股东借款支持 - 深铁集团向万科提供20.64亿元股东借款 利率为2.34% 期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本息[2] - 深铁集团年内累计向万科提供股东借款达259.41亿元 本次为第九次借款支持[2] - 股东借款有助于缓解公司公开市场债务压力 避免债务违约并提升市场信心[2] 债务状况与偿债安排 - 万科公开市场境内债务总额279亿元 其中2025年9月到期本息20.64亿元与本次借款金额完全匹配[2] - 2025年12月将出现偿债高峰 到期债券本息合计58.71亿元[2] - 截至8月23日公司已完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期[5] 流动性改善措施 - 通过新增融资和再融资获得249亿元资金支持[4] - 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 涵盖办公商业等多业态[4] - 通过存量资产盘活实现回款57.5亿元 近三年累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元[4] 财务指标现状 - 截至上半年末短期借款231.46亿元 一年内到期非流动负债1347.13亿元[3] - 公司采取多种方式获得流动性支持 包括新增融资大宗交易和存量盘活等[3] - 公司承诺统筹各类资源改善管理 加强应收款清收并降本增效[5]

核心观点 - 公司上半年营收1053亿元 销售金额691.1亿元 回款率超100% 通过销售回款 存量资产盘活 经营服务业务强化及大股东协同等多重举措稳步化解风险并探索新发展模式[1] 财务表现 - 合并报表新增融资和再融资249亿元 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[3] - 大股东累计提供近240亿元股东借款缓解流动性压力[3] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元 占比80.2% 扣除税金及附加前毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 开发业务结算毛利率8.1% 扣除税金及附加后营业利润率4.6% 同比上升1.1个百分点[3] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元 同比增长0.6%[12] 销售与交付 - 实现销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 在15个城市销售金额排名前三[5] - 按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2022年以来主动获取的70多个新项目已售部分毛利率水平在16%左右[7] 产品力建设 - 迭代"三好"住宅产品标准 首开项目均兑现投资承诺 多个存量盘活项目首开去化率达九成及以上[5] - 形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 推进好房子标准落地[7] - 新产品线包括拾系 映象系 光年系等 受到客户广泛认可[7] 存量资源盘活 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款57.5亿元[1][8] - 近三年累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元[1][8] - 通过商改住 规划条件优化 存量资源置换等多种方式推动难点项目解题[8] 投资策略 - 上半年新增6个项目 总规划计容建筑面积55.8万平方米 权益计容建筑面积29.6万平方米 权益地价约13.4亿元 平均地价4528元/平方米[10] - 2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 78个项目实现开盘销售 平均开盘周期6个月 投资兑现度85%[10] - 未结算的待开发项目 在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米[11] 经营服务业务 - 万物云收入约181.4亿元 同比增长3.1% 利润约8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润约13.21亿元 同比增长10.8% 开发商关联业务收入占比降至6.5%[12] - 万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[12] - 租赁住宅业务营收18亿元 同比增长4.1% 新获取1.16万间房源 共运营管理27.3万间长租公寓 开业19.8万间 出租率93.3% 超13万间纳入保障性租赁住房[13] - 商业业务营业收入41亿元 累计开业179个商业项目 建筑面积1034万平方米 出租率93.2%[13] - 物流仓储业务营收20.7亿元 同比增长6.7% 其中冷链收入10.7亿元 同比增长23% 高标库收入10亿元 同比下降6.5% 累计开业项目约150个 可租赁面积1045万平方米[14] 行业环境 - 房地产市场支持政策继续发力 围绕提振需求 优化供给 打造"好房子" 构建新模式等方面展开[4] - "好城市+好房子"支撑重点城市新房市场整体保持平稳 城市分化态势延续[4] - 以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键[4] 战略合作与创新 - 与大股东深铁集团加强融合发展 在长租公寓领域开展战略合作[15] - 上线全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作[15] - 加快经营性不动产资产证券化通路建设 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率达98.9%[13] - 成立万新金石(厦门)住房租赁基金 推动业务由重变轻[13]

核心观点 - 中央政策推动房地产从增量扩张转向存量提质增效 对写字楼 产业园等存量空间盘活提出更高要求 [1] - 资产价值下降有助于提升租售比 凸显运营能力对资产价值的重要性 [1] - 资产端供大于求背景下 专业运营方通过空间改造和产业服务获得发展机遇 [1][2] 行业发展趋势 - 产业运营商招商模式从单一企业引入转向全链条生态构建 通过强链补链延链策略提升产业韧性 [3] - 办公空间需求从面积 区位等基础条件扩展到产业链聚集和运营方资源整合 [2] - 资产运营需与当地产业环境协同 综合考量气候 人才 医疗等要素构建产业生态 [3] 公司运营模式 - 采用"国企+民企"合作模式 对国企资产进行市场化机制改造和建筑空间形态升级 [2] - 通过产业导入和培育 为3500家企业提供办公与生活场景融合服务 [1] - 在9座城市运营40个产业园区和楼宇载体 重点布局华东和大湾区 [1] 项目运营成果 - 南京气象谷项目强化高校资源联动 引入气象相关企业 入驻率达50% [4] - 大湾区多个项目入驻率超95% 体现高效运营能力 [4] - 新落地南京BEEPLUS研创产业中心 提供灵活商务空间适配不同规模企业 [2] 资本运作情况 - 完成C轮融资 获珠海大横琴集团和鸥翎投资注资 估值超15亿元 [2] - 未来瞄准RETIS资产证券化方向 目标通过运营将资本回报率提升至4%-5% [4]

区位优势与产业转型 - 海安市大公镇利用区位优势加速从"城市后花园"向经济增长极转型，依托204国道和省道直连交通便利[1] - 贲集村老工业园通过盘活15亩闲置土地引进变压器项目，预计投产后亩均税收达24万元[1] 土地资源优化 - 大公镇通过"三张清单"机制完成批而未供土地处置108亩、低效用地再开发265亩，缓解土地紧缺问题[1] - 于坝村千亩梨园结合电商馆和加工厂规划，获48.4亩乡村用地保障以延伸产业链[1] 乡村产业升级 - 于坝村打造"一季一景"千亩梨园网红景点，配套电商馆已落地，加工厂建设将进一步强化梨产业[1] - 海安市资规局2023年协助报批7个乡村项目，用地保障率达100%[1] 耕地保护成效 - 大公镇通过"耕地保护进万村"行动实现违法用地"存量清零、新增归零"的双零目标[1] - 采用自制海报、音频等多形式宣传，建立长效耕地保护秩序[1]

业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超80% [1] - 预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元，主要因房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率低位、新增计提资产减值及部分资产交易价格低于账面值 [2] - 公司表示将推进经营改善措施，包括战略聚焦、经营提振、管理提升等，推动业务布局优化和结构调整 [2] 资金运作 - 通过出售库存股回笼资金4.79亿元，成交均价6.57元/股，出售股份数量7295万股占总股本0.61% [3] - 上半年实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 [3] - 获得大股东深铁集团累计超211亿元股东借款，包括最新申请的62.49亿元借款用于偿还债券本息 [4] 财务指标 - 上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [5] - 2024年末流动比率1.28、速动比率0.55，2023年末分别为1.4和0.55，指标较为稳定 [5] - 2024年末资产负债率73.66%，2023年末73.22%，保持稳定 [5]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分，其中置换债券对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行（尤其是置换债券）显著改善各级政府资产负债结构，增强经济可控性和扩信用能力 [1] - 政府通过债券置换将地方债风险匹配至可管控范围，为经济注入流动性 [4] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额达26.06万亿元，同比增长8.6%，需通过《保障中小企业款项支付条例》落实改善流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元（同比多增1662亿元），但5月单月减少1163亿元，反映供应链金融存在发展空间 [2] - 汽车行业承诺60天账期，缓解主导企业对供应商资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除阻碍企业并购重组或破产出清的政策，强化产业链供应链治理，降低供应链金融成本 [2] - 建议通过财政贴息增信激励金融机构完善供应链金融服务，解决商业承兑汇票使用率高的问题 [3] 居民部门资产负债调整 - 需完善个人破产制度和专项政策，便利居民调整按揭贷款等中长期负债，降低资产负债表修复成本 [4] - 推广个人破产制度可为偿债无力的家庭提供重生机制，打通经济生态链卡点 [4] 经济体系信用风险 - 当前信用风险溢价过高源于市场竞争受阻和信用未有效出清，需通过企业并购重组和破产重整制度提升信用等级 [3] - 政府、企业、居民三部门需协同修复资产负债表，实现债务可持续性，解放信用潜力 [4]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分 [1] - 各级政府发行的置换债券预计对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行显著改善各级政府资产负债结构，增强扩信用能力 [1] - 置换债券发行有助于强化政府对经济增长的可控性和定点突破能力 [1] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额26.06万亿元，同比增长8.6% [2] - 新修订的《保障中小企业款项支付条例》有望改善企业和居民部门流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元，同比多增1662亿元，5月单月为-1163亿元 [2] - 汽车领域承诺60天以内账期，缓解供应链资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除有碍企业并购重组和破产出清的政策，强化产业链供应链治理 [2] - 金融机构需提升供应链金融服务能力和效率，降低融资成本 [2] - 财政贴息增信可激励供应链金融服务完善，降低实际成本 [3] 企业信用与市场机制 - 企业并购重组和破产重整制度需完善，以提升信用等级和降低信用风险溢价 [3] - 市场竞争受阻导致信用未能有效出清，抬高经济运行成本 [3] 居民部门资产负债调整 - 需修改制度为居民部门资产负债结构调整提供便利，如按揭贷款调整 [3] - 推广个人破产制度，为偿债无力的个人和家庭提供重生机制 [3] 风险管控与信用解放 - 政府置换债券将地方债风险匹配于可管控和可承载能力 [4] - 企业和居民部门资产负债表修复需债务可持续、可管控、可承载 [4][5] - 三部门协同防风险可疏通经济卡点堵点，解放信用 [5]

政策实施：精准发力与高效贯通 - 政策框架强调"把握政策取向，讲求时机力度"和"从'最初一公里'到'最后一公里'衔接畅通"，构建系统性实施路径 [4] - 政策时机要求"能早则早、宁早勿晚"，力度原则为"看准了就一次性给足"，避免零散政策效果被时间冲淡 [4] - 纵向需加强中央到地方政策衔接，横向需强化监管部门间协同，形成政策合力 [5] - 国际经验显示美国2008年快速救市政策有效，日本90年代政策滞后导致长期下行 [5] 预期引导：市场修复关键在于预期 - 宏观调控思路深化至预期指标修复，强调"塑造积极的社会预期" [7] - 短期需修复资产价格预期，长期需改善宏观经济和行业发展预期 [7] - 宏观经济预期修复重点在就业和收入，需"更加积极的财政政策"和"适度宽松的货币政策"组合 [7] - 行业发展预期需通过风险纾解和基础性制度改革，建立高质量发展信心 [8] 存量盘活：提升灵活度，加大资金支持 - 首次将"合理控制新增房地产用地供应"写入报告，标志行业进入存量时代 [9] - 存量土地可调整用途，商办用房盘活成为重点，收购用途和定价机制更灵活 [9][10] - 专项债总额同比增加13%至4.4万亿元，重点支持土地收储和商品房收购 [9][10] - 保障性住房再贷款使用范围拓宽，覆盖不同业态资产 [10] 房地产新模式：品质升级与城市更新 - 新模式方向包括建设"好房子"和推进城市更新 [12] - "好房子"需满足安全、舒适、绿色、智慧标准，配套养老托育等服务 [12][13] - 城中村改造面临资金平衡、拆迁安置等难题，需政府与市场协同 [14] - 老旧小区改造聚焦基础设施更新和功能完善，激活存量资产价值 [14]