好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

股价表现与交易数据 - 9月10日盘中下跌2.06%至10.48元/股 成交额9547.24万元 换手率0.31% 总市值303.87亿元 [1] - 主力资金净流出451.64万元 其中特大单净卖出548.89万元(占比5.75%) 大单净买入97.25万元 [1] - 年内股价上涨6.72% 近5日/20日/60日分别上涨1.85%/1.35%/4.59% [2] 公司基本情况 - 公司位于福建省厦门市 1998年6月上市 主营业务为供应链运营和房地产开发 [2] - 行业分类为交通运输-物流-原材料供应链服务 概念板块包括快递概念/福建自贸区/新型城镇化等 [2] - 股东户数5.99万户 较上期减少7.06% 人均流通股48444股 较上期增加7.60% [2] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入3153.21亿元 同比减少1.16% [2] - 2025年上半年归母净利润8.41亿元 同比减少29.87% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元 近三年累计派现65.70亿元 [3] 机构持仓变动 - 香港中央结算持股1.07亿股(第二大股东) 较上期增加3072.78万股 [3] - 红利低波ETF持股4047.42万股(第四大股东) 较上期增加614.43万股 [3] - 华泰柏瑞上证红利ETF持股3653.31万股(第五大股东) 较上期减少817.36万股 [3] - 中泰星元灵活配置混合持股3009.18万股(第六大股东) 较上期减少211.60万股 [3] - 南方中证500ETF持股2580.42万股(第八大股东) 较上期增加317.07万股 [3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

全球贸易环境变化 - 全球经贸格局经历深刻调整 内外贸发展外部环境不确定性显著增加 [2] - 全球贸易秩序重塑压力加大 贸易保护单边主义盛行 中美贸易摩擦升级关税壁垒强化及制裁合规风险成为企业国际化核心挑战 [2] - 多个国家对华产品发起反倾销反规避调查 敏感地区和行业制裁合规要求进一步升级 导致企业面临供应链中断风险增加市场准入受限采购成本上升合规成本增加等多重问题 [2] 公司国际化战略 - 致力于成为国际领先供应链运营商 以中国式商社全球化建发为品牌定位 坚持国际化战略 完善全球化供应链服务体系 拓展国际产业链资源 [3] - 加快从供应链全球化参与者服务者到组织者的转型升级 与产业链上下游合作伙伴共同开拓国际市场 共享全球供应链优质资源 [3] - 在共建一带一路国家关键钢铁产业项目加大战略协同合作 发挥国际供应链网点和海外资源渠道优势 赋能产业伙伴保障优质炼钢原料供应 [4] - 2025年1至8月钢铁国际贸易量超400万吨 同比增长28% [4] 供应链安全体系建设 - 从资源拓展科技赋能物流保障人才建设四大维度构建多维度立体化供应链安全体系 [7] - 推动全球资源网络布局 通过深度合作+本地化布局双轮驱动强化源头粮食掌控能力 [7] - 加快数智化能力建设 以AI+大数据为核心打造农产品智能化供应链管理体系 整合全球气象数据产区产量数据市场价格数据等多维度信息构建AI分析模型 [7] - 构建国际化物流体系 通过资源整合+战略合作构建稳定物流网络 整合自有物流资源与社会物流资源 [9] - 组建专业租船团队 与多家大型船公司开展战略合作 通过自主租船增强运输可控性和贸易灵活性 [9] - 打造国际化人才团队 加大国际化专业团队引入和培育力度 打造年轻化专业化本土化人才梯队 [9] 双循环格局下的供应链创新 - 聚焦服务实体经济服务社会民生两大战略方向 通过市场拓展资源整合本土化运营拓展新兴市场 [9] - 积极融入双循环新发展格局 紧抓一带一路RCEP市场机遇 加快供应链海外布局 [10] - 在超35个国家设立超70个海外公司和办事处 在职外籍员工及派驻境外员工超400人 [10] - 在境外超30个国家和地区设有近400个自营/合作海外仓 运营中欧班列建发专列和商舟航空跨境物流项目 [10] - 供应链服务辐射全球超170个国家和地区 近5年内签约合作的境外供应商和客户数量超过2万家 [12] - 深入海外资源上游产区 拓展南美非洲西亚地区的铜锰锂钴等矿产资源 加大南美黑海欧洲非洲等地区大豆玉米小麦优质替代资源开发 [12] - 以境外平台网点为支撑载体 深度研究属地化市场需求 系统性推进本土化业务运营 强化全球化销售服务体系建设 [13]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]

物流板块整体表现 - 物流板块较上一交易日上涨0.59% [1] - 上证指数上涨1.24%至3812.51点 深证成指上涨3.89%至12590.56点 [1] - 板块主力资金净流出1.15亿元 游资资金净流入4145.98万元 散户资金净流入7318.02万元 [2] 领涨个股表现 - 福然德领涨板块 收盘价18.40元 涨幅7.60% 成交量16.76万手 成交额3.01亿元 [1] - 长久物流涨幅6.26%至9.84元 成交量20.89万手 成交额2.01亿元 [1] - *ST原尚涨幅4.99%至19.56元 成交量1.53万手 成交额2941.19万元 [1] 资金流向特征 - 福然德主力净流入5623.04万元 占比18.65% 但游资净流出5080.36万元 [3] - 中国外运主力净流入2480.52万元 占比13.28% 散户净流出1697.11万元 [3] - 建发股份主力净流入2401.83万元 占比9.86% 散户净流出2992.20万元 [3] 下跌个股表现 - 申通快递跌幅3.57%至15.95元 成交量51.03万手 成交额8.18亿元 [2] - 建发股份跌幅1.23%至10.40元 成交量23.38万手 成交额2.43亿元 [2] - 东航物流跌幅1.20%至14.78元 成交量28.43万手 成交额4.19亿元 [2] 成交活跃度 - 普路通成交50.07万手 成交额4.80亿元 涨幅4.93% [1] - 韵达股份成交量50.61万手 成交额3.87亿元 跌幅0.90% [2] - 圆通速递成交量20.46万手 成交额3.54亿元 跌幅0.62% [2]

中国企业全球化投资趋势 - 2025年上半年中国全行业对外投资800亿美元 非金融类对外投资达722亿美元[2] - 中东 中亚 拉美等价值洼地成为中企全球化布局的投资热土[2] - 出海模式从传统资本出海转向全球化与本土化平衡探索[3] 厦门供应链枢纽地位 - 厦门作为国家首批供应链创新与应用示范城市 孕育建发 国贸 象屿三家世界500强企业[4] - 通过智能集装箱 最短海运时间 第四代自动化码头等基础设施提升物流效率[4] - 成为中国企业全球化重要窗口和出海经验汇聚地[4] 全球供应链CEO圆桌会议概况 - 9月9日由建发股份主办300名企业创始人CEO专家参与闭门交流[5] - 设置经验分享与头脑风暴两大环节 聚焦实战案例与破局方法论[5] - 采用"四真"原则：真问题 真痛点 真对策 真建议[6] 出海阶段划分与嘉宾阵容 - 将企业出海划分为战略拓荒期 体系深耕期 生态融合期三大阶段[6] - 邀请宋志平 周其仁 梁海山等覆盖全生命周期的出海领航员[6] - 远东控股蒋锡培 安踏李玲等决策层参与供应链破局讨论[7][21] 会议核心议题设计 - 探讨出海供应链核心痛点 海外协作网络构建 反内卷机制[21] - 聚焦国际化高效供应链平台搭建与生态营造[5][8] - 旨在形成资讯互通 资源互链 优势互补的协作平台[8] 会议价值与特色 - 提供经过市场检验的实战策略而非理论空谈[8] - 通过闭门形式实现高信任度生态互动与资源协同[17][21] - 输出可复用迁移的实战方法论助力企业高效破局[13][16]

公开市场操作 - 央行9月4日开展2126亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 全额中标2126亿元 [1] - 当日逆回购到期4161亿元 实现净回笼2035亿元 [1] - 央行宣布9月5日将开展1万亿元3个月期买断式逆回购操作 [11] 资金面状况 - 银行间资金面保持宽松 存款类机构隔夜回购加权利率稳定在1.30%附近 [3] - 匿名点击系统隔夜报价1.30% 供给量超千亿元 [3] - 非银机构隔夜资金报价1.45%-1.48% 七天期报价1.46%-1.48% [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.39% [3] 利率债市场 - 银行间主要利率债收益率涨跌不一 [8] - 国债期货多数上涨 30年期主力合约涨0.26% 10年期涨0.13% 5年期涨0.06% 2年期跌0.01% [10] 信用债市场 - 一年期同业存单成交利率1.66% 与上日持平 [6] - 城投债AAA各期限利差走势受关注 [9] - 8月地方债发行规模近万亿元 [17] - 5月以来科技创新债发行超万亿元 [17] 政策动态 - 国务院提出2030年体育产业总规模超7万亿元目标 [11] - 加大金融支持体育产业力度 发展知识产权质押贷款 [11] - 支持体育企业上市、再融资、发债和资产证券化 [11] - 中证协启动2025年证券公司投行及债券业务质量评价 [11] 国际经贸 - 特朗普要求最高法院维护全球关税政策 寻求11月初辩论 [15] - 美日谈判汽车关税 预计从27.5%降至15% 月底前生效 [15] 债券发行与指数 - 吉林省9月11日招标发行105.5766亿元地方债 [17] - 福建省9月11日招标发行122.8939亿元地方债 [17] - 上海清算所发布海洋经济优选债券指数 [17] - 日本将发售7000亿日元30年期国债 票面利率2.8% [17] 风险事件监控 - 湖南海斐控股20太控E1展期 苏宁易购20元享B评级下调 [17] - 西安曲江文化被列入评级观察 华润置地隐含评级下调 [17] - 8月共发生8起非标资产风险事件 涉及信托计划和私募基金 [18]

财务表现 - 营业收入规模同比收缩 [1] - 归母净利润同比下滑 [1] 经营状况 - 公司整体经营情况稳健 [1] - 双主业运营协同共振 [1] - 回款比例保持高位 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 [1]

物流板块市场表现 - 物流板块当日上涨0.13% 跑赢大盘指数 上证指数下跌1.25% 深证成指下跌2.83% [1] - 普路通领涨板块 收盘价9.34元 涨幅4.01% 成交42.97万手 成交额3.98亿元 [1] - 恒基达鑫涨幅4.01% 收盘价7.27元 成交20.42万手 成交额1.49亿元 [1] 个股涨跌情况 - 涨幅前五个股包括*ST海钦涨3.22% 嘉友国际涨2.99% 建发股份涨2.33% 天顺股份涨2.29% 韵达股份涨1.97% [1] - 韵达股份成交额最高达5.36亿元 成交量69.12万手 为板块最活跃个股 [1] - 中创物流涨1.93% 长久物流涨1.87% 远大控股涨1.64% 显示板块普遍上涨态势 [1] 资金流向分析 - 主力资金净流入3141.85万元 游资资金净流入2245.81万元 显示机构资金看好 [3] - 散户资金净流出5387.66万元 与主力资金形成反向操作 [3] - 资金流向表明机构投资者对物流板块保持积极态度 [3]