文章核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场 政策重心从需求端提振转向供给侧结构重塑 市场对此高度认可 带动A股房地产板块异动拉升 [1] - 政策组合拳包括控制增量、消化库存、优化供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 相关专项债已累计发行约37亿元 以加速化解房企库存压力 [1] - 公积金制度深化改革 多地出台超260条相关政策 使用范围有望进一步拓展 以降低刚需购房门槛并强化民生保障作用 [2] - 行业基本面数据降速收窄 房企融资环境边际改善 头部房企出现业绩反弹迹象 行业风险偏好逐步回升 [2] - 政策首提有序推动“好房子”建设 引导行业向安全、绿色、智慧方向精细化转型 形成“优质优价”市场格局 [3] - 房地产产业链多个板块将受益 包括房地产服务、建筑建材、家电家居等 相关需求将得到释放或升级 [4] 政策定调与行业转型 - 中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场” 确立“控增量、去库存、优供给”核心方针 [1] - 政策标志房地产调控从需求端提振全面转向供给侧结构重塑 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 四川、浙江等地已通过专项债收购存量房作保障房 累计发行相关专项债约37亿元 [1] - 会议首提“有序推动‘好房子’建设” 明确住房供给需聚焦安全、绿色、智慧属性 适配不同群体差异化需求 [3] - 政策将推动行业从粗放开发转向精细化建设 形成“优质优价”的市场格局 有助于稳定新房价格 [3] 市场表现与基本面数据 - A股房地产板块异动拉升 世联行快速封死涨停板 华夏幸福、万科A、南都物业、三湘印象、新城控股等纷纷跟涨 [1] - 2025年1-11月全国房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% 但国内贷款降幅收窄至2.5% 显示融资环境边际改善 [2] - 尽管房企销售仍处下行区间 但较2024年实现降速收窄 头部房企凭借集中度优势已出现业绩反弹迹象 [2] 公积金制度改革与民生保障 - 中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”作为稳楼市重要抓手 [2] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 12月深圳新增公积金用于购房首付款及税款提取的新规 [2] - 后续公积金使用范围有望进一步拓展至装修、老旧小区改造等领域 甚至探索与子女教育、大病医疗的衔接 [2] 产业链受益板块分析 - **房地产服务板块**：“存量转保障房”政策落地将释放房屋经纪、物业管理等服务需求 世联行作为龙头优势将凸显 11月二手房找房人数占比达65.8% 连续5个月上升 南都物业将受益于物业服务需求刚性增长 [4] - **建筑建材板块**：“好房子”建设与“高质量推进城市更新”将带动对绿色建材、智能设备的需求 利好水泥、玻璃、新型建材等细分领域 尽管房地产开发投资下行 但保障房建设与旧改项目已形成对冲 相关建材企业订单环比改善明显 [4] - **家电家居板块**：“好房子”建设聚焦居住品质提升 将拉动绿色家电、定制家居等配套需求 适老型、智能化产品占比将显著提升 历史数据显示 房地产销售降速收窄后3-6个月 家电家居需求通常会出现滞后修复 [4]

文章核心观点 - 中国房地产行业面临供给侧的根本性挑战，广义库存规模已超过130亿平方米，按当前销售流速测算去化周期长达14年，远超5-6年的健康区间[2] - 库存压力呈现出鲜明的结构性矛盾，并非均匀分布，主要体现在库存高度集中于少数板块、闲置土地问题突出、老旧项目盘活难度大以及城投公司托底形成的沉淀库存四个方面[2][3] - 解决高库存问题的关键在于采取差异化、精准化的供给侧改革措施，针对不同城市和不同结构性问题实施“一地一策”的治理策略[42][43][44] 行业库存压力高企背景下，核心城市引领供给侧改革方向 - 行业竣工未售面积自2021年起持续攀升，至2025年初已达7.99亿平方米的历史峰值，四年累计增幅超52%[6] - 全国广义库存规模约为132.3亿平方米，按照2024年行业9.7亿平方米的交易规模计算，去化周期需要13.7年，远高于5-6年的正常健康范围[10] - 2025年前三季度，全国土地市场平均溢价率回升至7.3%，但三四线城市平均溢价率只有3.36%，高能级城市市场止跌回稳表现明显更佳[11] 各市库存压力显著分化，京沪杭广义消化周期仍在5年以内 - 各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，二线城市平均为8.0年，样本三四线城市平均广义消化周期达到20.4年[15][16] - 北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，广义消化周期保持在5年以内的健康水平[17] - 各城市广义库存高度集中于少数板块，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，杭州该占比甚至达到47%[18][20] - 高流速板块（成交排名前10%）是市场止跌回稳的关键力量，其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍，例如北京为0.44倍，杭州为0.40倍[22][23] 闲置土地、老旧项目问题仍较为突出，合计库存占比超过五成 - 未开工项目库存占比38%，十年以上的老旧项目库存占比高达27%，两者去重后合计占比超五成[26] - 一二线城市中，虽仅有13%的项目未开工，但其对应的广义库存占比却高达33%，重庆未开工项目库存占比达57%，南京高达60%[27] - 二线城市中，出让10年以上的老旧库存占比平均达30%，青岛、长沙、重庆等城市均超过40%[29] 广义库存中城投占比三成，且大量项目处于闲置状态 - 样本城市广义库存中已有30%来源于城投公司开发项目，并在南京、无锡、徐州等城市形成了较大规模的积压库存[30] - 城投项目平均开工率仅为24%，远低于非城投项目77%的平均水平，大量城投拿地项目处于闲置状态[37] - 通过有效处置未开工城投项目，南京广义消化周期有望从11.2年降至6.3年，无锡从11.1年降至6.9年，徐州从15.2年降至5年[39] 总结：结构性矛盾凸显治理紧迫性，精准施策为库存化解关键 - 当前房地产库存压力主要源于其内部结构失衡，解决高库存问题需针对库存高度集中的板块、大量闲置土地、难以盘活的老旧项目及城投沉淀库存采取差异化措施[44] - 南京、重庆、西安、徐州等城市面临多类结构性问题叠加，库存结构优化难度显著高于其他城市，需从多维度同步开展针对性调整[46][48] - 房地产库存治理需坚持“一地一策”，高风险城市侧重供给侧改革化解存量，低风险城市侧重需求端调控优化结构[53]

行业转型背景 - 房地产行业从金融属性转向制造业属性，以化解泡沫和系统性风险 [2] - 行业需要新动力激活需求，类似新能源汽车对传统油车市场的替代效应 [3][4] - 产品形态的彻底转变是刺激需求的关键，需与过去形成清晰差异 [4] 产品与市场策略 - 土地政策变化推动产品创新：降容、优质土地转住宅、成本下降等 [8] - 开发商提升公区投入，差异化上一周期产品 [12] - 一手房与二手房差距拉大，增量市场主导舆论热度 [15][16][17] - 地块体量小型化（如上海单盘200-300套）以维持市场参与度和热度 [18][19] 房价与竞争格局 - 一手房定价逻辑强调“贵得有道理”，豪宅市场结构性回暖支撑置换链条 [24] - 刚需/改善产品需在同一价格梯队内做到区域最优，避免单纯性价比竞争 [25][26] - 未来行业将分价格段（塔尖/豪宅/改善/刚需等）出现领导品牌，垄断各细分市场50%以上份额 [26][27] 渠道与交易模式 - 二手房市场依赖渠道经纪，一线城市或率先推行双边经纪模式 [20][21] - 中介费结构可能调整：买家中介费下降，卖家中介费上涨并趋同 [22] 城市政策与挑战 - 地方政府需同步推进新模式增量（新地+新政策）与消化老模式库存，管理难度大 [29][30][31][32]

政策主线：控制增量供给 - 城市更新新政强调"能不拆就不拆"以减少未来供应 [1] - 多地新增供地实施现房销售拉长供给周期至18-36个月（期房为6-18个月） [1] - 《住宅项目规范》通过3米层高、80米单体高度限制控制新增商品房 [1] - 热点30城4月新增供地容积率1.94连续9个月低于2.0 [2] 供给端持续紧缩 - 4月全国房屋新开工4840万平方米同比下降22%创2019年以来单月新低 [2] - 1-4月新开工1.8亿平方米仅为同期新房交易量63%土地成交建面1.7亿平方米为交易量62% [2] - 新开工同比跌幅连续34个月超20%4月达-23.8% [4] - 50家典型房企竣工存货占比升至27%为近五年最高 [5] 新旧库存分化 - 2022年前高周转模式库存难去化2022年后转向居住属性高品质市场 [4] - 民营房企竣工存货负增长国企通过新赛道填补业绩 [5] - 高品质新房通过得房率优势（如第四代住宅）对旧库存形成降维打击 [9][10] 市场结构性变化 - 1-4月新房销售面积金额同比跌幅收窄至-2.8%-3.2% [4] - 4月重点城市新房去化率37%同比升13个百分点成都长沙郑州项目超60% [8] - 高品质住宅带动1-2月新房均价涨3.1%但1-4月涨幅收窄至0.3% [10] - 二手房挂牌量周环比增0.2%较年初增5.8%大户型房源增加 [12] 开发商与政策路径差异 - 开发商"卷上限"聚焦得房率外立面等短期优势 [13] - 政策"卷下限"提升层高电梯配置等基础标准 [14] - 同质化竞争导致20%-40%新盘去化率部分项目靠7个月快周转清盘 [16][17] 行业转型方向 - 城市更新侧重公共设施补短板激活存量房流转 [18] - 新建住宅设计年限≥50年提升置换意愿 [19] - 绿色建材技术应用释放产业链潜力 [20] - 按揭利率普惠化推动住房消费属性强化 [21]

政府工作报告对楼市的表述 - 房地产被视为推动国内消费复苏的主要力量 [2] - 政府工作报告给予楼市罕见篇幅 强调持续用力推动房地产市场止跌回稳 [4] - 首次将"稳定楼市股市"写入政府工作报告 [5] - 沿用"持续用力"表述 释放中央稳定楼市的强烈决心 [6] 四大救市举措 - 巩固政策组合拳效果 旨在释放需求 [9][11] - 努力实施城中村和危旧房改造 旨在降低库存同时提升需求 [10][22] - 推进收购存量商品房 旨在减少库存 [10][31] - 推动建设好房子 旨在提升改善需求 [10][43] 政策效果与市场表现 - 深圳四季度新房和二手房成交量显著回升 二手房12月达8282套创2021年以来新高 [13][15][16] - 2025年仍会是救市大年 救市力度取决于市场企稳水平 [6][7] - 若市场再次变冷 可能取消京沪外环限购 进一步放松深圳核心区限购 [19] 城中村改造进展 - 2019年以来累计改造城镇老旧小区28万个 惠及1.2亿居民 [22] - 2025年计划在新增100万套基础上继续扩大改造规模 [27][28] - 改造范围已扩大到全国地级及以上城市 下一步将继续扩大 [28] 存量商品房收购 - 收购范围从中心城市扩大至2884个县级以上城市 [32][34] - 收储价格谈判存在困难 目前多在市场价五折以下 [38] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿 较去年增加5000亿 [39] 房地产行业重要性 - 2022年房地产业增加值7.38万亿元 占GDP比重6.1% [55] - 广义房地产行业(含建筑)占GDP比重达13% [55] - 房地产涉及冶金、建材、装修、家具、家电等上下游产业链 [58] - 房地产经济活动占GDP比重近三成 相关贷款占银行信贷近40% [59]