报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 3.1%，年内转负（-2.1%） ，随着情绪化定价消退，价格逐步锚定底层资产现金流与分派能力，安全边际显著提升 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>沪深 300>中证 REITs ，截至 2025 年 12 月 19 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 80BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 19 日，中证 REITs 指数收盘价 773.15 点，周涨跌幅 -3.1% ，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，中证 REITs 指数涨跌幅 -2.1% ，在主要指数中表现最差 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -0.7% ，波动率 7.5% ，回报率低于其他主要指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - 12 月 19 日 REITs 总市值 2141 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.39% ，较前一周增加 0.02% [2][9] 各类型 REITs 表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1% 、-4.0% ，各类 REITs 均收跌，交通、水利设施、市政设施类 REITs 跌幅最大 [3][13] - 周度涨幅最大两只 REITs 为华安外高桥 REIT（+1.34%）、博时津开产园 REIT（+0.08%） ，其余本周均下跌 [3][15] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9% ；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 25.9% [3][18] - 本周主力净流入额前三名 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（745 万元）、华泰江苏交控 REIT（671 万元）、招商高速公路 REIT（422 万元） [3][19] 一级市场发行 - 年初至 2025 年 12 月 19 日，交易所处在已受理阶段 REITs 产品 2 只，已申报阶段 3 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 15 只 [22] 估值跟踪 - 截至 12 月 19 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.20% ，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [24] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异 [26] - 截至 2025 年 12 月 19 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 20BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [28] 行业要闻 - 12 月 19 日，三峡能源申报"华泰三峡清洁能源 REIT" ，底层资产为大连庄河海上风电项目，装机容量 298.8MW ，公司及关联方计划认购 44% 基金份额 [4][34] - 12 月 19 日，"华夏安博仓储 REIT"在深交所上市，底层资产为粤港澳大湾区三个物流仓储项目，发行时网下询价倍数达 235.8 倍 [4][34]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持” [6] 报告核心观点 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复阶段，当前投资策略应聚焦三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；二是结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局弱周期红利资产；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - **本周表现疲弱**：截至12月19日，本周（12月12日至12月19日）中证REITs（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数下跌2.85%，收于999.2点，在所列主要指数中表现最差 [1][9] - **年内表现分化**：截至12月19日，本年中证REITs（收盘）指数累计下跌2.08%，而中证REITs全收益指数累计上涨3.24%，在同期沪深300指数（上涨16.09%）、恒生指数（上涨28.07%）等指数中排名第四 [2][9] C-REITs二级市场表现 - **整体延续回调**：本周C-REITs二级市场整体延续回调，周均涨幅为-2.6% [2] - **市场概况**：截至12月19日，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元 [2] - **涨跌分布**：本周已上市REITs中仅2支上涨，76支下跌 [2] - **板块表现**：各板块本周二级市场涨幅均为负值，其中交通基础设施板块跌幅最大（-4.65%），生态环保板块跌幅相对最小（-0.96%） [2] - **新上市产品破发**：本周新上市的华夏安博仓储REIT开盘即跌破发行价，最终收报5.499元，较发行价下跌10.16% [2] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量150.5万股，日均换手率0.6% [3][16] - **活跃板块与个券**：数据中心板块交易最活跃，板块换手率为0.7%；个券中，华夏安博仓储REIT（13%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.7%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.1%）的日均换手率位列前三 [3][16] REITs估值表现 - **中债IRR分化**：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（9.2%） [3][17] - **P/NAV区间**：P/NAV位于0.7至1.7区间，其中嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV均为1.7，为最高水平；华夏中国交建REIT的P/NAV为0.7，处于较低水平 [3][17]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电REIT受市场热捧，资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意 [3] - 截至2025/12/19，今年以来已成功发行19单，发行规模388.0亿元、同比下降40.0% [3] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储REIT上市，华夏中核清洁能源REIT已询价并定价，易方达广西北投高速REIT已问询；1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市 [3][13][14] 二级市场：本周指数下跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.85% - 本周中证REITs全收益指数收于999.19点，跌幅2.85%，跑输沪深300 2.57个百分点、跑输中证红利3.89个百分点；分项目属性看，产权类REITs下跌2.23%，特许经营权类REITs下跌4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区、数据中心、消费板块表现占优 [3] 流动性：环保水务板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量3.65/1.40亿份，周环比 +0.42%/+13.47%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.18%/5.26%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，锦江国际启动公募REITs项目招标，华泰宝湾物流REIT宣布扩募，国家发改委多次发声支持REITs市场发展等 [34] - 重要公告包括多只REITs发布分红公告、解禁提示公告以及运营数据公告 [35][36]

方正证券指出，中证REITs收益介于股债之间，"类固收+弹性"属性依旧；风险呈"中等波动、稳中 有升"。换手率回落，主因股市上涨、观望升温、交易趋稳，叠加部分项目集中分红收敛价格波动。低 利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长期资金的持续关注与配置偏好。 太平洋证券在研报中表示，资产荒格局下，公募REITs凭高分红、中低风险优势，配置性价比凸 显。 分析人士表示，华夏安博仓储REIT的成功发行，不仅为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资 的高效工具，也进一步丰富了中国公募REITs的资产类型，并对推动物流基础设施的现代化升级以及助 力实体经济持续增长具有重要意义。 12月19日，中证REITs（收盘）指数收跌0.57%，报780.58点；6月下旬以来持续震荡走低，REITs市 场已落后大盘。 今日，由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称"华夏安博仓储 REIT"）在深交所上市。至此，全市场公募REITs已接近80只，底层资产已覆盖交通基础设施、仓储物 流、保障性租赁住房等九大类别。 ...

智通财经12月19日（编辑 杨斌）REITs的打新热潮逐渐退却，今日出现了2025年首单上市即破发的 REITs项目。业内分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二级市场整体偏弱的影响，另一方 面，REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，使得定价变得充分，一二级市场价差收窄。 华夏安博仓储REIT由国际物流巨头Prologis, L.P.（中文名称"安博公司"）发行，是今年第二单在中国上 市的外资知名REITs项目。在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1 亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。公众发行阶段则是一日售罄，公众认购倍数为17.1 倍。 今日，华夏安博仓储REIT正式上市。不过，开盘时分华夏安博仓储REIT即罕见地跌破了发行价，此后 震荡下跌。最终，华夏安博仓储REIT上市首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌了10.16%。 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑。事实上， 受二级市场持续走弱影响，上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发。 从今年REITs上市后的表现来看，数据中心 ...

12月19日金融一线消息，由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"华 夏安博仓储REIT"，基金代码：180306）在深圳证券交易所成功上市。这是安博在中国市场推出的首单 公募REITs，并持有20%的基金份额，由华夏基金管理有限公司（以下简称"华夏基金"）担任基金管理 人。 华夏安博仓储REIT是目前已上市的仓储物流REITs中唯一全部资产均位于粤港澳大湾区的产品。在网下 询价阶段，基金网下询价倍数达235.8倍，公众发售提前结束募集，各类投资者均对项目投资价值高度 认可。 安博全球首席财务官Tim Arndt、安博中国董事长吴娟和中信证券股份有限公司（以下简称"中信证 券"）党委副书记、监事会主席张长义出席了上市仪式并致辞，安博、中信证券、华夏基金等有关代表 以及其他合作伙伴、投资人代表出席了上市仪式。 "我们非常高兴能够深度参与中国资本市场，带来安博几十年来积累的国际化REITs经验、成熟的专业能 力以及长期投资视角。"安博全球首席财务官Tim Arndt表示。"我们期待为中国公募REITs市场的健康发 展和活力做出贡献，助力中国物流地产行业迈向下一个阶段的增长。" 安博中国董 ...

(CIS) 华夏安博仓储REIT是安博、华夏基金、中信证券联合推出的仓储物流REITs。基金首发底层资产为安博 中国旗下的三个优质仓储物流项目——安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪 梅物流中心。三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，且均按国际领先标准设计、建造 并管理，资产成熟度高、运营状态良好。值得一提的是，华夏安博仓储REIT是目前市场上唯一全部资 产均布局在大湾区的仓储物流REITs。基金发售阶段，华夏安博仓储REIT公众投资者和网下投资者有效 认购申请确认比例分别为5.83%和0.68%，基金比例配售前，发行累计认购金额达810.43亿元。 全市场第11只仓储物流REITs即将正式登陆二级市场。近日华夏基金发布公告，华夏安博仓储 REIT(180306)将于12月19日在深交所上市。华夏安博仓储REIT的上市，不仅为普通投资者提供了参与 仓储物流项目投资的高效工具，也进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模 与活力。 中国消费市场的蓬勃发展，是驱动仓储物流行业发展的基础因素。同时，中国城市群一体化的趋势将继 续推进零售热点地区仓储物流需求的增长 ...

2025年11月公募基金市场发行概况 - 2025年11月公募基金市场合并发行规模约为966.16亿元，发行规模同比下降35.12%，但环比上升29.9% [1][2] - 当月合计发行基金产品136只（初始基金口径）[2] 产品发行结构分析 - 从产品类型看，股票型基金发行规模最大，达到306.69亿元 [3][5] - 混合型基金发行规模为240.00亿元，债券型基金发行规模为216.66亿元 [3][5] - FOF基金发行规模达到169.75亿元，REITs发行规模为24.48亿元，国际(QDII)基金发行规模相对较小，为8.57亿元 [3][5] 头部发行产品与基金公司 - 合并发行规模最大的产品为易方达如意盈安6个月持有（偏债混合型FOF），规模达58.48亿元 [6][7] - 发行规模第二的产品为长城元利（中长期纯债型基金），规模为52.51亿元 [6][7] - 易方达产业优选（偏股混合型基金）发行规模达31.62亿元 [6][7] - 基金公司方面，易方达基金、华夏基金、天弘基金等公司在11月发行基金数量较多 [8] 基金募集延期情况 - 11月共有12只基金宣布延长募集期 [1][10] - 涉及产品包括中海智选成长、富国中证工程机械主题ETF、宝盈中证A500指数增强A等 [9]

市场表现回顾 - 中证REITs全收益指数从2024年12月低点925.46强势反弹至2024年6月高点1124.91，期间涨幅达21.55% [1] - 进入下半年市场调头向下，截至11月24日，该指数自前期高点回撤近8% [1] - 一级市场热度显著回落，以华夏安博仓储REIT为例，公众发售份额最终确认比例仅为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况形成对比 [3] - 新产品首日表现转冷，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，盘中一度破发，成为年内首只上市当日破发的公募REITs产品 [3] 市场调整原因分析 - 上半年上涨动力源于低利率背景下的配置需求爆发，10年期国债收益率及LPR连续下调，使具备4%至6%现金分派率的REITs成为资金避风港 [2] - 权益市场火热引导资金寻求更高风险收益，基础设施资产经营表现与投资者预期发生变化 [2] - 市场此前累积较大涨幅，估值水平显著提升，自身存在调整需求 [2] - 市场利率水平波动与投资者风险偏好阶段性上移，对以稳定收益见长的REITs资产形成压制 [2] - 短期供需结构失衡，市场供给端快速扩容而增量资金未能同步跟进，导致阶段性流动性压力 [2] - 下半年一批公募REITs密集解禁加剧短期卖出压力，仅11月就有5只REITs合计超70亿份份额面临解禁 [3] 底层资产经营状况 - 产业园区类型资产显著承压，近60个交易日跌幅前十的REITs中产业园区类型占据8席 [4] - 产业园区出租率持续下滑，三季度产业园区REITs项目平均出租率降至70.8% [5] - 产业园区租金下行，整体经营业绩放缓，二季度产业园REITs项目营收同比下滑4.7% [5] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定 [7] - 保障性租赁住房作为政策性稀缺资产，收益确定性高 [7] 投资逻辑转变与未来机遇 - 市场调整促使投资逻辑回归价值本源，未来主逻辑将更聚焦底层资产的真实质量 [1] - 投资者从“逢新必打”转向“精选资产”，更为关注底层资产质量与发行定价的合理性 [5] - 市场短期调整有效挤出泡沫，推动市场迈向更理性、更成熟的发展新阶段 [1] - 长期来看，解禁潮将加速市场从投机套利向价值配置转型，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性 [3] - 当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为长期配置提供良机，可重点关注经营稳健、股息率具吸引力的防御型资产以及被短期错杀的成长型资产 [6] - 公募REITs最终价值落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 建议投资者拉长投资周期，聚焦长期分红而非短期波动，若资产优质可考虑在低位分批补仓以锁定更高分派率 [7]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]