"轻资产"转型遇阻 此次限高令恰逢万达商管第四次冲击港股IPO的关键时期。 企查查最新司法信息显示，昔日"首富"王健林再次遭遇法律困境。 大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林等被法院采取限制高消费措施（尤其值得注意的是，不等于"老赖"），案件背后牵涉 1.86亿元强制执行标的。 司法风险连环引爆 据公开司法记录显示，这已不是万达系首次面临强制执行的窘境。 此前大连万达集团股份有限公司、万达地产集团有限公司等主体因此案已被列入被执行人名单。 值得注意的是，该执行案金额达1.86亿元，在商业地产行业整体下行背景下，这个数字足以引发市场对万达流动性的进一步担忧。 | C LE S - - - 全国企业信用查询系统 | | (2025) 日01执恢249号 日一下 ■ 应用,企业中心 日 上一 | | --- | --- | --- | | 万达地产集团有限公司,大连万达集团股份有限公司,武汉万达文旅置业有限公司等执行案件 | | 5 | | 执行案件 极热行人 级制高清康 司法招聚 | | | | 案件审理流程 | | | | 恢复执行 | | | | 案号:(2025) 甘01执恢249号 | | | | ...

资产处置 - 公司拟通过公开挂牌方式转让中建穗丰置业有限公司70%股权 转让底价为3.29亿元 [1] - 转让价格不低于经国有资产监督管理部门或单位备案的评估价值 最终交易结果以公开挂牌为准 [1] - 此次股权转让旨在优化资产结构 改善现金流 确保收回投资并锁定投资收益 [1] 财务影响 - 股权转让有助于降低公司有息负债 解除担保义务 为轻资产转型提供支撑 [1] - 通过转让可收回前期投入 实现部分投资收益 同时增加现金流并增强盈利能力 [1]

资产重组方案 - 公司以1元价格向控股股东电建地产全资子公司转让房地产开发及租赁相关资产与负债 [1] - 拟置出资产包括17项房地产开发租赁业务股权资产及相关应收款项 但保留运营管理相关资产业务 [3] - 交易完成后公司资产总额从207.44亿元降至11.05亿元 降幅94.67% 所有者权益和净利润大幅上升 [6] 战略转型方向 - 公司从房地产开发销售转向商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1][5] - 短期目标成为专业轻资产运营公司 长期目标打造全业态资产管理公司 [11] - 电建地产将负责重资产开发 公司专注轻资产运营 形成内部业务分工 [12] 财务表现变化 - 2024年归母净利润从亏损22.38亿元转为盈利2.25亿元（备考） [6] - 2025年1-4月归母净利润从亏损7.04亿元收窄至亏损2618.24万元（备考） [6] - 2024年末经审计归母净资产为-17.53亿元 导致股票被实施退市风险警示 [7] 历史经营状况 - 公司自2021年起持续亏损 2021-2024年分别亏损11.15亿元、8.23亿元、16.93亿元和22.38亿元 [9] - 2025年上半年亏损8.98亿元 [9] - 控股股东电建地产2023年营收173.66亿元（同比下降54.03%） 亏损12.45亿元 2024年营收123.35亿元（下降28.97%） 亏损扩大至23.07亿元 [10] 业务资源基础 - 商业运营板块运营23个项目 面积132万平方米 拥有四条产品线 [10] - 产业运营板块运营7个项目 面积17万平方米 涵盖产业园酒店等业态 [10] - 长租公寓板块运营5个项目 面积8万平方米 覆盖成都武汉等城市 [10] 行业背景与挑战 - 房地产行业从规模扩张转向精耕细作 多家房企转向轻资产运营模式 [1][12] - 轻资产管理行业竞争激烈 品牌号召力不足 运营效益欠佳 [11] - 城市发展模式转向存量提质增效 为存量资产运营管理提供发展机遇 [11] 股东支持与协同 - 电建地产直接间接持股40.49% 电建集团为实际控制人 [6] - 电建集团承诺分阶段解决同业竞争问题 并可能注入协同资产 [5][6] - 电建集团内部产业项目为公司提供稳定业务来源和发展空间 [12]

重大资产重组交易 - 公司拟以1元交易金额向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项房地产开发及租赁业务股权资产 以及相关应收款项 其他资产和债务 [1] - 标的资产包括上市公司本部对拟转让股权资产的相关应收款项 截至2025年4月30日其他应收款账面价值达112.61亿元 投资性房地产账面价值约5.06亿元 [2] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率达223% [2] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 截至2024年末归母净资产为-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [6] - 2025年上半年营业收入8.2亿元 同比下降39.54% 归母净资产恶化至-26.51亿元 同比下降51.21% [7] 战略转型方向 - 通过资产重组置出房地产开发负债 未来将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 转型为综合性城市运营服务商 [1] - 转型后核心业务集中于商业运营 办公管理 长租公寓领域 配套提供相关咨询服务 [7] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目约17万平方米 长租公寓板块5个项目近8万平方米 [8] 控股股东与同业竞争 - 交易对方上海泷临为控股股东电建地产全资子公司 交易采用现金支付方式 总对价1元 [1][3] - 电建地产承诺分阶段解决与公司存在的同业竞争问题 并在新业务发展机会中给予公司优先选择权 [3] - 电建地产自2014年4月成为公司第一大股东 公司由此转为央企子公司身份 [5] 交易影响与市场反应 - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润预计大幅上升 [3] - 资本市场对重组高度关注 近两个月公司股票价格多次出现异动 [8] - 公司明确表示交易不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [8]

重大资产重组 - 公司拟以1元对价向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 包括17项股权资产 相关应收款项及其他应付款等债务 [1][2][4] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率223% [4] - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润将大幅上升 [4] 战略转型 - 通过本次重组公司将彻底退出房地产开发业务 未来聚焦商业运营 产业运营及长租公寓等城市运营轻资产业务 [2][12] - 转型后公司将成为电建集团体系内专注城市综合运营业务的上市平台 [12] - 截至2025年上半年公司商业运营板块拥有23个项目（总面积132万平方米） 产业运营板块7个项目（17万平方米） 长租公寓板块5个项目（8万平方米） [12] 财务表现 - 公司2022-2024年连续三年亏损 归属于母公司股东净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 累计亏损47.54亿元 [10] - 2025年上半年营业收入8.2亿元（同比下降39.54%） 归属于上市公司股东净资产-26.51亿元（同比下降51.21%） 总资产202.62亿元（同比下降3.78%） [11] - 拟置出资产包含其他应收款账面价值112.61亿元及投资性房地产账面价值5.06亿元 [3] 退市风险 - 因2024年末归属于母公司净资产为-17.53亿元且最近三年扣非净利润均为负 公司股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [10] - 若2025年度经审计的净利润或扣非净利润为负且营业收入低于3亿元 或期末净资产为负 公司股票将面临终止上市风险 [10] - 本次重组旨在提高公司盈利能力和持续经营能力 化解退市风险 [11] 控股股东承诺 - 电建地产承诺将分阶段解决其控制的其他企业与公司存在的同业竞争问题 [4] - 在可能存在竞争的业务领域中 电建地产将给予公司优先选择权 [4] 市场反应 - 重组公告披露当日（9月18日）公司股价涨停 [2] - 近期股价出现异常波动 9月11日-15日连续三个交易日累计跌幅偏离值超12% [13]

重大资产重组方案 - 公司拟以1元对价向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 涉及17项股权资产及相关应收款项、投资性房地产等非股权资产 [1][3] - 标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元 评估价值-29.34亿元 评估减值53.2亿元 减值率223% 合并报表归属于母公司所有者净资产账面价值-30.11亿元 评估增值7691万元 增值率2.55% [2] - 交易采用现金支付方式 不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [3][10] 拟置出资产明细 - 其他应收款账面价值112.61亿元 投资性房地产账面价值5.06亿元 截至2025年4月30日 [2] - 保留运营管理业务资产 包括荆州南国酒店管理有限公司100%股权无偿划转至武汉泛悦城市运营管理有限公司 [2] - 目前仅剩1个开发项目（广州雍云邸 剩余可开发面积4.39万平方米） 多个项目处于清盘销售阶段 [2] 战略转型方向 - 公司彻底退出房地产开发赛道 转型为电建集团体系内专注城市综合运营业务的上市平台 [9] - 未来聚焦商业运营、产业运营、长租公寓等轻资产业务 配套提供相关咨询服务 [1][9] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目面积17万平方米 长租公寓板块5个项目面积近8万平方米 [9] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022-2024年归母净利润分别为-8.23亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 2024年末归母净资产-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示（*ST南置） [7] - 2025年上半年营业收入8.2亿元（同比下降39.54%） 归母净资产进一步恶化至-26.51亿元（同比下降51.21%） 总资产202.62亿元（同比下降3.78%） [7] 交易影响与预期 - 交易完成后资产总额和营业收入规模显著下降 但所有者权益和净利润将有较大幅度上升 [3] - 控股股东电建地产承诺分阶段解决同业竞争问题 并给予新业务发展优先选择权 [3] - 重组旨在提高盈利能力和持续经营能力 化解退市风险 但转型后仍可能面临亏损风险 [8] 资本市场反应 - 股票近期出现异常波动 草案披露当日涨停 9月11-15日连续3个交易日累计跌幅超12% [10] - 重组被市场视为规避退市风险的关键举措 但对长期盈利能力和市场竞争优势存在疑虑 [9]

投资评级 - 维持"买入"投资评级 [9] 核心观点 - 公司2025H1业绩承压 营收同比微降1%至3.26亿元 归母净利润同比大幅下降55%至0.06亿元 [1] - 行业竞争加剧导致经营承压 公司通过品牌差异化战略升级和加盟业务加速布局寻求突破 [3][4] - 海外业务拓展成效显著 海外平台间夜量占OTA份额达11.21% 并与精选国际达成战略合作 [4] 财务表现 - 2025Q2毛利率同比下降4个百分点至28.32% 净利率同比下降4个百分点至2.13% [2] - 销售费用率同比上升1个百分点至8.18% 管理费用率同比上升1个百分点至11.08% [2] - 分业务收入表现分化：住宿服务收入2.20亿元（同比-1%） 餐饮服务收入0.32亿元（同比-5%） 酒店管理收入0.53亿元（同比+0.1%） 其他配套服务收入0.21亿元（同比+4%） [3] 业务发展 - 品牌规模持续扩张：君澜/君亭/景澜酒店数较年初分别净增3/14/5家至265/118/91家 [3] - 加盟业务加速布局：已签约16家加盟店 其中4家已开业 覆盖广州、成都、北京等核心城市 [4] - 三大品牌差异化升级：君澜推进特色早餐标准试点 君亭精细化排房提升效率 景澜打造地域文化IP [3] 盈利预测 - 调整2025-2027年EPS预测至0.19/0.25/0.35元（前值0.38/0.46/0.56元） [9] - 预计2025-2027年归母净利润分别为37/49/69百万元 同比增长47.9%/31.6%/39.8% [11] - 当前股价对应PE分别为138/105/75倍 [9]

中交地产业务重组与转型 - 完成重大资产重组交割 将房地产开发业务相关资产与负债全部置出至中交房地产集团 [1] - 以1元对价剥离地产开发业务资产及负债 同时置出5只债券合计金额达38亿元 [4] - 因资不抵债被实施退市风险警示 股票简称变更为"*ST中地" [3] - 聘任具轻资产运营经验的曾益明为新总裁 组建全新管理团队 [1][4] 中交地产历史经营表现 - 2018年销售额149亿元 2019年提出2023年冲刺千亿目标 [3] - 2021年权益销售金额398亿元 全口径销售规模560亿元 未进入行业前50 [3] - 归母净利润自2019年开始下降 2023年和2024年连续亏损 [3] - 过去几年因现金流管理不善出现债务危机 最终退出房地产业务 [1] 中国建筑地产业务表现 - 2025年上半年地产业务销售额1745亿元 继续维持行业第一地位 [1][5] - 2024年地产业务销售额4219亿元 首次成为行业第一 [5] - 地产业务毛利率从2020年26.2%降至2025年上半年16.0% 下滑10.2个百分点 [5] - 旗下中海地产占销售半数以上 "中建八子"财务保持在安全边界内 [5] 基建央企地产业务整体状况 - 中铁建/能建城发/中铁置业/电建地产1-8月销售额分别为449.6亿/226亿/221亿/185亿元 [6] - 中交房地产同期销售额181亿元 各企业排名均位居行业前30 [6] - 2025年上半年中国建筑计提减值准备76.1亿元 反映房地产调整对利润的影响 [6] - 地产业务毛利率(16.0%)仍高于基建业务(10.2%)和房建业务(7.3%) [6] 行业调整与战略转型 - 多家基建央企地产业务出现亏损 中铁建地产/中铁置业/电建地产上半年归母净亏损 [6] - 部分企业启动业务调整 如中铁建地产开展存量项目去化及盘活三年行动 [7] - 基建央企在城市更新、城中村改造等领域仍有发展空间 [7] - 母公司背景提供支持 但债务负担大小决定调整时长 [7]

股价异常波动与资产重组 - 公司股票连续三个交易日内累计跌幅超过12% [2] - 控股股东电建地产拟以现金收购房地产开发业务相关资产及负债 旨在改善资产质量 优化资产结构 降低资金偿还压力 [2][3] - 交易处于初步筹划阶段 具体范围及定价尚未确定 尚未签署具有法律约束力的协议 存在较大不确定性 [3] 财务困境与退市风险 - 连续四年累计亏损超过50亿元 截至2024年末合并资产负债表未分配利润为-50.50亿元 [4] - 2024年末归属于母公司的净资产为-17.53亿元 股票被实施退市风险警示 简称变更为*ST南置 [4] - 2025年上半年营业收入8.2亿元同比下降39.54% 归属于上市公司股东的净利润-8.98亿元同比下降20633.52% [5][6] - 2025年上半年末归属于上市公司股东的净资产恶化至-26.51亿元同比下降51.21% 总资产202.62亿元同比下降3.78% [5][6] 业务转型与运营现状 - 公司定位为电建集团城市综合运营业务上市平台 业务包括商业 办公 长租公寓等运营及配套咨询服务 [7] - 商业运营板块拥有23个运营项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目面积17万平方米 长租公寓板块5个项目面积近8万平方米 [7] - 轻资产转型是避免退市的关键 但长期可持续盈利及市场竞争力面临挑战 [7][8] 行业背景与战略意义 - 公司成立于1998年 2009年成为地产行业IPO重启后首家上市商业地产公司 2014年电建地产成为第一大股东完成从民企到央企子公司的转变 [3] - 业务布局覆盖北京 深圳 广州 武汉 重庆 成都 南京 长沙等重点核心城市 [3] - 重组反映房地产行业深度调整下房企战略重构趋势 公司需在彻底告别地产开发业务后找到轻资产赛道的可持续模式 [8]

股价表现与资产重组背景 - 南国置业股票在连续三个交易日内累计跌幅超过12% [1] - 控股股东电建地产拟以现金收购其房地产开发业务相关资产及负债 [1][5] - 该交易采用现金支付 不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [5] 公司财务状况与退市风险 - 连续四年亏损累计超50亿元 净资产为负 [2][9] - 2024年末合并资产负债表未分配利润为-50.50亿元 [9] - 货币资金余额5.88亿元 一年内到期长期借款及应计利息余额11.47亿元 [9] - 2024年末归属于母公司的净资产为-17.53亿元 [10] - 2025年上半年营业收入8.2亿元同比下降39.54% [11][12] - 2025年上半年归属于上市公司股东净利润-8.98亿元同比大幅下降20633.52% [11][12] - 归属于上市公司股东的净资产恶化至-26.51亿元同比下降51.21% [11][12] - 总资产202.62亿元同比下降3.78% [11][12] 资产重组方案细节 - 交易有利于改善资产质量 优化资产结构 降低资金偿还压力 [6] - 交易仍处于初步筹划阶段 具体交易标的范围及定价尚未最终确定 [7] - 交易双方尚未签署任何具有法律约束力的协议 存在较大不确定性 [7] 业务转型与运营现状 - 公司定位为电建集团城市综合运营业务上市平台 [14] - 商业运营板块拥有23个运营项目总面积132万平方米 [15] - 产业运营板块有7个项目运营面积约17万平方米 [15] - 长租公寓板块有5个项目运营面积近8万平方米 [15] - 经营活动现金流净额同比提升128.36%至3.9亿元 [11][12] 市场影响与行业背景 - 重组被视为"保壳"最后机会 [2][16] - 电建地产接手既为纾困亦意在保住上市平台 [8] - 公司已完成从民营企业到央企子公司的身份转变 [8] - 业务布局覆盖全国多个重点核心城市 [8]