根据数据，已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表 现持平。涨幅最大的3只产品分别为华夏基金华润有巢REIT、招商高速公路REIT、易方达深高速公路 REIT，周内涨幅分别为2.20%、1.89%和1.57%。跌幅最大的3只产品分别为华夏特变电工新能源REIT、 华夏北京保障房REIT和工银蒙能清洁能源REIT。 行业与政策方面，上周有3单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业持有型不动产ABS（资产支持证 券）项目、铁建昆仑秀松高速持有型不动产资产支持专项计划、青岛水务集团有限公司持有型不动产 ABS项目。9月19日，商务部等九部门联合出台《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的 通知》（以下简称《通知》），明确提出要优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货 商场、菜市场等消费基础设施项目发行REITs。 数据中心类表现好 上周，公募REITs二级市场继续下行。 数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点；中证REITs全收益指数上 涨0.12%，收于1071.34点。 底层资产方面，据国金证券， ...

根据Wind数据，已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的有38只，下跌的35只，还有一只表现持平。涨幅最大的三只产品分别为华夏基金华润有巢 REIT、招商高速公路REIT、易方达深高速公路REIT，周内涨幅分别为2.20%、1.89%和1.57%。跌幅最大的三只产品分别为华夏特变电工新能源REIT、华夏 北京保障房REIT和工银蒙能清洁能源REIT。 行业与政策方面，上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业持有型不动产ABS项目、铁建昆仑秀松高速持有型不动产资产支持专项计划、青岛水 务集团有限公司持有型不动产ABS项目。9月19日，商务部等九部门联合出台《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》（以下简称《通 知》），明确提出要优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行REITs。 二级市场继续下行，各板块涨跌分化 上周，公募REITs二级市场继续下行。 Wind数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.3点；中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点。 底层资产方面，据国金证券，上周各 ...

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

行业动态 - 中金唯品会奥莱REIT将于2025年8月20日正式发售，募集基金份额共计10亿份，认购价格为3.48元/份，预计募集资金总额为34.8亿元 [1][7] - 该REIT采用战略配售（7亿份）、网下发售（2.1亿份）和公众发售（0.9亿份）相结合的方式发行，最终份额将根据回拨机制调整 [1][7] 一级市场 - 截至2025年8月15日，国内上市REITs累计发行规模达1909亿元，共发行73只产品 [8] - REITs市场发展历程显示：2021年首批试点发行规模超300亿元，2024年进入常态化发行阶段，全年发行规模超600亿元 [15] 市场表现 - 本周（2025.8.11-8.15）中证REITs全收益指数下跌1.49%，总指数下跌1.82%，经营权指数（-2.06%）表现弱于产权指数（-1.70%）[16] - 个券层面，南方万国数据中心REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心REIT（+4.26%）领涨，工银蒙能清洁能源REIT（-8.57%）跌幅最大 [16] - REITs总指数跑输沪深300指数4.19个百分点，跑输中证全债指数1.50个百分点 [16] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为6.53亿元，环比下降10.9%，其中产权类成交4.26亿元（-8.9%），经营权类成交2.27亿元（-14.6%）[37] - 细分领域中交通基础设施REITs成交额最高（1.16亿元，占比23.3%），消费基础设施REITs成交额降幅最大（-38.1%）[37] 估值特征 - 园区基础设施REITs中，中金湖北科投光谷REIT中债估值收益率最高（7.05%），博时津开产园REIT的P/NAV最高（1.53倍）[42] - 消费基础设施REITs估值分化明显，华夏华润商业REIT的P/NAV达1.56倍，而嘉实物美消费REIT中债收益率为负（-0.12%）[42]

二级市场表现 - 2025年8月4日至8月8日公募REITs加权指数收于142.49，周回报率为-0.44%，表现逊于美股、可转债、A股、黄金和纯债，仅优于原油 [4] - 产权类REITs跌幅大于特许经营权类REITs [4] - 生态环保类REITs涨幅居首，周回报率前三的底层资产类型为生态环保类、能源类和仓储物流类 [4] - 单只REITs中21只上涨，49只下跌，涨幅前三为华泰宝湾物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 交易活跃度 - 周成交规模达36.7亿元，新型基础设施类REITs日均换手率领先 [4] - 成交量与成交额前三均为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT和华夏华电清洁能源REIT [5] - 主力资金净流入总额2.43亿元，新型基础设施类、能源基础设施类和水利设施类REITs净流入额居前 [6] - 单只REITs主力净流入前三与成交量前三一致 [6] 大宗交易 - 周大宗交易总额3.36亿元，较上周增加，8月6日单日成交1.25亿元为周内峰值 [6] - 南方顺丰物流REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和创金合信首农REIT大宗交易额居前 [6] 一级市场动态 - 本周新增2只REITs上市 [7] - 2只首发REITs项目状态更新 [7]

证券之星消息，8月6日发布《工银瑞信基金管理有限公司关于工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证 券投资基金收益分配的公告》。本次分红为本基金第一次分红，2025年第一次分红。公告显示，本次分 红的收益分配基准日为3月3日，详细分红方案如下： 本次分红对象为权益登记日在注册登记机构登记在册的本基金全体基金份额持有人。，权益登记日为8 月8日，现金红利发放日为8月12日。本基金本次分红为现金红利，无红利再投资事项。根据财政部、国 家税务总局相关规定，基金向投资者分配的基金收益，暂免征收所得税。本基金本次分红免收分红手续 费。 以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成 投资建议。 | 分级基金简称 | 代码 | 電准日星金净值 | 分红方案 | | --- | --- | --- | --- | | | | (元) | (元/10份) | | 工银蒙能清洁能源REIT 180402 | | | 6.00 | ...

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，全市场各类型REITs收涨，消费、市政设施、水利设施涨幅领先 [1] - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 各部分内容总结 二级市场走势 - 截至2025年8月1日，中证REITs（收盘）指数收盘价为870.82点，整周涨跌幅为+1.25%，表现强于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，年初至今，中证转债与中证REITs涨跌幅均为+10.3%，领先于沪深300和中证全债 [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为9.8%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在8月1日上升至2131亿元，较上周增加83亿元，全周日均换手率为0.77%，较前一周上升0.04个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+1.2%，从不同项目类型REITs来看，各类均收涨，消费、市政设施和水利设施类平均涨幅最大，分别为+4.0%、+3.9%、+3.7% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为华夏首创奥莱REIT（+6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（+6.75%）、华夏华润商业REIT（+5.77%） [3][22] - 仓储物流区间日换手率最高，为1.4%，产业园类本周成交额占比最高，占REITs总成交额21.8% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs分别为华夏华电清洁能源REIT（7257万元）、中银中外运仓储物流REIT（5189万元）、鹏华深圳能源REIT（670万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年8月1日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品8只 [27] 估值跟踪 - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为59.9%，P/FFO为39.6，IRR为3.1%，年化派息率为2.8% [30] - 截至2025年8月1日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1][32] 行业要闻 - 8月1日，首单央企燃气REIT——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市交易，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，拟募集规模18.95亿元，2025年及2026年预期分派率分别为5.66%和5.37%，这是我国第71单基础设施公募REITs [4][34]

市场概况 - 2025年以来基础设施公募REITs呈现一、二级市场"双轮驱动"火爆格局，规模已突破2000亿元 [1] - 中证REITs全收益指数2024年平均涨幅12.31%，2025年延续涨势，截至6月20日上市以来平均涨幅12.46% [6] - 消费基础设施类REITs年内涨幅超30%，保障房类REITs增长近20%，各行业赛道均有不俗表现 [5] 一级市场动态 - 中金亦庄产业园REIT上市首日触及30%涨跌幅限制停牌，6月27日停牌1小时后复牌 [2] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数逾220倍，公众投资者认购倍数超800倍，创历史新高 [3] - 2025年底预计仍有约20单REITs将上市发行，底层资产扩容至十二大类行业 [4][5] 二级市场表现 - 华夏基金华润有巢REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价累计涨幅50.85%触发停牌 [3] - 工银蒙能清洁能源REIT收盘价9.145元/份，较发行价涨幅71.35%触发停牌 [3] - 年内已上市66只REITs中，19只基金因涨幅触及规则发布37则停牌公告 [3] 驱动因素分析 - 低利率环境及优质资产稀缺背景下，REITs稳健收益特性凸显投资价值 [2] - 政策端持续释放利好，税收优惠、扩募机制等制度红利形成"政策-资金-资产"正循环 [5][6] - 公募REITs通过标准化设计将非流动性资产转化为高流动性证券，吸引散户与机构共同定价 [5] 投资策略建议 - 一级市场建议关注各类资产"首单"项目及稀缺性标的 [7] - 二级市场建议根据利率周期调整仓位，优选抗周期属性业态 [7] - 下半年聚焦分红"抢息"、解禁配置、扩募红利三大策略，重点布局保租房、消费基础设施及能源类板块 [8] 风险分化提示 - 产业园区REITs中研发办公类项目出租率仅83.2%，平均租金同比下降11% [8] - 需关注现金流稳健的低波动标的，把握一二级市场价差机会 [8]