报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 股票及大宗商品涨势放缓，大类资产分流效应减弱，国债利率虽回升但仍低于2%，资产荒叙事仍在，中证REITs本月跌幅收窄，估值回调至历史中枢；9月3单REITs网下首发询价，25年网下申购收益率达3.45%；下半月10只REITs发布分红方案，华夏合肥高新产园REIT将在10月10日解禁；现有3单已注册未发行，在排项目11单，交易所压价力度减轻，首发估值折价收窄，本月招投标文旅类领衔 [3] 报告的相关总结 分流效应减弱助REITs企稳，估值回调至历史中枢 - 大类资产分流效应减弱，中证REITs跌幅同比收窄：2025年9月，沪深300收涨1.19%，中证红利收跌1.50%，大宗商品微跌0.05%，十年期国债收益率上行至1.88%，国债及中债指数同步下行；股票及大宗涨势放缓，大类资产分流效应减弱，国债利率不足2%，资产荒仍在，中证REITs收跌1.82%，跌幅较8月同期收窄 [9] - 能源本月相对抗跌，保租房跌幅收窄4个点：9月各类型REITs指数全线收跌，能源跌幅最浅，各类资产跌幅普遍较8月同期收窄；保租房和消费本月跌幅分别为0.88%和0.93%，较8月同期分别收窄4.15pcts和1.72pcts；当月跌幅较大的资产类型为公用事业和产业园 [14] - 联东科创REIT领涨，仓储物流半数个券上涨：IDC、消费和公用事业个券全线下跌；仓储物流半数个券上涨，盐田港REIT、中外运仓储物流REIT、九州通医药REIT涨幅位居本月前十；联东科创REIT本月领涨，江苏交控REIT、蒙能清洁能源REIT下跌较多 [15][18] - REITs换手率较年初腰斩，产权类资产9月缩量较多：2025年9月，沪深REITs日均换手率为0.43%，较年初腰斩，较8月同期下降0.13pcts；IDC和公用事业交易相对活跃；产权类换手率收窄幅度相对较大，经营权类中公用事业换手率收窄0.11pcts，交通和能源收窄均不足1pct [23] - 红利股息差回落，交通及公用事业派息率提升较多：截至2025.09.26，产权类REITs派息率为3.96%，与十年期国债收益率息差为2.08%，分位值上调1pct，与中证红利股息率息差为 -0.67%，分位值下调4pcts；除消费外，各类资产派息率所处分位值均较8月底有所上升，交通、公用事业最新派息率分别为8.7%、6.8%，较8月底提升0.39pcts、0.26pcts [26] - 产权类和经营权类估值双双回落至50%分位附近：产权类P/NAV最新值为1.28X，处于历史50%分位，较8月底下调10pcts，IDC、消费和产业园估值回调幅度较大；经营权类P/FFO最新值为13.89X，处于历史51%分位，较8月底下调13pcts，交通估值回调幅度最大；各类资产最新IRR均较8月底提升，产业园和IDC处于50%分位之上 [30][31] 九月3只REITs启动发行，25年网下认购收益率3.45% - 9月3单REITs网下询价，发行规模预计共51亿元：2025年9月，3单REITs询价，发行规模合计51.2亿元；华夏凯德商业REIT已完成询价，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT分别于9月26日、9月29日询价；截至9月26日，沪深上市REITs达到74只，总市值2190亿元 [40] - 2025年至今REITs网下认购收益率3.45%：自2025年4月发行的华泰苏州恒泰租赁住房REIT起，REITs网下认购倍数均超过100倍，网下份额均可在上市首日全部流通；2025年至今，剔除极端值后，0.5亿元/1亿元现金账户REITs网下申购收益合计172.34/344.68万元，网下申购收益率为3.45% [45] 下半月10只REITs发布分红方案，节后1只REIT解禁 - 下半月10只REITs发布分红方案，节后1只REIT解禁：2025年9月下半月，10只REITs发布分红方案；华夏合肥高新产园REIT部分战略配售份额将于10月10日解除限售，本次解除限售份额为0.35亿份 [48][50] REITs首发估值折价收窄，本月招投标文旅类领衔 - 待发&在审项目：已注册未发行3单，在审11单：2025年9月，3单REITs注册生效，目前已注册未发行的有华夏安博仓储物流REIT、中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT；目前，交易所在审首发8单、扩募3单，新受理山证晋中公投瑞阳供热REIT [55] - 项目估值更新：3单注册项目封卷估值未发生变动：2025年9月，3单新注册生效的REITs发布招募书，底层资产最新估值较反馈回复稿未发生变化，评估价值折价情况仍参考回复稿较申报稿的变化；山证晋中公投瑞阳供热REIT底层资产截至2025/3/31评估价值为11.22亿元 [60] - 项目估值更新：最新3单首发估值折价率均收窄：最新3单首发估值折价率均较同类已发行项目有所收窄 [61] - 招投标及拟申报更新：3单更新，涉及2单文旅项目：2025年9月下半月，福州新投发展集团有限公司拟对旗下租赁住房发行公募REITs；云南石林旅游集团有限公司拟对旗下文旅资产发行公募REITs，拟发行规模不超过10亿元，农银汇理基金中标；成都市都江堰投资发展集团有限公司拟对旗下都江堰景区发行公募REITs，前期中航基金已中标，现对财务顾问公开选聘 [68]

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 09 月 28 日 [Table_Title] 国庆后迎 3 单首发公募 REITs [Table_Title2] 公募 REITs 周速览（2025 年 9 月 15-19 日） [Table_Summary] 本周（2025 年 9 月 22-26 日）中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，周度下跌0.65%，行情依旧较为冷淡，预计7-9月 将连续 3 个月收跌。周内来看，周一至周四连续下跌，累计跌 幅 0.72%，仅周五微涨 0.08%。已上市的 74 个 REITs 总市值 收于 2190 亿元，环比下降 1.11%，其中流通市值 1091亿元。 大类资产角度，2025年下半年来 REITs表现不佳，整体已 回调 5%左右，偏红利概念的 REITs 受市场风险偏好提升而走 弱。本周 REITs 依然弱势，黄金白银表现亮眼，沪金/沪银涨幅 分别达 3.17%/6.98%。沪深 300、中证 500 也有 1%的涨幅。 ►二级市场 9 月 22 日，证监会同时批复了中信建投沈阳国际软件园、 华夏安博仓储物流、华夏中海商业资 ...

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 来源：债券杂志 摘 要 作为多层次不动产投资信托基金（REITs）市场建设的重要一环，私募REITs因兼具标准化和灵活性的特征受到越来越多投资人的青睐，已在资本市场崭 露头角。本文对比分析私募REITs的产品结构和风险收益特征，从各类投资人的投资视角剖析该类产品的机遇和面临的挑战，最后提出相应的建议。 关键词 私募REITs 投资人 风险偏好 我国多层次REITs市场的发展现状 自20世纪60年代在美国推出以来，REITs蓬勃发展，已在全球40多个国家和地区建立了交易市场，其中美国REITs市场较为成熟，市值占全球一半以上。 我国REITs市场近年来发展迅速，目前已初步形成了涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs1的多层次REITs市场。三者以各自的产品特征满足投资人和发 起人的多样化需求。我国公募REITs市场已经初具规模，但私募REITs和Pre-REITs市场发展相对缓慢，面临着退出渠道单一、资产缺乏流动性、市场基础 设施不完善等诸多问题。 2025年5月7日，中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会2025年第一次工作会议提出，积极推 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低；本周 REITs 市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至 0.3% - 0.4%，创今年以来新低；三单公募 REITs 于 9 月 23 日注册生效，华夏凯德商业 REIT 于 9 月 29 日上市 [1] 各目录总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，华夏安博仓储物流 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 注册生效，华夏中海商业 REIT 已询价；当前审批流程中，首发已申报 10 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 8 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 6 只 [1][2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，跌幅 0.65%，跑输沪深 300 1.71 个百分点、跑输中证红利 0.39 个百分点；年初至今涨幅 9.97%，跑输沪深 300 5.66 个百分点，跑赢中证红利 12.24 个百分点；分项目属性，产权类 REITs 下跌 0.97%，特许经营权类 REITs 下跌 1.07%；分资产类型，能源、仓储物流、环保水务、园区板块表现占优；分个券，8 只上涨、65 只下跌，中信建投国家电投新能源 REIT、中金联东科创 REIT、中航京能光伏 REIT 涨幅位列前三，易方达深高速 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT、平安宁波交投 REIT 跌幅位列末三 [1][2] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.30%/0.40%，较上周 -11.86/-2.39BP，周内成交量 2.76/1.12 亿份，周环比 -24.24%/-3.64%；数据中心板块活跃度最高 [1][2] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.78%/3.86%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [1][2] 本周要闻和重要公告 - 深交所通过两单公募 REITs 项目，华夏中海商业资产 REIT、华夏安博仓储物流 REIT 近日通过审核；证监会准予中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金注册；部分 REITs 发布运营数据和分红、上市公告 [30][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]

9.26【★★ ★ ★★】 券商新规 来了！券商交易结算系统，将迎新规>> 近日，记者获悉，中证协正就新起草的《证券公司交易结算系统压力测试指引》（下称《测试指引》） 征求意见。 中证协表示，证券市场交易量快速放大，证券公司交易系统性能不足的问题频发。在此背景下，证券行 业亟需切实提升性能容量管理能力，以有效应对市场波动带来的冲击。为加强行业压力测试体系建设， 协会组织起草了《测试指引》。 9.26【★★★★★】 香港市场 香港金管局公布人民币流动资金安排优化措施，将于10月9日生效>> 为更好地满足离岸人民币业务增长所带来的潜在流动性需求，香港金融管理局（以下简称香港金管局） 于9月26日宣布，将推出人民币流动资金安排优化措施（以下简称优化措施），于2025年10月9日生效。 据香港金管局总裁余伟文介绍，从今年10月9日起，香港金管局推出"人民币业务资金安排"，取代现有 的"人民币贸易融资流动资金安排"，并实施多项优化措施及扩展合资格资金用途。优化措施包括两方 面： 一是重新分配日间和即日隔夜人民币资金额度。香港金管局现时通过人民币流动资金安排提供各200亿 元的日间和隔夜人民币资金额度。自生效日起，维持4 ...

核心观点 - 房地产行业融资环境呈现积极信号 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 为行业提供现金流支持并助力发展模式转型 [1][2][3][4] 融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占比60.1% 为行业融资主力军 [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% 规模有限但象征意义重大 [3] 信用债融资作用 - 信用债持续供给成为优化资产负债表的重要抓手 通过置换高息债务降低融资成本 [1][2] - 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 为企业日常经营保障和债务重组提供空间 逐步缓释行业偿债压力 [2] 多元化融资体系 - 形成"白名单"机制与创新工具互为补充的多元融资体系 [2] - "白名单"项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 经营性物业贷放开后 招商蛇口 龙湖集团 新城控股等房企获贷款数百亿元 [3] - 融资工具创新推动行业从"增量依赖"转向"存量激活" [3] 境外融资突破 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [4] - 境外融资通道重启标志信用资质重获国际资本认可 对行业具有信心传导效应 [4] 资金运用与转型方向 - 融资改善是"稳楼市"支撑力 也是房企转变商业模式的助推力 [4] - 资金需用于"保交楼"底线 修复购房者信心 [4] - 加快向"开发与经营并重"新模式转型 通过提升资产运营效率实现高质量发展 [4][5]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

会议概况 - 会议于9月23日在济南举办 主题为畅通险资入鲁渠道并推动保险资金赋能山东高质量发展 [1] - 会议由省委金融办 山东金融监管局联合主办 国寿山东省分公司 国寿财险山东省分公司 济南市委金融办共同承办 [1] - 中国保险资产管理业协会和27家保险资管公司负责人参会 与会资管公司资产管理规模超行业总规模三分之二 [1] 会议内容 - 山东省多部门负责人介绍新质生产力 科技创新 重点产业 稳外贸促消费 文旅产业及国有企业情况 [1] - 部分保险公司及企业代表分享保险资金使用经验 国寿资管和长城财富资管专家进行保险资产管理和资金运用专题宣讲 [1] - 会议设置项目路演和洽谈环节 10家企业进行路演 包括山东财金投资集团 潍柴控股集团 中国重汽集团等 [1] - 73个基础设施 科技创新 绿色发展等重点领域优质项目建设方与保险机构负责人进行洽谈 [1] 险资投资现状 - 截至今年6月末 保险资金通过债权投资计划 股权投资计划 保险私募基金三类产品投向山东累计登记规模5800多亿元 [2] - 资金主要投向新型基础设施 绿色产业 战略性新兴产业等领域 形成收益和口碑兼具的项目 [2] - 保险资金还通过认购债券 战配股票 参与公募REITs等方式参与山东经济建设 [2]