行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

全球经贸格局变化 - 全球经贸格局正经历深刻调整 内外贸发展面临的外部环境不确定性显著增加 [2] - 全球贸易秩序重塑压力加大 贸易保护 单边主义盛行 [2] - 中美贸易摩擦升级 关税壁垒强化及制裁合规风险成为企业国际化核心挑战 [2] 公司国际化战略 - 公司致力于成为国际领先的供应链运营商 以"中国式商社 全球化建发"为品牌定位 [2] - 坚持国际化战略 持续完善全球化供应链服务体系 拓展国际产业链资源 [2] - 加快从供应链全球化"参与者""服务者"到"组织者"的自身定位转型升级 [2] - 与产业链上下游合作伙伴共同开拓国际市场 共享全球供应链优质资源 [2] 供应链安全体系建设 - 在能源 矿产 农产品等板块积极发挥供应链服务优势 [6] - 从资源拓展 科技赋能 物流保障 人才建设四大维度构建供应链安全体系 [6] - 实现关键资源找得到 运得回 助力国内产业客户提升供应链韧性安全 [6] 农产品供应链具体措施 - 推动全球资源网络布局 通过深度合作+本地化布局双轮驱动强化源头粮食掌控能力 [6] - 加快数智化能力建设 以AI+大数据为核心打造农产品智能化供应链管理体系 [6] - 构建国际化物流体系 通过资源整合+战略合作构建稳定的物流网络 [10] - 打造国际化人才团队 组建兼具跨境供应链经验与创新能力的农产品国际化经营团队 [10] 全球业务网络布局 - 在超35个国家设立超70个海外公司和办事处 [11] - 在职外籍员工及派驻境外员工超400人 [11] - 在境外超30个国家和地区设有近400个自营/合作海外仓 [11] - 运营中欧班列建发专列和商舟航空跨境物流项目 [11] 资源整合与渠道建设 - 供应链服务辐射全球超170个国家和地区 [14] - 近5年内签约合作的境外供应商和客户数量超过2万家 [14] - 深入海外资源上游产区 拓展南美 非洲 西亚地区的矿产资源 [14] - 加大南美 黑海 欧洲 非洲等地区大豆 玉米 小麦优质替代资源开发 [14] 业务绩效表现 - 2025年1至8月钢铁国际贸易量超400万吨 同比增长28% [5] - 厦门拥有2.3万多家供应链企业 年营业额超4万亿元 [1]

指数表现 - 截至2025年9月16日10:50，中证国有企业红利指数下跌0.26% [1] - 成分股中华贸物流领涨2.76%，建发股份上涨2.08%，晋控煤业上涨1.83% [1] - 西部矿业领跌，鲁西化工、神火股份跟跌 [1] - 国企红利ETF最新报价1.14元，盘中换手率0.89%，成交42.84万元 [1] - 近1年日均成交326.15万元 [1] 政策与行业影响 - 中央层面密集发声"反内卷"，7月初中央财经委员会第六次会议提出治理企业低价无序竞争，引导提升产品品质，推动落后产能有序退出 [1] - 政策从光伏、新能源等行业扩展至煤炭、钢铁、水泥等传统行业 [1] - 市场预计"反内卷"政策将推动下半年PPI同比逐季回升 [1] 指数构成与权重 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取现金股息率高、分红稳定且具规模及流动性的100只证券作为样本 [2] - 截至2025年8月29日，前十大权重股合计占比16.84% [2] - 前十大权重股包括中远海控（权重2.36%）、冀中能源（权重2.00%）、潞安环能（权重1.44%）、山煤国际（权重1.47%）、山西焦煤（权重1.46%）、鲁西化工（权重未列）、中粮糖业（权重未列）、建发股份（权重1.30%）、恒源煤电（权重1.40%）、南钢股份（权重1.23%）[2][4] 市场动态与资金流向 - 红利板块投资逻辑从风格驱动转向个股驱动，高质量标的吸引特定风格资金流入 [2] - 建筑材料、煤炭、钢铁等传统高股息行业近期涨幅居前，反映资金对红利属性的关注 [2] ETF产品信息 - 国企红利ETF紧密跟踪中证国有企业红利指数，场外联接包括鹏扬中证国有企业红利ETF联接A（020115）和联接C（020116）[4]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

会议信息 - 2025年半年度业绩说明会于2025年9月19日15:00 - 16:00召开[4][5][7] - 投资者可于2024年9月18日16:00前会前提问[3][7] - 会议在价值在线平台网络在线交流[5][7] 参与人员 - 董事长林茂等相关人员参加[7] 报告情况 - 公司2025年8月30日发布半年度报告[4] 后续查看 - 说明会后可在“价值在线”查看情况及内容[9]

胶版印刷纸期货期权上市 - 全球首个文化用纸期货期权品种于9月10日在上海期货交易所正式挂牌上市 [2] - 该品种是中国期货市场支持造纸产业绿色低碳转型的里程碑 [2] - 建发股份（600153 SH）参与首批交易并出席上市仪式 [2] 对行业的影响 - 提升浆纸产业链风险管理水平 [2] - 增强价格公开性、透明性和连续性 [2] - 为生产企业和终端客户提供有效的市场参考和风险管理工具 [2] - 与纸浆期货形成联动增强产业链企业操作灵活性和成本控制能力 [2] 建发股份的参与 - 公司拥有完善的交割网络 [2] - 旗下建发仓储和建发浆纸分别获批胶版印刷纸期货交割仓库及交割厂库资质 [2] - 此次上市将显著提升公司在大宗商品领域的服务能力 [2] - 公司将继续秉持专业高效稳健的经营理念严格遵守上期所相关规定 [3] - 确保交割业务安全规范高效运行持续推动纸浆纸张期货市场繁荣 [3]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

中国企业出海战略转型 - 出海模式从单一产品输出升级为涵盖品牌、技术、资本与标准的全链条输出 [2] - 企业需避免盲目扩张 善用平台型企业的全球网络实现共生共赢 [2] - 目标从追求规模速度转向注重质量与可持续性 实现从被动适应到主动引领的身份转变 [2] 全球化三阶段演进路径 - 战略拓荒期需理性布局 借助平台型企业降低试错成本 [3] - 体系深耕期需建立资源、技术、产业链联盟整合 筑牢合规底线 [3] - 生态融合期要实现研发、制造、营销全面本土化 通过并购加速全球化布局 [3] 供应链生态协同建设 - 竞争模式从企业间零和博弈转向生态系统协同进化 [5] - 优势企业应避免挤压上下游利润 坚持共赢理念提升供应链韧性 [5] - 消费品出海需保持品牌独立价值 建立中国品牌做高价值产品的认知 [5] 本土化与全球融合策略 - 海尔集团通过"三位一体"创牌模式连续16年蝉联全球大型家电第一品牌 [3] - 出海本质是去更大市场寻找更好客户 需建立信任生态惠及所有伙伴 [5] - 中国企业需将中国优势与本土资源深度耦合 从运营海外迈向融入全球 [4] 行业实践与标杆案例 - 建发股份在全球百余国拥有商业触角 能为企业提供渠道支持与本地洞察 [2] - 江汽集团聚焦核心特长 通过中高端产品在全球分工中确立独特价值 [2] - 格林美强调技术为泥、生态为田的联盟整合策略 [3]

中国对外直接投资增长 - 2024年中国对外直接投资净额1922亿美元 较上年增长8.4% 连续13年位列全球前三 [1][3] - 新增股权投资730.5亿美元占比38% 收益再投资778.9亿美元占比40.5% 债务工具投资412.6亿美元占比21.5% [3] - 截至2024年末 3.4万家境内投资者在190个国家设立5.2万家境外企业 累计投资净额3.14万亿美元 境外企业资产总额超9万亿美元 [3] 供应链企业出海模式 - 厦门拥有2.3万家供应链企业 年营业额超4万亿元 培育建发集团、国贸控股等世界500强企业 [1] - 厦门国贸与170个国家9万余家企业合作 通过长协协议实现全产业链覆盖 经营网络覆盖全球核心市场 [5] - 建发股份建立LIFT供应链服务体系 提供物流、信息、金融、商务定制化服务 业务覆盖170个国家 [5] 供应链韧性建设举措 - 厦门国贸开通"塔什干-福州"中亚班列 物流时间较海运缩短近半 构建"中亚棉纱-福建织造-全球市场"产业链 [7] - 建发股份从资源拓展、科技赋能、物流保障、人才建设四维度构建供应链安全体系 [8] - 厦门国贸通过棉纺产业中亚班列和冶金配矿基地案例 优化全球供应链服务质量 [6][7] 企业本土化运营实践 - 国贸控股在阿联酋设立平台公司 成为厦门投资贸易服务点 协助中阿经贸往来 [5] - 建发股份通过市场拓展、资源整合、本土化运营拓展新兴市场 [2] - 供应链企业联合产业伙伴抱团出海 通过优势互补优化资源配置 [3][5]