2026年房地产行业政策核心导向 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 核心思路是因城施策控增量、去库存、优供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化公积金改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[1] 行业面临的核心挑战与现状 - 尽管前期纾困政策力度大且未间断 但部分城市对楼市供求平衡考虑不足 当前新房在售、在建及二手房挂牌总量导致部分城市库存去化周期较长[1] - 各地虽在打造高品质项目以优化供给提振需求 但一些地方仍存在规模化发展与同质化现象 导致新房去化压力显现[1] - 住房需求呈现多样化、多层次特点 城市不同区域需求潜力与供给缺口存在显著差异 例如热点城市中心区改善型需求地块供给增多需控增量 而次中心或近郊因产业外迁、轨道交通延伸等产生结构性需求 部分租客集中区域存在租转买需求但受限于二手房老旧或新房户型大而出现供给缺口[1] 住房需求结构的新变化 - 增量住房需求部分分流至租赁及二手住房市场 部分买房需求延后 租购并举消费模式已形成 几类需求之间存在部分替代或此消彼长的关系[2] - 住房供求关系发生重大变化 需求潜力在租赁与买卖、刚需与改善、二手房与新房之间转向良性循环的多层次住房消费[2] - 热点城市租赁交易单量远大于买卖交易单量 15个省份二手住房交易量已超过新房 30个重点城市二手房交易占比接近70%[2] 2026年供给管控与需求挖掘的具体路径 - 对于新房在售库存较大的区域 需控制供地、开工和批售的节奏[2] - 各地需从住房统一市场建设与提振消费专项行动出发 做好住房需求的培育、挖掘和转化[2] - 落实控增量、去库存、优供给时 需因城施策甚至因区施策 并综合考虑租赁、二手、新房等各类需求加总后的整体市场变化[2] 存量商品房收储用于保障性住房的政策内涵 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 可短期内筹集大量房源 尽快解决困难人群住房需求 并为“坚持内需主导 建设强大国内市场”夯实基础[3] - 此举是去库存与惠民生的最佳结合点 可满足约3亿新市民或外来人口对低门槛、低成本保障性住房的较大需求 同时缓解各地因财政支出压力大导致的保障房建设分配周期长问题[3] - 2026年推进该政策需落实专项债、再贷款等财政金融工具作为收储资金来源 并调整规划、设计条件及开竣工日期以满足新用途 在政策与改革上做出突破[3] 存量盘活的实施主体与模式创新 - 盘活主体应多元化 鼓励开发企业、长租企业、酒店民宿经营方、国企平台等参与[4] - 收购渠道应广泛覆盖已建成或在建新房、二手房 以及企业批量房源和个人零散房源 商品住宅和非住宅等[4] - 收购用途或模式可探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景与新业态[4] - 各地需搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库 市场化收购遵循自主自愿原则[4] 保障性住房的扩展与中长期平衡机制 - 需扩大住房保障范围以充分激活潜在需求 并加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持[4] - 后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等方式探索中长期资金平衡[4] - 可探索通过存量盘活修复片区土地价值与物业价值 以此反哺保障性住房建设[4] 房地产发展新模式的构建目标 - 新模式旨在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列 将整体住房供给水平提升一个台阶[5] - 目标是实现高品质供给激活需求 高品质需求驱动供给 最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡[5] - 该模式将住房消费作为国内大循环与统一大市场的一环 同时也通过住房供给促进国内大循环与统一大市场建设 为短期内需管控供给的新房市场带来可持续动力[5]

政策导向 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，延续了2024年的“稳楼市”基调 [1][10] - 会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的针对性部署 [1][11] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，并“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力 [7][19] 市场现状与核心挑战 - 房地产市场已进入深度调整和结构重塑的关键阶段，发展模式从在“空白纸”上搞建设转变为在“现状图”上做更新 [3][13] - 截至10月末，全国商品房待售面积已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是当前“稳楼市”的关键 [4][14] 去库存路径：“优存量” - 核心措施是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这被视为盘活存量的重要抓手 [5][15] - 该措施旨在加快商品房去库存、改善供需关系，并解决部分群体的实际住房困难 [5][15] - 地方层面已有实践，例如广州等地在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度 [5][15] - 存量商品房正被激活为民生保障的有效供给 [6][16] 需求侧支持：公积金改革 - 深化住房公积金制度改革意在让其发挥更大作用，为住房消费保障注入“活水” [7][17] - 2025年以来，全国各地出台的公积金政策已超过260条，内容包括贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷等 [7][17] - 预计2026年相关改革措施将继续深化 [7][17] 供给侧优化：“控增量”与“好房子” - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合 [7][18] - “好房子”建设是房地产高质量发展的重点，意味着产品升级和行业价值链的重塑 [9][20] - “好房子”标准将推动房地产企业从规模扩张转向品质深耕，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [10][21] - 行业转型方向明确：告别高周转、高杠杆旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，以构建发展新模式 [10][21]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，核心在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等[1] 当前房地产市场现状与核心挑战 - 行业已从大规模新建阶段进入基于现状的城市更新阶段[2] - 市场正处于深度调整和结构重塑的关键阶段，截至10月末全国商品房待售面积虽已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是“稳楼市”的关键[3] 去库存的核心路径：优存量 - 主要抓手是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，此举旨在加快商品房去库存、改善供需关系并解决部分群体的住房困难[4] - 地方层面已有实践，例如广州等地正在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度[5] - 盘活存量的同时，会议明确“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力，2025年以来全国各地已出台公积金政策超260条，涉及贷款额度提升、使用范围拓宽及异地互认互贷等，预计2026年相关措施将继续深化[6] 供给侧改革：控增量与优结构 - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合[6] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，这标志着行业从规模扩张转向品质深耕，将聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度，推动行业价值链重塑和转型升级[6] 行业发展新模式展望 - 房地产转型方向明确，即告别高周转、高杠杆的旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，加快构建房地产发展新模式是形成行业健康发展动力的关键[6]

高校解决宿舍短缺新模式 - 多所高校通过购置或租赁周边存量房解决学生宿舍短缺问题并盘活存量房[1] - 中国矿业大学（徐州）拟斥资2.93亿元购置存量房地产用作学生宿舍[1] - 湖北大学是先行者 今年2月花费近两亿元收购武汉城建·水岸352套存量商品房[1] 具体实施案例与效果 - 湖北大学收购的城建·水岸项目已于9月初投入使用 新增2800个学生床位[1] - 浙江大学 中国政法大学等高校探索通过租赁周边存量房屋解决宿舍短缺问题[1]

广州保障性住房收购政策 - 广州安居集团发布通告，面向社会持续公开征集符合条件的存量商品房房源用作保障性住房 [2] - 征集范围是广州市行政区域内房地产企业的存量商品房，要求项目周边交通便利、配套设施较为齐全 [2] - 房源征集条件包括资产负债和法律关系清晰、已取得竣工联合验收意见书或主体已封顶的在建未售商品房、房屋建筑面积原则上在90平方米以下、房源权属清晰可交易且无限制、优先选取整栋或独立单元未售项目 [2] 收购计划执行与市场影响 - 本次集中报名征集结束后，将接受持续常态化报名征集 [3] - 根据广东省住建厅7月末数据，今年以来广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套存量商品房用作保障性住房项目收购工作 [3] - 中指研究院认为，广州持续推进收购存量商品房用作保障性住房，表明收购存量商品房工作将进一步落实 [3]

广州保障性住房收购新政 - 广州安居集团发布通告，持续公开征集存量商品房用作保障性住房，以加大收购力度 [1][2] - 收购房源建筑面积原则上在90平方米以下，优先选取整栋或独立单元未售楼栋项目 [1][2] - 收购实施主体为广州安居集团有限公司或其下属各级子公司 [2] - 集中报名征集时间自通告发布之日起至2025年11月25日，并接受持续常态化报名 [2][3] - 此次为广州安居集团第二次发布收购征集通告，首次在2024年11月18日 [4] 房源征集条件与范围 - 征集范围为广州市行政区域内，项目需周边交通便利、配套设施较为齐全 [2] - 房源需已取得竣工联合验收意见书，或主体已封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房 [2] - 房源权属需清晰可交易，无查封登记等限制，存在抵押的需取得相关权利人书面同意 [2] - 根据广东省住建厅数据，广州等4个城市今年已完成4个项目共1377套存量房收购工作 [4] 全国多地政策动向 - 四川、浙江、山东、湖南相继落地发行专项债券用于收购存量房，累计发行约37亿元 [1][5] - 浙江省专项债发行规模中，有16.53亿元专项用于收购存量商品房 [5] - 专项债券的引入为收购提供长期低成本资金，有助于加速商品房库存去化 [5] - 广西自治区截至9月初累计收购存量住房2.9万套，山东就利用专项债等工作进行部署 [5] 保障房筹集方式创新 - 深圳支持将闲置商业、办公、旅馆等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [6] - 佛山探索存量合法商办用房临时转换用于保障性住房等公共服务或经营性用途 [6]

收购计划核心动态 - 广州安居集团时隔一年再次发布收购存量商品房用作保障性住房的征集通告 [1] - 收购遵循市场化、法治化、双方自愿原则，旨在加大收购力度 [1] - 房源征集范围为广州市行政区域内房地产企业的存量商品房 [1] 征集条件变化 - 征集门槛有所降低，从去年要求“已取得竣工联合验收意见书”调整为“已取得竣工联合验收意见书或项目纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房” [1] - 房屋建筑面积要求从去年明确的“90平方米以下”调整为“房屋建筑面积原则上在90平方米以下” [1] - 两次征集均优先整栋或独立单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目 [1] 房源要求与后续流程 - 房源需符合五个征集条件，包括周边交通便利、配套设施齐全、资产负债和法律关系清晰等 [1] - 房源征集结束后，公司将根据项目进行实地调研，并与意向房企沟通交易细节 [2] - 收购是市场化行为，并非所有征集房源最终都用作保障性住房，需经过研判和协商 [2]

收购计划概述 - 广州安居集团发布通告，持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源 [1] - 集中报名征集时间为自通告发布之日起至2025年11月25日 [1] - 集中报名征集结束后，将接受持续常态化的报名征集 [1] 房源收购标准 - 要求房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全 [1] - 房源需满足资产负债和法律关系清晰 [1] - 房源需已取得竣工联合验收意见书，或项目纳入保交房攻坚战且主体已封顶、剩余工程量不大 [1] - 房屋建筑面积原则上在90平方米以下 [1]

项目推进概况 - 广东多地收购存量商品房用作保障性住房的项目推进节奏加快，广州明确持续推进，中山有近1500套房源进入意向收购阶段 [1] - 政策旨在构建"市场+保障"房地产发展新模式，促进部分房源快速消化，缓解房企库存压力和改善现金流，促进房地产市场供求关系平衡 [1][4] - 2024年以来多项支持政策相继落地，广东各地纷纷发布征集公告，广州、深圳、佛山、珠海4个城市已完成4个项目共1377套的收购工作，收购金额14.43亿元，预计供应保障性住房约2100套 [6][7][8] 广州市具体措施 - 广州安居集团发布征集通告，征集范围是广州市行政区域内房地产企业的存量商品房，集中报名征集时间至2025年11月25日，之后接受常态化报名 [3][4] - 房源要求包括：项目周边交通便利配套齐全、已取得竣工联合验收或主体已封顶、房屋建筑面积原则上在90平方米以下、权属清晰可交易、优先选取整栋或独立单元未售可实现封闭管理的楼栋项目 [3] - 根据克而瑞统计，当前广州一手住宅可售货量超过1400万平方米，去化周期长达21.8个月，库存高企而需求疲弱 [4] 中山市具体措施 - 中山市自9月底启动收购项目后，已有6个项目提交申请材料，合计近1500套房源进入意向收购阶段 [6] - 用于公租房的房源建筑面积严格控制在60平方米以下，保障性租赁住房以70平方米以下为主，配售型保障性住房以90平方米以下为主且原则上不超过120平方米 [6]

收购计划核心内容 - 杭州安居集团宣布持续推进收购存量商品房用作保障性住房工作，并加大收购力度，按照市场化、法治化原则面向社会公开征集房源 [1] - 此次收购只接受符合条件的企业报名，不接受个人报名 [4] - 收购价格由实施主体结合政策规定、房源品质、同地段租金收入及经营成本费用等因素综合确定 [3] 房源征集范围与条件 - 房源征集范围覆盖杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区，优先考虑中心城区已建成存量商品房项目 [2] - 房源需满足位置合适、面积合适、相对集中、手续齐全四个条件 [3] - 位置要求交通便利、配套设施齐全，优先考虑轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区周边项目 [3] - 用于配售型保障性住房的房源面积以不超过125平方米为主，用于保障性租赁住房的以不超过70平方米的小户型为主 [3] - 收购房源原则上需独立成栋成单元，非住宅房源需可封闭管理且建筑面积不少于3000平方米 [3] - 拟收购项目须房源产权清晰，证照齐全，保证合法合规性以满足金融机构贷款要求 [3] 历史收购案例与模式 - 杭州安居集团在一年前已开始收购工作，去年10月31日首次发布类似征集通告 [5] - 今年5月完成杭州市本级首单收购，运河新城的万科河语光年府项目自持的2号楼被成功收购 [5] - 被收购的2号楼共17层75套房源，单套面积50-60平方米，总建筑面积4152.3平方米，已于2023年毛坯交付 [5] - 收购后该楼栋被纳入保障性租赁住房，由安居集团旗下安居宁巢公司运营，预计今年年底投入使用 [5] - 与当前模式相比，历史收购案例的收购价格参考上限为同地段重置价格，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润 [5]