2025.09.30 "2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升。"克而瑞称，30个监测城市供应环比大增55%，达到年内次高；成交端环比上升18%，同比下降5%。 本文字数：1104，阅读时长大约2分钟 作者 |第一财经孙梦凡 传统楼市"金九"时节，房企卖房"战绩"如何？ 中指研究院最新数据显示，2025年1～9月，百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1～8月收窄1.1个百分点。但9月单月，百强房企销 售总额环比增长11.9%，"金九"实现销售微幅回升。 从房企排名看，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口稳居前五，前9月全口径销售额分别为2017亿元、1785亿元、1705亿元、1544亿 元、1406亿元。万科前九月也位居千亿阵营，全口径销售额1002亿元。 销售前十房企中，还依次有建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，期内销售金额分别为955.7亿元、806.8亿元、800亿元、786.3亿元。华发股份、 中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元。 整体而言，今年以来房企销售规模还在缩水，1000亿以上阵营有6家，与去年同期 ...

房地产行业步入"价值深耕"时代，建发房产率先发布"灯塔战略"。此举不止于产品与模式的革新，更在于以"真诚"与"美"为核心，用卓越的产品力与文化 底蕴，重燃人们对美好生活的向往，引领行业价值升维。 以真诚与美，点亮精神坐标 爱与美，是人们对美好生活的永恒向往，亦是建发房产四十余载始终坚守的信念。而"爱即真诚、颜值即价值"这一内核主张，正是建发"灯塔战略"的出发 原点与终极追求。 怀揣这份初心，建发房产创新打造引领行业产品力标准的"灯塔作品"——以真诚打动人心，以美学定义价值，让建筑因爱而温暖，因美而永恒。作为凝结 人居智慧的城市标杆，"灯塔作品"不仅为产品迭代指明方向，更点亮美好生活的无限可能，承载着建发房产对未来发展方向的思考与实践。 以领先之姿，铸就传世价值 建发房产赋予"灯塔作品"四大核心特性，以超越行业的领先标准，将建筑从居住空间升维为承载生活梦想的精神场域、镌刻时代价值的传世载体。 1.领先精神：打造行业领先的建发房产最高端产品序列，成本投入、人员配置、供方团队等皆以最高阶标准，驱动产品力迭新，既引领"好房子"理念落 地，也引领居住领域的时代创新。 2.客户至上：以客户为中心，因地制宜定制高颜值、富有 ...

家居行业近期资本动态愈发频繁，盈峰集团入股索菲亚一事引发行业内外广泛关注。9月29日，盈峰集 团已成功跻身索菲亚第五大流通股东行列，目前持股数量达到1876.24万股，分别占索菲亚流通股的 2.88%和总股本的1.95%。值得注意的是，这并非盈峰集团首次在家居领域布局，此前盈峰集团以近百 亿元资金控股顾家家居。纵观近年来家居行业发展，资本入局家居行业并非个例。近年来，京东、建发 股份、贝壳等众多资本巨头纷纷涉足家居赛道，通过收购、入股等多种方式参与行业发展。 业内人士表示，资本入局可以为家居行业带来资金、技术和资源支持，不仅可以加速产业链整合，而且 可以有效推动行业向数字化、智能化以及AI技术的落地应用进行转型。从当前资本动作来看，不同背 景的资本正凭借自身技术或资源优势，为家居行业的数字化升级注入新动能。 资本密集入局 在家居行业发展潜力不断释放的背景下，诸多资本通过入股、全资收购等多样化策略纷纷进场布局。盈 峰集团在家居领域布局动作频频，此前以近百亿资金控股顾家家居，如今又入股索菲亚，进一步扩大在 家具行业的版图。 值得注意的是，除盈峰集团外，京东也在积极布局家居行业。2025年6月，京东全资收购生活家家 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

股价表现与交易数据 - 9月26日盘中下跌2.04%至10.10元/股 成交1.44亿元 换手率0.49% 总市值292.85亿元 [1] - 主力资金净流出29.56万元 特大单卖出289.68万元占比2.01% 大单买入1089.98万元占比7.57%卖出829.86万元占比5.76% [1] - 年内股价涨2.85% 近5日跌5.78% 近20日跌13.23% 近60日跌3.72% [1] 公司基本面 - 主营业务构成：供应链运营84.94% 房地产开发14.00% 家居商场运营1.06% [1] - 2025年上半年营业收入3153.21亿元同比减少1.16% 归母净利润8.41亿元同比减少29.87% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元 近三年累计派现65.70亿元 [3] 股东结构变化 - 股东户数5.99万户较上期减少7.06% 人均流通股48444股较上期增加7.60% [2] - 香港中央结算有限公司增持3072.78万股至1.07亿股 为第二大流通股东 [3] - 红利低波ETF增持614.43万股至4047.42万股 华泰柏瑞上证红利ETF减持817.36万股至3653.31万股 [3] 行业属性 - 申万行业分类为交通运输-物流-原材料供应链服务 [1] - 概念板块包括破净股 长期破净 快递概念 福建自贸区 新型城镇化等 [1]

上海高端住宅市场销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘售罄 销售额达98.43亿元 均价20.5万元/平方米[1][2] - 中建·玖上琅宸140套房源当日售罄 销售额32.98亿元 均价14.68万元/平方米[1][2] - 蘭桂坊855推出12套房源开盘售罄 指导价11.7万元/平方米[3] - 一周内8个项目推出954套房源 其中3个高端项目"日光" 2个项目去化超90%[1] 项目定价与产品特征 - 金陵华庭二期主力户型360平方米 总价6000-7500万元 顶层复式865平方米总价超2.82亿元 单价32.68万元/平方米创上海新房备案记录[2] - 金陵华庭二期均价较半年前一期18.9万元/平方米上涨8% 两次开盘总销售额190.77亿元[2] - 中建·玖上琅宸产品为128-210平方米3-4房 认筹率159%[2] - 尚发馨苑备案均价11万元/平方米 较邻近项目保利外滩序12.9万元/平方米低14%[4] 企业战略与项目推进 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% 上海高端住宅成为重要推动力[2] - 大华集团3月28日以24.8564亿元溢价32.3%拿地 3个月内进入施工阶段 静安年华项目认购率77%[6] - 建发房产收购杨浦地块楼板价5.42万元/平方米 4个月内实现首批房源入市 采取96折加5万元优惠使实际均价降至10.63万元/平方米[7] 市场供需与竞争格局 - 9月上海20个项目开盘 其中5盘宣称"日光" 3盘因认购不足取消摇号[3] - 9月下旬21个新盘将入市 包含6个"10万+"项目 保利外滩启PARK77备案均价13.55万元/平方米 认购率108%[5][6] - 建发海宸首推322套房源为上海今年单次推盘量之最 均价11.08万元/平方米低于预期 认购率128%[7] 行业趋势与市场影响 - 高端住宅热销反映高品质产品对顶端客群的吸引力 带动市场信心提升[3][8] - 房企加速核心区域项目开发 推动产品品质升级 对"金九银十"行情产生积极推动作用[6][8]

股价表现与交易数据 - 9月25日盘中下跌2.09%至10.30元/股 成交额1.91亿元 换手率0.63% 总市值298.65亿元 [1] - 主力资金净流出2059.34万元 特大单买卖占比分别为4.41%和4.72% 大单买卖占比分别为15.29%和25.76% [1] - 年内股价涨幅4.89% 近5日/20日/60日分别下跌2.92%/11.89%/2.46% [1] 股东结构与分红记录 - 股东户数5.99万户 较上期减少7.06% 人均流通股48,444股 较上期增加7.60% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元 近三年累计派现65.70亿元 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入3153.21亿元 同比减少1.16% [2] - 同期归母净利润8.41亿元 同比大幅减少29.87% [2] 主营业务构成 - 供应链运营业务占比84.94% 房地产业务占比14.00% 家居商场运营业务占比1.06% [1] - 所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务 [1] 机构持仓变动 - 香港中央结算有限公司持股1.07亿股 较上期增加3072.78万股 位列第二大流通股东 [3] - 红利低波(512890)增持614.43万股至4047.42万股 华泰柏瑞上证红利ETF(510880)减持817.36万股至3653.31万股 [3] - 中泰星元灵活配置混合A(006567)减持211.60万股至3009.18万股 南方中证500ETF(510500)增持317.07万股至2580.42万股 [3] 公司基本信息 - 1998年6月10日成立 同年6月16日上市 注册地址位于福建省厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦29层 [1] - 概念板块涵盖快递概念 破净股 长期破净 福建自贸区 新型城镇化等 [1]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]