行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税新政将购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，有助于降低卖方交易成本、修复交易链条，但对需求端和市场影响有限，因未降低买方成本 [2][4] - 房地产行业经历深度调整，修复居民资产负债表是关键，预计后续将有更多需求端支持政策出台，核心城市有望更早止跌回稳 [4] - 行业存在两大发展机遇：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业（“好房子”新赛道） [4] 政策事件与影响分析 - 事件：2025年12月30日，两部门发布公告，个人销售购买不足2年的住房，增值税按3%征收率全额缴纳；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [2][5] - 影响：新政将不满2年住房销售的增值税从5%下调至3%，属卖方税率，可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条 [4] 行业现状分析 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅达50%-70%，后端指标（竣工、投资）累计降幅达30%-40% [4] - 2021年7月至2025年9月，二手房房价累计下跌37%，已超过42国平均跌幅的34%，近期一线城市二手房价格跌幅有所加大 [4] - 2025年9月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升，倾向消费意愿的比例持续下降 [4] 后续政策展望 - 考虑到经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产REITs放开等 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类： 1. 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：贝壳-W [4] 主流AH上市房企估值数据摘要 - 覆盖14家主流AH上市房企，2024年归母净利润平均值为58.5亿元，2025年预测平均值为49.4亿元，2026年预测平均值为52.5亿元 [5] - 2024年归母净利润增速平均值为-39.2%，2025年预测增速平均值为-17.0%，2026年预测增速平均值为15.3% [5] - 2024年市盈率平均值为13.9倍，2025年预测平均值为20.3倍，2026年预测平均值为17.7倍 [5] - 2024年市净率平均值为0.6倍 [5] 主流AH上市物业管理企业估值数据摘要 - 覆盖7家主流AH上市物管企业，2024年归母净利润平均值为16.0亿元，2025年预测平均值为17.6亿元，2026年预测平均值为19.5亿元 [7] - 2024年归母净利润增速平均值为80.7%，2025年预测增速平均值为11.7%，2026年预测增速平均值为10.8% [7] - 2024年市盈率平均值为14.5倍，2025年预测平均值为12.9倍，2026年预测平均值为11.6倍 [7] - 2024年市净率平均值为2.1倍 [7]

报告核心观点 - 报告对交通运输行业维持“标配”评级，认为行业周期拐点渐显，2026年内需有望在反内卷及大基建带动下改善，并推荐关注三大投资主线：反内卷政策下竞争格局改善的国内快递与大宗供应链、需求复苏的航空机场、以及处于高景气上行周期的油运 [1][5][72] 2025年行业回顾 - 2025年申万交通运输行业指数累计上涨1.55%，但整体跑输沪深300指数 [13] - 细分板块走势分化但均跑输大盘：航空机场、航运港口、物流板块分别累计上涨9.74%、6.56%、6.34%，铁路公路板块则下跌12.86% [14] - 2025年前三季度机构对交通运输板块的持仓比例较上年同期均有所下降 [17] 航空：供需格局持续改善 - **需求端持续复苏**：2025年下半年中国民航客运量再创新高，公商务活动回暖，2025年前8个月商务线旅客量同比增长，客座率较2024年同期明显提升 [18][34][37] 国际与地区市场成为新增长引擎，全民航旅客量较2019年同期大幅增长 [36] - **供给端增长受限**：飞机交付存在瓶颈，2024年波音和空客交付量分别仅恢复至2018年的43.18%和2019年的88.76%，空客积压订单达8658架 [26] 国内上市航司运力增长缓慢，2019年末至2025年3月运力仅增长16.24% [28] 全球冲突新形势及关税问题增加了未来飞机引进的不确定性，机队老龄化（三大航平均机龄超9年）也制约供给 [30][31] - **票价与利用率企稳**：2025年8月民航正班客座率达87.5%，创近年新高，飞机日利用率恢复至8.7小时，接近2019年同期水平 [21][23] 市场供需格局已较为紧张，有望支撑未来机票价格 [23] - **成本端利好显著**：原油价格下行降低航油成本，截至2025年12月26日，WTI期货价格较俄乌冲突峰值下降54.13%，新加坡航空煤油价格降至82.56美元/桶 [40] 人民币升值利好汇兑，截至2025年12月29日美元兑人民币中间价较年初大幅下降 [43] - **业绩展望前低后高**：短期受中日关系紧张影响，2025年第四季度航司利润承压，2026年春节靠后也可能带来短暂压力，但需求复苏趋势不变，日本线需求可能外溢，预计2026年航司业绩同比将呈现前低后高走势，并有望实现整体盈利 [5][72] 油运：供需紧平衡，运价有支撑 - **行业处于高景气上行周期**：2025年下半年波罗的海原油运价指数（BDTI）再次上涨，行业景气度有望兑现 [46][47] - **需求端有支撑**：短期看，美国战略石油储备（SPR）较2019年同期减少超三分之一，存在庞大的补库需求 [49] 长期看，IEA预测2024-2030年全球原油产量将增长3.4百万桶/天，超过需求增长（2.5百万桶/天），油价下行趋势有望刺激运输需求 [51] 全球原油消费重心东移至亚洲等地，炼厂产能同步东移，将提升吨海里需求 [54] - **供给端持续紧张**：未来数年新增VLCC（超大型油轮）交付量主要满足替换老旧船舶需求，运力保持紧张 [56] 美欧制裁导致合规运力减少，截至2025年12月22日已有598艘船受欧盟制裁，被制裁VLCC运力约占活跃运力的16%，且这些船舶平均船龄达20.9年，难以返回合规市场，将持续推高合规市场运价中枢 [56][59] 大宗供应链：业绩寻底，龙头转型 - **行业模式升级**：国内大宗供应链龙头正从传统贸易商向综合供应链服务商转型，通过整合资源、物流、仓储及金融等环节提供一体化解决方案 [60] - **市场集中度提升空间大**：行业竞争分散，CR5市占率仅为5%左右，国内企业利润率远低于国际龙头，未来龙头市占率有极大提升空间 [63] - **短期受益于价格反弹**：反内卷政策有望扭转PPI同比下行局面，上游大宗商品价格反弹潜力大，大宗供应链企业盈利弹性突出，将直接受益 [65] - **长期跟随制造业出海**：制造业出海推动“国货国运”，龙头公司加速全球化布局，例如厦门象屿2025年上半年进出口及转口业务总额已达约132亿美元 [70] 投资策略与关注标的 - 报告推荐关注三大方向，并列出具体关注公司 [72] - **航空**：关注中国国航（601111）、南方航空（600029）、吉祥航空（603885） [72] - **油运**：关注中远海能（600026）、招商轮船（601872）、招商南油（601975） [72] - **大宗供应链**：关注厦门象屿（600057）、建发股份（600153） [72]

物流板块市场表现 - 12月30日，物流板块整体微涨0.04%，表现略强于上证指数（下跌0.0%），但弱于深证成指（上涨0.49%）[1] - 板块内个股表现分化，涨幅榜由ST雪发领涨，涨幅为5.12%，收盘价4.31元[1] - 跌幅榜由厦门国贸领跌，跌幅为5.86%，收盘价7.39元，成交额高达22.28亿元[2] 板块个股交易情况 - 涨幅居前个股包括：*ST海钦（涨3.34%）、畅联股份（涨2.33%）、福然德（涨1.46%）、东航物流（涨1.11%）[1] - 跌幅居前个股包括：天顺股份（跌3.94%）、普路通（跌2.79%）、嘉诚国际（跌2.54%）、圖筒航（跌2.11%）[2] - 部分个股成交活跃，厦门国贸成交量达303.00万手，保税科技成交量达28.62万手，瑞茂通成交量达23.91万手[1][2] 板块资金流向 - 当日物流板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.31亿元[2] - 游资资金呈现净流入，净流入金额为2330.32万元[2] - 散户资金呈现大幅净流入，净流入金额为5.07亿元[2] 个股资金流向详情 - 圆通速递获得主力资金净流入3824.04万元，主力净占比达15.19%，但散户资金净流出4679.16万元[3] - 保税科技获得主力资金净流入1375.34万元，主力净占比12.12%，但游资与散户资金均为净流出[3] - 宏川智慧获得主力资金净流入1022.27万元，主力净占比14.11%[3] - 东航物流、畅联股份、瑞茂通、长江投资、密尔克卫、长久物流等个股也录得主力资金净流入[3] - 韵达股份主力资金净流入179.56万元，但游资净流出652.79万元[3]

事件概述 - 建发（海南）国际控股有限公司正式通过海南自由贸易港跨境资金集中运营中心认定，成为海南自贸港全岛封关运作后首家成功落地的跨境资金集中运营中心 [1] 参与主体与角色 - 建发（海南）国际控股有限公司是上市公司建发股份（股票代码：600153）在海南设立的跨境资金管理运营平台 [1] - 中国银行海南省分行作为服务海南自由贸易港建设的主力银行，在此次认定中提供了全程推荐与全流程、定制化金融服务 [1] 业务功能与意义 - 该跨境资金集中运营中心承担资金保值增值、风险管理、跨境资金归集调拨等重要职能 [1] - 此次成功认定具有重要的制度突破意义和市场示范效应，为海南自贸港探索更自由、便利、安全可控的跨境资金管理模式提供了可复制、可推广的实践样本 [1][2] - 有助于建发股份进一步提升全球资金配置效率、降低跨境运营成本 [2] 背景与战略布局 - 企业依托海南自贸港政策优势，搭建了链接境内外多成员、多国家的经贸合作集群体系，对跨境资金集中运营政策应用有迫切需求 [1] - 中国银行紧密围绕自贸港封关运作后的金融制度安排，积极推动跨境资金集中运营政策落地 [1] - 中国银行表示将继续深化跨境资金集中运营、多功能自由贸易账户（EF账户）等跨境金融业务创新，助力更多优质企业在海南集聚发展 [2]

股东会基本情况 - 厦门建发股份有限公司于2025年12月29日在厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦附楼6层2号会议室召开了2025年第二次临时股东会 [2] - 会议采取现场投票与网络投票相结合的方式 由董事长林茂先生主持 召集、召开及表决程序符合相关法律法规及公司章程规定 [2] - 公司8名在任董事中有5名列席会议 董事会秘书及高级管理人员亦列席会议 [3] - 本次股东会审议的所有议案均获通过 无否决议案 [2][6] 议案审议结果 - 议案一《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》获得通过 [4] - 议案二《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案三《关于提供财务资助额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案四《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案五《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案六《关于开展金融衍生品交易的议案》获得通过 [5] - 议案七《关于开展商品衍生品交易的议案》获得通过 [5] - 议案八《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》获得通过 [5] 特别决议事项 - 议案一（为商舟物流提供担保）和议案二（为子公司和参股公司提供担保）为特别决议议案 均获得有效表决权股份总数的三分之二以上通过 [6] 法律意见 - 本次股东会由福建天衡联合律师事务所律师邢志华、荆日扬见证 [7] - 律师认为 本次股东会的召集、召开程序、出席会议人员资格、表决程序及表决结果均合法有效 [7]

会议信息 - 股东会于2025年12月29日在厦门市思明区召开[6] - 出席会议股东和代理人人数为376人[5] - 出席会议股东所持表决权股份总数为1,591,156,266股，占比54.8761%[5] 议案表决 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》，A股同意票数1,516,826,238，比例95.3852%[9] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》，A股同意票数1,517,343,085，比例95.3610%[11] - 《关于提供财务资助额度预计的议案》，A股同意票数1,546,197,580，比例97.1744%[11] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》，A股同意票数228,898,126，比例98.9117%[11] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》，A股同意票数1,588,647,938，比例99.8423%[12] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》，A股同意票数1,588,714,438，比例99.8465%[12] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》，A股同意票数1,554,057,161，比例97.6684%[13]

股东会信息 - 公司2025年第二次临时股东会于2025年12月29日召开[8] - 现场会议在厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦附楼6层2号会议室举行[8] - 网络投票通过上交所交易系统及互联网投票系统进行[8] - 现场出席股东或其代理人13名，持股1360129312股，约占公司股份总数的46.9085%[11] - 通过上交所系统和互联网投票表决股东363名，持股231026954股，约占公司股份总数的7.9677%[12] 议案表决情况 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》赞成票1516826238股，占出席会议股东表决权股份数95.3852%[16] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》赞成票1517343085股，占出席会议股东表决权股份数95.3610%[17] - 《关于提供财务资助额度预计的议案》赞成票1546197580股，占出席会议股东表决权股份数97.1744%[17] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》赞成票228898126股，占比98.9117%[18] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》赞成票1588647938股，占比99.8423%[19] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》赞成票1588714438股，占比99.8465%[20][21] - 《关于开展商品衍生品交易的议案》赞成票1588726438股，占比99.8472%[21] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》赞成票1554057161股，占比97.6684%[22] 中小投资者议案表决情况 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》中小投资者赞成票158032773股，占68.2893%[16] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》中小投资者赞成票157603373股，占68.1037%[17] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》中小投资者赞成票228898126股，占比98.9117%[19] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》中小投资者赞成票228908226股，占比98.9160%[19] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》中小投资者赞成票228974726股，占比98.9448%[21] - 《关于开展商品衍生品交易的议案》中小投资者赞成票228986726股，占比98.9500%[22] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》中小投资者赞成票194317449股，占比83.9686%[22]

奖项与认可 - 建发股份在第十四届“金智奖”评选中荣获“ESG践行卓越案例”专项奖项 [1][3] - 该奖项评选紧密契合“十五五”规划绿色发展导向，从超8000家A股、港股及中概股企业中评选出近200家获奖企业 [3] - 奖项旨在树立高质量发展标杆，激励上市公司聚焦主业、深耕创新、践行社会责任 [3] ESG信息披露与实践历史 - 公司自2010年起连续12年披露社会责任报告，2020年起连续4年披露中英文版ESG报告，2023年度升级为可持续发展报告 [3] - 早在ESG理念普及前，公司便已锚定可持续发展赛道，信息披露实践持续领先 [3] - 此次获奖是资本市场对其长期深耕ESG领域成果的权威认可 [3] 绿色发展具体实践 - 公司2024年承诺2030年实现“碳达峰”、2060年实现“碳中和”并发布首份《碳中和白皮书》 [4] - 房地产开发业务2024年新增12个已落成绿色建筑项目，涵盖二星级、一星级及基础级多个等级 [4] - 旗下建发清洁能源板块截至2024年末已建成工商业分布式光伏电站装机容量超过50MW，投资金额超1.9亿元 [4] 社会责任与公司治理 - 公司将联合国可持续发展目标融入企业发展，深度响应国家“三农”政策，制定《社区政策》构建协作机制 [4] - 公司成立由董事长牵头的“可持续发展委员会”，将ESG指标纳入各业务单元绩效考核体系 [4] 2025年ESG实践深化 - 2025年9月，公司在“2025全国供应链创新展”上展示供应链数智化、绿色化等领域最新成果 [5] - 2025年10月15日，旗下建发生活资材与云米科技签署战略合作备忘录，围绕净水领域开展合作，推动ESG理念向产业链延伸 [5] ESG评级表现 - 公司在标普全球企业可持续发展评估中得分为45分，排名位列全球前12%，是目前国内供应链行业得分最高的企业 [5] - 2025年7月，公司在华证指数ESG评级中获得A档评级 [5] - 2025年8月，公司在恒生可持续发展企业指数评级为A-，位列全市场前10% [5]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]