宏观经济环境 - 日本经济预计将持续温和增长，从2024年第二季度至2025年第二季度已连续五个季度实现实际GDP正增长，私人消费和企业资本投资是主要支撑[1][13] - 日本央行预计在2025年底至2026年底再加息2-3次，长期利率将逐步上行，但金融机构对房地产贷款仍保持宽松态度，截至2025年9月末房地产贷款余额已达141万亿日元，为市场提供充足流动性[1][59] - 尽管2025年第三季度实际GDP环比下降1.8%，但私人消费和企业资本投资继续做出积极贡献，表明经济正在逐步复苏[13] - 2025年4月特朗普政府宣布对贸易伙伴实施对等关税，引发了对经济停滞的担忧，但贸易谈判的进展和部分关税的取消确保了美国经济的韧性[13] - 日本企业业绩总体强劲，主要原因是制造业为避免关税影响而避免涨价，以及AI相关行业和非制造业的稳健表现[13] 投资市场表现 - 2025年全年房地产投资规模预计将轻松超过2024年的4.97万亿日元，并突破6万亿日元，这将超过2007年的5.4万亿日元，创下新的年度历史记录[1][28][37] - 2026年投资活动预计将保持强劲，世邦魏理仕预测投资规模将接近2025年的水平[1][30] - 2025年前三季度，商业房地产投资额同比增长45%，达到4.99万亿日元，已超过2024年全年4.97万亿日元的投资总额[38] - 海外投资者在2025年前三季度的收购额达到1.87万亿日元，是2024年同期的2.4倍，并已超过2007年创下的1.63万亿日元的全年记录[1][39] - 在非J-REIT的国内投资者中，包括私募基金、REITs和保险公司在内的广泛投资者进行了收购，截至2025年第三季度累计收购额同比增长43%，达到2.36万亿日元[40] - J-REITs在2025年前三季度的总收购额同比下降26%至7600亿日元，而总销售额增长36%至7500亿日元，收购与销售几乎完全平衡，表明J-REITs正在积极调整资产组合[41] 办公楼市场 - 办公楼是投资核心领域，2025年前三季度投资额达到2.15万亿日元，同比增长80%，东京Garden Terrace Kioicho（4000亿日元）等大额交易推动了增长[1][47] - 2025年全日本主要城市办公楼租金普遍上涨，东京甲级办公楼租金同比增长超过10%，2026年预计延续双位数增长[1][65] - 东京核心区甲级办公楼空置率极低，仅为1.0%，大阪、名古屋等城市空置率也低于2%[1][90] - 结构性劳动力短缺支撑企业办公升级与扩张需求，2026-2028年新增供应有限，将进一步巩固租金上涨趋势[1][86] - 东京所有等级办公楼净吸纳量在2025年预计将达到创纪录的31.2万坪，空置率连续八个季度下降，第三季度降至2.1%[90] - 东京甲级办公楼租金在2025年第三季度同比飙升11.2%，达到每坪39,750日元，这是自2007年以来的最大同比涨幅，并超过了新冠疫情前最近的高点39,000日元[91] - 预计到2028年第四季度，东京甲级办公楼租金将比2025年第三季度上涨25.2%，达到每坪49,750日元；乙级办公楼租金预计上涨28.9%，达到每坪29,650日元[103] - 大阪甲级办公楼租金预计在2025年底前超过此前记录，并在2025年第三季度至2028年第四季度期间累计上涨11.7%[109] - 名古屋甲级办公楼租金在2025年第三季度达到每坪28,300日元的历史新高，预计到2028年第四季度将再上涨8.7%[118] 物流地产市场 - 物流地产市场区域分化明显，东京圈空置率已从2025年第一季度峰值回落，预计2027年将降至7%左右；大阪圈供应充足但需求稳健，供需平衡保持良好[2][10] - 租户需求正从东京圈向全国扩散，食品、日用品等品类仓储需求增长，预计从2026年起四大都市圈物流租金均将回升[2] - 政策层面，2026年4月起企业需任命首席物流官，将推动租户对物流基地选址与规格的优化升级[2] - 2025年前三季度物流板块累计投资额下降8%至6400亿日元，J-REITs收购有限，但由国内投资者出资或设立的基金完成了数笔重大收购[49] 零售地产市场 - 零售地产市场供需极度紧张，2025年第三季度，在9个核心商圈中有4个空置率为0.0%，7个商圈的租金已超过疫情前峰值[2][11] - 日元升值导致入境游客消费从高端商品转向日用品，但零售整体销售额稳健，推动服饰、餐饮、户外体育用品等业态的门店扩张需求[2] - 2026年租金将持续上涨，银座商圈租金预计至2027年底累计上涨4.7%，次级商圈与非核心区域租金有望跟进上涨[2] - 2025年前三季度零售板块累计投资额同比增长89%至4700亿日元，主要受东京银座东急广场以1500亿日元出售的交易推动[50] 其他资产类别 - 住宅是2025年第二受欢迎的投资板块，截至第三季度累计投资额同比增长74%至6900亿日元，主要交易包括华平投资收购包含1,195处资产、超过16,000个房间的TOKYO β合租公寓组合[48] - 酒店板块在2025年前三季度投资额为6300亿日元，虽高于平均水平，但较2024年创纪录水平滞后12%[50] - 其他资产（主要包括数据中心）在2025年前三季度投资额达到4100亿日元，是2024年同期的2.5倍，已超过2022年创下的3200亿日元的全年记录，主要交易包括新加坡上市REIT吉宝数据中心REIT以821亿日元收购千叶县印西市的一个数据中心[51]

房地产开发投资完成情况 - 2025年1—11月全国房地产开发投资完成额78,591亿元，同比下降15.9% [3][15] - 其中住宅投资完成额60,432亿元，同比下降15.0% [3][15] - 办公楼投资完成额2,979亿元，同比下降21.4%；商业营业用房投资完成额5,603亿元，同比下降12.5% [15] - 房屋施工面积656,066万平方米，同比下降9.6%，其中住宅施工面积457,551万平方米，下降10.0% [3][15] - 房屋新开工面积53,457万平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工面积39,189万平方米，下降19.9% [3][15] - 房屋竣工面积39,454万平方米，同比下降18.0%，其中住宅竣工面积28,105万平方米，下降20.1% [3][15] - 办公楼竣工面积1,342万平方米，同比增长11.8%，是唯一实现正增长的竣工类别 [15] 新建商品房销售和待售情况 - 2025年1—11月新建商品房销售面积78,702万平方米，同比下降7.8% [4][15] - 其中住宅销售面积65,818万平方米，同比下降8.1% [4][15] - 新建商品房销售额75,130亿元，同比下降11.1% [4][15] - 其中住宅销售额同比下降11.2% [4][15] - 办公楼销售面积1,892万平方米，下降8.4%；商业营业用房销售面积4,670万平方米，下降9.2% [15] - 截至11月末商品房待售面积75,306万平方米，比10月末减少301万平方米 [8] - 其中住宅待售面积比10月末减少284万平方米 [8] - 但商品房待售面积同比仍增长2.6%，其中住宅待售面积同比增长4.3% [15] 房地产开发企业到位资金情况 - 2025年1—11月房地产开发企业到位资金85,145亿元，同比下降11.9% [9][15] - 国内贷款13,149亿元，同比下降2.5%，是降幅最小的资金来源渠道 [9][15] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [9][15] - 自筹资金30,628亿元，同比下降11.9% [9][15] - 定金及预收款25,098亿元，同比下降15.2% [9][15] - 个人按揭贷款11,786亿元，同比下降15.1% [9][15] 房地产开发景气指数 - 2025年11月国房景气指数为91.90 [12] - 指数自2024年12月的93.89持续下滑至2025年11月的91.90 [14]

核心观点 - 公司披露其名下办公楼首次司法拍卖流拍 同时部分证券虚假陈述责任纠纷诉讼出现原告撤诉及一审判决生效的情况 公司认为这些事项不会对生产经营产生重大影响 但后续进展存在不确定性 [1] 诉讼事项进展 资产处置 - 公司位于四川省成都市锦江东华正街42号26-27楼的办公楼于2025年12月9日10时至12月10日10时在杭州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行首次公开拍卖 因无人出价导致流拍 [1] - 公司表示本次流拍不会对生产经营产生重大影响 后续是否进行二次拍卖尚具有不确定性 [1] 证券虚假陈述责任纠纷 - 公司收到成都市中级人民法院民事裁定书 原告朱瑛、瞿陈纯在案件审理期间提出的撤回起诉请求获法院准许 [2] - 耿会云等67人提出的撤回对厦门国际银行股份有限公司厦门分行起诉的请求亦获法院准许 [2] - 诺安资产管理有限公司诉公司证券虚假陈述责任诉讼 一审法院已于2025年11月3日判决驳回原告诉求 双方均未上诉 该一审判决已生效 [2] 其他披露事项 - 截至公告披露日 除已披露的诉讼、仲裁事项外 公司无应披露而未披露的其他重大诉讼、仲裁事项 [2] - 上述事项对公司利润的影响最终以会计师事务所的审计结果为准 [2] - 公司将持续关注后续进展 并通过指定信息披露媒体《中国证券报》及巨潮资讯网及时履行信息披露义务 [2]

公司资产处置 - 公司将于2025年12月4日召开临时股东会审议全资子公司出售房产的议案 [1] - 全资子公司武汉建材院拟通过产权交易中心公开挂牌转让位于武汉的办公楼 [1] - 标的房产评估价值为5425.54万元，首次挂牌价不低于该价格 [1] 交易标的详情 - 拟出售的房产建筑面积为10338.17平方米 [1] - 截至11月19日，该房产仅有16%的面积用于对外出租 [1] - 最终交易价格将以公开挂牌成交结果为准 [1]

公司资产处置 - 全资子公司武汉建材院拟公开挂牌转让其位于武汉市东湖新技术开发区光谷大道77号金融港A12栋的办公楼 [1] - 该资产评估价格为5425.54万元，首次挂牌价格将不低于此评估价格 [1] - 交易尚需提交公司股东会审议批准，交易对象尚未确定 [1] 交易性质与影响 - 本次交易不构成重大资产重组，尚不确定是否构成关联交易 [1] - 交易有利于公司整合资源，聚焦主业发展 [1]

私有化决议与时间安排 - 公司计划股东于11月17日举行的法院会议上批准通过私有化决议案[1] - 公司在香港联交所的上市地位预期将于11月27日下午四时起撤销[1] - 在法院会议上，合共持有26.7亿股的30名代表投票赞成退市，合共持有1678.3万股的4名代表反对退市[1] 公司业务与市场布局 - 公司是中粮集团旗下的房地产业务平台，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业，于2013年在香港联交所上市[4] - 截至2025年上半年，公司已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群，进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目[4] - 公司同时开发部分住宅项目及酒店等[4] 私有化交易细节与原因 - 公司于今年7月31日公告，将通过协议安排方式回购股份并计划撤销上市地位，回购总代价约29.32亿港元[4] - 退市原因为近年来在行业周期性发展影响下，公司市场表现呈阶段性波动，流动性承压[4] - 交易完成后将增厚母公司对公司的权益，有利于提升归母净利润，并增强资产统筹配置能力，促进资源优化配置[4] 财务表现与市场数据 - 2024年公司实现营业收入198.3亿元，同比增长49.42%[4] - 2024年公司归母净利润为-2.9亿元，多年来首次亏损[4] - 截至11月18日14:21，公司港股报0.615港元/股，市值88亿港元[5] 母公司情况 - 公司的母公司大悦城控股为A股上市公司，截至目前并未发布私有化计划[5]

整体市场概况 - 1-10月北京市新建商品房销售面积815.9万平方米，同比下降3.7% [1] - 房地产开发企业到位资金3592亿元，同比增长8.3% [9] 住宅市场 - 住宅销售面积554.3万平方米，同比下降7.3%，创近五年同期新低 [3] - 与2019年同期相比，住宅销售面积累计下降近两成 [3] - 住宅新开工面积592.5万平方米，同比下降8.4% [5] - 市场遇冷主要受信贷政策收紧、二手房挂牌量激增、学区房政策调整影响 [3] - 新项目从拿地到开盘周期普遍延长3-6个月 [5] 商业地产市场 - 办公楼销售面积同比下降11.8%，商业营业用房销售面积下降11.6% [1][5] - 办公楼新开工面积26.7万平方米，同比逆势增长34.7% [1][5] - 商业营业用房新开工面积49.2万平方米，同比增长1.4% [5] - 新开工面积增长源于开发商对数字经济、人工智能等新兴产业办公需求的押注 [7] - 当前商业地产库存消化至少需要18个月 [7] 政策与市场展望 - 住宅市场7.3%的降幅可能触及调控底线，适度放松限购、优化普宅标准等政策储备可能启用 [7] - 若11-12月销售降幅扩大到5%以上，可能触发政策调整 [9] - 每年四季度是政策调整的敏感窗口期 [7]

行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

公司资产状况 - 公司投资性房地产主要包括已出租的办公楼、厂房及公寓 [1] - 未来该部分资产是否发生减值需根据评估结果确定 [1]

公司2025年10月份房地产出租情况 - 10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65% [1] - 1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49% [1] - 10月份商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入 [1] 公司2025年10月份销售情况 - 10月份公司实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米 [1] - 1-10月公司累计实现合同销售金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米 [1] - 10月份合同销售金额及销售面积分区域情况有详细数据 [2]