住房需求总量与构成 - “十五五”时期全国城镇住房需求总量预计为49.8亿平方米 [1] - 需求构成中，新增城镇人口带来16.1亿平方米需求，改善性需求带来20.3亿平方米需求，拆迁改造需求约13.4亿平方米 [1] - 改善性需求占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点 [1] 新建商品住宅销售预测 - 综合按照70%—80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿—8亿平方米 [1] - 2025年新房销售规模已降至中枢水平 [2] 需求驱动因素与市场特征 - 新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，假设五年城镇人口增加约3650万人 [1] - 生活水平提升催生改善性需求，“十五五”末城镇居民人均住房建筑面积预计将达到45平方米 [1] - 当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响 [2] 市场趋势与区域分化 - 尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力 [2] - 刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧 [2] - 短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段 [2] 住房供给来源 - 对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求 [1]