报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

公司近期动态 - 公司于2025年12月12日以通讯方式召开了第十届2025年第十三次董事会临时会议 [1] - 会议审议了《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》等文件 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：供应链运营业务占比84.94%，房地产业占比14.0%，家居商场运营业务占比1.06% [1] 公司市值信息 - 截至发稿时，公司市值为277亿元 [1] - 公司股票收盘价为9.55元 [1]

公司担保情况 - 截至2025年10月末，公司实际对外担保余额总计为1947.21亿元人民币以及37.31亿美元 [1] - 其中，对子公司提供担保的余额为1916.3亿元人民币以及37.31亿美元，对参股公司担保余额为29.6亿元人民币，对厦门软件职业技术学院担保余额为1.31亿元人民币 [1] - 公告称所有担保均无逾期情况 [1] 公司业务构成与市值 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：供应链运营业务占比84.94%，房地产业占比14.0%，家居商场运营业务占比1.06% [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为277亿元人民币 [1]

理财议案 - 公司2025年12月12日会议审议通过使用自有闲置资金现金管理议案，待股东会批准[4][11] 理财详情 - 委托理财单日最高余额不超上年度经审计合并报表所有者权益50%，资金可滚动使用[4][5] - 投资范围为高流动性、安全性金融产品，期限2026年1月1日至12月31日[4][5][6] 理财影响 - 提高资金使用效率，增加收益，不影响主营业务，收益列“投资收益”[8][9] 理财风险 - 存在市场波动、宏观政策、操作失误风险，实际收益不确定[10]

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—049 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 关于 2026 年度与金融机构发生关联交易额度预计的 公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 一、关联交易概述 为满足公司的流动资金周转需要，提高公 ...

担保情况 - 公司预计为商舟物流及其子公司提供15亿总担保限额，有效期至2027年相关担保议案股东会审议通过日[3][4] - 截至目前，公司为商舟物流及其子公司担保金额为0[3] - 截至2025年10月末，公司实际对外担保余额1947.21亿元及37.31亿美元，无逾期[13] 商舟物流情况 - 公司持有商舟物流50.10%股权[9] - 2024年末商舟物流总资产132,891.30万元，负债53,707.90万元，资产负债率40.41%[8] - 2025年9月末商舟物流总资产123,590.43万元，负债41,635.44万元，资产负债率33.69%[8] - 2024年商舟物流营收130,453.98万元，净利润2,534.80万元[8] - 2025年1 - 9月商舟物流营收103,186.93万元，净利润2,771.59万元[8] 审议进展 - 本担保事项已通过2025年12月12日公司第十届董事会2025年第十三次临时会议审议，尚需股东会审议[11]

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—046 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示 1.本次担保计划：预计总担保限额为 3,955.2 亿元人民币和 86 ...

厦门建发股份有限公司 关于提供财务资助额度预计的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 为支持各控股子公司和参股公司业务发展，满足其经营发展过程中的资金 需求，降低公司整体财务费用，根据《上海证券交易所股票上市规则》以及《上 海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等相关规定，公司计 划 2026 年内向各控股子公司、参股公司等对象新增提供财务资助（含委托贷款， 下同）额度 170.715 亿元（注：新增财务资助额度为接受财务资助公司在 2026 年度可以新增取得的最高单日借款余额，新增额度不含截至 2025 年末存量借款 余额），财务资助额度有效期为 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，具体如下： 一、提供财务资助额度预计 | 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—047 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | ...

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—048 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 2026 年度日常关联交易额度预计公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 ● 本次关联交易为公司日常经营行为，选择与关联方合作可大大降低公司 经营风险，不会损害公司 ...

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—051 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 关于开展商品衍生品交易的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 交易主要情况： | 交易目的 | □获取投资收益 ☑套期保值 | | | --- | ...