（来源：用益研究） 信托公司推进组合投资模式 当前信托市场呈现出"成立放量与发行降温并存、标品稳健与非标转型同步"的特征。统计数据显示，在 9月13日至9月21日期间，资产管理信托显著反弹，成立规模大幅攀升，涨幅超五成，其中非标信托的爆 发式增长成为核心驱动力。但发行市场热度持续减退，发行数量及规模均略有下滑。对于当前信托市场 的分化格局，业内人士普遍认为，这是行业转型深化的必然结果。 9月份以来，房地产行业融资方面接连传出振奋人心的消息：新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担 保票据，保利发展拟发行不超过150亿元公司债券，万达集团披露2025年年度第一期中期票据募集情 况，首期发行10亿元。另据中指研究院9月25日发布的数据，2025年前8个月，房地产企业债券融资总额 达3808.9亿元，同比微增0.8%。 主要观点： 1、在行业深度调整期，多家房企尝试市场化融资且屡屡闯关成功，不仅为房企增厚融资现金流，更有 利于其保交楼及经营回归正轨，还将在多方面助力行业加快转变发展模式，修复市场整体信心。信用债 是融资"主力军"，为降低行业资产负债率提供有力支撑。 2、为项目建设注入"强心剂"，加快实现"保交楼、保 ...

一、债务融资的主要类型 港交所上市公司的债务融资工具可分为公开市场债务和私募市场债务两大类，其中公开市场工具是主流，具体包括： 港交所（HKEX）上市公司的债务融资是其资本结构管理的重要工具，核心围绕工具类型、发行条件、监管要求、流程设计及 风险控制展开。以下是具体的核心要点梳理： 1. 公司债券（Debt Securities） 2. 可转换债券（Convertible Bonds, CB） 3. 永续债（Perpetual Bonds） 4. 资产支持证券（Asset-Backed Securities, ABS） 5. 其他工具 二、发行基本条件 不同债务工具的发行条件差异较大，核心要求如下： 公开 vs 非公开： 公开发行：向不特定投资者发行，需符合港交所《上市规则》第13章（本地发行人）或第19章（海外发行人）的上市要 求，通常需信用评级（如穆迪、标普、惠誉等）。 非公开发行（Private Placement）：向合格投资者（如机构投资者、高净值个人）发行，门槛较低，无需公众持股量要求， 信息披露简化。 特点：固定或浮动利率，到期还本付息，结构简单，市场流动性较高。 定义：赋予投资者在约定期限内将 ...

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

融资计划 - 公司拟非公开发行公司债券总额不超过人民币15亿元（含15亿元）[2] - 债券发行面向专业投资者[2]

融资计划 - 公司拟非公开发行总额不超过15亿元公司债券 [1] - 债券票面价格为100元/张且采用平价发行方式 [1] - 债券期限不超过5年并采用固定利率单利按年计息到期一次还本 [1] 资金用途 - 募集资金将用于偿还到期债券本金 [1] 发行安排 - 本次债券拟由担保机构提供担保 [1] - 发行后将申请在深圳证券交易所挂牌转让 [1] - 发行相关议案已获董事会通过尚需股东大会批准及深交所审核 [1]

据中指研究院监测，2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3%。不过，2025年前 8个月，房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8%。从融资结构来看，房地产行业信用债 融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1%；海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5%；ABS 融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3%。 中指研究院企业研究总监刘水表示，近期多家房企披露了新增融资或者债务重组的最新进展。截至2025 年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批。目前，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政 策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流， 防范资金风险。同时，可积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS 等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，优质房企融资端的畅通叠加融资成本的下降，有助于稳定市 场主体预期。一方面，债务工具的成功发行为企业提供了必要的流动性，减轻偿债高峰期的集中压力； 另一方面，随着更多房企尝试 ...

房企融资活动加速 - 近期房企融资动作明显加快 多家头部企业密集发行债券[1] - 新城发展子公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88%[1] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债券 期限最长10年 资金用途包括偿债/补流/项目建设/并购等[1] - 万达集团完成10亿元中期票据发行 期限不超过5年[1] 行业偿债压力与融资背景 - 2025年第三季度房企迎来偿债高峰期 单季偿债规模近1600亿元 占全年比例近三成[1] - 2025年全年房企到期债务规模达5257亿元 同比增长8.9%[1] - 销售端虽有所回暖 但销售规模仍处于较低位置 存在回款压力[1] - 债务高峰期与销售回款不足叠加 促使头部房企加大发债力度缓解资金压力[2] 融资用途与行业特点 - 发债主要用于"借新还旧"置换存量到期债务 缓解短期资金压力[2] - 部分募集资金用于在建项目的持续开发[2] - 优质房企融资渠道更为畅通 境内债券发行顺利 融资规模较大且成本可控[2] - 行业融资成本持续下降 2025年上半年债券平均利率为2.83%[2] - 其中信用债平均利率2.61% 海外债平均利率9.73% ABS平均利率2.77%[2] 市场影响与未来展望 - 优质房企融资畅通及成本下降有助于稳定市场主体预期[3] - 债务工具成功发行为企业提供必要流动性 减轻偿债高峰期集中压力[3] - 行业整体信心有望随着市场化融资渠道恢复而持续修复[3] - 偿债高峰过后 房企流动性压力有望阶段性缓解[3] - 基本面稳健/融资渠道畅通的优质房企将率先缓解压力 逐步降低债务水平[3] - 中小房企需更谨慎把控债务与投资节奏[3]

债券发行获批 - 公司获中国证监会批准面向专业投资者公开发行总额不超过400亿元公司债券 注册批复日期为2025年6月26日 [1] - 债券注册批复文件号为证监许可〔2025〕1342号 [1] 续发行债券条款 - 本期续发行债券为2023年第六期品种二续发行 发行规模上限为60亿元 [1] - 债券期限为5年 起止日期为2023年5月10日至2028年5月10日 [1] - 票面利率确定为3.07% 债券面值为100元 [1] - 发行价格通过簿记建档方式确定 [1] 实际发行结果 - 本期续发行债券于2025年9月24日完成发行工作 [1] - 实际发行规模为51亿元 较原计划60亿元缩减15% [1] - 发行价格达到103.984元 较面值100元溢价3.984% [1] - 市场认购倍数为1.50倍 显示超额认购 [1]

债券发行情况 - 华泰证券2023年面向专业投资者公开发行公司债券第六期品种二续发行工作于2025年9月24日结束 [1] - 本期续发行债券实际发行规模为51亿元人民币 [1] - 发行价格为103.984元 认购倍数为1.50倍 [1]

来源：市场投研资讯 美联储降息是指美国联邦公开市场委员会（FOMC）下调联邦基金利率的行为。该利率是美国银行间互 相借贷的隔夜利率，其变动会传导至各类贷款利率和资产收益率，进而影响实体经济与金融市场。美联 储降息通常出于两类动机：一是"预防式降息"，即在经济尚未出现明显衰退但增长放缓、就业市场疲软 或通胀压力缓解时，提前采取宽松政策以防范风险；二是"危机式降息"，即在金融系统出现如金融危 机、疫情冲击等严重问题时，为缓解流动性紧张和经济衰退压力而快速大幅降息。 根据招商证券的研报分析，本次降息属于"预防式降息"。当前美国经济呈现明显的分化：一方面，与人 工智能、云计算等相关的科技领域投资保持强劲，企业资本开支计划积极；另一方面，传统制造业活动 持续处于收缩区间，衡量制造业景气程度的采购经理人指数PMI多月位于荣枯线下方，房地产市场在经 历前期利率高企后依然表现疲软。同时，最新的就业数据显示新增岗位数量放缓，失业率有所抬升。尽 管通胀水平相较于历史低点有所回升，当前支持降息的理由主要基于劳动力市场前景的恶化风险已经超 过了通胀可能持续超标的担忧。此次降息被视为一种微调，目的是在经济增长放缓迹象初现时提供支 持， ...