2025年12月19日 请务必阅读正文后免责条款 摘要 证券研究报告 【平安证券】震荡寻微光 ——2026年公募REITs年度策略报告 证券分析师 刘 璐 投资咨询资格编号：S1060519060001 陈蔚宁 投资咨询资格编号：S1060524070001 25年REITs供需均强，估值提升。截至11月28日（下同），25年REITs指数上涨7%，跑赢债券、跑输权益，与历史年度涨幅相比亦居中位。基本面 变动不大，延续"稳定好于周期"的特点。供需方面，供给攀升，二级市场解禁是重要的供给来源；需求方面，受益于资产荒、上半年牛市，投资 者需求也有所升温。投资者对REITs接受度提升，全市场IRR下行1.47pct至4.01%，IRR-10Y国债利差压缩至217BP。 25年REITs市场的三条策略主线：参与一级发行、消费、基于估值的板块切换。主线一，一级认购策略收益丰厚。25年上市的新项目一二级现金分 派率差平均为1.34pct，明显高于24年水平；新行业分派率较可比资产高约3pct。一级网下打新、参与战配在25年的期望收益率可达到29%、34%； 市政、新型基础设施两个新行业上市以来涨幅超40%。主线二，24Q ...