行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续走弱 2025年1-8月全国新建商品房销售面积同比下降4.7% 销售额同比下降7.3% 8月单月销售面积和销售额同比分别下降10.98%和14.76% 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、0.3%、0.4% 同比降幅分别为0.9%、2.4%、3.7%[4] - 政策刺激力度加大 上海市对持居住证满3年人才首套住房暂免征收房产税 第二套及以上人均面积不超过60平方米部分暂免征收 预计更多城市将放松楼市政策[4] - 建材行业"反内卷"政策持续推进 六部门印发《建材行业稳增长工作方案(2025-2026年)》 严禁新增水泥熟料、平板玻璃产能 要求2025年底前制定产能置换方案[4] - 行业供需矛盾有望改善 价格有望修复向上 带来企业盈利提升[4] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年9月25日 申万房地产板块近两周上涨0.36% 跑输沪深300指数1.22个百分点 在申万31个行业中排名第10位[13] - 近一月上涨1.36% 年初至今累计上涨8.29%[13] - SW二级板块方面 近两周房地产开发上涨0.67% 房地产服务下跌5.12%[13] - 个股方面 亚太实业近两周涨幅44.09% 年初至今涨幅212.54% 首开股份近一月涨幅153.57% 年初至今涨幅169.96%[18][19] 房地产行业及公司新闻 - 国家外汇管理局取消境外个人购买非自用住宅外汇限制[23] - 《住房租赁条例》自9月15日起施行 明确租赁住房备案流程及押金管理细则[23] - 1-8月全国房地产开发投资6.03万亿元 同比减少12.9% 住宅投资年减11.9%[23] - 金融监管总局牵头组建城市房地产融资协调机制 白名单项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付[23] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年9月25日 申万建筑材料板块近两周下跌0.86% 跑输沪深300指数2.44个百分点 在申万31个行业中排名第13位[26] - 近一月下跌3.25% 年初至今累计涨18.01%[26] - SW二级板块方面 近两周玻璃玻纤涨1.76% 水泥跌3.49% 装修建材跌0.41%[26] - 个股方面 中旗新材年初至今涨幅269.42% 森鹰窗业年初至今涨幅172.10%[28][31] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场需求一般 价格涨跌互现 华东地区局部价格推涨 西南地区进入传统旺季 价格上调[33] - 平板玻璃市场向上运行 受工信部座谈会提振 市场心态好转 产销多超百[39] - 光伏玻璃价格稳定 2.0mm厚度均价13元/平方米 3.2mm厚度均价20元/平方米[42] 细分行业观点 - 水泥：城中村及老旧小区改造加速 农村公路建设及基建建设支撑 施工旺季到来 助力需求及价格修复 建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新水泥[4][47] - 玻璃玻纤：玻璃行业整体低迷 光伏玻璃库存持续下降 价格企稳 玻纤受益于风电、消费电子、新能源汽车等新兴领域需求增长 建议关注中国巨石[5][49] - 消费建材：城市更新政策推进 旧改、修缮需求拉动市场需求 龙头企业优化渠道结构 拓展C端及零售业务 部分产品提价预期提升 建议关注北新建材、兔宝宝、三棵树[6][49] 建议关注标的 - 房地产行业：保利发展（经营稳健的头部央国企）、滨江集团（聚焦一、二线城市的区域龙头企业）、招商蛇口（城市综合开发运营服务商）[4][50] - 建材行业：海螺水泥（水泥龙头企业）、塔牌集团（粤东地区水泥企业）、华新水泥（一体化协同发展）、中国巨石（玻璃纤维龙头企业）、北新建材（石膏板市场占有率超60%）、兔宝宝（板材龙头）、三棵树（涂料第一品牌）[47][49][50]

纸浆2025年09月第2周报 潘盛杰 大宗商品研究所 化工研究团队负责人 投资咨询从业证号：Z0014607 纸浆自身供需不佳，宏观利好难以兑现 ◼ 现货市场变动 ◼ 基本面偏弱。 GALAXYFUTURES 1 227/82/4 228/210/172 181/181/181 87/87/87 文 字 色 基 础 色 辅 助 色 137/137/137 246/206/207 68/84/105 210/10/16 221/221/221 208/218/234 ➢ 下游原纸行业降本增效，对浆价上涨形成阻力，进口阔叶浆及本色浆市场均价走低； ➢ 进口化机浆现货市场供需变动有限，卖方让利难出货，市场均价暂稳。 ◼ 9月12日周五，住建部部长倪虹呼吁国资央企推动房地产发展新模式，河南出台支持住房消费政策和前期深圳发布的房地产调控优化政策也被广泛报道。房地产 板块股票因此表现活跃，市场对房地产政策放松的预期强烈。由于国内房地产市场的冷暖和纸浆价格呈现出具有一定领先性的特征，而房地产销售面积已持续7 个月稳定增长。这一新增变化，对浆价具有较大的利多支撑。 ◼ 目前纸浆自身基本面，依然不乐观，这可能是宏观驱动难以有效 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

| | | | 2025.8.8北京新政 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 政策类型 | | 新政前 | 新政后 | | | | | 2套(含通州) | 2套 | | | | 家庭 | (单身人士与未成年子女共同生活的视作家 | 五环外不限套数 | | | | | 庭) | | | | 本地户籍 | | 五环外可增购一套 | | | | | | 1套 | 2套 | | | | 黄晶/离异 | 五环外可增购一套 | (成年单身人士视作家庭) 的 临 | | | | | | 五环外不限套数 | | | | | 五环内3年社保/个税,1套: | 五环内3年社保/个税,1套; | | | | | 五环外2年社保/个税,1套; | 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需 紧缺人才,1年社保/个税,1套; | | | 非本地户籍 | 家庭/单身 | 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需 | | | | | | 紧缺人才,1年社保/个税,1套; | 五环外2年社保/个税,五环外不限套 | | | | | 五环外可增购一套 | | | | 首套首付比例 | | 15% STE ...

行业评级与政策预期 - 维持房地产行业增持评级 考虑9月传统营销旺季房企加快推盘节奏和加大折扣力度是大概率事件 [1] - 京沪等核心一线城市已出台放松限购等利好政策 深圳有望加速跟进 [1] - 建议关注9月海外降息和国内宏观货币政策空间 以及城市更新和收储等政策落地情况 [1] 百强房企销售表现 - 2025年8月百强房企操盘口径销售金额20708.6亿元 同比下降13.1% 降幅较7月扩大0.5个百分点 [1] - 权益金额16197.0亿元 同比下降14.4% 降幅较7月扩大0.9个百分点 权益比78% [1] - 前50强房企操盘金额17984.80亿元 同比下降12.3% 降幅较7月收窄0.03个百分点 [1] 企业梯队门槛变化 - TOP1-10房企销售门槛从586亿元降至561亿元 同比下降4.3% 降幅最小 [2] - TOP51-100房企销售门槛从46亿元降至35亿元 同比下降23.9% 降幅最大 [2] 头部企业销售排名 - 单月操盘销售最高为绿城中国195亿元 其次招商蛇口185亿元 华润置地 保利发展和中国海外发展在119-178亿元区间 [3] - 建发国际集团 中国金茂和万科A单月销售规模在76-84亿元 [3] 企业增长分化情况 - 前50强房企中12家8月单月实现同比正增长 邦泰集团增速215.5%最高 联发集团增速158.8%次之 [3] - 中交房地产 武汉城建等企业跌幅超过55% [3] - 前50强房企中15家1-8月累计操盘金额实现正增长 新城控股出现超过50%的同比负增长 [3]

新建住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 同比上涨6.88% 环比涨幅较上月扩大0.12个百分点 [1] - 二线城市新建住宅价格环比上涨0.21% 同比上涨1.64% 环比涨幅较上月收窄0.02个百分点 [1] - 三四线代表城市新建住宅价格环比下跌0.25% 同比下跌1.06% 环比跌幅较上月扩大0.06个百分点 [1] 二手住宅价格表现 - 8月百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 同比下跌4.17% 环比跌幅较上月收窄0.06个百分点 [1] - 二线城市二手住宅价格环比下跌0.85% 同比下跌8.14% 环比跌幅较上月扩大0.01个百分点 [1] - 三四线城市二手住宅价格环比下跌0.78% 同比下跌7.78% 环比跌幅较上月扩大0.01个百分点 [1] 政策环境变化 - 北京优化限购政策 五环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购 [2] - 上海优化限购政策 外环外购房不限套数 取消首套和二套住房利率区分 [2] - 北京优化公积金贷款政策 调整套数认定标准 提高二套住房可贷额度 降低二套住房首付比例 [2] - 上海提高公积金可贷额度 支持提取公积金支付购房首付款 [2] - 苏州取消限售政策 广西优化限价政策 推出低月供金融产品 [2] 行业趋势展望 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 为市场注入信心 [2] - 京沪政策以挖掘"内需"为主 渐进式放松节奏符合预期 [2] - 9月为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [2] - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 房企在核心城市将加快推盘节奏 [2] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 [2]

投资评级 - 洛阳钼业评级下调至持有 目标价10.74港元 [4][5][6] - 荣昌生物评级下调至持有 目标价90港元 [7][9][10] - 保利物业维持买入评级 目标价45.65港元 [12][13][14] 核心财务表现 - 洛阳钼业上半年净利润86.7亿元人民币 同比增长60% [4][6] - 荣昌生物上半年收入10.9亿元人民币 同比增长48% 净亏损收窄42%至4.5亿元 [7][10] - 保利物业上半年收入83.9亿元人民币 同比增长6.6% 净利润增长5.3% [12][14] 业绩驱动因素 - 洛阳钼业增长主要来自金属价格上涨及净利息支出下降 [4][6] - 荣昌生物药品销售保持强劲势头 收入同比增长39% 环比增长9% [7][10] - 保利物业基础物业管理收入同比增长13.1% 超出预期 [12][14] 未来展望 - 洛阳钼业预计下半年盈利环比增长32% 主因金属价格上涨及15亿元处置收益 [5][6] - 荣昌生物预计2025年净亏损减少50% 2026年实现盈亏平衡 [7][10] - 保利物业上调2026-27年每股收益预测1.5-2.7% [13][14] 行业动态 - 中国移动AI服务器采购总规模51亿元人民币 其中CUDA兼容GPU服务器占34% CANN兼容占66% [15][18] - 昆仑GPU在招标中获得70%-100%份额 在14亿元CUDA标包中中标超70% [16][20][23] - 电信运营商资本开支重点转向AI推理服务器 平均成本低于训练型服务器 [17][18] 技术突破 - 昆仑芯在CUDA兼容性方面技术突出 此前主要供给百度使用 [21][23] - 国内GPU公司港股上市预期估值300-1000亿港元 昆仑芯估值中值500亿港元 [22][23] 政策影响 - 上海出台多项房地产新政 包括放宽购房限制和针对性房产税减免 [24][27] - 上海取消二套房贷款利率差异 政策力度大于北京 [25][27] - 上海二手房价格环比下跌0.9% 深圳可能效仿政策放松 [26][27]

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

万科A股价表现 - 万科A时隔半年迎来涨停 报7.22元 万科企业港股报5.75港元 涨幅超11% [3] 公司财务与经营状况 - 上半年营业收入1053.2亿元 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [5] - 销售面积538.9万平方米 同比下降42.6% 销售金额691.1亿元 同比下降45.7% [5] - 在15个城市销售金额排名前三 [5] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [5] - 上半年新增融资和再融资249亿元 [5] - 第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [5] - 公司正稳步推进改革化险工作 以时间换空间化解风险 [6] 房地产政策动向 - 北京率先优化住房限购政策 允许五环外住房不受套数限制 加大公积金贷款支持 [6][7] - 政策有利于提振市场预期 推动房地产市场止跌回稳 [7] - 市场预期上海 深圳等更多城市将跟进优化限购及公积金政策 [8] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求 [8] - 中央层面存在进一步政策发力空间 新一轮支持政策有望开启 [8] 行业市场反应 - 地产股普涨 万通发展涨停 荣盛发展涨超9% 金地集团 特发服务涨超8% [8] - 绿地控股 保利发展 华发股份涨幅超5% [8] - 港股融创中国 新世界发展 龙湖集团涨逾7% 绿城中国 越秀地产涨幅超5% [8]

股价表现 - 万科A涨停报7.22元 万科H股涨超11%报5.75港元[1] - 当日振幅8.69% 量比达12.37 换手率5.68%[2] - 52周股价区间为6.18-10.69元[2] 财务数据 - 上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元[4] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7%[4] - 总股本119.31亿股 每股净资产16.05元[2] 债务与流动性 - 已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[4] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款[4] 政策环境 - 北京优化住房限购政策 五环外住房取消套数限制[5] - 中央政治局会议明确"止跌回稳"政策目标 多地预计跟进优化政策[6] - 国务院会议要求释放改善性需求 系统清理消费领域限制措施[6] 行业影响 - 政策放松带动地产股普涨 多家房企单日涨幅超5%[6] - 公司在15个城市销售金额保持前三位置[4]