股价表现与资金流向 - 9月24日盘中股价上涨2.01%至10.66元/股 总市值309.09亿元 成交额1.96亿元 换手率0.64% [1] - 主力资金净流入1002.09万元 其中特大单净流出108.08万元 大单净流入1110.17万元 [1] - 年内股价累计上涨8.55% 但近期表现分化 近5日下跌1.93% 近20日下跌6.24% 近60日上涨1.14% [1] 业务结构与行业属性 - 主营业务构成：供应链运营占比84.94% 房地产开发占比14.00% 家居商场运营占比1.06% [1] - 所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务 概念板块包括快递概念 破净股 福建自贸区等 [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数5.99万户 较上期减少7.06% 人均流通股48,444股 较上期增加7.60% [2] - 香港中央结算有限公司持股1.07亿股 较上期增加3072.78万股 为第二大流通股东 [3] - 红利低波ETF持股4047.42万股 较上期增加614.43万股 华泰柏瑞红利ETF持股3653.31万股 较上期减少817.36万股 [3] 财务业绩与分红 - 2025年上半年营业收入3153.21亿元 同比减少1.16% 归母净利润8.41亿元 同比大幅减少29.87% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元 近三年累计分红65.70亿元 [3]

土地拍卖结果 - 厦门9月23日集中出让四宗涉宅用地 均以底价成交 合计揽金81.25亿元[1] - 岛内思明区地块由厦门国贸以底价22.20亿元竞得 起始住宅楼面价4万元/平方米[1] - 岛内湖里区地块由建发房地产以底价20.38亿元竞得 起始住宅楼面价4万元/平方米[1] - 岛外集美区地块由象屿置业与集美发展集团联合以底价22.69亿元竞得 成交楼面价22000元/平方米[1] - 岛外海沧区地块由厦门地铁上盖集团以底价15.98亿元竞得 成交楼面价18000元/平方米[1] 市场供需状况 - 2025年上半年厦门新建商品房销售面积149.75万平方米 同比增长24.6%[2] - 新建商品住宅去化周期为16个月 处于合理区间[2] - 新房市场呈现分化格局 优质地块去化快而普通项目去化周期偏长[2] 企业竞争格局 - 建发房产上半年在厦商品房销售额78.96亿元 市场份额27.4%位列第一[2] - 厦门轨道建设集团销售额52亿元 市场份额18.1%位列第二[2] - 厦门国贸销售额34.09亿元 市场份额11.8%位列第三[2] - 三家本地国企合计市场份额超50% 占据市场主导地位[2] 行业发展趋势 - 国企成为土地市场稳定力量 凭借资金实力和开发经验积极参与拿地[3] - 改善需求持续释放可能带动土地市场逐步活跃 但市场信心修复仍需时间[3]

公司注册资本变更 - 厦门建发集团有限公司注册资本由90亿元人民币增加至100亿元人民币 [1]

公司控制权变更 - 厦门建发股份以62.86亿元现金对价收购美凯龙29.95%股份成为控股股东 控制权由厦门市国资委获得 [5][6] - 原控股股东红星控股及实控人车建兴以4.82元/股价格转让股份 转让后红星控股持股降至21.53% 车建兴退出实控人序列 [6] - 红星控股持股比例由23.51%降至19.95% 其中1.55亿股(总股本3.57%)将直接抵债分配给普通债权人 [6][7] 管理层变动 - 创始人车建兴2025年5月14日被云南省监察委员会立案调查并实施留置 9月22日解除留置措施 [2][3] - 车建兴2025年7月16日辞去总经理职务 仍担任董事 2023年8月起任董事兼总经理 [4] - 9月出现高管离职潮：副总经理车国兴(9月1日)、非执行董事许迪和宋广斌(9月5日)、董事会秘书邱喆(9月15日)相继辞职 [4] - 建发系高管全面接管：李玉鹏任董事长 施姚峰任总经理 杨映武任财务负责人 [6] 财务状况 - 2025年上半年归母净利润亏损19亿元 创上市以来同期新低 2023-2024年分别亏损22.16亿元和29.83亿元 [8] - 投资性房地产公允价值变动损失21亿元 闭店及租金优惠导致经营业绩下滑 [8] - 短期债务压力显著：货币资金39.74亿元 短期借款15.47亿元 一年内到期非流动负债57.38亿元 其中50亿元为有息债务本息 [8] 经营规模 - 截至2025年6月30日拥有76家自营商场 235家委管商场 7家战略合作商场 23个特许经营家居建材项目 [8]

指数表现 - 中证国有企业红利指数下跌0.17%至2025年9月23日11:07 [1] - 成分股南京银行领涨4.30% 厦门银行上涨3.81% 晋控煤业上涨3.26% [1] - 深物业A领跌 华发股份与鲁西化工跟跌 [1] - 国企红利ETF多空胶着 最新报价1.12元 [1] 政策动向 - 央行于9月19日调整14天期逆回购操作为固定数量利率招标多重价位中标机制 [1] - 新机制旨在保持银行体系流动性充裕并满足差异化资金需求 [1] - 银河证券认为该举措完善利率市场化定价机制并提升流动性管理效率 [1] - 国有大行因更强定价能力与资金储备获得竞争优势 中小银行面临资金成本抬升压力 [1] 指数构成 - 中证国有企业红利指数从国企选取100只高现金股息率且分红稳定的上市公司证券 [2] - 前十大权重股包括中远海控 冀中能源 潞安环能 山煤国际等 合计占比16.84% [2] - 数据截至2025年8月29日 [2] 市场观点 - 东方证券认为指数短期震荡调整但中期向上趋势不变 [1] - 建议关注高端制造和低位周期红利主题 [1] - 当前处于PPI持续下行触底期 行业盈利预期处于低位回升节点 [1] 产品信息 - 国企红利ETF(159515)跟踪中证国有企业红利指数 [2] - 场外联接基金包括鹏扬中证国有企业红利ETF联接A(020115)与联接C(020116) [2]

大宗供应链运营行业研究框架 20250922 摘要 大宗供应链行业净利率低（5‰~6‰），国企资金利率优势显著，形 成高门槛竞争壁垒。中国城镇化进程驱动需求增长，头部企业通过提升 市场份额实现持续成长，展现穿越周期能力。 2025 年以来，大宗商品价格企稳或上行，叠加反内卷政策，大宗供应 链运营企业盈利弹性有望增强。当前估值处于底部，股息率较高，具备 战略性投资价值。 大宗供应链企业核心竞争力包括高股息率、低估值（PE）、利润率薄但 盈利弹性大、高门槛与国企优势、以及广阔的成长空间，可通过提升市 场份额实现持续成长。 大宗供应链企业采用轻资产运营模式，通过锁定上下游订单，减少价格 波动风险，获取稳定服务费率，区别于传统贸易商赚取价差的模式。 大宗供应链企业通过资金垫付和全程物流服务获取利润，资金垫付需银 行贷款支持，并收取客户定金、利用期货对冲规避风险，全程物流服务 涵盖仓储、运输和监管。 中国大宗供应链市场未来将呈现头部集中化趋势，头部企业凭借规模经 济优势占据更大市场份额，有望在未来十年内实现持续成长并穿越周期。 大宗供应链公司凭借国企背景享受银行贷款利率优惠，资金成本较低， 同时为中小企业提供较低的服务 ...

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

核心财务表现 - 上半年营收3153.21亿元同比下滑1.16% 归母净利润8.41亿元同比下跌29.87%创近十年最低值 [1][2] - 利润总额同比下降39.51%至16.18亿元 经营活动现金流净额转正至178.69亿元 [2] - 净利润下滑主因家居业务分部贡献减少2.13亿元 房地产业务分部减少1.43亿元 [2] 业务分部表现 - 供应链运营业务营收2678.45亿元同比增长1.62% 净利润基本持平 [5] - 房地产业务营收441.39亿元同比下降13.83% 归母净利润仅114万元同比暴跌92.63% [4][5] - 家居商场运营业务营收33.37亿元同比下降21.01% 亏损扩大至5.91亿元 [5] 房地产业务细节 - 建发房产计提存货跌价准备3.79亿元 贡献归母净利润5.19亿元同比增长1.73亿元 [6] - 联发集团计提存货跌价准备2.32亿元 亏损5.34亿元导致归母净利润贡献减少2.22亿元 [6] - 联发集团合同销售金额134.07亿元同比增长29.19% 权益销售金额89.6亿元同比增长56.27% [6] 土地投资布局 - 上半年全口径拿地金额582.43亿元 权益拿地金额480.92亿元 [7] - 一二级城市拿地金额占比超96% 新增全口径货值超1120亿元 [7] - 权益口径土储货值中一二级城市占比83% 较上年末提升3.46个百分点 [7] - 联发集团权益拿地金额96.08亿元同比增长729.74% 一二级城市土储货值占比79%提升13.61个百分点 [6] 家居业务战略 - 红星美凯龙上半年营业利润超2亿元 但因投资性房地产公允价值下降超20亿元及计提减值超1亿元 导致净亏损20亿元 [8][9] - 经营活动现金净流入2.02亿元同比增加10.23亿元 [9] - 未来五年将确保家居核心品类经营面积占比不低于70% 重点优化自营商场和委管店体系 [9] - 推行"3+星生态"战略整合家居、家装、家电业务 加快国际化布局借助建发全球供应链资源 [10]

业绩表现 - 2025上半年50家样本房企营业收入12049亿元 同比下降16.1% [1] - 央国企营收同比增长4.9% 民企下降32.1% 混合制企业下降26.1% [1] - 归母净利润亏损870亿元 同比扩大39% [1] - 行业毛利率11.68% 较2024年下降0.29个百分点 [1] - 销管费率4.89% 较2024年下降0.62个百分点 [1] - 多家房企计提大额存货减值 万科A/绿城中国/华发股份均超10亿元 [1] 经营状况 - TOP100房企全口径销售金额17820亿元 同比下降11% [2] - 头部房企表现分化 建发国际集团/中国金茂实现正增长 [2] - TOP30房企中民企数量从2020年21家降至7家 [2] - 14家典型房企拿地强度从2021年0.47回升至0.36 [2] - 中国金茂/建发国际集团/滨江集团/绿城中国拿地强度超0.6 [2] 资产质量 - 16家典型房企总资产规模101875亿元 较2024年末下降2.9% [3] - 有息负债规模27146亿元 较2024年末微增0.4% [3] - 资产负债率71.5% 较2024年末下降0.8个百分点 [3] - 短期有息负债占比30.4% 较2024年末下降1.8个百分点 [3] - 平均融资成本3.63% 较2024年下降30个基点 [3] - 建发国际集团/滨江集团/绿城中国竣工存货占比低于15% [3] - 四家房企资产流速超过65% 包括建发国际/滨江/保利/华发 [3] 市场格局 - 核心城市优质新房项目去化表现良好 [4] - 二手房市场呈现以价换量态势 [4] - 房企竞争重点转向资产质量/产品品质/品牌服务 [4] - 推荐关注持续在核心城市拿地的头部房企 [4]

行业政策与趋势 - 供应链创新是2025年中国国际投资贸易洽谈会的重点内容 商务部等8部门联合印发《加快数智供应链发展专项行动计划》 明确提出培育数智供应链领军企业 鼓励加快数智技术与产业链供应链深度融合 [3] - 引入人工智能 物联网等新技术成为提升供应链运行效率 安全和韧性的既定方向 企业需结合底层技术 市场资源与自身发展禀赋应对高度复杂且多样化的供应链挑战 [3] - 人工智能引发新一轮产业变革 出海成为中国优秀企业的战略选择 中国供应链运营企业需加快数智化步伐以服务产业链发展 开启中国式商社新篇章 [3] - 全球供应链面临系统性安全和结构韧性挑战 贸易保护主义加剧 地缘政治冲突频发 中企出海过程中供应链的支撑和赋能成为企业运营不可或缺的一环 [4] 公司业务与财务表现 - 建发股份作为厦门特区首批开展国际贸易的企业 以引进来和走出去双向发力 积极融入国内国际双循环 提供专业 高效 可信赖的供应链服务 [6] - 公司在钢铁 浆纸 农产品 消费品 矿产 能化 新兴行业等领域形成优势 提供以物流 信息 金融 商务为基础的LIFT供应链服务 [6] - 2024年供应链运营业务实现营业收入5089.36亿元 公司总营收超过7000亿元 [6] - 公司依托覆盖全球的供应链体系 聚焦农产品 矿产 能源等关键领域 深度布局拉美 非洲等战略产区 形成多品类资源整合能力 提升供应链韧性及抗风险能力 [6] 数智化转型与技术创新 - 公司打牢数字化基础 探索智能化路径 基于应用场景需求引入AI大模型 推动供应链运营迈向数智化 覆盖合同录入 审核执行 风控要素及国际贸易价值链重构 [7] - 以产业互联网为切口搭建建发云钢 纸源网 浆易通 农E点等产业客户服务平台 提供在线交易 市场资讯 智慧物流 供应链金融 生产智造等一站式服务 [8] - 建发云钢平台构建矿—钢材—再生资源全链路闭环钢铁供应链运营服务体系 整合物流 信息 金融 商品 市场五大资源 2024年线上交易合同金额超1800亿元 协同客户及企业超8000家 [8] - 构建建发云智AI作为智慧大脑 覆盖商机挖掘 数据分析 合同录入 审核 执行等全流程管理AI应用 成为公司智能化升级核心引擎 [11][14] - 云上建发数字化云空间实现风险前置预警与采购推荐 结合企业大数据与智能问答技术打造AI商务助手 客户服务平台 办公助手等应用 [14] - 农产品智能化供应链管理体系整合全球气象数据 产区产量数据等多维度信息 构建AI分析模型 实时捕捉市场动态与供应链风险 支撑采购 库存 分销决策 [14] 物流与风控体系建设 - 运用数字技术 智能工具切入物流环节 掌握物流仓储全局 实现资源智能精准匹配 [8] - 与国际大型物流供应商深化战略合作 布局口岸 码头 仓库等海内外关键物流节点 截至2025年6月末累计海外自有及合作仓储网点超350个 覆盖全球40余个国家和地区 [9] - 打造供应链物流控制塔平台 构建从原料采购到销售交付的端到端智慧物流生态体系 数智仓网一键总览全球仓网布局 智能全局库存实现全链路库存联动及多模式协同 [9] - 建立E风控体系 涵盖信用 货权 价格 履约等关键风控要素 基于风控数据结合AI工具打造智能风控模型 形成预防-预警-处置全流程闭环管理 [9] 战略定位与未来发展 - 公司持续打造产业互联网 引入数智化管理工具 结合大数据和AI工具加速迈向深度嵌入 智慧高效 自主可控的数智供应链体系 [11] - 以AI重构国际贸易价值链 实现效率飞跃和贸易模式智能革新 [14] - 供应链运营与数智化技术深度融合 实现业务流程 风险管理 智能决策 产业互联网等方面的全链路智能化升级 增强协同与业务粘性 提升效率 降低风险 推动产业生态系统构建 [15] - 厦门推进国家人工智能应用中试基地建设 依托建发等三家世界500强企业成立厦门供应链数智创新有限公司 推动供应链升级与AI技术场景化落地 公司未来将在供应链运营领域发挥更大作用 [15][16]