行业整体渗透率 - 2025年前三季度代建项目在商品房中的渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [2][4] - 渗透率季度波动显著，第二季度最高达8.7%，创单季度新高，第一和第三季度分别为5%和7.12% [4] - 市场呈现集中入市态势，若第四季度保持同比上升，全年渗透率有望再创新高 [4] - 头部代建企业扩张意愿强烈，拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率保持上升趋势 [2] 项目城市能级分布 - 二线城市是代建项目绝对主力，占比高达84%，三四线城市和一线城市占比分别为15%和1% [6] - 从区域分布看，长三角地区占比遥遥领先，高达40% [6] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [12][13] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [18][19] 一线城市代建市场 - 一线城市中广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海、深圳、北京分别有5个、3个和2个 [8] - 代建项目主要分布于非核心区域的刚需板块，如广州项目位于南沙、增城、花都等区 [10] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来在一线城市中代建前景最好 [8] - 北京、上海、深圳的代建项目也均以顺义、通州、浦东、青浦、光明、龙岗等非核心区域为主 [11] 二线城市代建市场 - 苏州和天津代建渗透率领先，2025年前三季度分别高达38.5%和30.6% [13][14] - 昆明、长春渗透率超20%，长沙、合肥、武汉渗透率超10%，而济南、西安、重庆渗透率较低 [13][14] - 苏州市场朗诗绿色管理和旭辉建管是主要参与者，项目数量占比均超20%，旭辉未来可能超越朗诗 [16] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州占有率相对较低，未来提升空间较大 [17] 三四线城市代建市场 - 渗透率受单城市影响大，如无锡2025年开盘项目中仅2个为代建项目导致渗透率大幅降低 [19] - 长期看机遇较多，2024年至2025年9月监测的代建项目中标情况中三四线城市占比长期超50% [19] - 三四线是城投拿地占比最高能级，未来代建潜力较大，可关注佛山、珠海、惠州等珠三角城市 [21] - 代建企业可提前布局有潜力三四线城市或在一二线挖掘细分领域以立足市场 [24]