交易主要情况： | 交易目的 | □获取投资收益 ☑套期保值 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 交易期限 | 2026 年 1 月 1 日至 2026 | 月 31 | 日 | 年 12 | | 交易品种 | | 主要包括外汇远期、外汇掉期、外汇期权、外汇期货、利率 | | | | | 掉期、货币互换等 | | | | | 交易金额 | 预计动用的交易保证金 和权利金上限 | | 在手合约的保证金金额和权利 金上限在任意时点合计不超过 | | | | | | 公司最近一个年度经审计的归 | | | | | | 属于母公司所有者权益的20%， | | | | 预计任一交易日持有的 | | 在手合约的最高合约价值在任 意时点不超过公司最近一个年 | | | | 最高合约价值 | | 度经审计的营业收入的20% | | | 资金来源 | □借贷资金 ☑自有资金 | | | | | 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—050 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码 ...

厦门建发股份有限公司 2025 年第二次临时股东会 会议资料 1 厦门建发股份有限公司 2025 年第二次临时股东会会议资料目录 | 序号 | 内容 | 页码 | | --- | --- | --- | | 1 | 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》 | 4 | | 2 | 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》 | 6 | | 3 | 《关于提供财务资助额度预计的议案》 | 15 | | 4 | 《关于 2026 年度日常关联交易额度预计的议案》 | 18 | | 5 | 《关于 2026 年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》 | 21 | | 6 | 《关于开展金融衍生品交易的议案》 | 23 | | 7 | 《关于开展商品衍生品交易的议案》 | 26 | | 8 | 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》 | 29 | 2 厦门建发股份有限公司 2025 年第二次临时股东会现场会议议程 会议时间：2025 年 12 月 29 日下午 14:15 会议地点：厦门市思明区环岛东路 1699 号建发国际大厦附楼 6 层 2 号会 议室 主 持 人：董事长林茂先生 见证律师所 ...

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临2025-053 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | 厦门建发股份有限公司 关于召开2025年第二次临时股东会的通知 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 一、 召开会议的基本情况 股东会召开日期：2025年12月29日 本次股东会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东会网 ...

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—044 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 第十届董事会 2025 年第十三次临时会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 厦门建发股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 12 月 9 日以通 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

年度策略风险排雷 - 报告核心观点：2026年房地产行业将持续筑底，投资策略偏防御，聚焦“轻资产+好企业”，优选高毛利、高现金、高分红的稳定标的 [7][8][11] - 行业投资逻辑：房地产核心矛盾从供应居住转变为供应优质居住，十五五规划推动行业高质量发展和构建新模式，行业处于关键转型期，商业模式和投资审美将发生变化 [8] - 选股思路与推荐组合：建议关注1) 利润率厚、现金流好、负债低的商管和物业公司，如华润万象生活、恒隆地产、太古地产；2) 优质头部企业，如“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位的企业，如华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；3) 转型路径清晰、资源匹配度高的转型股 [9] - 年度策略重要假设：对2026年政策展望偏谨慎，假设政策力度类似2025年，投资偏向高毛利、高现金、高分红的稳定类标的 [11] - 策略成立关键假设：房地产发展新模式需要长期磨合，政策短期定力较强，策略降低了对政策的假设 [12] - 策略最大软肋：若保守策略不成立，可能出现的情况包括1) 政策超预期释放托底行业基本面；2) 需求侧因预期、信心或购买力改善出现自然触底修复 [13] 经营风险 - 经营风险判断：2026年房企债务违约风险减小，发生概率为中低概率 [14][15] - 判断依据：房地产市场供给侧变化大，主要民营房企风险已显露，市场以央国企为主，其信用好、融资能力强，在白名单融资政策支持下，进一步出现风险的概率不高 [15] - 潜在作用机理：若风险出现，路径为销售回款减少→偿债支出增加、现金流入减少→现金流压力增加→工程款支付困难→债务违约+项目停工→购房信心减弱 [15] - 潜在影响：经营端可能导致打折促销资产贬值、销售费用攀升利润摊薄、去化率低资金提取难；行情端导致房价承压、购房信心下行、观望情绪增加、去化率降低，行业销售进入负反馈阶段 [15] - 跟踪方法：周度及月度销售数据跟踪；关注融资政策落地、房价同比增速、二手房成交；重点监测房企新增违约情况及楼盘到访量 [15] 政策风险 - 政策风险定义：相对于投资策略的基础假设（政策维持2025年力度），风险在于地产政策超预期发力 [16] - 风险发生概率与时间：发生概率为中低概率，可能出现时点为2026年下半年 [17] - 判断依据：根据行业经验，房地产销售主要观测期在下半年，若投资和销售数据表现异常，可能触发政策超预期释放 [17] - 作用机理：房贷利率、收储和城市更新资金支持力度加大 → 企业和需求端资金面改善 → 房地产销量和投资额提升 / 重点城市成交量回暖，房价降幅收窄 [17] - 影响程度：经营端体现为新房交易量放大，二手房成交价格降幅收窄；行情端体现为板块短期估值快速修复，但企业利润率修复受结算周期影响体现在两年以后 [17] - 跟踪方法：政策跟踪与房地产销售数据跟踪 [17] 重点个股风险排雷（建发股份） - 重点推荐个股：建发股份 (600153.SH) [19] - 推荐逻辑：三大业务均处于经营拐点，展望三年深蹲起跳 [20] - 具体分析：1) 美凯龙经营触底信号已现，新领导层提出新五年规划目标出租率三年提升至90%以上，2025H1出租率和单位租金稳定，预计2025-2027年公允价值亏损压力逐步减轻，乐观情况下2026或2027年开始增厚利润；2) 地产业务Alpha突出，建发房产定位新中式改善型住宅，土储集中一二线，销售盈利稳健；联发集团2025年管理层换帅并推出“新澍”产品线，组织架构优化，土储向一二线核心城市聚焦，经营拐点显著；3) 供应链经营稳健，奠定稳定现金流，分红表现持续优异 [20] - 投资建议与预测：预测房地产业务利润于2025年触底，建发房产利润稳定增长，联发集团因存货减值计提承压，减值压力缓解后业绩自2026年起修复，预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23亿元、31亿元、46亿元，CAGR超过40%，按照2026年12倍PE估值对应目标价12.7元每股，维持“买入”评级 [20] - 个股主要风险：地产链行业基本面修复不及预期，风险描述为房价持续承压可能导致房企降价和利润率下降 [22] - 风险判断依据：截止2025年10月，房地产行业年内累计销售金额、销售面积、新开工面积、投资增速均为负值 [22] - 风险发生概率：中概率 [22] - 风险影响路径：影响建发股份房地产业务已竣工项目的去化速度和利润，影响结算利润率，拉长地产业务利润触底修复周期 [22] - 风险检测与预警：监测指标为商品房销售面积和价格；预警方法为关注2026年房价降幅是否扩大导致计提减值扩大，以及房地产板块销售去化率是否未改善或降低 [22]

物流板块市场表现 - 2023年12月10日，物流板块整体上涨0.67%，表现强于上证指数（下跌0.23%），但弱于深证成指（上涨0.29%）[1] - 板块内个股表现分化，龙洲股份以9.96%的涨幅领涨，天顺股份则以-3.12%的跌幅领跌[1][2] - 当日板块主力资金净流出4.29亿元，但游资和散户资金分别净流入8509.85万元和3.44亿元，显示市场参与资金存在分歧[2] 领涨个股详情 - 龙洲股份收盘价为10.49元，涨幅9.96%，成交量为312.23万手，成交额达31.20亿元，是板块内成交最活跃的个股[1] - 嘉诚国际上涨4.72%，收盘价11.09元，成交额1.43亿元[1] - 东航物流上涨3.51%，收盘价16.80元，成交额2.75亿元[1] - 建发股份上涨2.07%，收盘价9.87元，成交额4.87亿元[1] - 申通快递上涨1.87%，收盘价14.14元，成交额1.96亿元[1] 领跌个股详情 - 天顺股份下跌3.12%，收盘价14.92元，成交额7887.17万元[2] - 海程邦达下跌2.03%，收盘价14.46元，成交额8707.22万元[2] - 东方嘉盛下跌2.00%，收盘价16.15元，成交额1.60亿元[2] - 飞力达下跌1.57%，收盘价7.54元，成交额5583.80万元[2] - 万林物流下跌1.56%，收盘价5.06元，成交额3451.79万元[2] 个股资金流向 - 顺丰控股获得主力资金净流入1.05亿元，主力净占比达12.50%，是板块内主力资金流入最多的公司[3] - 建发股份获得主力资金净流入2662.51万元，主力净占比5.47%[3] - 厦门国贸获得主力资金净流入1992.61万元，主力净占比1.93%[3] - 中国外运获得主力资金净流入1459.23万元，主力净占比11.92%[3] - 宏川智慧获得主力资金净流入1411.05万元，主力净占比11.38%[3]

公司战略与产品理念 - 公司提出“灯塔战略”，旨在打造能够穿越周期的好产品，目标是成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非追求“规模为王”[3] - “灯塔战略”以“灯塔精神”为内核，以“真诚”与“美”为核心支点，主张“爱即真诚、颜值即价值”，致力于实现产品维度全面升级并引领人们对美好生活的向往[3] - “灯塔作品”具备四大特性：领先精神、客户至上、文化传承和工艺精湛，该战略是一场覆盖产品研发、服务体系、文化表达的全方位体系化升级[3] - 公司认为真正的高端产品应由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求，四者缺一不可[1] - 公司以灯塔产品战略为指引，同时推出客户维护体系与高端物业服务体系，旨在从“好房子”到“好运维”、“好服务”，全面构建回应时代“好房子”命题的高端产品序列[1] - 灯塔战略汇聚“集团最高标准、全国大师之力、全球视野高度”，已在北京、上海、厦门落地灯塔作品，每个项目都以最高产品水准回应最好的土地[3] 客户研究与维护体系 - 公司正式发布“恒久常伴 以客为尊”客户维护体系，实现了在客户维护链路上的全流程闭环[6] - 公司将客户研究前置，机制从土地获取阶段启动，贯穿产品研发、交付服务与居住体验全周期，形成持续迭代的客户价值创造系统[6] - 2025年，公司回收了21.2万份客户需求调研问卷，面对面访谈客户2200余位，针对灯塔项目，集团班子亲自带队与100多位客户进行深度沟通，平均每户访谈时长达到2.8个小时[6] - 公司的客户团队与产品研发团队同属一个职能中心，使客户端需求与产品端研发实现零距离互动[7] - 公司依托建发集团在供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合运营能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系[7] - 公司通过链接国内外优质资源，持续搭建链接建发灯塔业主、实现强强互动与资源共享的全国性平台，形成与业主价值共生、共同成长的品牌发展路径[7] 高端物业服务 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，使命是为客户打造更有品质的生活空间，引领美好生活[10] - 该体系聚焦高端人群最本质的七大关键词：安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交，在原有“天天好”服务体系基础上进行了系统性升级[10] - 升级维度之一：建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段，并设立专项基金保障未来品质焕新[10] - 升级维度之二：创新“1+3”团队配置，在常规服务团队基础上，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队，形成全天候、全场景的服务网络[10] - 该体系以可复制、可持续演进的专业化模型，为行业提供了高端物业服务体系进阶的参考样本[10] 成都灯塔项目“建发·海耀”具体规划 - 建发·海耀是建发房产灯塔作品在成都的首次亮相，秉承灯塔系列高标准，融合“好房子”新国标对公共社区空间的要求，打造人与自然和谐共生的人居新范式[5] - 项目以“天人相应、道法自然、生生不息”为设计核心理念，致力于“营造让人每天想回到的家”[13] - 主入口以“城市雕塑”为理念，打造连续约230米界面、约60米宽度主门与约12米悬挑设计[13] - 建筑立面以“暖金灰”为调性，景观以“都广之野”为灵感，将园林打造为充满生命力的自然场域[15] - 社区规划了约1.5万平方米、涵盖20余种场景的中央会所及全区架空层体系，会所内配置私宴厅、健身房、普拉提室、雪茄室、书吧、泳池、茶室等多元功能[17] - 项目打造环形场景与连续动线，通过风雨连廊与地下体系实现全域互联，促进邻里社交自然发生[18] - 项目采用金融城少有的“一层一户”形制，实现“全维度方正格局”，形成360°视野、完整光照与全屋环流[19] - 项目构建“三分离动线体系”，让家政、私人、待客动线各自独立，科学划分动区、静区与功能区，提升空间独立性[21] - 项目形成“三位一体”的产品革新，即在灯塔产品战略基础上，以客户维护体系、高端物业服务体系为加持[13]

公司战略与愿景 - 公司提出“灯塔战略”，旨在成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非单纯追求规模 [2] - “灯塔”系列产品全面提级至集团总部直管，以体现资源整合与战略定力 [2] - 公司业务足迹已布局全国70余城，物业服务覆盖超150万业主 [2] 高端产品力构成 - 公司认为真正的高端产品由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求 [2] - 建发·海耀项目是“灯塔战略”下的产品，以“天人相应、道法自然、生生不息”为核心理念，目标是营造让人每天想回到的家 [4] - 项目采用错位式全点式布局，实现楼栋在朝向、光照、视野、风道与景观等维度的最大化均好 [5] - 主要产品采用一层一户设计，将独栋生活体验嵌入平层，兼顾隐私、尺度与奢适感 [5] - 项目采用四玻两腔进口系统窗、静音楼板、隔噪材料等系统性配置，将“宁静”作为高端住宅的核心指标 [5] - 项目构建“三分离动线体系”，使家政动线、私人动线与待客动线彼此独立，提升居住隐私与效率 [5] 客户维护体系 - 公司发布“恒长相伴 以客为尊”客户维护体系，实现了从土地获取到居住体验的全流程闭环 [3] - 2025年累计收集21.2万份调研问卷，完成约2200组一对一访谈，致力于“尊崇倾听” [3] - 针对灯塔项目，高管亲自带队与客户深度沟通，平均访谈时长达2.8小时/户 [3] - 公司依托集团供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系 [3] 高端物业服务体系 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，聚焦安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交七大关键词 [4] - 体系从两个维度升级：一是建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段并设立专项基金；二是创新“1+3”团队配置，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队 [4] - 该体系旨在打造全天候、全场景的服务网络，为行业提供高端物业服务体系进阶的参考样本 [4] 行业趋势与项目定位 - 发布会分析认为，未来高端居住更需依托长期主义与服务化体系 [6] - 建发·海耀项目为成都金融城板块贡献了新的高端居住范本，其“山海生境”示范区即将呈现 [6] - 公司的探索体现了在存量时代于文化力、产品力、服务力三条主线上的系统化思考 [6]