养老金三季度末持股概况 - 三季度末养老金账户共现身176只个股前十大流通股东名单，合计持股量17.15亿股，期末持股市值合计380.74亿元 [1] - 养老金账户新进65只个股，增持31只个股 [1] - 养老金账户期末持股市值在1亿元以上的个股有96只 [1] 重点持股公司分析 - 对铜陵有色的持股量最多，基本养老保险基金一二零五组合持股6915.89万股，为公司第九大流通股东 [1] - 持有建发股份6646.13万股，基本养老保险基金一零零三组合为公司第三大流通股东 [1] - 养老金账户持股比例最高的是蓝晓科技，持股2078.10万股，占流通股比例6.78% [1] - 持股比例居前的还有托普云农和春风动力，持股比例分别为5.47%和5.21% [1] 持股变动与持续时间 - 养老金账户持股期限最长的是银轮股份，已连续32个报告期出现在公司前十大流通股东名单中，最新持有1412.27万股，较上个季度环比下降36.45% [2] - 建发股份、海油发展等养老金账户已连续持有至少两个报告期 [2] - 从持股量环比变动看，长江传媒持股量环比增长76.09%，丸美生物持股量环比增长137.72% [4][5] - 招商积余持股量环比下降66.05%，金帝股份持股量环比下降54.76% [4][6] 板块与行业分布 - 养老金账户持有个股中，主板有117只、科创板有26只、创业板有33只 [2] - 按行业统计，养老金账户持股主要集中在机械设备行业（24只）和基础化工行业（14只） [2] 持股公司业绩表现 - 养老金账户现身个股中，三季报净利润实现增长的有111家 [2] - 容知日新净利润增幅最高，公司实现净利润2689.52万元，同比增长889.54% [2]

宏观经济增长与绿色转型 - 2025年前三季度中国GDP为101.5万亿元，按不变价格计算同比增长5.2% [1] - 宏观数据稳增长，绿色动能支撑愈发强劲，经济发展“含绿量”不断提升 [1] - 科技创新和产业创新亮点颇多，绿色转型步伐稳健 [1] 建发股份ESG实践与认可 - 公司将可持续发展融入企业经营，以绿色理念赋能钢铁、浆纸、纺织品等产业链低碳转型 [1] - 公司深度布局新能源供应链上下游，为锂电、光伏、储能等产业发展赋能加速 [1] - 2024年10月，公司入选中国上市公司协会评选的“2024年上市公司ESG优秀实践案例” [1] - 2025年7月，公司获得华证指数ESG评级A档 [1] - 2025年8月，公司在恒生可持续发展企业指数评级为A-，位列全市场前10% [1] - 公司自2010年开始连续12年披露社会责任报告，2020年开始连续4年披露中英文版ESG报告 [3] - 2024年公司发布首份《碳中和白皮书》，承诺2030年实现“碳达峰”，2060年实现“碳中和” [3] 绿色发展具体举措 - 在房地产开发业务中，公司严格遵循国家绿色建筑标准，推进绿色建筑设计、海绵城市设计、装配式建筑技术等实践 [4] - 2024年，公司新增已落成的绿色建筑项目12个，包括绿色建筑二星级项目1个、一星级项目8个、基础级项目3个 [4] - 公司投资已建成工商业光伏电站项目装机容量约30MW，投资金额超过1.9亿元 [12] - 旗下建发房产代建的厦门洋唐居住区保障性安居工程荣获“中国人居环境范例奖”，遵循中国绿色建筑二星级标准 [8] 社会责任与公司治理 - 公司将联合国可持续发展目标要求融入企业发展，深度响应国家“三农”政策 [4] - 公司制定《社区政策》，系统构建“需求反馈、风险管控、成果共享”三位一体的协作机制 [4] - 公司成立由董事长牵头的“可持续发展委员会”，将ESG指标纳入各业务单元的绩效考核体系 [5] 经营业绩与财务表现 - 1998年上市至2024年，公司营业收入年均增长26.46%，净利润年均增长23.79%，净资产年均增长27.60% [6] - 2025年上半年，公司供应链运营业务实现营业收入2678.45亿元，同比增长1.62%，归母净利润14.2亿元，与上年同期基本持平 [7] - 2025年上半年，公司房产板块实现合同销售金额708.3亿元（全口径），同比增长7.31%，权益销售金额534.57亿元，同比增长5.07% [7] 供应链风险管理与业务拓展 - 公司在供应链业务板块搭建全链条风险管理体系，将ESG要求融入供应商准入、绩效评估及能力建设 [8] - 2024年公司推进供应链风险管理精细化，完善国际制裁合规管理，强化新客户、新商品管控 [8] - 2025年10月，公司消费品集团旗下建发生活资材与云米科技签署战略合作备忘录，在净水及相关领域展开全面合作 [12] - 公司通过展会成果展示、跨界生态合作、绿色项目落地等方式将ESG理念转化为具体行动 [11]

公司业绩概览 - 2025年第三季度营业收入为1836.63亿元，同比微增0.30% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为3.08亿元，同比大幅下降64.18% [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3.11亿元，同比下降34.23% [1]

公司财务表现 - 公司2025年1-9月实现营业收入4989.83亿元，同比小幅下降0.63% [1] - 公司2025年1-9月归母净利润为11.49亿元，同比大幅下降44.19% [1]

业绩总结 - 2025年第三季度拟计提各类资产减值准备74313.31万元[3] - 计提资产减值准备将减少合并报表净利润67258.96万元[7] - 计提资产减值准备将减少归属于母公司股东的净利润34329.72万元[3][7] 分项计提 - 2025年第三季度应收账款计提坏账准备17977.77万元[3] - 2025年第三季度其他应收款计提坏账准备10043.58万元[3] - 2025年第三季度存货计提跌价准备43014.93万元[3][4][6] - 2025年第三季度房地产业务计提存货跌价准备54364.46万元[4][6] - 2025年第三季度供应链运营业务计提存货跌价准备 - 11349.53万元[4][6] - 绍兴•棠颂和鸣项目计提存货跌价准备17753.58万元[6] - 连江•山海大观项目计提存货跌价准备15689.28万元[6]

会议情况 - 公司于2025年10月30日召开第十届董事会第二次会议，8位董事均出席[2] 审议事项 - 会议审议通过《关于计提资产减值准备的议案》，8票同意[2] - 会议审议通过《公司2025年第三季度报告》，8票同意[3]

收入和利润表现 - 公司前三季度营业收入为4989.83亿元，同比下降0.63%[5] - 公司前三季度归属于上市公司股东的净利润为11.49亿元，同比下降44.19%[5] - 公司第三季度利润总额为1.02亿元，同比大幅下降93.46%[5] - 营业总收入为4989.83亿元，同比下降0.6%[28] - 净利润为2.11亿元，同比大幅下降92.1%[29] - 归属于母公司股东的净利润为11.49亿元，同比下降44.2%[29] - 归属于上市公司股东的净利润同比下降44.19%（年初至报告期末）[16] - 利润总额同比下降59.33%（年初至报告期末）[16] - 基本每股收益为0.26元/股，同比下降54.4%[30] - 加权平均净资产收益率减少1.60个百分点（年初至报告期末）[17] 各业务线表现 - 供应链运营业务前三季度归母净利润为23.39亿元，同比增长4.21%[6][7] - 供应链运营业务第三季度归母净利润为9.19亿元，同比增长11.68%，环比增长60.71%[6][7] - 房地产业务分部前三季度归母净利润为-2.26亿元，同比减少6.07亿元[6][8] - 家居商场运营业务（美凯龙）前三季度归母净利润为-9.64亿元，主要受投资性房地产公允价值下降33.3亿元及减值1.7亿元影响[10] 地区表现 - 公司前三季度海外业务规模为94.64亿美元，同比增长23.24%[9] 成本和费用 - 研发费用为2.28亿元，同比增长26.1%[28] 其他财务数据：资产 - 公司总资产为8873.22亿元，较上年度末增长15.56%[5][12] - 总资产从2024年末的7,678.67亿元增长至2025年9月30日的8,873.22亿元，增加1,194.55亿元[23][24][26] - 货币资金为1,045.00亿元，较2024年末的958.67亿元增加86.33亿元[23] - 应收账款从191.09亿元大幅增加至331.20亿元，增长约73.3%[23] - 存货从3,276.32亿元增至3,734.59亿元，增加约458.27亿元[23] - 投资性房地产为1,112.58亿元，较2024年末的1,127.17亿元略有下降[24] 其他财务数据：债务 - 短期借款从105.66亿元急剧增加至406.20亿元，增幅约284.5%[24] - 长期借款从688.66亿元增至826.95亿元，增加138.29亿元[25] 其他财务数据：权益和负债 - 合同负债为2,111.05亿元，较2024年末的1,812.52亿元增加298.53亿元[24] - 归属于母公司所有者权益为722.62亿元，与2024年末的719.86亿元基本持平[26] 现金流量表现 - 美凯龙前三季度经营活动现金净流入约64亿元，同比改善约11.7亿元[11] - 经营活动产生的现金流量净额为66.86亿元，相比去年同期的-141.13亿元有显著改善[32] - 销售商品、提供劳务收到的现金为5292.51亿元，同比增长0.7%[32] - 经营活动现金流量净额变动主要因票据结算增加及房地产业务现金流改善[17] - 投资活动产生的现金流量净额由2024年前三季度的正11.63亿元转为2025年前三季度的负229.95亿元，净流出同比大幅增加[33] - 2025年前三季度投资活动现金流出小计为436.37亿元，较2024年同期的207.21亿元增长110.7%[33] - 支付其他与投资活动有关的现金支出为256.83亿元，较2024年同期的29.24亿元激增778.5%[33] - 筹资活动产生的现金流量净额为199.57亿元，较2024年同期的60.95亿元增长227.4%[33] - 吸收投资收到的现金为86.57亿元，较2024年同期的146.20亿元下降40.8%[33] - 取得借款收到的现金为1690.84亿元，较2024年同期的1658.21亿元增长2.0%[33] - 偿还债务支付的现金为1299.57亿元，较2024年同期的1394.32亿元下降6.8%[33] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为98.74亿元，较2024年同期的114.23亿元下降13.5%[33] - 期末现金及现金等价物余额为895.46亿元，较2024年同期的793.93亿元增长12.8%[33] 投资收益与损失 - 投资性房地产公允价值变动导致损失128.01亿元（本期）及358.47亿元（年初至报告期末）[15] - 公允价值变动收益为-33.19亿元，亏损同比扩大123.9%[28] - 投资收益为7.32亿元，同比下降31.9%[28] 营业外收支及非经常性损益 - 政府补助贡献收益7.48亿元（年初至报告期末）[14] - 金融资产及套期保值业务产生收益5.75亿元（年初至报告期末）[14] - 非流动性资产处置产生收益0.27亿元（年初至报告期末）[14] - 资金占用费收入1.03亿元（年初至报告期末）[14] - 非经常性损益项目合计净收益1.63亿元（年初至报告期末）[15] 股权结构 - 最大股东厦门建发集团有限公司持有13.57亿股无限售流通股，占总股本比例高[20] 会计准则 - 公司未适用2025年起首次执行的新会计准则或准则解释[34]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

活动概况 - 活动于10月25日在北京奥林匹克森林公园举行 主题为“绿色同行 看见伙伴的力量” 汇聚超百位来自投资 体育 产业 媒体等领域的嘉宾 [1] - 活动由厦门马拉松赛组委会办公室指导 建发集团与厦门文广体育联合主办 并得到建发新兴投资 美凯龙 君龙人寿 特步集团 母基金周刊等品牌生态伙伴支持 [1] - 活动核心环节包括厦马官方训练营（北京站）与主题分享会 [1] 可持续发展实践分享 - 厦门文广体育代表回顾厦门马拉松二十三年可持续办赛努力 强调跑者 企业伙伴 城市各方在赛事绿色发展中的作用 [5] - 建发集团代表分享题为《价值共生 韧性生长：建发集团的可持续发展实践》的报告 展现企业兼顾经济 环境 社会效益的探索样本 [7] - 蚂蚁森林公益基金会代表分享通过数字平台带动大众参与荒漠化修复 海洋保护等生态治理的“人人可参与”绿色行动模式 [9] 伙伴关系与投资视角 - 圆桌对话以“做投资路上的马拉松伙伴”为主题 探讨构建正向伙伴关系及“陪伴式成长”在资本与产业协同中的意义 [11] - 建发集团旗下建发股份 建发房产 美凯龙 建发旅游 建发新兴投资 君龙人寿等在现场集中展示多元业务领域的绿色实践 [14] - 活动构建多方生态交流平台 不同领域嘉宾的视角合鸣 让可持续发展图景更富张力 [13] 创新活动与绿色行动 - 官方训练营采用创新“破风搭档”模式 参与者两人成组完成10公里跑步竞赛 诠释伙伴协作精神 该模式灵感源于马拉松“破风”战术 [15] - 2025建发厦门马拉松赛女子组季军刘敏出席训练营 分享经验并领跑 [17] - 建发集团联动厦马组委会 为所有完赛跑者在腾格里沙漠种下固沙树苗 作为“厦门马拉松爱心林”一部分 助力沙漠锁边生态工程 [18] 公司战略与行业实践 - 在“双碳”目标下 建发集团立足供应链运营 城市建设与运营 旅游会展 医疗健康 新兴产业投资五大主业 将可持续发展理念融入企业经营 [20] - 公司践行绿色发展聚焦“深化绿色运营”“赋能产业生态升级”“倡导并守护共同家园”三大维度 支持构筑更具韧性 更低碳的产业生态系统 [20] - 公司已在清洁能源投资 循环经济发展 数字化绿色化产业互联网平台打造 绿色建筑推广 绿色消费供给等方面积极实践 [20]