - 185㎡四叶草户型得房率超82%，南向面宽约13.8米，客餐厅面积超60㎡；216㎡边厅户型得房率87%，餐客厅面积超70㎡，面宽7.35米 [85][87][91][92]

宏观经济总体运行 - 前三季度国内生产总值101.5万亿元，同比增长5.2% [5] - 三季度国内生产总值35.45万亿元，同比增长4.8%，环比增长1.1%，比二季度回升0.1个百分点 [5] - 最终消费支出对经济增长贡献率为53.5%，拉动GDP增长2.8个百分点 [5] - 货物和服务净出口对经济增长贡献率为29.0%，拉动GDP增长1.5个百分点 [5] - 9月M1同比增长7.2%，增速较上月加快1.2个百分点，M2同比增长8.4%，较上月下降0.4个百分点 [5] 房地产销售与市场表现 - 9月全国新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升49%和43%，但同比分别下降10.5%和12% [8] - 前三季度商品房销售面积累计降幅5.5%，较上月增加0.8个百分点 [8] - 9月个人按揭贷款新增1027亿元，较上年同期下降11%，降幅收窄8.5个百分点 [8] - 9月商品房待售面积环比下降292万平方米，连续7个月下降 [8] - 9月共有上海、杭州、成都等8个城市新房价格同比上涨，为2025年以来上涨城市数量最多的一个月 [13] 房价变动趋势 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海上涨5.6% [13] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [13] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3% [13] 行业供给与投资 - 前三季度房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，9月投资7397亿元，同比下降21.3% [23] - 前三季度房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%，9月新开工面积5598万平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9个百分点 [16] - 前三季度房屋施工面积648580万平方米，同比下降9.4% [16] - 9月房屋竣工面积3435万平方米，同比上升1.5%，为2024年以来首次单月同比转正 [19] 政策导向与行业展望 - 中央部委密集推进城市高质量发展，住建部5度部署相关工作，强调加快建设好房子和土地要素集约高效 [9] - 2025年以来全国已计划回收超2.2亿平方米宅地，前三季度城中村改造融资规模达687亿元，同比大幅增长147% [16][27] - 地方政府累计52次发文推进好房子建设，符合新规的项目去化率显著优于传统项目，如武汉新规项目首日去化率达40%，而老项目仅为5% [27] - 行业预计将通过供需两端共同发力构建新平衡，开发投资规模将进一步回落以与销售规模匹配 [28]

中央政策导向 - 住建部等九部门联合发布新型城市基础设施建设行动方案（2025-2027年），推进数字化、网络化、智能化基建以增强城市风险防控和治理能力，该方案通过智慧住宅社区和智能建造提升新建住宅宜居属性，并利用CIM、BIM技术为城市更新提供精准工具 [2] - 住建部部长提出城市发展需把握“五个转变、五个更加注重”原则，核心包括转变发展理念更加注重以人为本和建设好房子，转变发展方式更加注重集约高效，转变发展动力更加注重特色发展，转变工作重心更加注重治理投入，转变工作方法更加注重统筹协调 [3] - 央行表态将探索拓展宏观审慎与金融稳定功能，丰富金融稳定政策工具箱，计划将主要金融活动、市场和基础设施纳入宏观审慎管理，以促进房地产等重点领域风险持续化解 [4] 地方政策动态 - 近一周有14省市发布稳市场政策，政策发布频次在节后显著回升，其中6省市优化了公积金政策 [5] - 具体地方政策包括成都房贷“商转公”新政全面落地且符合条件的异地缴存人也可申请，桂林对毕业五年内大学生取消公积金贷款额度限制，襄阳开展住房公积金贷款展期以减轻困难家庭还款压力 [6] - 城市更新方面，云南省委强调探索微改造、高质效、可持续的更新路子，重庆公开三年行动计划目标到2027年取得重要进展并建立多元化投融资新机制 [6] - 保障安居方面，海南拟推安居房新规允许购房满5年后上市交易或取得完全产权转为商品住房，并对闲置超12个月的房源探索政府回购转保障房或企业补费转商品房等处置方式 [6] 政策趋势分析 - 节后地方稳市场政策频次显著回升，优化公积金政策发布频次大幅上涨，周内共发布6次该类政策，重回2025年以来周度高位 [7][9] - 近一个月政策发布频次统计显示，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二，“好房子”类政策位列第三 [10] - 结合中央部委高频发声，预计四季度城市更新和“好房子”领域将迎来更多细化政策的落实 [7][9][10]

市场整体表现 - 2025年9月二手房成交规模环比微降1%，成交动能持续放缓[14] - 2025年前9月30个重点城市二手房成交累计同比增长9%，表现显著优于新房市场[2] - 核心城市京沪深二手房累计同比增幅仍保持在10%以上，处于高位震荡行情[14] 成交总价段结构分析 - 京沪深杭四城200万以内低总价段成交占比同环比齐增，极致刚需客群是成交主力[2][3]，例如上海该价位段占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点[3] - 刚改和中改需求出现“塌陷”，京沪深500-600万、杭州200-400万价位段成交占比同环比齐降[3] - 高端需求保持稳定，京沪千万以上豪宅成交占比同比仍增，深圳3000-5000万顶豪成交占比同环比分别增长0.33和0.22个百分点[3] 成交面积段结构分析 - 京沪深70平方米以内小面积段是成交主力，占比均超三成，北京该面积段成交集中度持续上升，同环比增幅均超2个百分点[6][7] - 京沪深小面积房源通过“以价换量”策略实现快速出货[7] - 杭州160平方米以上大面积段产品成交占比同环比齐增，主要满足“一步到位”的自住需求[6][7] 成交区域结构分析 - 上海成交增长集中于近远郊片区，如金山区和奉贤区[10][11] - 北京和杭州成交增长集中于城市核心区，如北京海淀区和东城区，杭州西湖区和拱墅区[10][11] - 杭州主力区域成交集中度上升，环比涨幅TOP3区域（拱墅区、余杭区等）同时也是成交套数占比TOP3区域[11] 后市趋势预判 - 预计10月京沪深二手房成交将出现季节性回落[14] - 核心城市二手房价仍处下行周期，“以价换量”趋势短期内将延续[14] - 刚需盘交易以价格为导向，中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市情况[14] - 买方市场下，区位偏远、功能性缺失的远郊老旧小区交易周期将进一步拉长[14]