在当前二手房市场不断攀升的库存量下，突然增加成百上千套"官方房源"，对市场的冲击也是显然的，阵痛不可避免。 中房报记者 许倩丨北京报道 近日，多地国资平台正在扎堆出售手中房产。 北京产权交易所信息显示，北京天恒置业集团旗下公司正在挂牌出售111套房产，房产转让底价从106万元～1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元，均 位于北京，覆盖西城、海淀、朝阳、大兴、石景山、房山、丰台多个区域，其中既有西城区金融街18万元/平方米的天价开间，也有房山阎村镇2万元/平 方米的毛坯刚需房。 在这百余套房产中，总价最高的一套是北京市西城区大红罗厂街3号院5层2门501号住宅，挂牌价1396.89万元，建筑面积84.7平方米，约合单价16.49万元/ 平方米。 这个价格略高于市场价。二手房交易平台数据显示，9月份该小区二手房挂牌单价约15.4万元/平方米，3个月内价格下跌41%。 据接近企业人士称，这些房产都是天恒集团自有房产，部分是天恒集团开发项目的剩余房源，部分是用于出租的房产，现在出于优化资产结构、缓解流动 性压力需要，拿出来出售。 "这些都是'沉睡资产'，将其出售可以一次性回收一笔客观的资金，同时避免更大的资金减值 ...

公司债务压力与偿债高峰 - 2025年是公司债务到期高峰年，短期有息负债高达1582.8亿元，货币资金为881.6亿元，现金短债比低至0.56 [11] - 2025年到期公开债总额为431.5亿元，2026年降至约100亿元，2027年进一步降至52亿元且境外公开债清零 [12][13] - 公司面临偿债压力主要源于销售端造血能力大幅下滑及债务集中到期 [10][15] 资产处置与现金回笼 - 公司出售广州核心区越秀区1723平方米商办物业及4742平方米办公楼资产，要求最迟2025年12月15日前缴清全款以加速回款 [3][5][6] - 上述资产源自2017年551亿元收购的广信不良资产包，目前作为战略资源用于回笼资金 [4][5] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值约785亿元；2025年上半年存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元 [20] - 资产出售包括深超总、上海七宝广场等低折扣交易，体现"壮士断腕"式回血策略 [6][8] 销售业绩与经营压力 - 2025年上半年公司销售额为691亿元，同比大幅下降45.7%，反映自我造血能力严重受损 [15] - 重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售以回收现金流 [8] - 第二曲线经常性收入占比达19.8%，但利润和营收量级较小，难以支撑债务化解 [15] 债务重组与融资支持 - 与境内债权人谈判拟将部分债务利率从至少4.3%降至3%或更低，以减轻利息负担 [7] - 2025年上半年新增融资和再融资达249亿元，包括深铁通过REITs认购等方式提供流动性支持 [24][25] - 公司被纳入"白名单"机制，优先获得开发贷、经营性物业贷款等融资资源 [25] 组织架构与成本优化 - 深铁主导公司组织架构调整，取消所有区域公司编制，将三级架构缩减为二级管控以降低管理成本 [20] - 管理层大幅换血，推动业务扁平化与效率提升 [20] - 退出冰雪、养猪、商办等非主业领域，聚焦核心业务回血 [25] 股东支持与战略输血 - 深铁2025年累计向公司提供借款近260亿元，用于维持信用和争取自救时间 [1][15][16] - 深铁自身2025年上半年出现亏损，输血能力有限，更多是债务兜底而非无限支持 [17] - 股东输血旨在为公司换取时间窗口，以推动销售企稳、资产处置及融资拓展 [25] 行业环境与长期挑战 - 商业地产高空置率及消费降级背景下，资产出售需价格让渡以加速交易 [6] - 房地产行业持续下行，公司销售规模可能进一步收缩，长期竞争力受损 [26][27] - 公司自救依赖行业止跌回稳及房价回升等外部因素支撑 [25][28]

英格卡集团资产出售 - 英格卡集团计划打包出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处物业 涉及资金160亿元[3] - 接盘方为泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金 基金总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元[3] - 交易剩余80亿元拟通过银行融资获取 目前各方仍在沟通条款细节[3] 险资不动产投资动态 - 友邦人寿收购上海松江区超10万平方米保障性租赁社区 含2252套房源 总价9.8亿元[3] - 2024年以来十余家险企通过股权直投 不动产基金等方式投资数十个项目 金额超数百亿元[3] - 新华保险接手9个万达广场资产 包括北京B/C座 烟台芝罘 南京万达茂等地区项目[3] - 阳光人寿 太保资本 中银三星人寿旗下基金接盘太仓 广州萝岗 湖州等6处万达广场[4] - 友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸95%股权 长城人寿10.3亿元获取北京新街高和办公楼[4] - 众安保险14.37亿元收购上海"洛克‧外滩源"两栋办公楼[4] - 中国人寿联合太古地产40亿元获取北京颐堤港二期64.79%股权[5] - 中国人寿接手瑞安房地产旗下上海创智天地项目公司 涉及25.28万平方米商业物业[5] - 泰康人寿2024年接盘徐州 廊坊等六项商业资产 总建筑面积34.96万平方米 交易总代价超20亿元[5] 2025年险资投资新趋势 - 大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权 包括上海闵行天街等项目 2024年上半年苏州狮山天街租金收入达1.9亿元[7] - 中邮保险首次与中东主权投资机构合作 签约上海博华广场不动产专项基金投资协议[8] - 险资积极寻找稳定现金流回报资产 当前地产类资产价格较低成为投资时机[8] - 险资通过穿越周期优势支持不动产市场融资 在资产荒环境下凸显优质不动产配置价值[8]

工业增加值 - 7月工业增加值同比增长5.7%，较6月下降1.1个百分点[4] - 1-7月制造业累计同比增速6.9%，高技术产业增速达9.5%[7] - 中游行业如汽车制造业增加值增速下降超过1.0个百分点[11] 消费数据 - 7月社零同比增长3.7%，其中除汽车外消费品增长4.3%[12] - 服务消费累计同比增长5.2%，餐饮消费增长1.1%[12][15] - 家电和通讯器材等受补贴品类消费增速维持在20%以上[17][21] 固定资产投资 - 1-7月固定资产投资累计增速1.6%，民间投资下降1.5%[23] - 制造业投资累计增长6.2%，基建投资增长3.2%[25] - 房地产投资累计下降12.0%，住宅投资下降10.9%[28] 政策与风险 - 中美关税暂停24%税率90天，为外贸争取时间窗口[35] - 设备工器具购置投资拉动整体投资增长2.2个百分点[35] - 全球通胀二次上行和欧美经济快速回落构成主要风险[36]

股价表现 - 截至8月12日收盘，天安（00028 HK）报4 750港元，较上个交易日上涨0 85% [1] - 当日盘中最高价触及4 800港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力净流入10 14万港元 [1] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立 [1] - 公司于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司 [1] 主营业务 - 主要经营范围包括在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业 [1] - 业务涵盖物业投资及物业管理 [1] - 在香港从事物业投资及物业管理 [1]

股价表现 - 截至8月1日收盘 天安(00028 HK)报4 680港元 较上个交易日上涨2 63% [1] - 当日盘中最高价触及4 720港元 创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力流入0万港元 流出0万港元 净流入46 59万港元 [2] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为香港投资控股公司 成立于1986年 [2] - 1987年在香港联合交易所上市 为首批中国概念上市公司 [2] - 主要业务包括中国内地住宅 别墅 办公楼及商用物业开发 物业投资及物业管理 [2] - 香港业务涵盖物业投资及物业管理 [2]

业绩表现 - 2025年上半年收入52.02亿港元，同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元，同比减少21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 [1] - 办公楼租赁收入下跌4%至人民币6.38亿元 [2] 业务发展 - 持续开发投资项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET WORK [1] - 举办65周年庆祝及市场营销活动，带来可观客流量并加强顾客联系 [1] - 预期上述举措将改善营业额及加强品牌忠诚度 [1] 商场运营 - 商场组合整体收入持续稳定 [1] - 针对不同客群推出具针对性的市场营销项目 [1] - 除天津、武汉和沈阳恒隆广场外，商场组合大致取得收入增长 [1] - 整体租出率维持于高位 [1] 办公楼市场 - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体办公楼收入跌幅的77% [2] - 办公楼市场受租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑影响 [2] - 成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户 [2]

核心财务表现 - 2025年中期收入52.02亿港元 同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元 同比下跌21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 基于股东应占纯利计算 [1] 商场业务表现 - 商场组合整体收入保持稳定 租出率维持高位 [1] - 天津恒隆广场、武汉恒隆广场及沈阳市府恒隆广场出现销售租金下跌 受同业激进定价及宣传影响 [1] - 全国举办65周年市场营销活动 带动可观客流量并强化顾客联系 [1] 办公楼业务状况 - 办公楼整体收入同比下降4%至6.38亿元人民币 [2] - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体77% 主因租户搬迁潮及需求模式转变 [2] - 市场面临租出率下跌与租金下调压力 物业管理服务维持高水平 [2] 项目开发进展 - 持续推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET•WORK [1] - 预期新项目将改善营业额并增强品牌忠诚度 [1]

市场活跃度 - 市场活跃度在二季度中下旬有所降温 [1][2] 成都甲级办公楼空置率 - 截至第二季度末成都甲级办公楼空置率达32.8%，上半年累计增长1.7个百分点 [1] - 金融城板块空置率攀升至28.1%，半年累计增长5.8个百分点 [1] - 预计下半年金融城区域还将迎来约21.2万平方米甲级办公楼供应，空置率或将在年底突破35% [1] - 2025年上半年成都优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1% [2] - 甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2% [2] 办公楼租金表现 - 成都甲级办公楼平均账面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累计跌幅达3.7% [1] - 全市甲级办公楼年均免租月份已达1.7个月 [1] - 扣除免租激励后净有效租金降至66.1元/平方米/月 [1] 供应情况 - 2025年上半年成都优质办公楼市场共有4栋新建楼宇合计约24万平方米新增供应，为年初预测的60% [2] - 72%的新增办公面积将于2025年下半年交付 [1] - 供应高企是2025年成都优质办公楼市场面临的挑战 [1] 需求端表现 - 上半年净吸纳量达约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7% [2] - 甲级写字楼净吸纳量达4.7万平方米，同比增长34.3% [2] - 搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点 [2] - 分析57个搬迁案例发现同区域搬迁占比84%，跨区域搬迁占比16% [2] - 成本节降作为主动应对跨区域搬迁占比高达70.5% [2]

核心观点 - 一线城市办公楼市场在十四五期间面临供应过剩挑战 十五五期间需平衡新增供应与存量更新 [1] - 供应过剩源于十二五期间土地供应高峰 十三五后涉办公用地供应退潮 城市规划调整和行业去杠杆促进行业调整 [2] - 北京通过严格控制涉办公用地供应使新增供应明显下降 上海主城商务区供应将在2028年后回落 [2][3] - 十五五期间楼龄30年及以上办公楼面积将从114万平方米激增至1022万平方米 带来巨大存量更新压力 [4] - 政策支持存量土地用途调整和老旧楼宇改造 通过专项债券等手段盘活闲置土地 [4] - 楼宇空间垂直生态重构成为重要升级途径 如上海亚洲大厦转型为文化地标 香港办公楼改造为教育设施 [5] - 上海北京出台政策支持存量楼宇分类更新 推动空间融合复合 改善租户体验并提升综合价值 [5] 市场供需状况 - 一线城市办公楼市场新增供应激增远超需求增长 导致空置率持续攀升租金承压下行 [2] - 供应过剩问题成为制约市场健康发展的关键因素 [2] - 北京办公楼新增供应呈现明显下降趋势 [2] - 上海五大新城涉办公用地供应增加但主城商务区供应明显收敛 [3] - 办公楼市场供需关系将逐步趋于平衡 [4] 政策与规划调整 - 城市规划调整和行业去杠杆是重塑市场平衡的必要有效举措 [2][3] - 北京最早启动调控商办建设规模 政策效果显著 [2] - 闲置土地收储转性和老旧项目调改是重要调整途径 [3] - 国家和地方政府出台政策鼓励存量土地用途调整 支持老旧楼宇更新改造 [4] - 专项债券资金用于盘活闲置土地 [4] 存量更新与改造 - 十五五期间面临1022万平方米老旧办公楼更新压力 [4] - 存量更新和楼宇空间垂直生态重构成为市场升级关键驱动力 [5] - 上海亚洲大厦将部分空间调整为演艺场所 成功转型为文化消费地标 [5] - 香港非核心区办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施 [5] - 政策支持存量楼宇分类施策更新提升 推动空间融合复合 [5] 未来发展趋势 - 十五五期间市场需在新增供应与存量更新之间实现平衡 [1] - 商务区向综合活力区转型 [4] - 市场将迎来更加健康可持续的发展环境 [5] - 楼宇空间垂直重构获得更多政策灵活度和支持 [5]