临近年末，西安楼市多个备受关注的纯新盘密集释放关键信息。 金茂璞逸高新户型图新鲜出炉，邦泰曲江新作邦泰观云曲江效果图+户型图双料曝光；就连搁置许久的未央枣园城改项目，也在信达地产入主后焕新登 场，案名定为信达锦华颂，产品细节也逐步浮出水面。 这批新盘布局高新、曲江、二环内等多个热点板块，且覆盖不同的置业需求，也为西安的购房者在新的一年带来了更丰富的选择空间。 01 邦泰观云曲江 139㎡起稀缺小户型补位曲江 尤其是曲江第二子邦泰观云曲江，139㎡起步的面积门槛一曝光就引发市场热议。 要知道，当下曲江在售新盘起步普遍在170㎡，邦泰观云曲江直接把门槛下探至了139㎡，精准填补了曲江小户型产品的市场空白，为渴望入主曲江的购房 者打开了全新通道。 除了139㎡的曲江入门级稀缺户型外，还规划有172㎡、190㎡两款四室产品。 今年，邦泰以观宸高新、观宸曲江、悦九章三盘，凭借石材铝板通顶立面、大面积水系景观等高品质配置迅速引爆西安市场，也让购房者对其接下来即将 入市的曲江、高新两大新盘充满了期待。 所有户型均采用大横厅设计，极大提升了空间的通透感与尺度感；更有露台全赠送、室内多处面积赠送的惊喜，综合得房率十分值得期待。 ...

土地供应概况 - 徐州市集中挂牌3宗位于市中心、东区高铁新城、西区淮海新金的优质住宅及商住混合用地，总起拍价达4.1578亿元，均计划于12月19日拍卖 [1] - 近半个月内全市已密集挂牌29宗宅地，截至目前待拍卖住宅用地总数达到39宗，显示土地市场供应显著加速 [1] 市中心核心地块（2025-54明理街地块） - 地块位于核心城区明理街北、西安北路东，距彭城广场直线距离不足800米，出让面积10777.7平方米（约16.17亩），为商住混合用地 [4] - 容积率1.3，限高60米，规划建设住宅、商业、办公及配套设施，商业办公计容建筑面积占比不低于8%，住宅计容建筑面积约1.29万平方米，将打造低密小高层社区 [4] - 起拍总价10087万元，起拍楼面价为7199元/平方米，地块配套优质，紧邻光荣巷小学，周边有十三中、一中等教育资源及徐医附院、儿童医院等医疗设施，北侧毗邻故黄河公园 [4] 西区淮海新城地块（2025-75卧牛A-1地块） - 地块位于徐商公路南、杏山子大道东，邻近规划地铁7号线与S3号线换乘站火花北路站，出让面积38071.32平方米，容积率1.4，限高40米 [6] - 起拍总价14280万元，起拍楼面价3751元/平方米，规划建设低密四代宅洋房，北侧需代建绿地 [6] - 周边配套包括少华街三小、泉润小学、三十七中、荣益广场、雨润市场以及千亩桃花源湿地公园，区域内已有美的工润云澜天境、龙湖天钜等成熟小区，二手房价格区间在6000元/平方米至1.2万元/平方米 [6] 东区高铁新城地块（2025-57和平府北地块） - 地块位于凤凰山片区高新路西、凤舞路南，出让面积38287.2平方米（约57.43亩），为商住混合用地，容积率1.7，限高36米 [7][9] - 规划建设洋房产品及商业、办公配套，商办计容建筑面积占比30%，起拍总价17214万元，起拍楼面价为2645元/平方米 [9]

地块出让概况 - 佛山将于11月至12月集中出让多宗重点地块，拍地大战一触即发 [1] - 核心焦点地块包括祖庙东华里地块、奇槎山姆北侧地块、东平云谷四代宅地块及桂城文海围地块 [1] 祖庙东华里七八号地块 - 地块定于11月17日网上竞拍，起拍总价约6.86亿元，起拍楼面价约9500元/㎡ [1] - 地块占地面积23082.65㎡，容积率2.8-3.3，建筑面积约72297.185㎡，为二类居住用地兼容商业等用途 [3] - 地处祖庙核心地段，配套成熟，近广佛线祖庙站及旅游景点，是岭南天地核心最后宅地，片区一手新房已断供超3年 [5][6] - 祖庙板块新房成交活跃，绿城地块溢价超20%成交，市场热度高 [8] 奇槎山姆北侧地块 - 地块定于11月20日网拍，起拍总价23776万元，起拍楼面价约7100元/㎡ [11] - 地块占地面积11959.64㎡，容积率2.8，140㎡以上户型可享30%阳台率 [13] - 南侧紧邻预计2026年营业的禅城山姆店，东侧为LEH国际学校，北侧是保利和颂项目 [15][19] 东平云谷四代宅地块 - 地块为禅城第二宗四代宅试点，定于11月24日网拍，起拍价94360万元，起拍楼面价约7420元/㎡ [21] - 宗地总占地面积45417.77㎡，容积率不高于2.8，建筑限高100米，为立体园林住宅建筑试点 [23][25] - 地块中高层或可一线望江，距离佛山青年公园约200米，距离地铁2号线沙岗站约1公里 [26] - 禅城区首个四代宅试点项目规划8栋共674套住宅，主打126-188㎡改善户型，全户型配备约6米挑高空中花园，使用率超121% [28] 桂城文海围地块 - 地块历经波折后重新挂牌，定于12月4日网拍，总起拍价126578.76万元，起拍楼面价约10000元/㎡ [30] - 地块占地52741.15㎡，分为A、B两区开发，容积率均不高于2.4，建筑限高150米 [32] - 地块位于石肯半月岛湿地公园西北侧，紧邻怡海三小和五小，600米可达石石肯中学 [34][36] - 宗地可申请四代宅或30%阳台率政策 [40] 后续待出让地块 - 千灯湖变电站地块在迁建工程启动后，有望释放近4万㎡优质地块规划为住宅用地 [41] - 通济大院地块调整规划为二类居住用地，容积率3，限高100米，挂牌出让脚步临近 [43][46] - 绿岛湖湖芯地块二次调规拟由商业文化用地变更为住宅用地，面积约25亩，容积率不高于1.3，可打造临湖豪宅产品 [48][49] - 绿岛湖地块三面临湖，临近在建的佛山地铁4号线站点 [51]

房地产市场整体态势 - 2025年中国房地产市场处于“止跌回稳”后的关键调整期，呈现“弱复苏、强分化、深转型”的特征 [1] - 2024年四季度市场快速启动，但2025年二、三季度出现回落，7-8月全国114城商品住宅成交面积回落到近年最低点 [2] - 2025年前三季度全国114城商品住宅累计成交面积同比下滑8%，9月成交面积环比仅增长10%，同比仍下降7%，复苏动能偏弱 [3] 住宅市场成交表现 - 一线城市市场热度在新政效应下延续但增长动能放缓，9月北京、上海、广州、深圳商品住宅成交面积合计417万平方米，环比增长5%，同比增长19% [7] - 2025年前三季度一线城市商品住宅累计成交面积3842万平方米，同比增长16% [7] - 30个重点城市二手住宅成交面积连续第六个月环比下降，多数城市同环比双跌 [6] - 2025年1-9月全国300城土地成交总金额中，上海、北京、杭州三城合计占比达27%，市场集中度进一步提升 [7] 物业市场发展状况 - 物业行业“止跌回稳”早于房地产市场，已告别高速扩张期进入存量深耕阶段 [1][11] - 截至2025年上半年，43家上市物企总合约面积63亿平方米，同比增速为0.5%；53家上市物企在管面积合计77.9亿平方米，同比增长3.8% [11] - 2023至2025年上半年期间，35家上市物企累计终止合约面积达8.2亿平方米，退盘超千万平方米的企业占比达40% [14] - 截至2025年上半年，29家上市物企第三方在管面积占比为65.0%，其中37.5%的企业该占比超过70% [17] 住宅市场风险与机遇 - 风险在于增量减少，克而瑞预测2025年百城新房成交规模预计为2亿平方米，同比下降18% [21] - 机遇在于产品升级，轻奢和高品质住宅项目注重高端化、精细化配套设施建设，如会所、架空层、精致水景等 [23] - 产品升级为物业管理带来维护成本增加、技术要求提升等新挑战，同时也创造了加载与改造的新机遇 [23] - 物业企业可通过“地物协同”参与项目设计初期、采用降本增效措施、嫁接外部资源等方式抓住机遇 [23]

房企产品动态 - 绿城社区商业战略升级，打造“千万俱乐部”品牌集群，通过线上App与线下店仓柜站结合，提供系统化、一站式供应优质产品与便利服务 [12][14] - 绿城严选平台实现从生鲜到酒水、美妆、母婴、宠物的全品类覆盖，完成“从一个家的供应链，到一个社区共同体”的跨越 [16] - 绿城严选已建立丰富优质的品牌矩阵，各零售品牌加入“千万俱乐部”将获得全生态资源深度赋能，显著提升营销效率并降低获客成本 [18][20] 客户趋势与住宅结构特征 - 2025年1-9月全国市场成交结构整体趋向更大面积，以120㎡为分界，更大面积段产品成交占比均高于去年同期，更小面积产品比重普遍下降 [7][32] - 一线城市成交向100~120㎡和120~140㎡主力面积段集中，占比分别同比增加2.3和2.9个百分点；二线城市120㎡以上各面积段产品占比均增长，140-160㎡产品同比增长1.3个百分点至13.2% [32] - 环渤海、长三角、珠三角区域趋向高总价段，中西部区域趋向低总价段，环渤海区域400万元以上各总价段占比均提升，500~1000万元产品占比增幅最高达1.9个百分点 [7][33][35] 柜类家具需求变化 - 消费者偏好转向可移动、智能化与多功能组合的新型柜类，最希望增加的柜类包括可移动床头柜、智能床头柜、组合书柜等 [21][22] - 最希望去除的传统柜类是电视柜、床头柜和酒柜，需求占比分别为15%、13%和13% [22][23] - 柜类需求变化反映住宅功能从静态居住转向动态生活，精装设计需减少固定隔墙与非必要定制柜，预留灵活开放式布局空间 [24][25] 典型城市市场特征 - 上海三房成交占比高达66.4%，四房市场份额较去年同期提升3.6个百分点；500-800万元总价段产品市场份额最高，800~1000万元和1000~2000万元总价段是唯二同比上涨的区间 [7][37][39] - 成都成交由最高和最低总价段向中间集中，150万元以下和400万元以上产品成交占比同比分别下降2.4和1.9个百分点，250-300万元产品比重提升1.3个百分点 [7][40][44] - 西安大面积改善产品市场份额趋降，140-160㎡和180-200㎡面积段产品占比分别同比下降4.3和0.6个百分点，120-140㎡和100-120㎡产品分居成交前两位 [7][42][45] 四代宅产品亮点 - 外立面设计趋势体现为材质公建化，铝板、玻璃幕墙成为标配，追求高端质感与耐用性；审美在地化，融合东方元素与现代设计 [46][49] - 视野场景化，借大面积玻璃与270度环幕视野打破内外界限，实现生活场景与自然景观无缝融合，功能场景多元化 [46][50] - 案例如苏州龙湖·峯云境采用“超流体曲线”铝板线条演绎摩登江南风格，重庆建发望江云启运用定制“绿如蓝”陶板与重檐飞檐实现宋式美学现代转译 [47][51][55] 交付亮点与社区设计 - 杭州中海·湘展云起项目通过场景化设计将社区转化为活力交互场，交付涉及17949户家庭，构建全龄陪伴社区、酒店式长廊、多功能架空层等激活社区活力 [57][59][60] - 项目设计以钱塘江为灵感，弧形造型象征启航之意，呼应杭州“后亚运时代”城市精神；交付后二手房参考价约7.3万~8.1万元/㎡，市场认可度高 [57][58] - “拾光·聚场”作为中海杭州首个2.0邻里社群空间，整合健身、儿童娱乐、阅读等功能，形成跨龄互动体系 [59][60] 优秀项目分析：苏州拱宸金茂府 - 项目以“运河资产+科技住宅+金茂品牌”打造纯粹改善型社区，占地面积2.73万㎡，建筑面积4.91万㎡，容积率1.8，规划218户，物业类型为小高层和叠墅 [63][65] - 周边配套形成“自驾高架+轨交预期+游船专线”三维交通体系，直线约200米为运河湾综合体，商业、教育、医疗配套完善 [68][75] - 外立面定制独特金瓷美学，高层玻璃占比达65%，较传统项目提升20%；6米架空层设置“运河书屋”和“四点半学堂”，延伸室内外社交场景 [77][80] - 185㎡四叶草户型得房率超82%，南向面宽约13.8米，客餐厅面积超60㎡；216㎡边厅户型得房率87%，餐客厅面积超70㎡，面宽7.35米 [85][87][91][92]

沈阳土地市场整体表现 - 2025年1-9月沈阳共有15宗居住用地成功出让，市场出现高溢价土地，土地市场表现活跃 [1] 于洪区造化板块新推地块详情 - 正良四路1-1号地块为于洪区2025年推出的首宗居住用地，土地面积达17.9万平方米，是年度单宗最大地块 [4][6][7] - 地块用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.6大于1.0，商业比例3-5%，建筑限高60米，产品预计以小高层及洋房为主 [7][10] - 地块起始价为每建筑平方米2250元，竞买保证金为1.3亿元人民币 [8] 地块区位与交通规划 - 地块位于于洪区造化片区富禹天玺南侧，目前为净地状态，周边路网待完善，项目开发将带动规划路通车及区域路网升级 [9][12][13] - 2024年8月沈阳市自然资源局已将于洪区造化片区文大路北一幅18.8公顷地块由商业性质调整为居住用地，为区域发展奠定基础 [8] 教育配套资源 - 地块紧邻岐山一校（怒江分校），拥有现成的优质基础教育资源，可显著降低业主家庭子女入学的时间与空间成本 [12] - 板块内教育资源丰富，包括岐山一校、南京一校分校，东北育才于洪高中分校正在建设中，未来将形成从小学到高中的完整优质教育链条 [17][20] 区域整体发展规划与前景 - 平罗湾造化片区规划定位为综合性居住功能区，集高品质居住、产城融合服务、教育文化体验于一体，塑造产城人文深度融合新典范 [15] - 规划强调将完善教育、医疗、养老等公共服务设施，并打造集商业零售、社区医疗、文化活动、政务服务于一体的邻里服务中心 [17] - 该地块的出让结果将于10月21日公布，其产品创新与配套优势有望提升项目吸引力并强化板块综合竞争力 [15][20]

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

昆明楼市成交量价变化 - 上周昆明楼市成交面积9.33万㎡ 环比上涨28% 成交均价12302元/㎡ 环比下跌3% [1] - 市场供应面积6.87万㎡ 环比下跌32% [1] 热销项目表现 - 龙湖天境单周销售金额1.01亿元 成交42套 均价16013元/㎡ 套均价240万元/套 [1] - 筑友·翰林府第单周销售金额0.56亿元 成交82套 均价6368元/㎡ 套均价68万元/套 该项目为房票房源 可选住宅679套 [1] - 中南新城云樾单周销售金额0.42亿元 成交44套 均价7724元/㎡ 套均价95万元/套 [1] - 邦泰春华序单周成交27套 均价10648元/㎡ 中通联大书山成交22套 均价10866元/㎡ 均为呈贡四代宅项目 [2] - 邦泰·观云单周销售金额0.41亿元 均价18158元/㎡ 套均价272万元/套 为滇池路沿线高价项目 [4] 项目加推情况 - 新希望·锦官府加推48套房源 认购11套 去化率23% 均价8500-9200元/㎡ [4] - 义承·丹霞翠屿加推88套房源 认购15套 去化率17% 均价21000-24000元/㎡ [6] 保障性住房动态 - 豪门金座项目1/2号楼将改建为保租房 总建筑面积9.6万㎡ 拟建1297套 含5万㎡办公改住房及配套商业 计划工期260天 [6][8] - 该项目通过法拍以2.4亿元成交 此前烂尾10年 [8] - 盘龙区山水新城保障房项目地下室结构封顶 总面积21020㎡ 总体进度30% 计划12月主体封顶 项目总建面91125㎡ 含601套住宅 [8][10] - 呈贡区吴家营保障房项目配套道路启动招标 合同估算价1828.01万元 道路全长444.71米 [10][12] - 吴家营保障房为昆明首个新建配售房项目 总建面42412.63㎡ 规划348套住宅 [12] 土地市场情况 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4]

昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]

西安房地产市场动态 绿城新盘发布 - 西安绿城一次性发布4个新项目案名 包括绿城·润百合 绿城·桂冠东方 绿城·长安玉华 绿城·绿汀芳菲 定位覆盖刚需至高端改善 [1][2] - 绿城·绿汀芳菲预计9月底开盘 主打89-139㎡全尺寸四代宅 赠送率达40% 139㎡户型空间对标市场190㎡产品 [4][6] - 绿城·润百合为西安首座百合系产品 选址奥体核心 规划125-195㎡四代宅 主力户型139-170㎡ 8月中下旬开放实景示范区 [6][8][9] - 绿城·桂冠东方定位城市封面作品 对标上海现象级项目潮鸣东方 预计年底入市 目标塔尖客群 [12][15] - 绿城·长安玉华为S级月华系产品 位于高新软东片区 以大户型为主 计划9月亮相 [15][17][19] 其他房企动向 - 华润将于8月9日推出玺宸上院 龙湖咸阳新项目龙湖山河境主打92-143㎡户型 含四代宅设计 [19] - 中海锦业拾光项目将推133-186㎡产品 为西北首个五代宅 高科越秀星汇云澜已开放展厅 [19] - 邦泰观宸曲江项目示范区7月开放 多项目集中入市将激活西安下半年楼市 [19] 产品设计亮点 - 绿城新盘普遍采用四代宅设计 强调空间利用率 如绿汀芳菲99㎡户型对标市场115㎡产品 [4][6] - 润百合项目配备儿童科技馆 机器人象棋等设施 实景示范区体验时长可达2小时 [9] - 桂冠东方融入东方人文元素 长安玉华结合盛唐文化进行属地化定制 [12][17] 区位优势 - 绿汀芳菲毗邻红旗铁路公园 地铁10号线团结村站 润百合临近高新一中陆港学校及奥体公园 [4][9] - 长安玉华距陕西宾馆600米 桂冠东方紧邻西安奥体中心 均占据核心地段资源 [12][15][17]