地块交易概况 - 宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得江北区01-06-01、06地块，成交楼板价9574元/平方米，较2025年6月收储价18.17亿元增值1.1亿元 [2][8] - 地块总建筑面积20.2万平方米，容积率2.29，属商住性质，溢价率0%，周边二手房均价1.7万元/平方米 [3][8] - 该地块曾于2022年由宁波城投以30.3亿元竞得，本次再上市起拍价较前次成交楼板价下降约3700元/平方米 [8] 股权及开发主体变更 - 宁波城宏置业原为宁波城投子公司，2025年6月股权变更为宁波住房发展（市国资60%）和江北区盛元（区国资40%）联合控股 [3] - 股权变更与地块收储同步完成，宁波城投彻底退出城宏置业 [3] 地块规划调整 - 01-06-01地块由商住混合用地调整为纯宅地，容积率从2.5降至2.2，限高从100米降至80米，取消幼儿园规划 [9] - 01-06-06地块由纯宅地调整为商住混合用地，容积率从3.0降至2.5，绿地率提升至35% [9] 区域市场供需 - 洪塘板块已断供5年，上次开盘为2020年中旅城项目（均价1.76万元/平方米），当前二手房成交价1.7万元/平方米 [10] - 地块周边3公里内2023年成交一宗安置房用地（楼板价3064元/平方米，溢价14.85%），另一宗宅地因起拍楼板价1.3万元/平方米撤牌 [4][5] - 2019年板块新房均价达1.8万元/平方米，2020年后供应量归零 [10][12] 地块开发优势 - 临近宁波奥体中心，规划有九年一贯制学校和体育公园，交通便利（北环西路、开元路） [9] - 东南方向1公里的姚玖湾新房售价2.7万元/平方米，存在价格梯度空间 [9]

◎ 文/ 杨科伟 到7月份重点30城二手房成交规模4个月连续下跌，一线和杭蓉津等二线跌幅领先,京沪杭等热点城市稍稍企稳的房价也在成交量持续 低迷之后迎来二次下跌,成交价与挂牌价剪刀差再次拉大,在此背景下,京沪杭等二手房成交结构有哪些变化？二手与新房会是此消彼长 还是一损俱损？ 京沪杭二手挂牌价较高点降16%左右 成交折价率回升后二次下行 0 1 数据显示，京沪二手房挂牌价高点在2023年底和2024年初，杭州领先一年调整高点出现在2022年底，之后挂牌价都逐月下行且有 跌幅扩大之势，到7月份为最低值，京沪杭三城平均挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15%。反映出卖方业主心态一致更偏向 于快速成交，即便是2024年5月和9月两次政策调整也未能改变买方市场格局。另一方面，从成交价格来看则相对稳定，7月北京二 手住宅成交均价较2022年以来最高价（2025年3月）和平均值分别跌7.4%和1.7%，上海这一数值分别为9.5%（2024年12月）和 4.6%，杭州为23.1%（2022年6月）和14.4%，从成交价格来看，至少2024年四季度有京沪回升向好趋势明显，但二季度开始二次 回落。 这反映在买卖双方价 ...

行业趋势与产品创新 - 2025上半年房企新品发布频次明显增加，新品发布、样板间发布、实景示范区开放成为推广产品亮点及产品力创新的重要契机 [4] - 住宅产品创新呈现"左手艺术、右手科技"的融合趋势，传统文化、在地人文、艺术审美与AI科技共同赋能产品设计 [5][6] - 招商蛇口苏州招商序项目通过机器人巡逻、无感通行、AI智慧屏等科技应用实现智能化生活，同时打造半开放式架空层社区图书馆和全封闭架空层空间兼顾审美与温度 [7] - 中国金茂金茂府3.0社区以智慧科技系统解决居住痛点，璞系产品则贯彻"东方韵、国际范、艺术感"调性，将原生自然元素融入园林设计 [9] 产品细节与客户需求 - 越秀地产上海外滩樾项目从宜兴五色泥矿挑选泥料烧制专属红砖，在49栋别墅上呈现8种砖艺拼法、187种砖型 [10] - 中建七局中建·中环铂樾项目采用视频安防监控、周界报警、电子巡查等智慧社区系统，配备华为智慧家居系统 [13] - 华润置地北京臻澐产品针对海淀家庭需求打造多功能学习空间，创新"空间平权"设计平衡家庭成员需求 [18] - 中国电建地产成都·長运东安项目通过双阳台并入客厅、主卧衣帽间扩大160%、5.5米超宽LDK客厅等设计实现空间灵活切换 [18] 社区与城市融合 - 滨江集团首个TOD项目滨纷城以美国中央公园为设计理念，打造"一芯一环十景"景观体系，包含2.4km四季跑道和12大运动空间 [24] - 华润置地成都上璟公园项目探索"超级公园生活体"PSO模式，将自然场域、空间运营与生活内容三位一体融合 [27][28] - 敏捷集团广州·敏捷绿湖首府参照TOD开发模式，实现居住、商业、办公、休闲等功能与交通的无缝对接 [29] 行业总结 - 住宅产品创新已从政策理念引导进入落地执行阶段，呈现从细节到整体的全方位创新 [30] - 居住者需求正被更多倾听并落实到产品中，行业期待更多有温度、有品质、有创意的产品出现 [30]

万科流动性支持 - 深铁集团提供超200亿资金驰援万科 需满足深圳国资委和深铁集团进一步提供流动性支持 万科瘦身去杠杆 经济回暖及房地产市场止跌回稳三个条件才能取得成功 [5] 龙湖债务管理 - 龙湖计划提前偿还92亿港元银团贷款 基于多元稳定收入结构 审慎投资策略及健康财务状况 2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付 [6][7] 二手房市场动态 - 武汉7月二手房量缩价稳 平均议价空间收窄至4% 降价小区占比收缩至49% 刚需和改善型需求成为止跌核心因素 [8] - 7月全国法拍房挂拍与成交双创新高 上海文物级一手房起拍价6亿元 建议各地完善管理规定 利用法拍房平台拓宽租赁权和产权转移渠道 加快存量资产转移 [12] 政策环境 - 北京五环外解除限购 地方稳市场政策进入高频输出模式 近三周政策出台频次均在18次或更高 为2025年以来首次出现 [13][14] 土地市场表现 - 第32周土地供求规模环比回落 供应建筑面积278万平方米环比下降35% 成交建筑面积318万平方米环比下降39% 溢价率小幅回升但仍处年内低位 深圳2宗宅地高溢价成交 多数二三线城市底价或低溢价成交 [15] - 深圳宝中宅地经过187轮竞价以35%溢价成交 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块 刷新地价新纪录 [10] 住宅产品趋势 - 1-7月全国住宅成交结构趋向大面积产品 120㎡以上面积段成交占比均同比增加 120㎡以下各面积段占比不及去年同期 其中80㎡以下产品占比同比下降1.2个百分点 [17] - 8月市场热度阶段性回升 供给端提质缩量 杭州武汉等热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [8] 行业资金与库存 - 成交规模季节性回落 价格同比指数边际改善 房企到位资金中个人贷款同比增加 长短周期库存指标持续减负 [9] 项目去化案例 - 上海奉贤龙湖·御湖境首开去化率80% 配备奉贤首个无边恒温泳池及中央车站 175㎡户型定制交付 [18] - 天津金茂泮湖满庭首开即罄 配备海派艺术商街 立体园林及约2100㎡艺术会所 [18] - 杭州锦上万象府两开两罄 作为杭州主城区首个不限价项目 采用南高北低梯度布局及精装品质跃升 [18] - 成都华润置地华宸府推出四维景观 199㎡方厅面宽达21.9米及253㎡户型双景舱 配备黑金服务体系 [18] - 苏州招商序成为湖西近十年唯一纯洋房社区 配备垂直会所 [18]

二手房市场整体成交趋势 - 2025年7月30个重点城市二手房成交环比下降14% 同比下降9% 增长动能放缓 [2] 核心城市新增挂牌量变化 - 北京、深圳、杭州新增挂牌量季节性回落 上海环比持平上月 京沪深同比涨幅均超2成 [3][4] - 北京新增挂牌16721套 环比降2% 同比增31% [5] - 上海新增挂牌13386套 环比持平 同比增20% [5] - 深圳新增挂牌5576套 环比降7% 同比增48% [5] - 杭州新增挂牌7018套 环比降3% 同比降24% [5] 京沪深挂牌价格段结构性分化 - 京沪深新增挂牌以100-500万元总价段为主力 占比超6成 [5] - 300-500万元总价段挂牌占比跌幅最显著 北京下降0.98个百分点 [5] - 低总价段（300万元以内）和高总价段（600-3000万元）占比回升 北京分别上涨0.42和0.63个百分点 [5][7] - 上海深圳跌幅集中在300-800万元段 300万元以内和3000万元以上段占比持增 [7] 面积段挂牌特征 - 小面积段挂牌占比显著增长：北京70平以下 上海50-90平 深圳50-70平 [8] - 大面积段占比稳中有增：北京140-160平占比升0.11个百分点 上海140平以上升0.31个百分点 深圳160平以上升0.52个百分点 [8] 杭州市场结构性变化 - 高总价段（600万元以上）挂牌占比持增 低总价段占比回落 [10] - 100-300万元段占比下降1.06个百分点 1000-3000万元段占比大幅上升0.91个百分点 [10][11] - 120平方米以内中小面积段占比下降 120-140平方米和160平方米以上大面积段占比普增 [13] - 160-180平方米大面积段涨幅达1.08个百分点 [13] 市场分化特征与后市预判 - 京沪深呈现"K型"分化：刚需（低价小户）与豪宅业主挂牌积极 中端改善房源业主犹豫 [14] - 高端市场热度或将稳中有降：挂牌量增多供给加大 新房市场优质产品分流高端客群 [15] - 刚需盘交易周期可能拉长：挂牌基数较大 需显著价格优势 市区和远郊老破小面临去化压力 [15]

企业动态 - 绿城管理2025年上半年新拓代建项目代建费约50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，合约销售金额约39.02亿元 [10][13] - 金建管集团与新誉国际商务、高基地产达成战略合作，构建全链条处置能力闭环，融合司法处置、资产盘活、开发运营全流程能力 [1] - 绿地香港探索深化政企合作模式，赋能城市高质量发展 [1] - 招商创科合肥复材中心项目一期总投资6.5亿元，增强合肥市在生物基材料领域的核心竞争力 [2] - 金地管理发布清岚产品品牌，腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [13] - 旭辉建管布局城市超80个 [13] - 新城建管7月成功签约7个项目 [13] 项目进展 - 远洋建管代建乌鲁木齐雅山璟庐项目高品质交付，首开22天劲销8000万，跻身全市TOP10 [7] - 绿城管理代建唐山珑湖丽宫纾困项目交付，总占地面积15.3万平方米，建筑面积33.5万平方米，涵盖多种产品类型 [8] - 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [13] - 金地管理为傲雷集团提供全过程代建服务，打造中山翠亨照明产业集群，项目面积6.6万平方米 [3] - 金地管理首进泰州姜堰，打造高品质墅区，项目面积未明确 [3] - 绿城房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-03地块A28地块项目，成交金额5.39亿元，建筑面积92994平方米 [12] - 金地房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-06地块B20地块项目，成交金额2.24亿元，建筑面积49291平方米 [12] 财务数据 - 绿城管理预期2025年中期股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [10] - 绿城管理2025年上半年拓展面积同比增长13.9% [13] 行业趋势 - 代建行业资源整合加速，企业通过战略合作构建全链条能力 [1] - 代建项目类型多样化，涵盖纾困、共有产权房、产业集群等 [1][3][13] - 代建企业持续拓展城市布局，如旭辉建管覆盖超80个城市 [13]

深圳宝安区A002-0108地块成交情况 - 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，刷新宝安中心板块地价纪录 [2][3] - 地块总建筑面积14.5万平方米，容积率3.4，低于周边宅地普遍5.0以上的容积率，起拍底价64.09亿元 [3][6] - 地块经历187轮线下竞价，吸引3家房企竞拍，商业部分18350平方米限整体转让且不参与溢价分摊 [3][6] 地块规划与周边市场 - 地块位于宝安区新安街道，紧邻滨海文化公园、欢乐港湾，拥有海景资源及优质商业教育配套 [7] - 周边近2年成交地块楼板价对比：2024年保利项目52222元/平方米（溢价35.58%），2023年中铁项目41385元/平方米（溢价14.99%） [3] - 容积率相似的都市茗荟花园2025年平均售价达11.7万元/平方米，东南方向南山桂湾宅地7月成交楼板价8.4万元/平方米 [7][10] 深圳土地市场整体表现 - 2025年前7月深圳商品住宅成交面积259万平方米，同比增长24%，土地成交建面446万平方米，同比增长89%，增速全国领先 [10][11] - 南山桂湾地块7月由招商蛇口以21.55亿元竞得，溢价率86.1%，楼面价84180元/平方米，创深圳土拍单价纪录及溢价率新高 [10] - 全国住宅成交面积TOP15城市中，深圳同比增速24%排名第13，土地成交建面同比增速89%排名第11 [11] 地块规划调整与开发要求 - 地块曾于4月30日挂拍后中止，本次调整降低商业配比，容积率从5.7降至3.4，要求1年内开工、4年内竣工 [6] - 地块属性为住宅，是宝中片区近年最临近海岸线的集中连片净地，周边新房售价普遍超11万元/平方米 [6][7][10]

万科流动性支持情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总金额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [3][4] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主（质押率70%，质押股票价值约122亿元）[3][4] - 2025年8月6日最新一笔借款16.81亿元，担保条款未明确抵押物，显示公司优质资产融资能力下降 [3][8] 万物云股权质押现状 - 万科已质押万物云55.8%股份，接近其持有总量的57.12%，剩余可质押空间有限 [4] - 2025年5月后新增借款担保要求转向非优质资产（如非上市公司股权、投资性房地产），抵押率低至20%-50% [8][9] 深铁集团财务压力 - 2024年深铁集团因万科亏损确认投资收益亏损121亿元，自身站城开发业务收入同比下降46.23%，净利润亏损335亿元 [10] - 存货账面价值1035亿元，计提资产减值损失201亿元，反映房地产项目变现压力 [10] 万科经营与债务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值计提及资产交易价格低于账面值 [11] - 借款资金主要用于偿还公开市场债券，2027年前无境外公开债到期，但需持续依赖股东输血 [12] 行业与政策背景 - 万科危机影响行业信心，国资介入被视为象征性保卫战 [12] - 地方政策如北京五环外限购解除，显示市场维稳政策加码 [13]

国民经济运行 - 工业生产较快增长 7月规模以上工业增加值同比增长5.7% 装备制造业和高技术制造业分别增长8.4%和9.3% [3] - 消费市场持续复苏 7月社会消费品零售总额38780亿元同比增长3.7% 1-7月累计总额284238亿元增长4.8% [3] - 固定资产投资扩大 1-7月扣除房地产开发投资后增长5.3% 其中制造业投资增长6.2% 基础设施投资增长3.2% [3] - 进出口贸易优化 7月货物进出口总额39102亿元同比增长6.7% 出口增长8.0% 进口增长4.8% [3] 金融与信贷政策 - 货币供应量增长加快 7月M1同比增长5.6%创2024年以来新高 M2同比增长8.8% 剪刀差降至3.2个百分点 [4] - 消费信贷支持力度加大 三部委联合推出个人消费贷款财政贴息政策 年贴息比例1个百分点 [4] - 住房信贷保持宽松 前7月居民中长期贷款增加1.01万亿元 7月末同比增长3.4% 新发放房贷利率约3.1% [5] - 按揭贷款显著增长 7月个人按揭贷款金额增加1071亿元 同比增长7% [5] 房地产市场交易 - 新房成交规模季节性回落 7月典型城市成交环比降幅超20% 仅少数城市成交量同比上升 [7] - 市场热度明显下降 7月典型城市来访认购平均回落20% 去化率下降11个百分点至30% [7] - 全国销售数据承压 7月新建商品房销售面积5709万平方米环比降46% 销售额5325亿元环比降48% [7] - 同比降幅有所扩大 7月商品房销售面积同比下降7.8% 降幅较6月扩大2.3个百分点 [7] 价格走势分析 - 房价同比降幅整体收窄 7月一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 [12] - 二线城市价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [12] - 环比价格普遍下降 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2% 二线城市下降0.4% 三线城市下降0.3% [12] - 上涨城市数量增加 7月新建商品住宅价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [12] 供给侧调整 - 施工面积持续下降 1-7月房屋施工面积63.87亿平方米同比下降9.2% 住宅施工面积44.51亿平方米下降9.4% [16] - 新开工降幅收窄 1-7月房屋新开工面积3.5亿平方米下降19.4% 7月新开工规模4842万平方米下降15.4% [16] - 土地市场大幅缩量 2025年前7月土地招拍挂交易量降至2020年同期的24% [16] - 竣工面积显著下降 7月房屋竣工面积2467万平方米同比下降29.4% 1-7月累计下降16.5% [19] 开发投资状况 - 开发投资降幅扩大 1-7月全国房地产开发投资53580亿元同比下降12.0% 7月投资6922亿元同比下降17% [24] - 土地成交规模收缩 7月全国土地成交建面5.5亿平方米同比减少14.2% 为二季度以来最大降幅 [24] - 投资调整周期持续 房地产投资回落到与销售规模匹配水平前 调整还将持续一到两年 [24] 政策支持与行业展望 - 城市更新力度加大 住建部要求把城市更新摆在更加突出位置 预计下半年各地将加快推进 [8] - 地方政策持续优化 多地调整公积金政策 推进城镇老旧小区改造 扩大贷款合作范围 [13] - 行业转型方向明确 以城市高质量发展为核心 提高土地要素使用效率 保障住房需求有序发展 [25] - 市场预期改善 新房价格指数将延续筑底进程 核心城市成交有望先一步企稳 [26]

万科融资情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [2] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主，质押率达70%，质押股票价值约122亿元 [2][3] - 万物云股权质押比例已达55.8%，接近万科持有其57.12%股份的上限，后续融资质押空间有限 [3] 资产处置与担保结构 - 2024年5月至2025年1月通过出售深圳超级总部地块和红树湾项目49%收益权回笼资金35.85亿元 [4] - 2025年7月31日借款8.69亿元以非优质资产担保，包括办公资产（账面净值9.4亿元）、非上市公司股权（如杭州天马器业100%股权）等，抵押率20%-70% [7][8] - 2025年3月一笔8.9亿元借款未达信披标准且无担保，后展期至12月31日 [7] 深铁集团财务与风险传导 - 深铁集团2024年受万科亏损487亿元拖累，确认投资收益亏损121亿元，自身净利润亏损335亿元 [10][11] - 站城开发业务收入同比下滑46.23%至79.17亿元，毛利率下降2.43个百分点，存货账面价值1035亿元但计提减值201亿元 [10] - 贷款资金或来自自有资金（2024年末货币资金209亿元）、银行授信及深圳国资委支持 [10] 债务置换与行业影响 - 万科借款主要用于置换公开市场债券本息，2027年前无境外债到期，实质为债务期限延长与成本优化 [13] - 深圳国资委旗下深圳人才安居曾因恒大投资亏损250亿元，华南城引入国资后仍进入清盘程序，反映国资房企救助风险 [14][15] - 万科2025年上半年预亏98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值及交易价格低于账面值 [13]