物流板块整体市场表现 - 11月10日物流板块整体上涨1.44%，表现强于大盘，当日上证指数上涨0.53%，深证成指上涨0.18% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为*ST原尚，收盘价34.35元，单日涨幅达5.01% [1] - 顺丰控股成交额最为活跃，达到14.70亿元，股价上涨2.05%至40.80元 [1] 领涨个股表现 - *ST原尚涨幅居首为5.01%，成交量为1.53万手，成交额为5219.87万元 [1] - 广汇物流上涨3.59%至7.80元，成交量为28.86万手，成交额为2.25亿元 [1] - 厦门象屿上涨3.33%至8.70元，成交量为36.18万手，成交额为3.12亿元 [1] - 建发股份上涨3.12%至10.56元，成交量为35.78万手，成交额为3.73亿元 [1] - 密尔克卫上涨3.00%至61.84元，成交量为2.92万手，成交额为1.80亿元 [1] 下跌个股表现 - ST雪发跌幅最大为5.01%，收盘价4.93元，成交量为30.83万手，成交额为1.58亿元 [2] - 嘉友国际下跌3.86%至13.94元，成交量为14.16万手，成交额为2.01亿元 [2] - 炬申股份下跌0.96%至16.57元，成交量为2.60万手，成交额为4315.92万元 [2] 板块资金流向 - 物流板块整体主力资金净流入8464.38万元，游资资金净流出1.0亿元，散户资金净流入1573.75万元 [2] - 顺丰控股主力资金净流入1.15亿元，主力净占比7.81%，但游资净流出1.30亿元，游资净占比-8.86% [3] - 传化智联主力资金净流入2828.52万元，主力净占比10.92%，游资净流出1495.16万元，游资净占比-5.77% [3] - 上海雅仕主力资金净流入2029.76万元，主力净占比高达21.41%，游资净流出623.37万元，游资净占比-6.57% [3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 行业盈利短期难言系统性拐点，但受益于土储结构优化，结构性拐点可期，已在部分优质房企业绩端兑现 [2][12] - 资金安全仍为底线，但部分房企已适度向经营持续性倾斜，强化拓储的同时重视土地质量 [2][12] - 具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法，短期具备结构性投资机会，后续政策端发力将带来更大弹性 [2][12] 盈利端总结 - 2025Q1-3重点房企营收同比-2.7%，降幅明显收窄 [8][23] - 销售毛利率同比+0.1pct至9.3%，税费比例控制良好，期间费用率同比微降0.1pct至5.4% [8][23] - 表外项目盈利性下降、资产减值与少数股东损益占比提升拖累业绩，8家房企归母净利润同比恶化或亏损 [8][23] - 滨江集团、城建发展受益营收、毛利率等改善，归母净利润实现40%+增长 [8][23] - 归母净利率同比-1.6pct至-2.3%，ROE同比下降1.4pct至-2.0% [26] 债务端总结 - 2025Q3末有息负债总额同比+0.6%，有息负债/总权益比例同比提升0.08至0.97 [9][48] - 三道红线整体维持绿档，净负债率同比+6.1pct至65.8%，剔除预收的资产负债率同比+1.0pct至65.6% [48] - 短债占比同比+4.0pct至28.7%，现金短债比下降至1.12 [48] - 预收对年化营收覆盖倍数降至0.37，预示收入端仍将承压 [9][48] 现金流总结 - 2025Q1-3重点房企表内销售回款同比-9.3%，降幅较上年同期收窄23.1pct [10][57] - 经营性现金流实现净流入，投资活动保持克制，筹资活动现金流整体净流出 [10][57] - 滨江集团、建发股份筹资性现金流净额为正 [57] 经营端总结 - 2025Q1-3重点房企销售金额同比-12.2%，较去年全年跌幅(-25.1%)明显收窄 [11][66] - 中国金茂、建发股份、建发国际集团、越秀地产销售金额实现同比正增长 [11][66] - 拿地金额同比+110.4%，拿地强度提升至44.4%(+25.9pct)，楼面均价+38.9%彰显高度重视土地质量 [11][66] - 中国海外发展、中国金茂、建发国际集团等拿地强度居前 [11][66]

会议概况 - 2025厦门产业发展大会与2025证券业高质量发展大会于11月8日在厦门举办 [1] - 大会揭晓了金圆集团杯·上市公司（港股）金牛奖与证券业金牛奖获奖名单 [1] - 大会由新华社旗下中国证券报主办，新华社新闻信息中心福建中心承办 [1] - 建发集团作为特别合作单位连续两年为大会提供支持 [1] 会议内容与议题 - 大会活动包括主题演讲与圆桌对话 [1] - 共同探讨企业如何依托港股平台高效汇聚国际资本 [1] - 探讨资本市场如何助力新质生产力发展 [1] - 大会推介了厦门营商环境和资本赋能产业高质量发展相关政策措施 [1] 公司战略与业务 - 公司坚持服务实体经济与服务社会民生的发展方向 [2] - 公司积极融入国家、区域和城市发展战略 [2] - 业务聚焦于供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康及新兴产业投资等实体经济领域 [2] - 公司稳健提升核心主业的资产证券化比重 [2] 公司发展模式与展望 - 公司借助多元化资本平台为股东和投资者创造价值回报，助力国有资本保值增值与功能放大 [2] - 面向十五五规划，公司将持续深化产业与资本协同模式 [2] - 公司将不断强化科技和金融底座建设 [2] - 公司致力于为厦门建设金融强市、打造金融科技之城贡献力量 [2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]

公司业绩说明会安排 - 公司计划于2025年11月12日15:00-16:00召开2025年第三季度业绩说明会 [3] - 说明会旨在与投资者就2025年第三季度经营成果及财务状况进行互动交流 [3][4] - 投资者可在2025年11月11日16:00前通过指定网址或微信小程序提交会前提问 [2][7] 说明会参与方式 - 会议将以视频播报结合在线文字问答的方式在价值在线平台召开 [4][5] - 投资者可于会议期间登录价值在线网络平台在线参与互动 [7] - 说明会结束后，投资者可通过价值在线平台查看会议召开情况及主要内容 [7] 公司参会人员 - 参会人员包括董事长林茂先生、三位独立董事及副总经理兼董事会秘书、财务总监等管理层 [5][6] - 公司2025年第三季度报告已于2025年10月31日发布 [3]

会议信息 - 2025年第三季度业绩说明会于11月12日15:00 - 16:00召开[4] - 投资者11月11日16:00前可会前提问[3] - 会议在价值在线网络在线交流[6] 参与人员 - 董事长林茂、独立董事吴育辉等参加[8] 联系方式 - 联系人许榕，电话0592 - 2132319，邮箱rxu@chinacnd.com[9] 报告情况 - 公司10月31日已发布2025年第三季度报告[4]

市场总览 - 周四沪深市场成交总金额为20553亿元，南下资金净流入54.8亿港元 [2][6] - 上证指数上涨1.0%，沪深300上涨1.4%，科创50上涨3.3%，中证1000上涨1.2%，创业板指上涨1.8%，恒生指数上涨2.1% [5][6] - 表现最好的行业是有色金属（+3.1%）、电子（+3.0%）、通信（+2.4%）、基础化工（+2.0%）、汽车（+1.8%） [5][6] - 表现最差的行业是传媒（-1.4%）、社会服务（-1.1%）、商贸零售（-1.0%）、美容护理（-0.5%）、银行（-0.4%） [5][6] 公司深度研究：*ST和科 (002816) - 推荐逻辑为清洗设备龙头迎接盈利回升新机遇，半导体业务打开空间，无掩膜光刻机进展超预期 [7] - 预计2025-2027年公司营业收入为273/419/543百万元，增长率分别为1010%/54%/29% [7] - 预计2025-2027年归母净利润为11.77/53.39/87.16百万元，增长率分别为-/354%/63% [7] - 预计2025-2027年每股盈利为0.12/0.53/0.87元，PE为196.29/43.27/26.50倍 [7] - 催化剂包括无掩膜光刻设备交付、设备新订单等 [7] 公司深度研究：建发股份 (600153) - 推荐逻辑揭示其被忽视的经营变化和核心价值，包括美凯龙经营触底信号已现、地产业务Alpha突出、供应链经营稳健 [7][8] - 驱动因素为管理层人事发生改变和经营战略发生改变 [8] - 预计2025-2027年公司营业收入为652563/672826/697093百万元，增长率分别为-6.95%/3.11%/3.61% [8] - 预计2025-2027年归母净利润为2286/3076/4560百万元，增长率分别为-22.39%/34.55%/48.26% [8] - 预计2025-2027年每股盈利为0.79/1.06/1.57元，PE为12.92/9.61/6.48倍 [8] - 催化剂包括美凯龙战略成效显现、房地产销售/政策利好、大宗商品价格反弹 [8] 固收信用债观点 - 核心观点认为金融债市场是非银机构投资第一大板块，具有较高安全性、相较于利率债的票息和相较于普信债的流动性优势 [10] - 观点变化为未来出现超预期信用事件的可能性较低 [10] - 与市场差异在于详细梳理AMC、金租、商租等小众金融板块的投资价值 [10] 传媒互联网行业点评 - 2025Q3传媒重仓股配置比例为4.66%，环比上升0.55个百分点，高于行业标准配置比例2.88个百分点 [11] - 剔除腾讯控股后，25Q3传媒重仓股配置比例为2.02%，环比上升0.41个百分点，主要因巨人网络、ST华通等标的基金持仓市值提升 [11] - 2025Q3传媒行业前十大重仓股为腾讯控股、快手-W、巨人网络、ST华通、分众传媒、恺英网络、哔哩哔哩-W、吉比特、完美世界、三七互娱 [11] - 加仓明显板块包括游戏（顺网科技、巨人网络、ST华通、恺英网络、吉比特、完美世界等）、广告媒体（芒果超媒、分众传媒）、互动媒体及服务（快手-W） [11] - ST华通若完成摘帽，许可买入的基金公司数量变多，预计公司将有更大扩展空间 [11]

MSCI指数调整概况 - MSCI中国A股指数新纳入17只标的并剔除16只标的 本次调整结果将在11月24日收盘后生效 [2][3] - MSCI中国指数除A股外 还新纳入9只港股 包括紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等 同时剔除4只港股 如北控水务集团 中国光大银行 华润医药等 [3] - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 调整依据主要为客观量化指标如市值和流动性 [5] 新增A股标的名单 - 新增的17只A股包括千里科技（601777） 东阳光（600673） 长川科技（300604） 华虹公司 兴业银锡（000426） 金力永磁（300748） 金发科技（600143） [1][3] - 新增A股还包括恺英网络（002517） 上海电气（601727） 协创数据（300857） 生益电子 英维克（002837） 长盈精密（300115） 江波龙（301308） [1][3] - 新增A股名单最后部分为中材科技（002080） 芯联集成 卧龙电驱（600580） [1][3] 剔除A股标的名单 - 剔除的16只A股包括中直股份（600038） 伯特利（603596） 东阿阿胶（000423） 广电运通（002152） 海格通信（002465） 海澜之家（600398） [1][3] - 剔除A股还包括华兰生物（002007） 凤凰传媒（601928） 梅花生物（600873） 南京证券（601990） 纳思达（002180） 欧派家居（603833） [1][3] - 剔除A股名单最后部分为西南证券（600369） 建发股份（600153） 益丰药房（603939） 金龙鱼（300999） [1][3] 全球及其他市场指数调整 - MSCI全球标准指数新纳入总市值最大的个股包括云服务初创公司CoreWeave 人工智能与云计算服务提供商Nebius Group 以及生物制药公司Insmed [4] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大的股票为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际（港股） 以及广发证券（港股） [4]

投资评级 - 投资评级为买入，且为维持 [2] 核心观点 - 公司作为进博会“全勤生”，与路易达孚签署年成交25亿美元农产品的战略合作协议，共同构建安全、稳定的农产品全球供应链网络 [8] - 公司致力于成为国际领先的供应链运营商，以“中国式商社，全球化建发”为品牌定位，学习日本商社经验 [8] - 公司供应链业务经营稳健，建发房产逆势增长，但联发集团及家居商场运营短期承压 [8] - 预计公司2025-2027年的归母净利润分别为34.8亿元、38.7亿元、42.6亿元，对应的PE分别为8.5倍、7.6倍、6.9倍 [8] 基本数据与市场表现 - 截至2025年11月6日，公司收盘价为10.16元，流通股本和总股本均为29.00亿股，每股净资产为19.21元 [2] - 最近12个月市场表现数据显示，公司股价表现与沪深300指数、上证指数及物流行业指数进行对比 [4] 盈利预测 - 预计2025年营业收入为7015.86亿元，与2024年基本持平，增长率为0.0% [7] - 预计2025年归母净利润为34.81亿元，同比增长18.2%，2026年和2027年预计分别增长11.1%和10.1%至38.66亿元和42.56亿元 [7] - 预计2025年每股收益为1.20元，对应市盈率为8.5倍，2026年和2027年每股收益预计为1.33元和1.47元，市盈率分别为7.6倍和6.9倍 [7] - 预计2025年净资产收益率为4.7%，2026年和2027年将逐步提升至5.1%和5.6% [7] 业务运营亮点 - 2025年前三季度，公司经营的主要大宗商品货量超1.5亿吨，继续保持增长，多个核心品类市占率保持行业领先 [8] - 公司海外业务规模达94.64亿美元，同比增长23.24% [8] 财务指标预测 - 预计毛利率将稳定在5.7%左右（2025E-2027E） [9] - 预计营业利润率将从2025年的1.8%逐步提升至2027年的2.2% [9] - 预计总资产周转天数将维持在396天左右（2025E-2027E） [9] - 预计资产负债率将从2025年的69.9%小幅下降至2027年的69.2% [9]