久期财经讯，9月26日，据悉，美联储新任理事米兰在上任后公开表态，呼吁美联储采取更加激进的降息行动，打破主席鲍威尔当前的渐进式政策路径。 米兰在周四接受不同媒体采访时连续表示，目前利率水平至少高出中性利率1.5至2个百分点，应通过连续多次50个基点的降息行动，尽快将利率降至合适区 间。 米兰的观点基于经济学中的"中性利率"概念，即既不刺激也不抑制经济活动的利率水平。他认为目前中性利率在2%中段水平，远低于当前美联储 4.00%-4.25%的联邦基金利率区间。 他指出，去年中性利率较高，主要因政府大量举债及移民增加推动劳动力扩张。但随着边境政策收紧、以及关税收入上升，人口增长动力明显放缓，中性利 率也随之下降。 米兰是由特朗普任命填补今夏空缺的临时席位，其任期将于2026年1月到期。在此期间，他预计仍有三次投票机会。若新任人选未及时确定，或特朗普决定 延续任命，米兰有可能继续留任。 热点消息 每日发行总结 9月26日，中资美元债涨跌幅榜TOP10如下： 新城发展(01030.HK)发布公告，于进一步磋商及讨论后，公司及认购人在考虑(其中包括)现行市况后决定不会进行认购事项。于2025年9月25日，公司 与认购人 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

股价表现与交易数据 - 9月26日盘中上涨2.21%至4.16元/股 成交2.96亿元 换手率1.60% 总市值187.81亿元 [1] - 主力资金净流入4547.85万元 特大单买入4613.00万元(占比15.61%) 大单买入6846.75万元(占比23.17%) [1] - 今年以来股价跌5.02% 近5日跌0.95% 近20日涨1.96% 近60日涨12.43% [1] 股东结构与资金动向 - 股东户数10.90万户 较上期增加1.19% 人均流通股41418股 较上期减少1.18% [2] - 中国证券金融股份持股1.18亿股(第五大股东) 较上期减少1648.20万股 [3] - 香港中央结算持股8073.57万股(第六大股东) 较上期增加1884.26万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入156.78亿元 同比减少25.80% [2] - 2025年上半年归母净利润-37.01亿元 同比减少10.13% [2] 业务构成与分红情况 - 房地产开发业务收入占比62.07% 物业管理占比25.07% 物业出租占比5.70% [1] - A股上市后累计派现231.49亿元 近三年累计派现7.03亿元 [3] 机构持仓变动 - 南方中证房地产ETF新进第八大股东 持股4033.28万股 [3] - 兴全商业模式混合持股3141.02万股(第九大股东) 较上期减少3685.97万股 [3] - 兴全新视野定期开放混合退出十大股东行列 [3] 公司基本信息 - 主营业务涵盖房地产开发与经营、物业管理和物业租赁 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 概念板块包括房屋租赁、融资融券等 [1]

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 核心观点 - 广义住房需求已经见底 但量价未进入正向循环 房地产总量将继续磨底 预计核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"新发展赛道 推动好房子渗透率较低的核心城市市场改善 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3] - 经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据表现 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交208.3万平米 环比上升5.4% 其中一二线城市成交195万平米环比上升5.2% 三四线城市成交13.2万平米环比上升8.1% [4] - 9月34城一手房成交同比上升17.6% 较8月上升25.5个百分点 其中一二线同比上升22.4% 三四线同比下降23.9% [3][5] - 年初累计至今34城成交0.87亿平米 同比下降11.2% 其中一二线累计成交8016.3万平米同比下降7.5% 三四线累计成交692.2万平米同比下降39.2% [5][7] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交109.6万平米 环比下降6.1% [3][11] - 9月累计成交307.7万平米 较8月同期环比上升13.2% 较去年9月同期同比上升31.3% [3][11] - 年初累计至今成交4319.8万平米 同比上升5.6% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘107万平米 合计成交78万平米 成交推盘比为0.73倍 [3][19] - 最近三个月成交推盘比分别为1.02倍 0.95倍和0.98倍 [3][19] - 15城合计住宅可售面积8966.6万平米 环比上升0.3% [3][19] - 3个月移动平均去化月数为23.2个月 环比上升0.6个月 [3][19] 行业政策动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》 鼓励多渠道增加租赁住房供给 [3][28][29] - 国家统计局公布1-8月累计房地产数据：投资额60309亿元同比下降12.9% 销售面积5.7亿平方米同比下降4.7% 销售额5.5万亿元同比下降7.3% [3][28] - 8月单月数据：投资额6729亿元同比下降19.5% 销售面积5744万平方米同比下降10.6% 销售额5449亿元同比下降14.0% [28] 地方政策 - 上海优化个人住房房产税试点政策 符合条件的居民首套住房 二套及以上住房人均≤60平方米的暂免征收房产税 [3][28] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付 二套房提取60% 契税等税款3年内实报实销 [3][28] - 北京继续执行5%至12%的住房公积金缴存比例政策 上海上调住房公积金缴存基数上限至37302元 [28] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [3][28] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [3][28] 公司动态跟踪 融资担保 - 金地集团为关联方提供连带担保2亿元 [3][33] - 招商蛇口为控股子公司申请贷款提供连带担保8亿元期限3年 [3][33] - 金地集团子公司以股份质押担保形式申请贷款5.5亿元期限15年 [33] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派23.9元 [3][33] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派1024元和31.5元 [3][33] 股份回购 - 贝壳-W上周共耗资约1373万美元回购股份约207万股 [36][37] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益1.16% 在31个板块中排名第9位 [3][38] - 涨幅前5个股：香江控股52.55% 首开股份31.76% 沙河股份19.11% 亚太实业18.55% 大龙地产10.82% [38][41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.8/15.5倍 [3] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.03% 相对收益0.42% 表现强于大市 [3][43] - 涨幅前5个股：佳兆业美好13.71% 浦江中国13.12% 恒大物业9.01% 合景悠活7.72% 首程控股6.87% [47] - 物管25/26PE均值分别14.2/12.8倍 [3] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

股价表现与交易数据 - 9月19日盘中下跌2.18%至4.03元/股 成交1.90亿元 换手率1.03% 总市值181.94亿元[1] - 主力资金净流出3723.52万元 特大单净卖出2474.49万元（买入1873.30万元占比9.86% 卖出4347.79万元占比22.89%）[1] - 大单净卖出1249.04万元（买入4355.87万元占比22.93% 卖出5604.91万元占比29.51%）[1] - 年内股价下跌7.99% 近5日跌4.50% 近20日涨1.26% 近60日涨7.75%[1] 股东结构变化 - 股东户数10.90万户 较上期增加1.19% 人均流通股41418股 较上期减少1.18%[2] - 中国证券金融持股1.18亿股（第五大股东）较上期减少1648.20万股[3] - 香港中央结算持股8073.57万股（第六大股东）较上期增加1884.26万股[3] - 南方中证房地产ETF新进持股4033.28万股（第八大股东）[3] - 兴全商业模式混合持股3141.02万股（第九大股东）较上期减少3685.97万股[3] - 兴全新视野混合退出十大股东行列[3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入156.78亿元 同比减少25.80%[2] - 归母净利润-37.01亿元 同比减少10.13%[2] 公司基本概况 - 主营业务构成：房地产开发62.07% 物业管理25.07% 其他5.79% 物业出租5.70% 其他(补充)1.37%[1] - 行业分类：申万房地产-房地产开发-住宅开发[1] - 概念板块涵盖低价、房屋租赁、中盘、融资融券、MSCI中国等[1] 分红历史记录 - A股上市后累计派现231.49亿元[3] - 近三年累计派现7.03亿元[3]

担保交易核心信息 - 子公司VISION BUSINESS PARK（TH）LIMITED为威新华清（北京）置业发展有限公司提供股权质押担保 担保本金金额不超过55,000万元人民币 贷款期限最长15年 [2][5] - 担保范围覆盖主合同项下债务本金 利息 罚息 复息 违约金及实现债权的费用 [5] - 借款公司另一股东深圳市中鹄商业咨询有限公司同步提供80%股权质押担保 [2] 授权与合规性 - 本次担保属于2025年度授权范围内 新增担保总额度不超过100亿元人民币 已通过董事会及股东大会审议 [3][8] - 担保事项为满足合营公司经营需要 符合公司整体利益和发展战略 [7][8] 公司担保概况 - 截至公告日公司对外担保余额184.80亿元 占2024年经审计归母净资产比例31.30% [9] - 其中对控股子公司担保余额132.69亿元 对联营及合营公司担保余额52.11亿元 [9] - 公司目前无逾期担保记录 [9]

融资担保安排 - 子公司VISION BUSINESS PARK (TH) LIMITED持有威新华清北京置业发展有限公司20%股权并运营北京海淀区金地北京华清项目[1] - 借款公司向招商银行深圳分行申请5.5亿元额度贷款且贷款期限最长不超过15年[1] - 子公司以持有借款公司20%股权提供质押担保且总担保本金金额不超过5.5亿元[1] - 担保期限自质押合同生效之日起至主合同项下债权诉讼时效届满之日[1] - 另一股东深圳市中鹄商业咨询有限公司以持有80%股权提供同等质押担保[1] 担保余额状况 - 公司对外担保余额184.8亿元且占2024年经审计归母净资产比例达31.3%[2] - 公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额132.69亿元[2] - 公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额52.11亿元[2] - 公司目前无逾期担保记录[2]

担保情况 - 公司为威新华清提供5.5亿元担保[2] - 截至公告日，对外担保总额184.798329亿元，占净资产比例31.30%[3] - 2025年度新增担保总额度授权不超100亿元[5] - 公司及子公司担保余额184.8亿元，无逾期担保[3][12] 被担保公司情况 - 威新华清2024年底资产13.5796亿元，净利润0.0734亿元[8] - 威新华清2025年中资产13.56亿元，净利润0.0522亿元[8] 融资情况 - 借款公司向招行申请不超5.5亿元贷款，期限最长15年[4] - 子公司以20%股权为融资质押担保，本金不超5.5亿元[4]