登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 来源：债券杂志 摘 要 作为多层次不动产投资信托基金（REITs）市场建设的重要一环，私募REITs因兼具标准化和灵活性的特征受到越来越多投资人的青睐，已在资本市场崭 露头角。本文对比分析私募REITs的产品结构和风险收益特征，从各类投资人的投资视角剖析该类产品的机遇和面临的挑战，最后提出相应的建议。 关键词 私募REITs 投资人 风险偏好 我国多层次REITs市场的发展现状 自20世纪60年代在美国推出以来，REITs蓬勃发展，已在全球40多个国家和地区建立了交易市场，其中美国REITs市场较为成熟，市值占全球一半以上。 我国REITs市场近年来发展迅速，目前已初步形成了涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs1的多层次REITs市场。三者以各自的产品特征满足投资人和发 起人的多样化需求。我国公募REITs市场已经初具规模，但私募REITs和Pre-REITs市场发展相对缓慢，面临着退出渠道单一、资产缺乏流动性、市场基础 设施不完善等诸多问题。 2025年5月7日，中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会2025年第一次工作会议提出，积极推 ...

扩募机制优化提效也是通知的一大重点，通知鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资 金购入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业 向国家发展改革委申报新购入项目。 9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询 价......近期，基础设施REITs发行提速。 专家认为，在系列支持政策持续加码、二级市场表现亮眼等因素支撑下，基础设施REITs市场有望 迎来长期稳健发展。 支持政策持续加码 Wind数据显示，截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态。从 资产类型来看，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多。 专家认为，国家发展改革委近期发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）常态化申报推荐工作的通知》与商务部等9部门发布的相关政策，进一步聚焦项目类型扩围 扩容，通过优化机制设计拓展了基础设施REITs市场的广度和深度。 一方面，政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪 松在接受记者采访时表 ...

中诚信分析REITs首席研究员王子豪在接受记者采访时表示，引入更多元的资产类型可以满足不同偏好 投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力。 扩募机制优化提效也是通知的一大重点，通知鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购 入优质资产；基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业向国 家发展改革委申报新购入项目。 从国际经验来看，"首发+扩募"双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征。数据显示，截至目 前，我国有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速。中央财经大学财政税务学院教 授白彦锋表示，扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，尤其利好有相关配置需求 的中小投资者。 9月29日，华夏凯德商业REIT将在上海证券交易所上市交易；9月26日，华夏中海商业REIT启动询价...... 近期，基础设施REITs发行提速。 专家认为，在系列支持政策持续加码、二级市场表现亮眼等因素支撑下，基础设施REITs市场有望迎来 长期稳健发展。 支持政策持续加码 数据显示，截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已 ...

近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报 推荐工作的通知》，从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措。该政策 的发布是推动公募REITs市场常态化发展后的又一重要节点，将进一步为REITs市场的发展注入动力。 当前，公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好。上交所相关负责人表示，对 于诚实守信、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的REITs项目参与方，上交所支持其建好REITs 平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成"好项目有好待遇"的REITs市场生态。 沪市多单REITs项目通过业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式，回应投资者诉求，为增进投资者 对REITs项目情况的了解提供条件和便利。 其中，中金普洛斯REIT近日召开了2025年中期业绩说明会，基金管理人、原始权益人兼外部管理机构 的相关业务负责人，就中期业绩、基础设施项目主要运营情况、资产运营管理举措等话题，与投资者进 行沟通交流。中金普洛斯REIT表示，中期业绩说明会的举办，有助于投资者更全面地了解中金普洛斯 REIT的阶段性经营成果与财 ...

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - REITs市场流动性继续降低交投持续清淡本周行情延续平淡指数仅现小幅修复二级市场流动性自8月中下旬以来持续走低当前日均换手率降至0.42%资金交投情绪低迷 [2] - 9月19日商务部等九部门联合出台通知明确提出要优先支持保障基本民生的社区商业综合体等消费基础设施项目发行REITs [2] - 截至2025/9/19今年以来已成功发行16单发行规模336.5亿元、同比下降9.2%本周华夏凯德商业REIT基金成立 [2] - 本周中证REITs全收益指数收于1071.34点涨幅0.12%跑赢沪深300 0.57个百分点、跑赢中证红利1.23个百分点年初至今涨幅10.69%跑输沪深300 3.72个百分点、跑赢中证红利12.71个百分点 [2] - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.42%/0.42%较上周-6.64/-4.93BP周内成交量3.64/1.17亿份周环比-12.77%/-10.49%数据中心板块活跃度最高 [2] - 从中债估值收益率来看产权类/特许经营权类REITs分别为3.71%/3.70%仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共1单首发公募REITs取得新进展华夏凯德商业REIT基金成立当前审批流程中首发已申报10只已问询并反馈4只通过审核1只注册生效待上市1只；扩募已申报8只已问询并反馈6只通过审核6只 [2][6][14] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1071.34点涨幅0.12%跑赢沪深300 0.57个百分点、跑赢中证红利1.23个百分点年初至今涨幅10.69%跑输沪深300 3.72个百分点、跑赢中证红利12.71个百分点 [2][17][19] - 分项目属性来看本周产权类REITs上涨0.08%特许经营权类REITs下跌0.50%分资产类型来看数据中心（+1.32%）、仓储物流（+0.23%）、园区（+0.07%）、能源（-0.03%）板块表现占优 [2][20] - 本周共37只上涨、36只下跌华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速REIT（+1.57%）位列前三华夏特变电工新能源REIT（-6.62%）、国金中国铁建高速REIT（-6.32%）、富国首创水务封闭式REIT（-4.83%）位列末三 [2] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.42%/0.42%较上周-6.64/-4.93BP周内成交量3.64/1.17亿份周环比-12.77%/-10.49%数据中心板块活跃度最高 [2][23] 估值 - 从中债估值收益率来看产权类/特许经营权类REITs分别为3.71%/3.70%仓储物流（5.24%）、交通（4.47%）、园区（4.30%）板块位列前三 [2][25][27] 本周要闻和重要公告 - 9月17日钱江水利发布公告称其参股公司浙江珊溪水利水电开发股份有限公司拟以珊溪水库、电站等经营性资产为底层资产发行基础设施公募REITs [32] - 9月19日商务部等9部门联合出台通知指出优先支持保障基本民生的社区商业综合体等消费基础设施项目发行REITs充分利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策引导金融机构加大支持力度落实服务业经营主体贷款贴息政策 [32] - 多只REITs发布分红、解禁提示、运营数据、扩募进展等公告 [32][33][34]

市场发展现状 - 国内已上市公募REITs项目74只 发行规模达1943.32亿元 其中6只产品完成扩募 扩募规模总计77.34亿元 截至9月16日市场总市值达2212.32亿元 [1][4] - 2024年以来累计上市REITs项目47只（包含两只扩募） 其中16只完成新发 发行规模328.35亿元 2单完成扩募 规模26.69亿元 [2][4] - 新发行项目涉及7种资产类型 包括新增的供热设施和数据中心 扩募项目涉及保障房和产业园 [4] - 沪深交易所受理16单储备项目 含5单扩募项目 已获批2单分别为产业园和清洁能源扩募 [4] 政策导向转变 - 国家发展改革委发布《通知》推动基础设施REITs常态化申报推荐 标志着市场发展重点由建立机制转向扩规模与提质量并重 [2][3] - 《通知》从市场扩围扩容、扩募支持、项目把关和组织保障四方面提出13项具体内容 [2] - 政策在1014号文基础上进一步优化扩募流程 提升发行效率 对促进市场高质量发展具有重要意义 [2] 资产类型拓展 - 在1014号文12大类资产基础上 强调成熟资产、潜力资产及新资产的差异化推进策略 [6] - 积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游等尚无案例的新资产类型发行路径 [7] - 推动成熟资产类型（收费公路、清洁能源等）加快申报 鼓励申报基金规模较大项目 着力实现潜在资产类型"首单"突破 [7] 市场规模特点 - 当前市场呈现数量多、单只基金规模小、集中度低特点 仅两只REITs市值突破百亿元（华夏华润商业REIT与平安宁波交投REIT） [8] - 与日本、新加坡等成熟市场在总体规模和单只基金规模上存在差距 [8] - 项目发行人主要以央企和地方国资企业为主 民企和外企涉及项目相对有限 [8] 扩募机制优化 - 将上市项目可申报扩募时间从12个月缩短至6个月 [10] - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 混装扩募程度提升 [10] - 坚持所有权类与经营权类资产不能混合扩募原则控制复杂度 为优质项目开辟绿色通道 [10] - 中航京能光伏REIT扩募资产为水电项目 与原始光伏资产属同行业不同类型 预计新政将加快市场扩募节奏 [10] 发行人多样化 - 《通知》明确支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 首次提出专项协调服务机制 [8][9] - 通过"靠前服务、主动协调、申报单列"政策环境激发民间投资活力 [9] - 该举措将有效促进未来市场项目发行人的多样化 [9]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月上半月，公募REITs市场企稳趋势巩固，深度回调板块现反弹，估值再度回落，机构顶格报价趋势仍存，多元资产加速进场，新资产招投标信息屡现，仓储物流首发估值折价率呈收窄趋势 [3] 根据相关目录分别进行总结 1. REITs市场调整幅度收窄，相比股债息差依旧坚挺 - 9月上半月，A股小幅调整后回升，10年期国债收益率升至1.87%，中证REITs指数下跌0.81%，较8月同期跌幅明显收窄 [11] - 9月上半月，保租房和消费上涨，涨幅分别为0.63%和0.37%，其余板块跌幅收窄，产业园领跌；IDC、消费和保租房REITs上涨数量占比分别为100%、70%和63%，产业园近80%个券下跌 [16][19] - 9月上半月，沪深REITs市场整体日均换手率为0.48%，仅保租房REITs日均换手率环比上升0.08pcts，能源与交通降幅明显 [24] - 截至9月15日，产权类REITs派息率为3.92%，与10年期国债收益率息差处于41%分位，与红利股息差处于71%分位；交通和产业园派息率分位值提升，消费派息率分位值大幅下调 [28] - 产权类P/NAV最新值为1.29X，处于历史58%分位，产业园和消费估值分位回调，IDC估值分位抬高；经营权类P/FFO最新值为14.13X，处于历史57%分位，能源、公用事业和交通估值回调 [32] - 两大类资产IRR分位值均上调，产权类REITs最新IRR为3.9%，处于历史44%分位，经营权类最新IRR为3.2%，处于历史20%分位；产业园IRR分位值升至历史58%分位 [35] 2. 机构顶格报价趋势仍存，网下认购情绪高位维持 - 9月上半月，消费类华夏凯德商业REIT发行，规模22.87亿元，截至9月15日，沪深上市公募REITs达74只，总市值2217亿元 [40] - 华夏凯德商业REIT网下有效认购倍数达252.6倍，是网下认购倍数排名第三的首发项目 [41] - 华夏凯德商业REIT发行规模小于7 - 8月项目，顶格申购规模降至6.39亿元 [45] - 机构顶格报价趋势仍存，98%产品以询价上限报价，最终定价处于询价区间的82%位置，让利幅度扩大 [52] - 华夏凯德商业REIT网下入围率约99%，网下配售比例为0.40% [56] - 9月中金唯品会奥莱REIT上市首日上涨27%，涨幅收窄；2025年至今，剔除极端值后，0.5/1亿元现金账户网下打新收益分别为172/345万元，申购收益率为3.45% [61] 3. 多元资产加速进场，扩募混装开辟新途 - 9月12日，国家发改委发布“782号文”，加快成熟资产项目申报，研究新型资产发行路径，支持民间投资项目上市；上线信息系统，完善沟通机制 [70] - 缩短扩募时限至6个月，支持跨行业资产混装，整合存量资产；建立工作台账，培育优质项目，严格审核，鼓励提高资金回收比例 [71] - 2024年以来有61宗公募REITs拟申报或招标，文旅、公用事业和产业园居多；沪深上市REITs原始权益人以国央企为主，政策支持民间项目上市，促进市场扩容 [76] - 简化扩募流程，扩募周期预期缩短；允许购入同类或关联不同行业资产，强化规模效应和抗风险能力 [79] - 建立项目工作台账，动态推进项目；严格把关项目质量，确保手续完备，优先推荐高比例资金回收项目；上线信息系统，实现全流程标准化管理 [83] 4. 物流首发估值折价收窄，新资产招投标陆续开展 - 截至9月15日，2单扩募已注册未发行，11单首发和3单扩募项目在审 [85] - 9月上半月，华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业REIT披露问询回复文件，前者估值折价3.5%，折价幅度收窄，后者估值下调1.9%，低于近期消费类首发项目 [88][94] - 9月上半月，2单公募REITs招投标信息更新，华夏基金中标文旅项目，近期招投标涌现文旅、港务等新资产 [96][99]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 沪深 REITs 市场初具规模且空间广阔，政策支持下发行节奏加速，REITs 兼具债性与股性、超长久期、底层资产多样等独特属性，估值方法多样，投资上建议关注普洛斯等标的，现阶段网下认购新发 REITs 可重视 [2][3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 发行节奏加快，Reits 市场初具规模 - 我国 REITs 市场已初具规模，截至 2025 年 6 月 30 日，上市 REITs 共 68 只，总市值 2055 亿元，流通市值约 959 亿元，2025 年上半年日均成交额 6.23 亿元 [16] - 政策支持下，Reits 发行节奏或加快，发行审批流程包括项目筛选与准备、向省级发改委申报、国家发改委审核、交易所审核与注册、发行与上市等阶段，2024 年以来政策推动 REITs 高质量发展、常态化发行，优质资产持续扩容，扩募常态化进一步规范 [18][20][23] - 利率下行，券商信托等金融机构加仓 REITs，2024 年下半年我国进入低利率时代，固收类资金拓展投资范围，证券公司成为 REITs 最大投资人 [25][29] - 参考海外，我国 REITs 市场空间广阔，我国公募 REITs 单只市值远低于美国等市场，若上市数量和单只市值提升，市场总市值有望大幅增长 [32][35] REITs 的资产特性 - 兼具债性与股性，风险收益比良好，债券属性体现在强制分红且支付率高、现金流稳定，权益属性体现在收益依赖底层资产运营、市场情绪影响升贴水，风险收益比较好，不同经济周期下适应能力强 [5][55] - 期限极长，形成了独特的资产属性，我国 REITs 以契约型封闭式基金为主，期限 10 - 99 年，超长久期带来优势和挑战，剩余期限影响债性和权益属性 [61] - 底层资产类型丰富，涵盖交通、能源等八大类，各类型上市数量和市值结构较均衡，不同资产类型市场表现、可分配金额完成度等差异较大，需关注定期报告和月度运营数据 [67][71][101] REITs 的估值方法探讨 - REITs 估值方法综述，分为绝对估值法和相对估值法，绝对估值法常用收益法（DCF），相对估值指标有 PNAV、PFFO、IRR 和现金分派率 [108][111] - 适用于所有类型的 PNAV REITs，PNAV 反映投资者预期和市场情绪，适用于所有 REITs，目前处于历史高位，不同资产类型合理 PNAV 存在差异 [112][115] - 不同类型 REITs 适用不同估值方法，产权类 REITs 适合 PFFO 估值法，特许经营权类 REITs 适用现金分派率或 IRR，产权类 REITs 派息率介于中证红利和沪深 300 之间 [118][124][127] - 对 IRR REITs 估值的重要性，IRR 衡量中长期投资价值，初始 IRR 帮助判断投资价值和风险，实际运营中收益率与初始值有偏差 [128][131] 投资建议 - 流动性不足限制二级市场交易，普洛斯等标的有吸引力，但市场流动性不佳，目前不是大量配置的好时点 [135][136] - 目前阶段，认购新发基金可为主要策略，2025 年 1 - 7 月新发 REITs 网下认购可得比例平均 0.85%，多数首日涨幅高，打新策略容量 1.5 - 2.0 亿元，假设全年新发 20 - 25 只，配售比例不降，年收益约 5.1 - 6.4% [140][148]

9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报 推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目 上市等方面助力发展基础设施REITs。 明确支持民企项目上市 "782号文"引发的另一个焦点，是积极支持民间投资项目发行上市。该文件提出，相关部门要建立健全 民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间 投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资 项目发行上市。 数据显示，截至9月13日，已上市的民企REITs项目已超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、 物美集团、顺丰控股等民营企业。其中，8月上市的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心 REIT作为首批上市的数据中心类型REITs，体现了民企在扩展REITs行业的宽度上发挥了重要作用。 目前，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在上述趋势背景下，此前 已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 资产混装扩募获政策支持 "78 ...

【导读】基础设施REITs政策再细化，持续推动REITs市场扩围扩容；本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周（9月8日至9月12日）REITs快报来了。 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比下滑。 Wind数据显示，截至9月12日，本周中证REITs全收益指数环比下跌0.81%，REITs指数下跌0.81%。 本周REITs成交活跃度环比下滑。国金中国铁建REIT交投活跃度，日均换手率达2.06%，华夏华电清洁能源REIT日均换手率为1.72%，华安外高桥、富国 首创水务REIT、南方万国数据中心REIT日均换手率均超1%，全市场日均换手率为0.99%。 年内首单交通基础设施公募REITs申报 | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.9 ...