房价与二手房市场 - 8月南京71%刚需小区房价下跌 二手房市场进入深度调整期[5] - 京沪深小面积低总价二手房成交占比持续增长 刚需购房需求发力[5] - 9月京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 因恰逢季度末[5] 法拍房市场 - 8月法拍房成交量再创年内新高 市场活跃度持续提升[7] - 深圳顶豪大平层法拍房溢价80%成交 高端资产需求强劲[7] 土地市场 - 第36周土地供应建筑面积464万平方米 环比下降45%[8] - 土地成交建筑面积203万平方米 环比下降41%[8] - 北京上海宅地出让平均溢价率6.4% 环比增加4.1个百分点[8] 政策动态 - 多地持续优化公积金政策并加强税费优惠 强化需求侧支持[9] - 深圳限购解绑力度大于北京上海 政策宽松程度存在差异[9] 代建业务发展 - 建发更新建设代建8所学校投入使用 代建业务向公共服务领域拓展[10][11] - 绿城中国前8月代建销售额606亿元 业务规模行业领先[11] - 合生创展前8月代建销售42.36亿元 代建业务持续发展[11] 房企中报表现 - 招商蛇口净利率3.38% 新增权益地价219亿元 留存收益不增反减受永续债影响[13] - 金地集团归母净利亏损 受销售规模下降及计提减值影响 公开市场债务压力缓解[14] - 新城控股地产销售回款率115.05% 商业板块成利润稳定器 融资端取得突破进展[15] - 首开股份营业收入和毛利率明显回升 归母净利润同比减亏1.09亿元 发行多笔低成本融资[16][17] 产品趋势 - 100平方米四代宅产品满足四代同堂居住需求 刚需价格享受改善级空间[19] - 四代宅刚需化浪潮持续 产品进化方向更趋理性与成熟[19]

销售业绩与财务表现 - 2025年上半年实现销售额527.5亿元 位列全国房企第10位、民企第1位 [1] - 营业收入454.49亿元 同比上升87.8% 净利润26.92亿元 同比上升120% 归母净利润18.53亿元 同比上升58.87% [2] - 毛利率12.24% 较上年同期上升2.67个百分点 总资产2406.44亿元 较上年末下降7.12% 归母净资产294.26亿元 较上年末增长6.90% [2] - 未结算预收房款1013.4亿元 可结算资源充裕 扣除预收款后资产负债率57.8% [2] 土地储备与区域布局 - 新增土地储备项目16个（杭州14个+金华2个） 新增计容建筑面积100.67万平方米 总土地款332.72亿元 [3] - 土地储备分布：杭州占比73% 浙江省内非杭州城市占比17% 浙江省外占比10% [3] - 坚持深耕"大杭州"战略 聚焦优质城市、地段、项目和产品 [3][7] 债务结构与融资能力 - 权益有息负债265.06亿元 较年初下降近40亿元 并表有息负债333.52亿元 较上年末下降40.83亿元 [3] - 短期债务94.08亿元 占比28% 货币资金295亿元 现金短债比3.14倍 [3] - 平均融资成本3.1% 较上年末下降0.3个百分点 近五年融资成本持续下降（2020年5.2%→2025年3.1%） [4] - 银行授信总额度1290.2亿元 较上年末增加6.14% 剩余可用额度979亿元 占比76% [4] 多元化业务发展 - 实施"1+5"发展战略：房地产主业+服务/租赁/酒店/养老/产业投资五大板块 [2] - 代建业务新增南京项目1个 计容建面5.7万平方米 [5] - 持有出租物业面积49.05万平方米 报告期租金收入2亿元 投资性房地产账面价值104.43亿元 [5] - 养老项目入住率达90% 酒店业务包括千岛湖希尔顿、杭州英迪格等有序运营 [5] 行业地位与战略前景 - 销售均价显著高于同行 体现高城市能级与产品力领先优势 [6] - 2025年销售目标1000亿元 上半年目标达成率已过半 目标全国份额1%以上 [7] - 券商认为公司具备销售弹性、毛利率弹性及逆势扩张实力 [6][7]

公司债券概况 - 公司发行了两只债券：23振业01（代码148280 SZ）和23振业02（代码148395 SZ）[4][5] - 23振业01由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[4] - 23振业02由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[7] 公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入60 65亿元，创历史新高，同比增长115 79%[11][14] - 公司资产负债率从2023年的71%降至2024年的67%[11] - 2024年实现合同签约金额42 34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34 36亿元[12] - 公司积极参与深圳市城中村改造，承接4个前期工作项目[12] - 2024年商业运营租赁收入合计1 24亿元[12] 业务板块表现 - 房产销售收入59 01亿元，占比97 30%，同比增长122 80%，但毛利率下降31 05个百分点至7 18%[14] - 房产租赁收入1 35亿元，占比2 23%，同比增长5 68%，毛利率38 02%[14] - 代建服务收入0 20亿元，同比下降31 07%，毛利率高达98 56%[14] - 物管服务收入0 09亿元，同比增长76 27%，但毛利率为负109 88%[14] 财务状况 - 2024年末货币资金余额29 40亿元，较上年末增加12 45%[20] - 2024年末主要授信总额49 01亿元，已使用37 21亿元，未使用额度11 80亿元[20] - 流动比率从2023年的1 73提升至2024年的2 01，速动比率从0 37提升至0 49[19] - EBITDA利息保障倍数从-1 10降至-8 87[19] 债券相关情况 - 23振业01募集资金已于2023年5月末使用完毕[17] - 23振业02募集资金已于2023年8月末使用完毕[18] - 2024年两只债券均按时完成付息工作[29] - 中诚信国际维持公司主体信用等级AA，债券信用等级AAA[21][22] 增信机构情况 - 深圳市深担增信融资担保有限公司2024年实现营业收入6 87亿元，净利润1 30亿元[26] - 深圳市高新投融资担保有限公司2024年实现营业收入7 65亿元，净利润4 39亿元[28]

现房销售政策推进 - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件 [1][4] - 中央政策层面明确将"有力有序推行现房销售"列为2025年重点工作 [3] - 各地试点主要采取三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [4][5][6] - 配套支持政策包括融资倾斜、利率优惠、税费减免等 [6] 现房销售对房企影响 - 资金压力增大，融资模式需变革，要求更高自有资金流动性 [9] - 开发周期拉长，周转速度放缓，倒逼房企注重产品品质 [9] - 加速行业整合，中小房企生存压力加大，大型房企市场份额扩大 [9] - 房企加快轻资产转型，代建业务比重提升，已有超100家房企参与代建 [11] 代建行业变化 - 住宅类代建比重持续提升，一线城市渗透率有望从1.25%快速攀升 [11][17] - 城投拿地总量下滑但占比稳定，30%城投预售地块开工率有望恢复 [13][16] - "小股操盘"模式占比提升，代建企业需应对资金压力和支付规则重构 [20] - 代建行业竞争加剧，头部企业与中型企业分化明显 [21] 区域市场分化 - 一线城市代建渗透率长期低于1%，现房模式下有望快速提升 [17] - 核心二线城市如杭州、成都代建渗透率仍具上行空间 [17] - 三四线城市代建市场承压，但城投存量土储规模庞大 [17] 商业模式调整 - 房企投资与开发职能可能剥离，重资产业务收缩 [11] - 合作拿地、联合开发及代建服务比例上升 [11] - 代建费支付节点需与工程进度挂钩，降低与营销回款关联度 [20]

公司战略与资本运作 - 公司近期在中国香港和新加坡进行非公开路演，旨在重新获取资本市场信任，并探讨投资人对于商业地产和住宅地产的态度[2] - 公司表示若市场条件允许将考虑发行美元债，否则已准备好用自有资金偿还今年到期的两笔合计6亿美元债务[2][9][10] - 公司有意将美元信用债全部替换为抵押债，并探索REITs等资产证券化渠道以提升融资空间[8][11] 业务转型与开发策略 - 公司正有序缩减地产开发业务，2025年计划竣工面积550万平方米，仅为2024年1500万平方米的40%[3] - 公司自2021年7月起未获取新项目，2025年销售指引200-250亿元基于存货结构和现金流反推[3] - 未来开发业务将转为机会性投资，主要依赖商业板块获取现金流和利润[4] 商业运营表现 - 截至2024年底已开业173个吾悦广场，出租率达97.97%，全年商业运营收入128.08亿元[6] - 2024年前4个月商业运营总收入45.8亿元（同比增长13%），毛利率超70%，占总营收14%和毛利48%[6] - 预计未来两年商业收入占比将超30%，毛利占比达60%-70%[6] 财务状况与融资能力 - 截至2024年末总有息负债577亿元，平均融资成本5.88%，其中300亿元为吾悦广场经营性物业贷款[7] - 吾悦广场账面价值1230亿元中，190亿元未抵押，潜在融资空间超90亿元（按50%抵押率计算）[5][7] - 2024年租金收入对利息覆盖倍数达3.93倍，正用经营性物业贷替换开发贷和无抵押债[7] 债务偿还计划 - 针对7月到期的3亿美元债，公司正与中债增沟通担保事宜，并推进4个资产包融资（需至少2个到位）[9] - 融资抵押物包括未抵押的189亿元估值资产和抵押率低于50%的存量资产[9] - 同时探索境内融资渠道偿还10月到期的另一笔3亿美元债[9]

业绩发布 - 招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会由财务总监兼董事会秘书余志良主持，介绍了公司管理层、业绩及主要财务数据；董事总经理朱文凯介绍2024年经营情况及2025年发展策略；董事长蒋铁峰分享未来发展战略及规划 [1] 城市更新 - 公司聚焦核心城市，在长三角和粤港澳大湾区，重点是深圳、上海、佛山、广州等地参与城中村改造项目，目前在孵化项目近20个，储备项目计容建筑面积约700万平方米；2024年完成专规批复的有深圳后海蛇口饼干厂项目、佛山宝华项目等；在上海参与“两旧一村”标杆项目徐汇清和玺及历史风貌项目弘安里、桐安里等；2025年将推进深圳蛇口爱榕园、蛇口渔二村旧改和太子湾北等项目 [2] - 公司摸索出城市更新经验，开发速度提升；积极尝试外立面改造、加装电梯等老旧小区改造；未来三年预计有8个旧改项目实现销售贡献，供应货值约600亿 [2] 2025年展望 经济形势 - 2024年国家经济平稳运行，增长5%；2025年人工智能突破为产业升级和经济高质量发展注入动力，中央将实行更积极有为的宏观政策，经济有望平稳增长 [3] 房地产政策 - 2024年9月中央政治局会议释放稳地产信号，12月中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳，2025年政府工作报告明确表态促进楼市、股市健康发展，推动房地产市场止跌回稳，政策基调积极，将围绕释放需求和改善供给持续发力 [3][4] 市场方面 - 2024年房地产市场波动大，一季度同比跌45%，四季度同比涨19%；“926”后政策效果持续性强，2025年前两个月市场延续回暖企稳态势，重点30个城市1、2月二手房成交量25万套，增长25%，核心城市土地市场升温，溢价率上升；2025年房地产市场筑底回稳，政策将持续发力，公司对市场稳定尤其是核心城市结构性机会持乐观态度 [5] 开源节流 开源 - 开发业务中代建业务成重要组成部分，2024年新增77个代建项目，将强化开发业务基本盘；资产运营业务涵盖多种业态，持有业务收入规模增长，开业3年以上项目EBITDA率超6%，通过REITs有效周转；物业服务业务利润增长速度超收入增长，落实精益运营取得阶段性成果 [7] 节流 - 对“三费”和开发成本进行压降，2226亿负债年末综合资金成本2.99%，2024年新增债务平均资本成本约2.78%；公司将利用央企和资金成本低的优势稳杠杆、稳投资，夯实资产质量 [8] 土地市场与拿地策略 - 房地产行业是强周期行业，2021年以来市场下跌对房企资产负债表和现金流造成巨大伤害；中央推出系列政策改善供求关系，2025年房地产市场止跌企稳、结构分化，1 - 2月房地产投资增速负9.8%，销售面积负5.1%左右，整体金额大概率企稳，核心城市有结构性机会 [8][9][10] - 公司短期经营策略“四个不失”：战略上不失误，选择核心城市、核心区域投资；不失血，手握大量现金，修复资产负债表；不失速，守稳开发基本盘，稳杠杆降杠杆，谨慎投资；不失志，坚定转型信心，提升运营板块营收占比 [11] 代建业务 - 招商蛇口2010年开始做代建业务，2024年将其作为专业化和品牌化发展，成立招商建管统筹全国代建业务；过去主要是商业代建和政府代建，2024年新增77个项目，面积898万平米，累计管理超2000万平米；代建业务有收益，可维护合作关系，锻炼管理队伍，预计随代建面积增加持续培育平台 [12][13] 资产运营业务 - 2024年集中商业、产业园区、公寓三大主力业态贡献收入43.89亿元，EBITDA 21.81亿元，同比提升15%；进入稳定期的三大主力业态EBITDA回报率平均达6.69%，较去年提升0.3个百分点 [14][15] - 长期目标：集中商业业务稳住商业地产十强地位，2027年成为国内领先的商业资产管理公司；公寓业务保持行业前五地位，锚定REITS扩募目标，巩固招商伊敦在中高端细分市场领先优势；产业园业务保持中国领先的产业园区综合运营服务商地位，向产业发展运营商转型 [15] 物业服务 - 招商积余是招商蛇口轻型化转型核心平台，公司将在开发板块输出好房子匹配好服务，发挥代建、代运营项目优势寻找物业管理协同机会，借助招商局集团业务优势拓展业务 [16][17] - 2025年招商积余将保持市场化及非住物业规模的行业地位，提升住宅市场服务品质和盈利能力 [18] 公募REITs - 国内低息环境有利于REITs产品发行，国家政策不断优化；REITs与公司资产运营业务贴合，是房地产出租持有市场的新融资产品和资产上市通道，形成产融协同 [18] - 公司有产业园区REITs、保租房REITs和香港商办平台，定位清晰；公司将运用REITs发行和常态化扩募促进资产运营周转，形成新模式 [18]