论坛背景与核心观点 - 克而瑞集团于上海举办“全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛”，汇聚产学研跨界专家发布重要研究成果[1] - 论坛核心观点为探讨中阿关系蓬勃发展背景下的房地产领域合作新途径，强调阿布扎比作为全球级金融中心和财富聚宝盆的崛起及其与中国深化合作的巨大空间[2][4][5][6] 阿联酋宏观经济与政策环境 - 阿联酋实际GDP增长率2024年为3.8%，预计2025年和2026年将分别增长至4%和5%，成为全球增长最快的经济体之一[6] - 经济活力源于政府政策，包括黄金签证计划、外资独资企业以及透明有利的监管框架，非石油行业如金融、科技、物流和旅游快速扩张[6] - 阿布扎比国际金融中心（ADGM）内近3000家公司运营，其管理资产在过去12个月内飙升42%[7] 阿布扎比房地产市场表现 - 阿布扎比人口超过400万，2025年上半年房地产交易额超过140亿美元，同比增长39%[8] - 海外和外籍买家占Aldar公司阿联酋销售额比例从2021年的21%大幅提升至2024年的78%[8] - 中国客户购买量过去三年增长近三倍，2024年总销售额略低于4.5亿美元，今年已超过6.9亿美元[8] 重点开发项目与投资机遇 - 萨迪亚特岛作为文化中心，拥有阿布扎比卢浮宫等标志性文化地标，Saadiyat Grove是耗资数十亿美元打造的文化、零售和休闲生活方式中心[9] - 亚斯岛是娱乐中心，拥有法拉利主题公园、华纳兄弟主题乐园等，即将落成Waldorf Astoria Residences等高端住宅项目[9][10] - 法赫德岛作为滨海健康目的地，预计开发价值超过100亿美元，将成为阿布扎比最大的综合用途总体规划之一[10] 公司战略与合作伙伴关系 - Aldar业务涵盖住宅、商业、零售、酒店和物流，与华尔道夫酒店、文华东方等领先品牌合作，并与穆巴达拉等全球机构建立长期投资伙伴关系[11] - 公司已将业务拓展至迪拜、哈伊马角、埃及与英国，结合世界级综合体开发经验与国际影响力[11]

政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]

核心观点 - 2025年中期50家典型上市房企现金持有量持续下降，短期偿债压力加大，行业信用修复仍需时间 [1][3][32][33] 现金持有量分析 - 2025年中期样本房企现金持有量为11867亿元，较期初减少9.49% [1][3][8] - 80%的样本房企现金持有量减少，央企现金降幅相对较小为7.04%，民营房企降幅达13.5% [10][11] - 房企调整后受限制现金占比达30.32%，实际短期偿债能力可能更低 [13] 有息负债状况 - 2025年中期样本房企总有息负债为51816亿元，较期初微降0.95% [3][15] - 央企和国企总有息负债分别与期初持平及增长1.8%，混合所有制和民营房企则分别减少3.23%和1.58% [18][19] - 22%的房企总有息负债有所增加 [21] 短期偿债压力 - 样本房企调整后非受限现金短债比加权平均值降至0.37，较期初下降0.04 [3][23] - 68%的企业该指标低于监管红线，若计入未披露的预售监管资金，实际流动性风险更大 [23] - 样本房企加权平均调整后速动比率为0.62，其中39家企业该比率小于1，流动性压力凸显 [33] 净负债率与融资能力 - 样本房企加权平均净负债率升至108.71%，较期初提高4.87个百分点 [5][27] - 民营房企净负债率大幅提升40.77个百分点至269.03%，而央企净负债率相对较低为54.24% [29][30] - 行业融资成本降至3.92%，但融资能力分化加剧，优质央国企融资成本降至极低水平 [5][32]

行业标准与动态 - 代建行业首部《代建企业综合能力评价标准》正式发布，由多家代建企业及中国建筑标准设计研究院等单位共同编制 [1] - 润地管理参与第十六届房地产科学发展论坛，并参与《代建企业综合能力评价标准》的编撰和制定 [1] 企业动态与能力 - 润地管理以“好、快、省、规”管理策略，实现大型文体场馆建设工期19个月的“国内大型文体场馆建设新速度” [1] - 龙湖千丁数科发布《不动产数智化转型白皮书》，以多形态适应不同使用场景，便于委托方了解内容 [1] - 旭辉建管中标成都市青白江区国资优质项目全过程代建管理服务 [1] - 龙湖龙智造携手大家健投打造上海静安区内环标杆型养老社区 [1][4] - 旭辉建管完成南京河西南G116社区高端服务公寓项目交付 [1] 项目获取与中标 - 建设公司中标昌平区东小口镇城中村改造（一期）定向安置房项目三标段（施工）工程，合同额约4.53亿元，总建筑面积8.15万平方米 [3] - 绿城房地产建设管理集团有限公司中标余姚阳明东路北侧、中山北路东侧地块居住用房项目，代建方式为全过程代建代領，项目体量71098平方米，成交金额4.58亿元 [8] - 渐趋绿建建设管理集团公司中标龙泉市书堂畈地块建设项目，代建方式为全过程开发，项目体量80593.51立方米，成交金额3.49亿元 [8] 市场拓展与表现 - 上半年绿城管理拓展面积同比增长13.9% [9] - 旭辉建管布局城市超80个 [9] - 新城建管7月成功签约7个项目 [9] - 绿城管理完成代建宁波首个共有产权房交付 [9]

公司海外业务实践 - 公司在26个一带一路沿线国家拥有53个在建项目 [5] - 标杆项目展示科技实力 包括卡塔尔世界杯教育城体育场和乌兹别克斯坦塔什干新城银行大楼 [5] - 深耕柬埔寨市场 参与巴萨河大桥和金边三环等基建项目 成为当地路桥建设主力军 [5] - 从工程承包升级为建筑全生命周期服务商 旗下园林和钢构等子集团协同出海 [5] 行业出海挑战 - 面临国际环境和沿线国家政局动荡挑战 如2025年美洲21国大选 [6] - 需应对关税战和贸易保护主义 行业内卷加剧 质优者优先在国际招标中成为趋势 [6] - 融资模式从传统转向国际承包和国际金融机构融资 [6] - 重点市场聚焦一带一路沿线及中东 中东是未来五年重点发展市场 [6] 中东投资战略转变 - 从输出产品到产业共建 突破能源合作局限 共建新能源和先进制造产业链 [7] - 从低价竞争到价值出海 对接中东4万亿美元主权资本 聚焦新能源和数字基建等高附加值项目 [7] - 从文化输出到文化融入 重视与政府及家族企业建立信任 尊重本地文化并贯彻ESG理念 [7] - 中东正迎来世博会和亚洲杯等建设热潮 沙特2030愿景推动市场发展 [7]

城市更新政策与资金支持 - 2025年以来城市更新成为房地产政策关键一环，得到政府显著扶持，中央城市工作会议和政治局会议均提及要推进城市更新[3] - 政策出台频次明显提升，上海计划在2025年新增政府专项债中安排约400亿元用于城市更新，厦门、南京等地也发布了相关指导意见[4] - 2025年前7月城中村改造专项债投放573亿元，同比增长487%，保障房专项债投放253亿元，同比增长150%[6] - 专项债资金分布差异大，山东省在棚改和城中村项目总投资额达5289亿元，北京项目总投资额达11822亿元，单项目平均投放131亿元远高于全国平均的19亿元[8] 城市更新代建市场机遇 - 2024年起全国中标金额500万以上城市更新项目共198个，2024年102个，2025年至今96个，已达2024年全年的94%，预计全年总量将超2024年[9] - 城市更新项目主要分布在山东、广东、江苏三省，中标数量合计占全国50%，与专项债高投入省份相符[12] - 头部代建企业如绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等已积极中标城市更新或城中村改造类项目的代建服务[13] - 具体中标项目包括绿城管理中标济南、济宁、天津等项目，旭辉管理中标天津项目，金地管理中标沈阳项目等[16] 代建企业所需核心能力 - 需具备综合协调能力，科学把控投资规模、工程质量和施工安全平衡，妥善处理各类复杂关系并应对政策变化等不确定因素[18] - 需具备稳健资金实力，协助完成项目融资方案设计和资金筹措，必要时以投资方身份参与以确保资金链安全稳定[18] - 需具备产业导入运营能力，根据区域规划精准导入教育、医疗、商业等资源，实现产业与城市融合，提升区域整体价值[19] - 需具备平衡创新能力，将文化、商业、旅游元素融合，在历史保护与发展间找到平衡点，实现社会与经济效益统一[20] - 需具备风险管控能力，建立完善风险防范机制，具备处理纾困项目经验以应对资金停滞、股权重构等复杂局面[20]

论坛背景与核心观点 - 克而瑞集团于2025年9月23日在上海举办“全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛” [1] - 海外房地产投资应聚焦区域中心城市，阿联酋的迪拜与阿布扎比是中东地区的核心选择 [3] 阿联酋宏观经济与人口优势 - 2024年阿联酋实际GDP同比增长4%，总量达1.78万亿迪拉姆，央行预测2025年、2026年增速将升至4.4%、5.4% [4] - 2024年非石油业务GDP占比达75.5%，摆脱对传统油气的单一依赖，房地产业在非石油经济中占比稳定在7.8%左右 [4] - 截至2024年阿联酋总人口突破1250万人，较2023年增长23%，外籍人口占比近九成，25-54岁青壮年占比高达68.62% [4] 阿联酋政策优势 - 迪拜购房仅需4%注册费，无土地税、房产税等持有成本 [5] - 2025年黄金签证政策放宽，购房首付从50%降至0%，期房凭合同即可申请，支持多套房产价值合并计算及多人联合投资 [5] - 无外汇管制政策让资金可自由跨境流转 [5] 阿布扎比房地产市场表现 - 2024年阿布扎比人口达413.6万人，超越迪拜成为阿联酋人口最多地区，25-54岁青壮年人口占比66% [6] - 2025年上半年阿布扎比住宅成交金额218.53亿迪拉姆，同比增长30%，住宅均价达330万迪拉姆/套，同比上涨17% [6] - 别墅、公寓租赁回报率在2025年上半年同比分别上升8.5%和12.6% [6] - Aldar集团2025年上半年销售额达183亿迪拉姆，同比增长31% [6] 迪拜房地产市场表现 - 2025年上半年迪拜房地产成交98726笔，同比增长22%，总交易金额3269亿迪拉姆，同比激增40% [7] - 现房交易金额2030亿迪拉姆，期房交易金额1240亿迪拉姆 [7] - 2024年迪拜高端房产租金回报率达5.3%，位列全球第二，其中朱美拉村圈公寓、阿尔巴沙别墅回报率分别达7.2%、6.8% [8] 阿联酋投资驱动因素与前景 - 《2031国家投资战略》持续优化外资准入环境，黄金签证政策将吸引全球高净值人群 [9] - 旅游业2024年国际游客消费超2170亿迪拉姆，产业多元化带动商业、住宅需求 [9] - 预计未来五年外籍人口将保持年均10%以上增速，青壮年群体结构支撑住房刚性需求与租赁市场繁荣 [9]

现象：地产社群关注度爆发式增长 - 地产社群运营热度呈现爆发式增长，微信搜索量激增近10倍 [1][2] - “地产社群”关键词日均搜索量从2022年的1882次快速上升至2025年1-8月的16703次 [2] - 该关键词在2025年4月3日达到单日搜索量历史峰值367932次 [2] 本质：社群运营与传统客户俱乐部的差异 - 当前兴起的地产社群与传统客户俱乐部存在本质差异，反映行业底层逻辑的深刻变革 [3] - 客户俱乐部是企业主导的封闭式会员组织，以销售转化与客户留存为核心目标 [3] - 社群是基于共同价值观的共同体，强调成员间深度连接与价值共创，企业角色从主导者转变为陪伴者 [3] - 社群运营本质是生活方式运营平台，将物理空间转化为精神归属地，达成生态构建目标 [3] 社群与客户俱乐部的多维度对比 - 核心目标：客户俱乐部为促进销售、提升复购率；社群为构建社区文化、增强用户粘性 [5] - 运营主体：客户俱乐部为企业单向输出；社群为企业赋能、成员自主 [5] - 价值创造：客户俱乐部依赖物质激励；社群依赖情感共鸣、精神认同和资源共享 [5] - 互动模式：客户俱乐部为低频单向沟通；社群为高频双向互动、线上线下多渠道实时交流 [5] - 行业阶段：客户俱乐部对应增量开发、销售驱动；社群对应存量运营、服务驱动 [5] 发展历程：从萌芽探索到集团化运营 - 萌芽探索期（2010-2019年）以单盘社群运营为主，出现多个成功范例 [7][8] - 秦皇岛阿那亚通过重建信任和营造社区文化，实现95%老带新转化率、40%以上房价溢价及100%物业费收缴率 [8] - 成都麓湖社群从2014年首批10个社群拓展至200多个，2024年活动超7000场，业主复购与推荐购买达60% [8] - 快速发展期（2020年至今）头部房企从集团战略高度推进社群运营，统一发布社群品牌IP [10] 现状：头部房企加速布局集团级社群IP - 2025年上半年销售额TOP30房企中，43%（13家）由总部牵头发布统一社群运营品牌 [12] - 社群运营逐步具备真正意义上的社群概念，开始去中心化运营，打破业主与非业主界限 [12][13] - 邦泰集团“泰有位”社群一年内链接孵化超400个社群，发起1000余场活动，涌现近200位社群主理人 [13] - 在“2025邦泰绽FUN运动季”中，联合10省31城150项目，发起300+场赛事，参与业主超15万 [13] 总结：社群运营成为行业新战场 - 在行业下行背景下，头部房企意识到社群营销重要性，参与投入社群品牌运营的企业增多 [14] - 部分头部房企已取得一定成效，社群运营未来将成为地产企业品牌建设、客户维护的新战场 [14]

战略升维 - 公司总部客户关系中心牵头启动社群运营与社区营造体系规划 明确品牌建设+能力沉淀+业务协同三位一体定位[4] - 搭建1+N社群平台运营矩阵 以爱越聚乐部为依托整合线上内容社区/线下社群空间/樾+生活方式品牌/系列内容IP/生态共建计划四大模块[4] - 采用双轮驱动组织机制 客户关系中心统筹顶层设计并联动多部门成立跨职能社群运营组织 形成总部标准化+落地个性化运营格局[6] 场景重构 - 空间产品化通过樾+生活方式品牌打造复合型生活场景 累计获得6项国内外荣誉并落地4处 空间可持续运营成本下降20%[10][11] - 内容品牌化通过樾+space联合知名艺术家机构落地人文展览累计超30000+观展 儿童成长社群IP覆盖家庭超28000组[14] - 生态共建化已孵化30余个特色社群运营机构 广州区域83个社群944场活动14475人次参与[18][20] 运营创新 - 社群平台爱越聚乐部小程序2024年下半年试点新增核心用户30000+ 日均活跃600+[22] - 建立客户运营评估模型 包含品牌资产/客户价值/商业价值三维度[25] - 将社群运营能力品牌化平台化 探索轻资产运营/主理人基金/自营商业品牌等商业模式输出[26] 品牌影响力 - 2024年社群品牌相关声量超18900篇 触达超6000万人次[16] - 广州区域启动百万主理人扶持计划 孵化新社群108个和50个主理人联合发起560个项目约11200人次参与[20]

全球经贸趋势与中阿合作环境 - 全球经贸呈现七大趋势：区域贸易重要性上升、公平贸易强调ESG与劳工保护、绿色贸易和价值观贸易受重视 这些趋势与中阿在能源环保领域的合作需求高度契合[2] - 全球投资领域出现六大调整方向：补链性投资增加、规避风险投资凸显 这些调整为中阿产业链供应链合作创造了新空间[2][3] 中国对阿合作的核心优势 - 中国具备"新三样"优势：电动汽车、光伏、锂电池产品完美契合阿拉伯国家能源转型需求[3] - 中国拥有"新质生产力"优势：以杭州六小龙、上海阶跃星辰等企业为代表的数字经济和人工智能实力可助力双方数字化合作[3] - 中国建立"新通道"优势：通过第三国搭建的贸易投资通路能突破国际流通壁垒 为中阿经贸往来提供更多便利[3] 中阿自贸协定进展与合作基础 - 中国与海合会（含阿联酋）的自由贸易协定谈判已持续21年 目前推进至第11轮谈判[3] - 海合会凭借雄厚经济实力、高水平经济发展和丰富能源储备 对中国投资者极具吸引力[3] - 海合会已与新加坡、日本、韩国等签订自贸协定的经验 为中阿自贸协定谈判提供了重要参考[3] 行业活动与研究成果 - 克而瑞主办"全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛"于上海举办 发布重要研究成果[1] - 论坛汇聚国内外产学研跨界专家、领袖和高管 分享中东不动产投资机遇[1]