华源证券还提到，今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化 的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮，并维持房地产"看好"评级。 另据人民财讯，目前有多个新一线城市，包括合肥、重庆、成都、南京、珠海、佛山等，正研究房地产 市场最新政策举措，进一步激发改善性住房需求，针对性加大购房支持，相关举措后续将陆续出台。 华源证券此前发布研报认为，2024年9月以来，"稳楼市、稳股市"一直是中央层面的明确要求。今年4月 以来，外部环境波动加大、仍存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意 义。 【环球网财经综合报道】日前，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规 划资源若干意见》，这意味着未来上海的"好房子"建设将更有规范可依。 ...

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

人民币汇率走势 - 人民币对美元中间价保持渐进升值 短期有加快迹象 即期汇率市场吸收强势引导信号 [1] - 8月28日晚间在岸与离岸人民币对美元即期汇价快速升值并突破多个整数关口 向中间价快速收敛 后续或实现"三价并轨" [1] - 人民币短期大概率加快升向7.1 能否升破7.0关口主要看中间价进一步指引 [1] 改善性住房需求带动效应 - 改善性住房需求是较大群体 可更大力度带动住房相关消费 [2] - 改善性住房需求带动十几个直接和间接行业 包括家电 家具 纺织 电子产品等 [2] - 住房建造过程产生数字化 电子化 信息化需求 使用过程带来家庭相关需求 产生连锁反应 [2] 文化IP与城市发展 - 文化是城市最昂贵的无形资产 [3] - 反对旅游景点变成"打卡地" 应使文化消费成为经常性行为而非游完即走 [3] - 城市竞争终局是文化IP争取全球话语权 掌握文化叙事就拥有城市发展未来门票 [3] 美股与资产配置 - 美股呈震荡上行态势 科技龙头引领市场 AI领域突破性发展是重要驱动因素 [4] - 未来12个月美股有望持续获支撑 基于美国经济软着陆预期 企业盈利增长和降息周期开启 [4] - 优质固定收益资产投资价值值得关注 黄金作为投资组合多元化及对冲地缘政治风险工具作用重要 [4]

目前，调减限制性措施成为各地楼市政策的重点发力方向。8月份以来，北京、上海、苏州已相继对楼市限制 性措施进行优化，从调整或取消楼市限制性措施角度发力，巩固房地产市场止跌回稳态势。 8月26日，苏州取消了其市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施（有特殊 限制转让要求的住房除外）。 中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示，苏州作为长三角重要城市，此次取消住房限售条件，有助于提升 房地产市场流动性，更好地支持居民实现"以小换大""以旧换新"等改善性住房需求，进一步促进供需两端合 理匹配，也有望增强市场活力，推动房地产行业良性循环和健康发展。 此前，8月18日召开的国务院第九次全体会议要求，"多管齐下释放改善性需求"。各地调减限制性措施，为改 善性住房需求释放带来助力。 "原有的转让限制措施在一定程度上制约了居民住房条件的改善。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表 示，取消限制性条件将有效激发市场活力，为房地产市场注入新的动力。 "为促进住房等大宗商品消费，激活内需和消费市场，各地正梳理本地的政策措施，解除对住房消费的政策限 制。"广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，"因区施策"力 ...

政策调整内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 特殊限制转让要求的住房除外 [1] - 政策自8月26日起实施 旨在满足居民改善性住房需求 [1] 市场背景与数据 - 2025年1月至7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% [1] - 同期成交均价26060元/平方米 同比持平 [1] - 二手房挂牌量突破20万套 呈现高挂牌低交易态势 [1] 历史政策延续 - 2024年1月30日苏州已全面取消新房及二手房限购 不再设置户籍 社保缴纳年限和购房套数限制 [1] - 此次取消限售是前期宽松政策的深化 旨在打破住房流通壁垒并释放置换需求 [1] 行业影响分析 - 取消限售可加快住房流通 理顺二手房出售至新房购买链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给增加将加剧新房市场竞争 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销吸引购房者 [2] - 改善型中高端产品去化速度有望加快 缓解房企库存压力 [2] 市场主体反应 - 部分资金紧张或看空市场的投资者可能降价抛售二手房 加剧价格下行压力并以价换量 [2] - 房企需警惕短期回暖引发的盲目扩张 应聚焦现金流管理和稳健策略 [2] - 购房者议价能力提升但决策更理性 综合考量价格 税费 区位配套和自身需求 [3] 金融层面影响 - 置换需求释放可能带动贷款需求上升 为金融机构带来新增业务 [3] - 金融机构需警惕市场过热或过度举债引发的不良贷款风险 采取审慎授信和差异化金融产品 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市 政策调整具有强示范效应 [3] - 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 以稳定市场预期并推动良性循环 [3]

政策调整核心内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 旨在满足居民改善性住房需求并激活市场流动性 [1] - 此次政策是2024年1月30日全面取消新房二手房限购政策后的进一步深化 重点在于打破住房流通壁垒和释放置换需求 [1] 房地产市场现状 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% 成交均价26060元/平方米同比持平 [1] - 二手房市场呈现高挂牌低交易态势 当前挂牌量突破20万套 市场竞争激烈 [1] 行业影响分析 - 取消限售政策将加快住房流通速度 理顺二手房出售至新房购买的链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给量将集中入市 可能加剧价格下行压力 形成以价换量的市场特征 [2] - 新房市场竞争将加剧 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销方式吸引购房者 [2] 企业策略应对 - 房企有望通过改善型中高端产品加快去化速度 缓解库存压力 [2] - 需警惕短期市场回暖引发的盲目扩张风险 应聚焦现金流管理和稳健经营策略 [2] 金融机构业务变化 - 置换需求释放可能带动住房贷款需求上升 为金融机构带来新增业务机会 [3] - 需审慎授信并开发差异化金融产品 防范市场过热或过度举债带来的不良贷款风险 [3] 购房者行为特征 - 二手房源选择增多使议价能力提升 但购房决策仍趋于理性 [3] - 购房者重点关注房屋价格 交易税费 区位配套和自身居住需求等综合因素 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市具有强示范效应 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 [3]

政策调整方向 - 调减限制性措施成为各地楼市政策重点发力方向 旨在巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北京上海苏州相继优化楼市限制性措施 通过调整或取消限制性措施激活住房消费 [1][2] - 政策聚焦价格下调快 二手房挂牌量大 新房销售慢的区域 针对性引导购房需求 [1] 具体政策内容 - 北京规定符合商品住房购买条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [2] - 上海明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 [2] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [2] 政策影响分析 - 取消住房限售条件有助于提升房地产市场流动性 支持居民以小换大以旧换新等改善性需求 [2] - 政策关注买卖循环 通过先卖后买方式满足改善性需求并促进市场循环 [3] - 解除转让限制措施将有效激发市场活力 为房地产市场注入新动力 [3]

上海豪宅销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1][2] - 项目2024年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1][2] - 套均总价约7300万元 成交均价从首期17万元/平方米升至五批次19.8万元/平方米 [2] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米 [4] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态 [4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品 [4] 上海房地产市场趋势 - 2025年7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% [4] - 一线城市新建住宅价格同比降幅收窄0.3个百分点至下降1.1% [4] - 认筹率超200%反映高端市场需求旺盛 [2] 行业政策与战略方向 - 需聚焦核心区域与产品创新以承接政策红利 [5] - 供给端将通过完善计规规则和降低税费鼓励高品质住房 [5] - 需求端拟通过提高公积金额度、以旧换新等措施释放改善性需求 [6]

上海豪宅市场销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 总销售额48亿元[2][3][4] - 项目2024年累计销售额超220亿元 保持全国单盘销冠地位[2][4] - 五批次成交均价达19.8万元/平方米 套均总价约7300万元[3][4] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米[5] - 即将推出200-990平方米风貌合院产品 示范区即将开放[5] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态[5] 上海房地产市场趋势 - 7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3%[6][7] - 一线城市新建住宅价格同比下降1.1% 上海为唯一上涨城市[7] - 项目首期均价17万元/平方米 一年内价格稳步上扬[4] 行业政策导向 - 供需两端政策协同发力 重点释放改善性住房需求[9] - 供给端通过完善计容规则、降低税费鼓励高品质住房供给[9] - 需求端拟提高公积金贷款额度 加大以旧换新支持力度[9] 市场分析观点 - 上海依托核心城市地位与经济活力构筑楼市根基[7] - 房企需聚焦核心区域 以产品创新穿越市场周期[7] - 改善性需求包括以小换大、以旧换新等多类型需求[9]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]