物流板块整体市场表现 - 2024年10月24日，物流板块整体下跌0.37%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.71%，深证成指上涨2.02% [1] - 板块内个股表现分化，龙洲股份领涨，涨幅达9.96%，远大控股领跌，跌幅为3.80% [1][2] 领涨个股表现 - 龙洲股份收盘价5.30元，涨幅9.96%，成交量50.15万手，成交额2.63亿元 [1] - 华米渡海收盘价28.20元，涨幅5.11%，成交量4.57万手，成交额1.27亿元 [1] - 新宁物流收盘价4.59元，涨幅4.08%，成交量70.98万手，成交额3.21亿元 [1] 领跌个股表现 - 远大控股收盘价8.36元，跌幅3.80%，成交量48.55万手，成交额4.09亿元 [2] - *ST海钦收盘价7.22元，跌幅2.96%，成交量6.16万手，成交额4480.53万元 [2] - 瑞茂通和长江投资跌幅均为1.66%，瑞茂通成交额9112.77万元，长江投资成交额3.39亿元 [2] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流入1070.08万元，游资资金净流出1.36亿元，散户资金净流入1.25亿元 [2] - 龙洲股份主力资金净流入1.27亿元，主力净占比高达48.48%，但游资和散户资金均呈净流出状态 [3] - 新宁物流主力资金净流入5065.80万元，主力净占比15.79% [3] - 申通快递主力资金净流入3121.14万元，主力净占比10.91% [3]

股价表现与资金流向 - 10月24日盘中股价下跌2.01%至10.25元/股，成交1.32亿元，换手率0.44%，总市值297.20亿元 [1] - 当日主力资金净流出459.01万元，其中特大单净卖出261.99万元，大单净卖出197.02万元 [1] - 公司今年以来股价上涨4.38%，但近5日、20日、60日分别下跌1.25%、3.39%、2.94% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为供应链运营和房地产开发，其中供应链运营业务收入占比84.94%，房地产业务占比14.00%，家居商场运营业务占比1.06% [1] - 公司所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务，概念板块包括白酒、福建自贸区、快递概念等 [1] 2025年上半年财务业绩 - 2025年1-6月实现营业收入3153.21亿元，同比减少1.16% [2] - 2025年上半年归母净利润为8.41亿元，同比大幅减少29.87% [2] 股东结构与分红情况 - 截至6月30日股东户数为5.99万，较上期减少7.06%，人均流通股增至48444股，较上期增加7.60% [2] - 公司A股上市后累计派现190.39亿元，近三年累计派现65.70亿元 [3] 机构持仓变动 - 香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股1.07亿股，较上期增加3072.78万股 [3] - 红利低波（512890）为第四大流通股东，持股4047.42万股，较上期增加614.43万股 [3] - 华泰柏瑞上证红利ETF（510880）为第五大流通股东，持股3653.31万股，较上期减少817.36万股 [3]

公司战略与认证 - 公司“灯塔战略”以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，旨在将建筑升维为承载生活梦想的精神场域 [1] - 北京建发·海晏项目荣获中国城市科学研究会颁发的宁静住宅“铂金级认证”，为北京首个获此国内住宅健康性能最高等级认证的项目 [1] - 该战略通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念的协同升级，匹配市场对美学体验、文化认同与心灵归属的深层需求 [1] 产品力与技术创新 - 建发·海晏项目通过选址自然降噪屏障、社区人车分流以及四玻两腔一夹胶系统窗、25厘米加厚分户墙、浮筑楼板等创新技术，构建多维度声环境控制系统，大幅提升隔声性能 [2] - 项目打造“三园十八景”东方声景体系，将自然声音转化为白噪音，与静音技术配合，营造适宜不同生活场景的居住环境，体现和谐共处理念 [2] - 技术投入是对“静音哲学”的系统性践行，旨在实现老人、孩童、主人等不同家庭成员活动互不干扰 [2] 全国布局与行业影响 - 公司在全国的“灯塔作品”形成体系化属地化创新，如厦门项目传承海派东方美学，上海项目融合“中魂西骨”理念与华为智能系统 [3] - 杭州蒋村、成都金融城等即将入市项目将延续深挖城市文脉与技术创新的定制逻辑，有效破解行业千城一面的痛点 [3] - 公司的实践勾勒出行业从规模竞争转向价值深耕的清晰路径，有望引发行业连锁反应，推动向精细化、品质化发展转型 [3]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：交通运输行业，具体包括高速公路、铁路、港口、物流及内贸集运 [1][3][4][5][6] * 公司：皖通高速、赣粤高速、粤高速、四川成渝、大秦铁路、唐山港、中国物流、建发股份、中国外运 [1][4][5][6] 核心观点和论据 * **核心观点一：当前是配置红利股的较好时机** 主要驱动因素包括第三批互换便利即将推出、券商自营资金配置偏向红利、以及明年1月1日起所有保险都需执行OCI将带来大量资金流入 [1][3] 在全球降息趋势下，红利投资的性价比将进一步提升 [1][3] 配置时机为今年第四季度到明年初 [1][3] * **核心观点二：头部红利标的股息率具有吸引力** 跟踪的头部红利标的股息率已提升至4.5%至5%左右，部分甚至更高 [1][3] 例如皖通高速股息率约为4.8%，粤高速约为5.2%，四川成渝约为5.3% [1][4][5] * **核心观点三：高速公路板块是关注重点** 推荐皖通高速，其增长来自收购福州和市区高速、收费折扣调整及车辆流量恢复，未来一两年成长性较好 [1][4] 推荐赣粤高速，因持有国盛金控7800万股，预计三季度业绩同比增长50%以上 [1][4] 推荐粤高速，预计全年利润增长明显，受益于减值损失追回及广佛高速养护费用减少 [1][4][5] 推荐四川成渝，因财务费用减少带来利润增长，股息率在A股中最高 [1][5] * **核心观点四：铁路与港口存在机会** 建议关注大秦铁路，受益于煤炭行情改善及运量增加，当前PB估值接近历史最低点，股息率约为4.3% [5] 建议关注唐山港，按固定每股两毛钱分红，股息率超过5%，三季度经营有所改善 [5] * **核心观点五：泛红利标的提供高收益选择** 推荐中国物流，内贸集运进入旺季且运价指数上涨显著，预计全年利润可达20亿元，在90%分红比例下股息率可达7.7% [1][6] 推荐建发股份，按照固定每股七毛钱分配，确定性高，股息率为6.8% [2][6] 提及中国外运，固定分配每两毛九分，股息率4.6%稳定性强，受保险资金青睐 [6] 其他重要内容 * 部分传统红利板块（如公路、港口）在2025年表现相对一般，原因是过去几年涨幅较大，今年有所调整，但这使得股息率提升 [3] * 唐山港上半年业绩同比下滑，但三季度经营有所改善 [5]

地块基本信息 - 地块位于南昌市西湖区，总用地面积66.7641亩（约44509.62平方米）[1] - 规划建筑面积为97921.17平方米，容积率为2.2 [1] - 起始地面单价为1062万元/亩，折合起始总价7.09亿元，起始楼面价为7241元/平方米 [1] 交易结果 - 地块最终由杭州兆瑞房地产有限公司（建发）以单价1181万元/亩竞得 [1] - 成交总价为7.88亿元，成交楼面价达到8052元/平方米 [1] - 本次交易溢价率为11.21% [1]

行业经营策略转变 - 房地产企业转变经营策略，注重“以销定产”以加速资金回流，并致力于打造高科技含量、高居住体验的“好房子”来塑造差异化竞争优势 [1] - 市场对于高品质居住需求升级，高端改善型产品成交占比提升，“好房子”成为衡量居住品质与满足高端改善需求的关键标尺，房企应着力打造高品质产品以适应市场需求变化 [11][18] 2025年1-9月厦门房企销售业绩 - 厦门市房地产企业销售额TOP10企业商品房签约金额合计约460.27亿元，TOP10企业商品房累计签约面积153.87万平方米 [1][2] - 建发房产、国贸地产和厦门轨道集团销售金额居前三位，建发房产销售额110.20亿元，销售面积30.19万平方米位列第一 [1][2][3] - 销售额TOP10门槛值为19.53亿元，销售面积TOP10门槛值为5.32万平方米 [3] - 厦门房地产市场格局呈现“国央领航、本土扛鼎”特点，建发房产等本土企业成为中坚力量 [2] 住宅市场价格走势 - 2025年9月厦门市新建商品住宅价格为28696元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌2.03%，新房价格指数连续五个月小幅下滑 [4] - 2025年9月厦门二手住宅成交价格为42721元/平方米，环比下跌1.14%，同比下跌13.23% [7] 住宅市场供求与表现 - 2025年1-9月厦门新建商品住宅累计供应量110.85万平方米，同比增加51%，累计成交量110.70万平方米，同比增加4% [8] - 2025年9月多个新盘入市带动供应量升至27万平方米，创2023年以来次高位，环比增加398%，同比增加182% [8] - 2025年9月新房成交面积约为9.73万平方米，环比增加18%，同比增加19%，市场活跃度在8月达阶段性低位后于9月回升 [8] - 截至2025年9月末，厦门房地产市场库存规模约为262.32万平方米，环比增加7%，去化周期为15.91个月，环比增加0.95个月 [14] 产品成交结构变化 - 2025年以来厦门新建商品住宅市场高端改善及豪宅产品成交占比提升，分别为12%和7%，较2024年全年分别提升2.77个百分点和0.18个百分点 [11] - 2025年以来刚需、刚改及再改产品成交占比分别为44%、26%和11%，较2024年全年分别下滑0.41个百分点、2.45个百分点和0.10个百分点 [11] - 2025年9月单月，刚需产品成交占比为28%，环比下滑7.41个百分点，刚改型产品成交占比约为39%，环比增加8.22个百分点 [11] 区域市场表现 - 2025年1-9月集美区、湖里区和同安区商品住宅成交规模居全市前三位，分别为27.59万平方米、23.86万平方米和18.03万平方米，成交占比分别为25%、22%和16% [15] - 岛内的思明区和湖里区成交均价居前列，分别为69944元/平方米和60189元/平方米，岛外的海沧区成交均价为31756元/平方米 [15]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

物流板块整体市场表现 - 2023年10月17日，物流板块整体下跌1.6%，表现弱于上证指数（下跌1.95%）和深证成指（下跌3.04%）[1] - 板块内个股表现分化，远大控股以10.03%的涨幅领涨，华光源海以5.74%的跌幅领跌[1][2] 物流板块个股价格表现 - 涨幅居前的个股包括：远大控股（收盘价9.76元，涨10.03%）、*ST原尚（收盘价27.72元，涨3.12%）、长江投资（收盘价8.49元，涨1.19%）[1] - 跌幅居前的个股包括：华光源海（收盘价26.58元，跌5.74%）、申通快递（收盘价15.95元，跌3.92%）、海晨股份（收盘价23.08元，跌3.79%）[2] - 部分大型物流公司如圆通速递（收盘价16.50元，跌3.62%）也出现显著下跌[2] 物流板块资金流向 - 当日物流板块整体呈现主力资金净流出6.58亿元，而游资和散户资金分别净流入1.87亿元和4.71亿元[2] - 个股资金流向分化明显，厦门国贸主力净流入1531.42万元（净占比10.21%），建发股份主力净流入896.58万元（净占比4.92%）[3] - 部分个股如物产中大出现主力净流出79.94万元，但游资大幅净流入3477.94万元（净占比5.58%）[3]