行业政策与规划 - 十五五规划建议正式发布 明确推进房地产高质量发展六大重点任务 探索建立保障房轮候制和商品房现房销售制 [14] - 中央政治局 国务院 住建部对十五五规划建议进行展开解读 [14] 市场销售与需求 - 2025年10月百强房企实现销售操盘金额2530亿元 单月销售维持低位 [12] - 11月新房供应低位持稳 主城区改善产品为供给主力 市场热度预期回落 多数城市新房成交预期由增转降 [9] - 典型城市库存存在结构性风险 结构性矛盾凸显治理紧迫性 精准施策为库存化解关键 [7] 土地市场 - 2025年10月企业拿地投资额较前三季度月均下降三成 超半数房企未有拿地 [12] - 第44周（10月27日-11月2日）土地成交建筑面积840万平方米 环比上升15% 供应建筑面积369万平方米 环比下降60% 溢价率2.6% 较上周回落1.6个百分点 [13] - 福州土拍成交总价34亿元 2宗宅地均由本地国企左海竞得 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元 [10] - 2025年11月20个重点城市计划出让169宗含宅土地 起拍总价达889亿元 上海 北京起拍底价超100亿元 [15] 企业发展与品牌 - 2025年10月中国房地产企业品牌传播力TOP50发布 国庆 中秋双节与重阳节成为房企品牌传播与责任践行重要契机 [5] - 万科董事长再更迭 金科全新管理团队组建完成 [12] 行业新兴模式 - 2025年代建渗透率持续攀升并再创新高 二线城市是主要带动力量 但受单城市影响强烈 [9] - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销 [16] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务 [16] - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相 [16] 企业融资 - 2025年10月房企单月融资总量环比回落 但同比略有增长 [12]

核心观点 - 2025年11月28个重点城市新房供应面积环比微增5%但同比大幅下降46% [2][5] - 市场供应结构持续向改善型产品倾斜 刚需、改善、高端占比分别为28%、55%和17% [3][11] - 近8成城市以主城区为供应主力 主城、近郊、远郊占比结构为70%、23%和7% [3][14] - 基于供应低位持稳及去年高基数 新房成交绝对量或延续低位盘整 同比降幅可能扩大 [3][18] 供应规模 - 2025年前11月28城累计商品住宅供应面积同比下降17% [5] - 一线城市11月预估供应127万平方米 环比增长14%但同比下降40% 北京和广州环比增幅分别达167%和126% 上海供应同比降幅高达81% [6] - 二线城市11月预估供应358万平方米 环比微降1%同比深度下跌49% 城市分化加剧 长沙、长春、郑州、苏州等环比翻番 而宁波、南京等城市供应同比腰斩 [6] - 三四线城市11月预估供应32万平方米 环比大增61%但同比仍下降34% 绝对量处于历史低位 [7] 供应结构：产品档次 - 重点城市改善型产品供应占比达55% 刚需和高端产品占比分别为28%和17% [11][12] - 西安、昆明、天津等城市刚需产品供应占比超50% 宁波、北京刚需与改善占比各约40%-50% [11][12] - 上海、杭州、成都、武汉等16城以改善产品为供应主力 占比超50% [11][12] - 深圳、徐州、无锡、合肥等城市高端产品占比超45% 在各产品档次中居首 [11][12] 供应结构：区域分布 - 重点城市主城区供应占比70% 近郊和远郊占比分别为23%和7% [14][15] - 青岛、徐州、泉州、福州等城市主城供应占比超90% [14][15] - 长沙、天津、南京、深圳、宁波等城市以近郊项目为主 占比超50% [14][15] - 广州本月以远郊项目为供给主力 占比达46% [14][15] 市场预判 - 28个重点城市2025年11月预期项目平均去化率32% 环比下降3个百分点同比下降10个百分点 [19] - 上海、成都等前期热点城市新房成交规模预期回落 部分热点板块项目出现销售滑坡迹象 [19] - 深圳、武汉、重庆等城市预期延续弱复苏走势 成交规模低位回升 [19] - 多数弱二线城市如郑州、福州、南宁等购买力疲软 成交增长乏力情况将延续 [19] - 二手房市场成交仍处于下行通道 主要吸引价格敏感型刚需客群 [19]

行业整体渗透率 - 2025年前三季度代建项目在商品房中的渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [2][4] - 渗透率季度波动显著，第二季度最高达8.7%，创单季度新高，第一和第三季度分别为5%和7.12% [4] - 市场呈现集中入市态势，若第四季度保持同比上升，全年渗透率有望再创新高 [4] - 头部代建企业扩张意愿强烈，拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率保持上升趋势 [2] 项目城市能级分布 - 二线城市是代建项目绝对主力，占比高达84%，三四线城市和一线城市占比分别为15%和1% [6] - 从区域分布看，长三角地区占比遥遥领先，高达40% [6] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [12][13] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [18][19] 一线城市代建市场 - 一线城市中广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海、深圳、北京分别有5个、3个和2个 [8] - 代建项目主要分布于非核心区域的刚需板块，如广州项目位于南沙、增城、花都等区 [10] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来在一线城市中代建前景最好 [8] - 北京、上海、深圳的代建项目也均以顺义、通州、浦东、青浦、光明、龙岗等非核心区域为主 [11] 二线城市代建市场 - 苏州和天津代建渗透率领先，2025年前三季度分别高达38.5%和30.6% [13][14] - 昆明、长春渗透率超20%，长沙、合肥、武汉渗透率超10%，而济南、西安、重庆渗透率较低 [13][14] - 苏州市场朗诗绿色管理和旭辉建管是主要参与者，项目数量占比均超20%，旭辉未来可能超越朗诗 [16] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州占有率相对较低，未来提升空间较大 [17] 三四线城市代建市场 - 渗透率受单城市影响大，如无锡2025年开盘项目中仅2个为代建项目导致渗透率大幅降低 [19] - 长期看机遇较多，2024年至2025年9月监测的代建项目中标情况中三四线城市占比长期超50% [19] - 三四线是城投拿地占比最高能级，未来代建潜力较大，可关注佛山、珠海、惠州等珠三角城市 [21] - 代建企业可提前布局有潜力三四线城市或在一二线挖掘细分领域以立足市场 [24]