公司业绩表现 - 截至2025年6月30日止年度营业额为港币4442.3万元 同比上升8.0% [1] - 除所得税前亏损为港币7905.7万元 较上个财政年度约港币2.4亿元减少67.3% [1] - 每股亏损11.74仙 [1] 业务运营分析 - 营业额上升主要由于年度物业发展业务的营业额增加 [1] - 年度亏损主要由于投资物业的公平值亏损、持作买卖物业撇减以及物业、厂房及设备减值亏损 [1] - 核心物业相关业务表现受到短暂影响 与众多同业相若 [1] 投资策略与风险管理 - 多元化集团的投资物业组合是集团整体投资策略的关键要素 可灵活平衡多个投资管道的风险及机会 [1] - 为减轻直接物业投资带来的风险 集团通过结构化产品投资进行物业投资 包括私募股权基金及共同投资 [1] - 投资涉及多个地区房地产资产 包括日本、英国、德国、中国(商业房地产)、柬埔寨及美国的土地及物业 [1]

物业销售表现 - 2025年7月1日至9月23日期间共售出124套物业 合约建筑面积27,493平方米 [1] - 销售收入至少8,970万港元 其中广州花都区物业项目贡献7,110万港元 [1] - 广州花东镇项目展现强劲市场需求与快速销售动能 [1] 业务策略成效 - 销售进展与内部预测大致相符 显示物业业务具可持续需求 [1] - 活化现有资产及实现业务价值的策略卓有成效 [1] - 市场对物业产品高度认可 反映业务策略合理性及有效性 [1] 营运状况 - 销售表现强化集团营运活力与可持续发展能力 [1] - 即使在竞争激烈的市场环境中仍维持运营稳定性 [1] - 公司股票继续停牌 [2]

南向资金减持情况 - 9月19日南向资金减持粤海投资550.2万股，持股比例降至7.7% [1] - 近5个交易日累计净减持1416.2万股，全部5个交易日均呈现减持 [1] - 近20个交易日有16天出现减持，累计净减持4727.57万股 [1] 持股变动明细 - 9月19日持股总数5.04亿股，变动-550.2万股，变动幅度-1.08% [2] - 9月18日持股总数5.09亿股，变动-598.2万股，变动幅度-1.16% [2] - 9月17日持股总数5.15亿股，变动-64.0万股，变动幅度-0.12% [2] - 9月16日持股总数5.16亿股，变动-74.0万股，变动幅度-0.14% [2] - 9月15日持股总数5.17亿股，变动-129.8万股，变动幅度-0.25% [2] 公司业务结构 - 公司主营供水和污水处理业务，通过七个分部运营 [2] - 业务范围涵盖水资源管理、物业开发、百货运营、发电、酒店管理及道路桥梁运营 [2]

组织架构调整 - 万科完成最新一轮组织架构调整 核心在于扁平化并强化集团总部管控 [1] - 组织架构划分为集团总部 地区公司 事业部三类 开发经营本部被撤销 [1] - 原5大区域公司 2个总公司 2个直管公司整合为16个地区公司 实现总部对地区公司的直接管理 [1] - 由集团-区域-城市三级架构转向总部-城市二级管控体系 [1] - 集团总部设有11个中心包括投资发展中心 成本招采中心 工程技术中心 产品设计中心等 [1] - 地区公司分为16个公司包括北京公司 津冀公司 山东公司 上海公司等 [1] - 事业部包含物业 商业与酒店 办公 长租公寓 物流等八大多元化业务 [1] 管理团队变动 - 集团董事长辛杰 执行副总裁郁亮 李锋 华翠 财务负责人韩慧华等高管职务保持不变 [3] - 执行副总裁李刚兼任北京公司总经理 [3] - 原开发经营事业集团总经理张海现任集团首席产品官 产品设计中心总经理 [3] - 原西南区域李嵬现任集团投资发展中心总经理 [3] - 原华东区域吴镝现任集团首席营销官 [3] - 原深圳市特区建工卜令秋现任集团财务总监 [3] - 调整围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开 旨在减少管理层级并提升决策效率 [3] 行业背景与公司业绩 - 头部房企包括保利发展 华润置地 招商蛇口等普遍优化组织架构以适配市场变化 [4] - 行业调整共性为撤销中间层级 强化总部管控与城市端执行力 打破三级架构转向两级管控 [4] - 盈利难已成为房地产行业普遍现象 是房企组织架构调整的一大背景 [4] - 万科上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2% [4] - 归属于上市公司股东净亏损119.5亿元 较去年同期98亿元净亏损有所增加 [4] - 业绩亏损主要因房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率低位 资产减值计提及资产交易价格低于账面值 [4] - 公司稳步推进改革化险工作 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [4]

公司组织架构调整 - 集团总部划分为董事会办公室 集团办公室/党群工作部和11个中心 全面撤销五大区域公司平台 设立16个地区公司包括北京公司 津冀公司 山东公司 上海公司 浙江公司 华中公司等 形成强集团二级管控体系 [1] - 新设立8个事业部涵盖物业 商业与酒店 办公 长租公寓 海外 食品 物流及财顾业务板块 [1] - 调整管理层职责 集团执行副总裁李刚兼任北京公司总经理 原开发经营事业集团总经理张海转任集团首席产品官兼产品设计中心总经理 原西南区域管理部首席合伙人李嵬担任集团投资发展中心总经理 华东区域管理部首席合伙人吴镝转任集团首席营销官 卜令秋任集团财务总监 [2] 战略决策与行业趋势 - 通过减少管理层级缩短决策链条 实现资源集中调度和统一管理 提升运营效率并增强市场敏感度 适应从区域公司管理模式向总公司模式转变 [2] - 行业多家房企包括金茂 招商蛇口均调整区域公司组织架构 弱化区域职能 改组为总部-城市公司两级管控模式 实现总部直接管理城市公司 [4] - 集团直接对城市公司负责并向一线项目要业绩成为房企组织架构调整重要方向 但面临管理层变动 人才流失及调整过渡期统筹协调等挑战 [4] 股东资金支持 - 深铁集团年内第9次向万科提供借款 金额达20.64亿元 年内累计借款支持达259.41亿元 [3] - 深铁集团持有万科27.18%股权作为第一大股东 资金支持与架构调整形成呼应 团队融合共同应对风险挑战 [3] - 架构调整被业内解读为深铁推动万科深化改革的重要举措之一 [3]

公司组织架构调整 - 万科进行近年来最大规模组织架构调整 [1] - 新架构分为集团总部 地区公司和事业部三部分 [1] - 集团总部设置董事会办公室 集团办公室1党群工作部和11个中心 [1] - 辛杰担任董事长 郁亮担任执行副总裁 [1] 地区公司布局 - 设立16个地区公司包括北京公司 津冀公司 上海公司等 [1] 多元化业务板块 - 事业部包含物业 商业与酒店 长租公寓 物流等八大多元化业务 [1]

业务交易 - 诚通融资租赁与共同承租人签订租赁资产转让协议 购买租赁资产后回租给共同承租人 租赁期可提前终止 [1] - 交易属于日常业务经营范畴 预计为诚通融资租赁带来租赁利息收入约人民币348万元 [1] 公司业务结构 - 集团主营业务包括租赁业务 物业开发与投资 海上旅游服务及酒店业务 [1] - 租赁业务主要通过间接全资子公司诚通融资租赁开展 作为其主营业务 [1]

组织架构调整 - 集团总部调整为董事会办公室、集团办公室/党群工作部和11个中心 地区公司数量增至16个 包括北京公司、津冀公司、上海公司等[1][3] - 全面进入强集团二级管控体系 撤销五大区域公司平台 由总部直接管控地区公司[3] - 新设立8个事业部 涵盖物业、商业与酒店、办公、长租公寓、海外、食品、物流及财顾业务[3] 战略转型方向 - 食品采购等非地产业务定位为开辟新增长曲线 弥补开发、物业等传统业务收入不稳定性[4] - 业务调整基于行业从增量转向存量的背景 属于长期发展战略[4] - 通过转让冰雪业务资产实现"瘦身" 出售吉林松花湖国际度假区和北京万冰雪体育75%股权[7] 资金支持与债务管理 - 深铁集团累计提供259.41亿元借款 最新一笔20.64亿元用于偿还公开市场债券本息[1][5][6] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期[6] - 形成"深铁集团资金支持+自身销售回款+银行贷款"多元保障体系 资金链稳定性增强[7] 管理团队变动 - 辛杰担任董事长 郁亮任执行副总裁[1] - 深铁集团董事长辛杰于2025年1月出任万科董事会主席 多位深圳国资背景高管进入管理层[6] 运营效率优化 - 强集团管控可通过精简管理层级压缩运营与人工成本[3] - 总部直接管控改善资源调配不均问题 提升跨项目资源统筹能力和战略落地精准性[3]

财务表现 - 预期2025财年亏损不超过1.05亿港元 较2024财年亏损4900万港元增加不超过5600万港元 [1] - 亏损扩大主要受非现金会计项目影响 包括物业减值亏损增加约4500万港元 投资物业公平值亏损增加约1000万港元 应收贷款及利息减值增加约300万港元 [1] - 部分亏损被出售附属公司收益约200万港元抵销 所有项目对经营现金流量无实际影响 [1]

公司战略动向 - 公司与潜在卖方就可能收购数字医疗服务公司100%股权签订无法律约束力意向书 [1] - 可能收购事项符合公司战略发展规划 旨在实现业务多元化并拓宽收入来源 [1] - 若收购完成 数字医疗业务将与现有物业管理及物业发展投资板块产生协同效应 [1] 现有业务结构 - 公司现有两大可报告经营板块：物业管理板块（中国运营）及物业发展投资板块（中美英三国运营） [1] - 物业管理板块专注于中国市场 物业发展投资板块覆盖中国、美国和英国地区 [1] 发展目标 - 公司在持续扩展现有两大板块的同时 积极开拓潜在商机以实现业务多元化 [1] - 战略目标是通过新业务布局扩大收入来源并最大化股东回报 [1]