核心观点 - 建发股份的归母净利润增速预期存在超预期可能，主要驱动力来自美凯龙经营触底、地产业务中联发集团经营改善以及供应链业务的稳定基本盘 [1] 美凯龙业务分析 - 美凯龙经营出现触底信号，建发系领导层于2025年9月全面亮相并提出新五年规划，目标将出租率在三年内提升至90%以上 [1] - 美凯龙的商业模式为收租模式，其自持物业运营具有重资产、高毛利、高现金流的特点，其投资性房地产价值主要受自营卖场租金影响 [1] - 基于2025年上半年出租率和单位租金稳定的情况，预计2025-2027年美凯龙公允价值亏损压力将逐步减轻，乐观情况下可能在2026或2027年开始增厚利润 [1] 地产业务分析 - 公司地产业务由建发房产与联发集团构成，建发房产定位新中式改善型住宅，土地储备集中在一二线城市，销售与盈利保持稳健 [2] - 联发集团在2025年迎来管理层全面换帅，推出聚焦“新青年”的“新澍”产品线，并进行组织架构优化与土储向一二线核心城市聚焦，经营改善拐点已现 [2] - 2021-2024年地产业务累计计提存货减值约150亿元，其中联发集团减值充分，大量风险已前置释放，预计2024-2025年成为利润周期低点，未来跌价压力将逐步收敛 [2] 供应链业务分析 - 大宗供应链行业呈现大市场、低集中特征，头部企业份额稳步提升，公司在行业调整期实现了经营货量的逆势增长，年化增速约15% [3] - 多元化的货种结构有效平滑单一品类周期波动，使得ROE下行幅度显著小于同业，展现出优异的经营韧性 [3] - 公司上市以来累计分红190亿元，位居同业首位，分红总额占当前市值比重达63%，2024-2025年每股分红承诺不低于0.7元，历史平均股息率维持在4.3% [3] 检验因素 - 判断美凯龙经营是否触底回升的核心指标是其自营商场的平均出租率能否从2025年上半年的84.2%向90%以上迈进，以及单位租金是否止跌企稳 [4] - 检验联发集团经营拐点的关键需观察其权益销售金额能否保持高增长，以及新增土地储备中一二线城市的货值占比能否维持在80%左右 [4] - 检验供应链基本盘稳定性的指标需关注大宗商品经营货量能否维持稳增长，以及公司的分红规划兑现情况 [4] 催化因素 - 美凯龙新五年规划中的电器馆、设计中心等新业态若在财报中体现出对收入和出租率的显著拉动，可能会改善市场悲观预期 [6] - 公司地产销售数据持续超预期，或行业层面出现更大力度的政策宽松，可能会催化地产板块估值修复 [6] - 若中国PPI同比转正或持续回升，可能会提振供应链业务的盈利预期；若“反内卷”政策有效改善行业竞争格局，将推动公司市场份额和利润率双升 [6] 研究价值与市场认知差异 - 市场将美凯龙视为不良资产，但研究认为其是被低估的修复资产，核心矛盾已从债务危机转变为经营改善，其收租模式意味着一旦出租率稳住，业绩和资产价值具备极大向上弹性 [7] - 市场关注供应链业务的周期性，但研究更看重其永续现金流与分红价值，认为其以服务费为主的模式、低融资成本和全球化网络构成了难以复制的护城河 [8] - 市场因地产行业下行而给予低估值，但研究挖掘出联发集团的个体Alpha，其在新管理层、新产品线、新土储结构三重变革下正发生经营质变 [9] 盈利预测 - 预测公司房地产业务利润将于2025年触底，建发房产利润保持稳定增长，联发集团利润因存货减值计提而承压，业绩有望自2026年起进入修复通道 [10] - 预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23、31、46亿元，2025-2027年复合年增长率超过40% [10] - 按照2026年12倍市盈率估值，对应目标价为12.7元每股 [10]

MSCI指数调整核心信息 - MSCI公布11月指数审核变更结果 新纳入17只A股并剔除16只A股 调整结果将于2025年11月24日收盘后生效 [1] MSCI中国A股指数具体调整 - 新纳入A股标的包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材料技 芯联集成-U 卧龙电驱 [4] - 剔除A股标的包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [4] MSCI中国指数港股调整 - MSCI中国指数新纳入紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等9只港股标的 [4] - MSCI中国指数剔除北控水务集团 中国光大银行 华润医药等4只港股标的 [4] 全球及其他指数调整概况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票并剔除64只股票 [5] - MSCI全球标准指数新纳入个股中总市值最大的包括云服务公司CoreWeave 人工智能与云计算服务商Nebius Group 生物制药公司Insmed [5] - MSCI新兴市场指数新增成分股总市值前三为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际 广发证券 [5] 指数调整机制 - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 [6] - 指数调整主要依据客观量化指标如市值和流动性等 [6]

MSCI指数调整概况 - MSCI公布11月指数审核变更结果 调整将于2025年11月24日收盘后生效 [1] - MSCI中国A股指数新纳入17只标的 同时剔除16只标的 [1] - MSCI中国指数新纳入9只港股 剔除4只港股标的 [1] MSCI中国A股指数具体调整名单 - 新纳入个股包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材科技 芯联集成-U 卧龙电驱 [1] - 剔除个股包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [1] 全球及其他指数调整情况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票 剔除64只股票 [2] - 全球标准指数新纳入总市值最大的个股包括云服务公司CoreWeave 人工智能与云计算服务商Nebius Group 生物制药公司Insmed [2] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际 广发证券 [2] 指数调整机制 - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 [2] - 指数调整主要依据客观量化指标 如市值和流动性等 [2]

MSCI指数调整核心信息 - 国际指数编制公司MSCI公布11月指数审核变更结果 调整结果将于2025年11月24日收盘后生效 [1] - MSCI中国A股指数新纳入17只标的 同时剔除16只标的 [1] - MSCI每年进行4次例行调整 本次为11月进行的半年度审议 调整依据主要为客观量化指标如市值和流动性 [6] MSCI中国A股指数具体调整名单 - 新纳入个股包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材科技 芯联集成-U 卧龙电驱 [4] - 剔除个股包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [4] - 除A股外 MSCI中国指数新纳入紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等9只港股 剔除北控水务集团 中国光大银行 华润医药等4只港股 [4] 全球及其他指数调整概况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票 剔除64只股票 [5] - 全球标准指数新纳入个股中总市值最大的包括云服务初创公司CoreWeave 人工智能与云计算服务提供商Nebius Group 以及生物制药公司Insmed [5] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大的股票为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际（港股） 以及广发证券（港股） [5]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

物流板块整体市场表现 - 2023年11月5日物流板块整体下跌0.48%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.23%，深证成指上涨0.37% [1] - 板块内个股表现分化，涨幅最高个股为ST雪发，上涨4.91%，跌幅最大个股为华光源海，下跌2.46% [1][2] - 从资金流向看，当日物流板块主力资金净流出3.21亿元，游资资金净流出4242.76万元，但散户资金净流入3.64亿元 [2] 物流板块个股价格表现 - 涨幅居前个股包括ST雪发（收盘价4.70元，涨4.91%）、龙洲股份（收盘价5.21元，涨1.96%）、华鹏飞（收盘价6.62元，涨1.69%）[1] - 跌幅居前个股包括华光源海（收盘价27.32元，跌2.46%）、厦门象屿（收盘价8.66元，跌2.15%）、建发股份（收盘价10.18元，跌2.02%）[2] - 部分个股成交活跃，厦门国贸成交68.85万手，成交额4.55亿元，龙洲股份成交74.59万手 [1][2] 物流板块资金流向分析 - 广汇物流主力资金净流入1233.65万元，主力净占比8.69%，位列板块第一 [3] - 申通快递主力资金净流入1183.08万元，主力净占比4.83%，但游资净流出705.70万元 [3] - 建发股份主力资金净流入949.26万元，主力净占比3.23%，但散户资金净流出1111.33万元 [3] - 东航物流主力净占比达5.55%，瑞茂通主力净占比达5.38%，显示资金对部分个股关注度较高 [3]

指数及ETF表现 - 截至2025年11月5日09:59，中证国有企业红利指数微跌0.01% [1] - 成分股中浦发银行领涨1.55%，开滦股份、恒源煤电跟涨，厦门象屿领跌，神火股份、建发股份跟跌 [1] - 国企红利ETF盘中换手率为0.12%，成交额5.51万元，近1周日均成交额为584.18万元 [1] 市场环境与资金流向 - 四季度以来科技成长板块反复震荡，市场波动加剧，权益资产风险偏好回落 [1] - 投资者行为趋于谨慎，部分资金从进攻性策略转向防御性布局 [1] - 红利板块在市场波动中维持相对强势表现 [1] 政策与长期配置价值 - 短期来看，大盘震荡期红利风格配置性价比凸显 [1] - 长期来看，新“国九条”及市值管理政策鼓励上市公司分红 [1] - 健全分红政策有助于央企国企获得估值修复，符合“中特估”价值重塑要求 [1] 指数构成与特征 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取100只现金股息率高、分红稳定的上市公司证券作为样本 [2] - 指数前十大权重股合计占比为17.08% [2] - 前三大权重股为中远海控（权重2.24%）、冀中能源（权重2.03%）、潞安环能（权重1.94%）[2][4]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]

核心观点 - 基金经理姜诚在2025年第三季度维持高稳定性的投资组合，主要进行被动调整，未新增任何重仓个股[1][3] - 投资策略体现为“越跌越买，越涨越卖”，在科技成长板块领涨的市场环境下，坚持价值风格，对银行股进行大幅加仓并新调入家电个股[2][5][6][9] - 管理规模连续四个季度下降至122.19亿元，但坚持长期投资框架，不追逐短期市场热点[4][12] 组合稳定性与仓位调整 - 组合保持高度稳定，无新增重仓股，仅因应申赎进行被动调整[1][3] - 4只独立管理基金中有3只股票仓位上升，仅中泰元和下降0.35%[3] - 共同管理的3只基金股票仓位有明显下降[3] - 推测基金经理认为组合整体被低估，因此维持高仓位[3] 管理规模与资金流动 - 管理规模连续四个季度下降，减少近4亿元，截至2025年三季度为122.19亿元[4] - 在管基金数量保持7只[4] - 两只管理时间较长、规模较大的基金出现净赎回，而布局港股的两只基金规模有所上升[4] - 中泰星元A、C类份额分别出现2.16亿份和0.13亿份的净赎回[6] 行业配置与市场表现对比 - 重仓行业保持稳定，以建筑、房地产、银行、可选消费为主[5] - 2025年三季度沪指上涨12.7%，半导体材料与设备（48.23%）、半导体产品（47.95%）和通信设备（46.82%）等科技成长板块涨幅居前[5] - 基金经理布局的价值风格行业个股表现相对迟缓[5] 个股调仓逻辑与操作 - 调仓逻辑为“涨得多则获利了结，跌得多则低位补仓”[6] - 中泰星元对涨幅超20%的华鲁恒升、扬农化工减持超25%，对涨幅超8%的太阳纸业减持超10%[6] - 对区间跌幅8.25%的招商银行增持9.73%，对跌幅近9%的苏泊尔增持8.4%[6] - 中泰玉衡对重仓股进行“全面瘦身”，华鲁恒升、扬农化工减持超32%，仅建设银行（减持5.45%）和苏泊尔（减持3.86%）减持幅度较小[7] - 持股集中度小幅上升，中泰星元为72.12%，中泰玉衡为72.40%[8] 港股基金操作亮点 - 两只布局港股的基金（中泰兴为、中泰元和）获得净申购，进行大量加仓[9] - 新调入深市家电股美的集团进入重仓，中泰兴为买入95万股，中泰元和买入41.3万股[9][10] - 大幅加仓银行股，中泰兴为对港股工商银行加仓46.23%，对招商银行加仓25.06%[9] - 中泰元和同样对招商银行加仓20.62%，对港股工商银行加仓14.16%[10] - 中泰兴为港股资产占基金净值比增加1.87个百分点至33.95%，中泰元和微降0.08个百分点至33.44%[9][10][11] 投资理念与框架 - 投资框架基于对未来分红现值求积分，不关注短期增速，注重资产长期竞争力[12] - 面对科技股热点，坚持“不争朝夕，只看长期”的原则，主动交易频率低[12] - 认为当前行情有基本面向好支撑，而非单纯资金推动[12] - 后市将继续坚持既定原则，拓展能力圈并在能力圈内做简单决策[12]

债券发行基本信息 - 发行主体为厦门建发集团有限公司 [1] - 本期债券为2025年度第四期中期票据 [1] - 发行金额为人民币15亿元 [1] - 债券期限结构为3+N年，在发行人依据发行条款的约定赎回时到期 [1] 发行条款细节 - 发行面值为人民币100元 [1] - 发行利率通过簿记建档、集中配售方式最终确定 [1] - 发行日为2025年11月4日 [1] - 起息日和缴款日为2025年11月5日 [1] - 上市流通日为2025年11月6日 [1] - 付息日为存续期内每年的11月5日 [1]