投资者关系管理 - 制定制度加强与投资者沟通，提升投资价值与诚信形象[2] - 遵循合规、平等、主动、诚信原则[3] - 多渠道开展工作，设联系电话等并专人负责[5][6] - 官网设专栏，积极召开说明会[7][8] - 上证e互动平台汇总发布活动记录[10] 职责与人员 - 董秘为负责人，证券部负责具体工作[12] - 员工需具备良好品行等能力[14] 档案管理 - 建立档案，记载参与人员等情况[15] - 分类保管，保存期限不少于3年[15] 制度施行 - 经董事会审议通过施行，修改亦需审议[17]

内幕信息界定 - 公司一年内购、售重大资产超资产总额30%等属证券及衍生品种内幕信息[3] - 股东或实际控制人持股或控股权变化较大属证券及衍生品种内幕信息[4] - 新增借款或担保超上年末净资产20%等属公司债券内幕信息[4] 管理职责 - 董事会保证内幕信息知情人档案真实完整，董事长为主要责任人[2] - 董秘负责登记入档和报送事宜[2] - 证券部负责日常登记备案工作[2] 登记要求 - 知情人获悉内幕信息需填登记表[8] - 重大事项还需制作进程备忘录[12] 档案保存 - 内幕信息知情人档案及备忘录至少保存10年[12] 违规处理 - 知情人违规公司自查处罚、报送结果、要求赔偿[14][15] - 受处罚结果报送备案并公告[15] 制度实施 - 制度经董事会审议通过后实施，由董事会解释修订[17]

披露时间 - 年度报告应在会计年度结束之日起四个月内披露[8] - 中期报告应在会计年度上半年结束之日起两个月内披露[8] - 季度报告应在会计年度前三个月、前九个月结束后的一个月内披露[8] - 重大事件发生时公司应在最先发生时点的两个交易日内披露信息[12] - 重大事件难以保密等情形出现，公司应在两个交易日内披露相关事项现状及风险因素[13] - 已披露重大事项有进展或变化，公司应在两个交易日内披露后续情况[13] - 公司债券存续期间发生重大事项，公司应在2个交易日内提交并披露临时报告[17] - 已披露债券重大事项有进展或变化，公司应在2个交易日内披露最新情况[17] 披露事项 - 公司一年内购买、出售重大资产超资产总额30%需披露[10] - 公司营业用主要资产抵押、质押、出售或报废一次超该资产30%需披露[10] - 持股5%以上大股东相关情况变动需披露[4] - 任一股东所持公司5%以上股份被限制转让需披露[10] - 公司变更名称、简称、章程、资本等应立即披露[12] 披露文件 - 公司信息披露文件包括招股书、募集书、上市公告书、定期报告、临时报告和收购报告书等[8] - 定期报告含年度、中期和季度报告，临时报告含董事会和股东会决议、关联交易等重大事件公告[8] 报告要求 - 年度报告财务会计报告需经符合《证券法》规定的会计师事务所审计[8] 债券相关 - 公司应在约定的债券本息兑付日前披露兑付安排，附利率调整条款的应在调整日前披露相关事宜[17] - 债券附赎回条款，满足条件后公司应及时公告是否行使赎回权等[18] - 债券附回售条款，公司应在回售登记期起始日前发布实施公告等[18] 披露义务 - 持有公司5%以上股份的股东及关联人应承担信息披露义务[20] 编制流程 - 定期报告由董事会秘书组织制订编制及披露计划，证券部会同财务部等完成初稿[24] - 定期报告内容需经董事会审议通过，财务信息经审计委员会审核[24] - 董事和高级管理人员需对定期报告签署书面确认意见[24] - 证券部将批准签发后的定期报告提交上交所及监管机构并发布[24] - 董事会和股东会决议由证券部编制临时报告，其他由相关义务人提供资料[26] - 董事会秘书对临时报告进行合规性审查，必要时组织会审[26] - 董事会秘书对审核后的临时报告签发并由证券部提交上交所发布[26] 其他 - 重大事件发生或进展时，信息披露义务人应立即报告并提交文件[27] - 公司信息披露媒体为上交所网站和符合证监会规定条件的媒体[30] - 本制度于2025年7月11日经公司董事会审议通过后实施[34][35]

股份转让限制 - 董事、高管任职每年转让股份不超所持总数25%[4][5] - 离职后半年内不得转让股份[4][5] - 所持股份不超1000股可一次全转让[5] - 新增无限售条件股份当年可转让25%[5] 股票买卖限制 - 年报、半年报公告前15日内不得买卖[6] - 季报、业绩预告、快报公告前5日内不得买卖[6] 信息申报披露 - 新任董事、高管任职后2个交易日内申报个人信息[9] - 股份变动2个交易日内报告披露[9] 减持规定 - 减持提前15个交易日报告备案并公告[10] - 减持完毕或未完毕2个交易日内报告公告[11]

会议情况 - 公司2025年7月10日发通知，7月11日召开第十届董事会2025年第七次临时会议[2] - 会议应出席董事8人，实际出席8人[2] 议案表决 - 《关于修订<信息披露管理制度>的议案》8票同意通过[2] - 《关于修订<内幕信息知情人登记管理制度>的议案》8票同意通过[3] - 《关于修订<信息披露暂缓与豁免业务管理制度>的议案》8票同意通过[4] - 《关于修订<投资者关系管理制度>的议案》8票同意通过[5] - 《关于修订<募集资金管理规定>的议案》8票同意通过[5] - 《关于制订<董事、高级管理人员离职管理制度>的议案》8票同意通过[10] - 《关于废止<审计委员会年度审计工作规程>的议案》8票同意通过[11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

其他应收款 - 2021年至2024年其他应收款账面价值逐年增长，其中往来款占比从84.41%增至84.71%，期末余额达693.04亿元 [1][3] - 3年以上其他应收款期末余额183.26亿元，占比23.00%，主要因房地产开发项目周期长导致账龄较长 [1][3] - 往来款增长主因房地产开发业务合作方经营往来款增加，包括联营企业项目前期投入款和合作项目预分配款，符合行业惯例 [3][4] - 对10家实际控制人及其附属企业存在其他应收款，但公司表示不构成非经营性资金占用 [1][6] 货币资金与负债 - 2024年末货币资金余额958.67亿元（占总资产12.48%），有息负债1438.43亿元（占18.73%），利息费用同比增长58.59%至62.53亿元 [8] - 货币资金受限主因银行保证金（46.30%）和工程监管户资金（35.80%），后者需按项目进度解出 [9] - 持有高额货币资金仍借入有息负债的合理性：房地产项目资金不能集团统筹使用，且行业需持续资金投入 [9][10] - 短期借款中贸易借款45.30亿元，利率2%-5.5%，用于供应链业务采购款支付 [11] 预付账款 - 预付款项从2020年268.51亿元增至2023年372.83亿元后，2024年降至237.97亿元（降幅36.17%） [13][15] - 前期增长主因供应链业务预付货款随收入规模扩大而增加（2021年收入同比增74.46%） [16] - 前五名预付对象为土地出让单位和大宗商品供应商，无关联关系，账龄集中在1年以内 [15] 委托贷款及资金拆借 - 2024年末委托贷款及资金拆借余额28.84亿元，计提减值准备2.00亿元 [16][17] - 主要用途为支持自营项目建设（59,308.44万元）和委管商场项目合作方资金周转（58,653.11万元） [17][18] - 逾期借款已采取土地抵押（26,440.51万元减值）、股权质押等增信措施，公司认为坏账计提充分 [21][22] 管理费用 - 管理费用从2022年10.39亿元增至2024年27.50亿元，职工薪酬同比增长45.53%至12.37亿元 [23][25] - 增长主因：2023年合并美凯龙增加管理费用4.25亿元，股份支付费用增加4.13亿元；2024年合并美凯龙全年报表导致费用增加6.17亿元 [24][25] - 剔除合并因素后，2024年职工薪酬实际同比增长1.66%，与员工人数增长1.64%基本匹配 [25]

战略愿景与国际化布局 - 公司坚持"成为国际领先的供应链运营商"的战略愿景，致力于打造"中国式商社、全球化建发"[1] - 2025年6月公司在多个领域持续发力，深化国际合作，助力国际化战略稳步推进[1] - 近年来公司积极推进国际化业务布局，强化全球资源获取和渠道布局能力，持续深耕"一带一路"共建国家、金砖国家、RCEP成员国等重点区域市场[4] 战略合作与业务拓展 - 6月16日与一汽解放签署战略合作协议，在国际化投资和业务拓展、车辆采销、物流服务及大宗供应链等领域展开全方位合作[1] - 6月28日两家子公司分别与浆纸、农产品领域头部企业签署合作协议，签约总金额超57亿元人民币[3] - 建发浆纸集团与SUZANO集团签订战略合作意向协议，计划将阔叶纸浆产品销售与服务拓展至中国更广泛市场[4] - 建发物产与路易达孚签订采购意向协议，通过采购巴西大豆、玉米等农产品推动合作规模持续稳定增长[4] 供应链风险管理与行业峰会 - 6月19日至20日以协办单位身份亮相新加坡举办的第二届出海全球峰会[1] - 风控中心期货管理部总经理李智发表主题演讲，系统阐述期货工具在稳定全球供应链中的关键作用[2] - 公司构建"风控""业务""研究"三大模块，实现对期货工具的有效运用，帮助产业客户构筑价格风险管理屏障[2] 咖啡供应链布局 - 6月25日全资子公司建发生活资材参加瑞幸咖啡（厦门）创新产业园开工仪式暨中巴咖啡文化交流论坛[3] - 通过产地直采、品质把控、价格管理等措施推动咖啡供应链优化升级[3] - 已获得"雨林联盟"咖啡豆认证，成立首个咖啡实验室，具备从生豆检测到产品研发等全流程能力[3] - 计划携手瑞幸咖啡等合作伙伴，以"一颗绿色咖啡豆"助力2026"中巴文化年"[3] 核心业务与未来发展 - 公司多年来专注供应链运营业务，不断优化资源配置，强化产业链协同[5] - 未来将加大科技创新、人才培养、风险管理等方面投入，提升综合实力与核心竞争力[5] - 积极履行社会责任，践行绿色发展理念，推动产业链上下游协同进步[6] - 目标成为具有全球影响力的供应链运营企业[6]

其他应收款 - 2021 - 2024年其他应收款账面价值分别为550.87亿、670.73亿、712.19亿和798.20亿元，本期计提坏账准备2.31亿元[4] - 其他应收款中往来款期末余额693.04亿元、保证金及押金98.75亿元、代收代付款6.18亿元[4] - 3年以上其他应收款期末余额183.26亿元，占比23.00%[4] 房地产业务 - 2021 - 2024年房地产业务收入为963.05亿、1365.05亿、1664.50亿和1845.84亿元，呈逐年增长趋势[9] 客商情况 - 客商1其他应收款余额589291.30万元，2024年往来金额170172.24万元，收回金额55148.98万元[10] - 客商2其他应收款余额336962.96万元，2024年往来金额382616.50万元，收回金额98000.00万元[10] 资金与负债 - 报告期末公司货币资金余额958.67亿元，占总资产比例为12.48%；有息负债期末账面价值约1438.43亿元，占总资产比例为18.73%[25] - 房地产业务和家居商场运营业务的有息负债分别占公司有息负债总额的70.33%和19.87%，且以1年以上有息负债为主[30] 财务费用 - 公司本年财务费用较上年增加24.29亿元[35] - 因合并报表期间差异，公司合并报表中美凯龙财务费用2024年较2023年增加17.42亿元[36] 预付款项 - 2020 - 2023年公司预付款项期末余额分别为268.51亿、326.78亿、365.41亿、372.83亿元，本期末余额为237.97亿元，同比下降36.17%[39] 委托贷款及资金拆借 - 报告期末，公司其他流动资产中委托贷款及资金拆借余额为13.14亿元，本期计提贷款损失准备5.67亿元[50] - 其他非流动资产中委托贷款及资金拆借余额为15.70亿元，本期计提减值准备2.00亿元[50] 借款情况 - 公司向B公司借款余额小计46175.43万元，累计应计利息12477.68万元，期末余额58653.11万元[53] - 公司向C公司借款余额小计37993.21万元，累计应计利息2373.24万元，期末余额40366.45万元[53] 管理费用与营收利润 - 2022 - 2024年公司管理费用分别为10.39亿、21.55亿和27.58亿元，同比增长56.59%、107.34%和27.99%[67] - 2022 - 2024年公司营收同比变动17.65%、 - 8.30%和 - 8.17%，扣非归母净利润同比变动 - 13.12%、 - 35.06%和 - 20.85%[67] 人员情况 - 报告期公司管理费用中职工薪酬12.37亿元，同比增长45.53%，在职员工合计4.74万人，较上年下降4.68%[67] - 2024年末公司在职职工合计3.59万人，较上年增长1.64%[71]