文章核心观点 - 公募REITs自2021年首批产品上市以来发展迅速，全市场总市值已突破2000亿元，成为连接资本市场与基础设施建设的重要纽带，并为公募基金行业提供了新的增长点 [1] - 公募REITs通过将大型基础设施项目拆分为小额份额，让普通投资者得以低门槛参与基建投资，其价值在于“盘活”存量资产与“连接”投资者，是金融服务实体经济的典型范例 [2] - 以工银瑞信基金为代表的基金公司正通过专业化管理和深耕优质资产，在公募REITs领域稳步前行，书写金融助力实体经济的新篇章 [4] 公募REITs产品定义与宏观意义 - 公募REITs全称是公开募集基础设施证券投资基金，主要投资于高速公路、风力发电场等大型基础设施项目 [2] - 产品价值体现在两个维度：一是盘活沉睡的基础设施存量资产，为新建项目筹措资金，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环；二是为投资者开辟了兼顾“安全性、收益性与流动性”的新投资渠道 [2] - 从宏观层面看，公募REITs是落实金融“五篇大文章”、助力扩大有效投资的重要抓手 [2] 产品结构与运作模式 - 公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”的双层架构，以底层基础设施资产为核心，持有项目公司股权 [3] - 收益主要来源于两部分：一是底层资产运营产生的稳定现金流，二是基金份额在二级市场的增值空间 [3] - 运作管理有清晰分工体系，基金管理人负责统筹全局，同时委托原始权益人等作为外部运营管理机构，基金经理团队会深度参与项目日常运营 [3] - 以工银瑞信基金为例，其基金经理团队采用三人分工协作模式，分别从财务、投资、运营三个维度把控资产质量，确保底层项目持续稳定运作 [3] 工银瑞信基金的REITs布局与案例 - 公司REITs布局既锚定交通基建的核心价值，也紧跟绿色能源的发展浪潮 [4] - 工银河北高速REIT的底层资产为G18荣乌高速部分路段，服务于雄安新区与京津冀协同发展战略，承担“西煤东运”和区域物流枢纽功能，2024年现金分派率达到9.48% [4] - 工银蒙能清洁能源REIT聚焦绿色赛道，以内蒙古陆上风力发电项目为底层资产，助力生态保护并为投资者创造绿色投资回报 [4] - 公司还在积极储备停车场、保租房、产业园等多元资产类型，以持续丰富REITs产品矩阵，满足不同投资者的配置需求 [4] 行业发展现状与前景 - 自2021年首批产品上市以来，短短四年间，全市场公募REITs总市值已突破2000亿元 [1] - 公募REITs为公募基金行业提供了新的增长点，也成为连接资本市场与基础设施建设的重要纽带 [1] - 站在行业发展的新起点，以工银瑞信基金为代表的基金公司，正以专业为锚、以投资者共赢为帆，在公募REITs的蓝海之中稳步前行 [4]

公募 REITs 全称是公开募集基础设施证券投资基金，其主要通过将高速公路、风力发电场等大型基 础设施项目拆分为小额份额，让普通投资者得以低门槛参与基建投资，共享资产运营带来的收益。 这一产品的价值体现在"盘活"与"连接"两个维度。一方面，它能唤醒沉睡的基础设施存量资产，为 新建项目筹措资金，形成"投资—运营—退出—再投资"的良性循环；另一方面，为投资者开辟了一定 程度上兼顾"安全性、收益性与流动性"的全新投资渠道，是金融服务实体经济的典型范例。 从宏观层面看，公募 REITs 更是落实金融"五篇大文章"、助力扩大有效投资的重要抓手。 【导读】走进工银瑞信基金 | 第 9 期：公募 REITs 来了！ 文：陈梦 自 2021 年首批产品上市以来，短短四年间，全市场公募 REITs 总市值已突破 2000 亿元（数据来 源：W ind ，截至 2025 年 12 月 1 日 ），不仅为公募基金行业提供了新的增长点，也成为连接资 本市场与基础设施建设的重要纽带。 本期走进工银瑞信基金系列栏目，我们将奔赴工银瑞信河北高速 REIT 投资人开放日的现场，一起探 索这类产品的运作逻辑与价值内核。 公募 REITs ：普 ...

作者：张可昕 作为资本市场服务实体经济的重要创新工具，公募REITs正通过盘活存量资产、畅通投融资循环，成为践行国家战略的关键金融力量。工银瑞信基金凭借二 十载资产管理积淀，深耕基础设施REITs领域，以工银蒙能清洁能源REIT等标杆产品为支点，在能源转型、基础设施建设等核心赛道持续发力，用专业金融 服务为国家战略实施注入持久动能。 2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国公募REITs试点正式启 航。历经五年探索，行业从"试点探索"迈入"常态化、规模化"发展新阶段。2025年11月15日，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，在原有基础上拓展发行范围，新增城市更新设施、商业办公设施等类别；12月2日，中国证监会发布《关于推出商 业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并公开征求意见，标志着REITs试点正式从基础设施领域扩容至商业不动产领域，形成"基础设施+商业不动 产"双轮驱动的发展格局，为行业规模化发展筑牢制度根基。 作为资本市场服务实体经济的重要 ...

文章核心观点 - 公募REITs是服务实体经济、盘活存量资产的重要金融工具，并正成为绿色金融实践的重要载体 [1] - “工银蒙能清洁能源REIT”于2024年12月10日在深交所上市，是绿色金融实践的具体案例 [1] - 该REIT项目位于内蒙古乌兰察布，旨在探寻公募REITs在绿色领域的应用价值和优势 [1] 产品与事件 - 产品名称为“工银蒙能清洁能源REIT”，基金管理人为工银瑞信，发起人为内蒙古能源集团有限公司 [1] - 该产品于2024年12月10日在深圳证券交易所上市 [1] 行业定位与作用 - 公募REITs被定位为盘活存量资产、服务实体经济的金融工具 [1] - 该金融工具正成为绿色金融实践的重要载体 [1] 项目背景与地域 - 项目所在地乌兰察布被誉为“空中三峡、风电之都” [1] - 该项目的推进旨在落实绿色金融实践 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [1] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，涨跌幅+0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅+3.4%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 10 月 24 日 REITs 总市值升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2] 板块表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [3][20] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT（732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT（434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人是广西北部湾投资集团有限公司，管理人是易方达基金管理有限公司 [4][33] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月20 - 24日我国公募REITs二级市场价格整体波动上涨但回报率表现一般，成交规模和换手率有分化，主力净流入为负，大宗交易总额增加；一级市场无新增上市和项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率均为0.16%，加权REITs指数回报率为0.11%；与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为原油>A 股>可转债>美股>REITs >纯债>黄金 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格走势分化，产权类下跌、回报率-0.36%，特许经营权类上涨、回报率0.72%；水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的是水利设施类、市政设施类和新型基础设施类，回报率分别为3.23%、1.42%和0.95% [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现，46只上涨、1只持平、28只下跌；涨幅前三是工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT和浙商沪杭甬REIT，跌幅前三是招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富九州通医药REIT和华夏大悦城商业REIT；年化波动率前三是华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT和华泰宝湾物流REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为27.2亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三的资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类，换手率前三是水利设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化；成交量前三是东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT；成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT；换手率前三是华泰宝湾物流REIT、华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT [26] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为 - 1183万元，市场交投热情下滑；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类、保障房类；单只REIT中，主力净流入额前三是中金印力消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、银华绍兴原水水利REIT [30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达40067万元，较上周增加；星期三大宗交易成交额最高为9848万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT、华夏中国交建REIT，对应平均折溢价率分别为 + 0.58%、+ 0.87%、 - 1.85% [33] 一级市场 已上市项目 截至2025年10月24日，我国公募REITs产品数量达75只，合计发行规模达1966.19亿元；交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为318.35亿元；本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 共有19只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，7只为待扩募REITs；本周无REITs产品的项目状态更新 [40][41]

市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.34点 [1][3] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表现持平 [1][3] 底层资产板块表现 - 数据中心类REITs表现最佳，周度上涨1.32% [3] - 仓储物流类上涨0.23%，产业园区类上涨0.04%，消费类上涨0.01% [3] - 生态环保类下跌2.00%，高速公路类下跌0.47%，能源类下跌0.02%，保租房类下跌0.03% [3] - 周度收益排序为：数据中心类>仓储物流类>产业园区类>消费类>能源类>保租房类>高速公路类>生态环保类 [3] 单只产品表现 - 涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速公路REIT（+1.57%） [1][3] - 跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）、工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][3] 市场流动性 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [4] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [4] - 成交额最大的REITs类型是交通基础设施，达0.92亿元，占比19.7% [4] - 保障性租赁住房和数据中心基础设施类REITs成交额环比上升，分别为15.1%和10.3%，消费基础设施类REITs成交额环比大幅下降41.2% [4] 行业与政策动态 - 上周有3单私募REITs获受理，涉及天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团等项目 [2][5] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [6] - 商务部等九部门联合出台通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs，并引导金融机构利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策加大支持 [2][6] - 香港特区行政长官提出，香港证监会积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [6] 产品申报状态 - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [7]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

二级市场表现 - 2025年8月4日至8月8日公募REITs加权指数收于142.49，周回报率为-0.44%，表现逊于美股、可转债、A股、黄金和纯债，仅优于原油 [4] - 产权类REITs跌幅大于特许经营权类REITs [4] - 生态环保类REITs涨幅居首，周回报率前三的底层资产类型为生态环保类、能源类和仓储物流类 [4] - 单只REITs中21只上涨，49只下跌，涨幅前三为华泰宝湾物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 交易活跃度 - 周成交规模达36.7亿元，新型基础设施类REITs日均换手率领先 [4] - 成交量与成交额前三均为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT和华夏华电清洁能源REIT [5] - 主力资金净流入总额2.43亿元，新型基础设施类、能源基础设施类和水利设施类REITs净流入额居前 [6] - 单只REITs主力净流入前三与成交量前三一致 [6] 大宗交易 - 周大宗交易总额3.36亿元，较上周增加，8月6日单日成交1.25亿元为周内峰值 [6] - 南方顺丰物流REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和创金合信首农REIT大宗交易额居前 [6] 一级市场动态 - 本周新增2只REITs上市 [7] - 2只首发REITs项目状态更新 [7]