房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

新规发布与市场影响 - 国家规范住房租赁市场的《住房租赁条例》发布并将于9月15日起施行 [2] - 新规旨在治理租房乱象，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑 [2][7] - 新规服务中国城镇超过2亿的租房人口，在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上 [3][6] 市场现存问题 - 住房租赁市场存在市场秩序有待规范、对租赁双方合法权益保障不充分等问题 [6] - 市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足 [6] - 住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在不规范行为 [6] 新规对出租住房的规范 - 明确用于出租的住房需符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法规和强制性标准，不得危及人身安全和健康，以治理“串串房” [8] - 规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住，以治理“隔断房” [9] - 要求住房租赁企业发布的房源信息真实、准确、完整，发布虚假或误导性房源信息将处2万元以上10万元以下罚款 [10] 新规对租赁环节的规范 - 新规涵盖租赁前和租赁后两个环节，细化了押金相关规定，要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形，禁止无正当理由扣减 [12] - 明确出租人需经承租人同意或依法可进入出租房屋，强化承租人对租赁空间的控制权 [12] - 规范租客行为，不得损坏、擅自拆除消防设施或改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线 [12] 监管与落地措施 - 有关部门将制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本 [14] - 设区的市级以上地方人民政府将建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息 [14] - 房产管理部门将通过住房租赁管理服务平台开展管理和服务，并与有关部门建立信息共享机制 [14] 行业影响与长期展望 - 新规加强全流程监管，短期内部分依赖“隔断房”、“资金池”的中小租赁企业可能因合规成本上升退出市场，房源向头部企业集中 [15] - 长期看将推动租金透明化、提升居住安全感，租赁市场从“野蛮生长”迈向规范发展 [15] - 长远有利于保障各方权益，提升租房意愿和租赁稳定性，激励市场主体投资住房租赁，促进房地产开发企业向存量运营转型 [15]

法规核心内容 - 《住房租赁条例》于9月15日起正式施行，是住房租赁领域首部行政法规 [1] - 法规旨在强化市场监督管理，规范出租承租活动、住房租赁企业行为和经纪机构行为，保护当事人合法权益 [1] - 法规明确厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住 [1] - 要求住房租赁经纪机构发布房源信息前需核对委托人身份及权属信息，实地查看房源，签订服务合同并编制住房状况说明书 [1] - 要求出租人通过住房租赁管理服务平台等方式将租赁合同向所在地房产管理部门备案 [1] 市场影响与专家解读 - 专家认为法规将有力规范住房租赁市场，为加快建立租购并举的住房制度提供支持 [1] - 法规被预期将助力激活住房租赁消费，在扩大内需方面发挥重要作用 [1] - 合同备案目的被澄清为规范交易和确保合同有备可查，不涉及新增税费调整 [2] - 租赁备案是推动租购同权的前提，便于承租人享受子女教育、住房保障等公共服务 [2] - 法规建立基础秩序，实施全链条监管，有助于推动租赁关系和行业稳定发展 [3] 地方落实与监管要求 - 住房和城乡建设部表示将抓紧完善配套制度，国务院有关部门和地方人民政府将及时出台配套规定以增强可操作性 [2] - 北京、成都、合肥等多地有关部门已通过培训会等形式明确抓好落实工作 [2] - 北京市住建部门将以《条例》为工作指南，营造安全、稳定、舒适的租住环境 [3] - 成都市要求各区县住建部门协调市场监管、公安机关等多部门加强监督检查，健全联动执法机制 [3]

法规概述 - 中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》将于9月15日正式施行 旨在规范住房租赁活动 维护当事人合法权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动建立租购并举的住房制度[1] - 《条例》共7章50条 主要内容包括明确总体要求 规范出租承租活动 规范住房租赁企业行为 规范经纪机构行为 强化监督管理 严格责任追究[1] - 该条例标志着住房租赁市场从“野蛮生长”迈入依法规范成长的新阶段[1] 承租人权益保护 - 《条例》将承租人利益摆在显著位置 对出租住房提出明确要求 住房需符合建筑、消防等规定和强制性标准 不得危及人身安全和健康[2] - 厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住 单间租住人数上限和人均最低租住面积需符合地方政府规定标准[2] - 加强合同管理 要求出租人和承租人使用实名签订合同并向房产管理部门备案 合同需明确押金数额、返还时间及扣减情形 出租人无正当理由不得扣减押金[3] - 出租人解除合同需通知承租人并留出合理腾退时间 不得采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房 以全方位保障承租人权益[3] 住房租赁企业规范 - 《条例》明确住房租赁企业定义 即以自有住房或依法取得经营管理权的他人住房开展租赁经营业务的企业[4] - 企业需具备与经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力 并向所在地房产管理部门报送开业信息[4] - 发布的房源信息需真实、准确、完整 不得发布虚假或误导性信息或隐瞒重要信息 需建立住房租赁档案 健全内部管理制度[4] - 不得非法收集、使用、加工、传输或非法买卖、提供、公开他人个人信息 需向房产管理部门报送经营的租赁住房信息[4] - 从事转租经营需按规定设立住房租赁资金监管账户并通过该账户办理资金收付业务[4] - 自然人转租他人住房开展租赁经营业务 若经营规模达到规定标准 也适用《条例》中有关住房租赁企业的规定[4]

新规发布背景与市场现状 - 中国城镇租房人口超过2亿人 北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市租房人口占常住人口比例达40%以上[3] - 住房租赁市场存在虚假房源、合同不稳定、随意涨价、中途毁约、费用分摊不明等问题 严重影响租客体验[2][3] - 市场供给主体以个人为主 机构化主体发展不足 经纪机构在房源信息发布和收费方面存在不规范行为[3] 新规核心监管措施 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住 治理"隔断房"安全隐患[6] - 要求出租住房符合建筑、消防、装饰装修等强制性标准 杜绝甲醛超标的"串串房"[5] - 规定房源信息必须真实准确完整 发布虚假信息将处以2万-10万元罚款[6] - 细化押金管理规定 要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形 禁止无正当理由扣减[8] - 规范租客行为 禁止擅自改装房屋结构、私拉乱接管线等损害物业行为[8] 行业影响与市场展望 - 短期内依赖"隔断房"和"资金池"的中小租赁企业可能因合规成本上升退出市场 房源向头部企业集中[11] - 长期将推动租金透明化 提升居住安全感 促进行业从"野蛮生长"转向规范发展[11] - 可能促使非住宅租赁房源和二房东筹集的房源退出市场 部分区域租金可能出现波动[11] - 有利于提升房屋租赁稳定性 激励市场主体投资租赁住房 促进房企向存量运营转型[11] 配套实施机制 - 建立住房租金监测机制 定期公布租金水平信息[10] - 制定并公布住房租赁合同及经纪服务合同示范文本[10] - 通过住房租赁管理服务平台开展管理服务 建立部门信息共享机制[10] - 加强行业自律管理 推动保障性租赁住房供给[10][11]

住房租赁市场现状 - 城镇租房人口达2亿多 在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成 [1] - 市场存在"重购轻租""租不如买"倾向 主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不够高等现实短板 [1] - 个人业主手中的房源普遍老旧 超50%房源房龄为10年以上 超20%房源房龄为20年以上 [3] 《住房租赁条例》核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁的行政法规 将于9月15日起施行 [1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定 [1] - 针对"隔断房"问题 规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准 [2] - 明确房源图片应当与实物房源一致 出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间 [2] 市场发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业 有助于扩大高品质租赁住房供给 [3] - 形成"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环 规范市场秩序 [2] - 加快建立租购并举的住房制度 改善租房体验 [1][3]

住房租赁市场现状 - 城镇租房人口规模达2亿多，在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成 [1] - 市场存在重购轻租、租不如买的倾向，主要原因为租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不够高、合法权益难保障 [1] - 住房租赁市场以个人住房分散出租为主，超50%房源的房龄为10年以上，超20%房源的房龄为20年以上 [2] 《住房租赁条例》核心规定 - 作为首部专门规范住房租赁的行政法规，从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定，旨在推动市场高质量发展 [1] - 针对租赁房屋卫生条件差、安全隐患多等问题作出明确要求，规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合标准 [2] - 明确房源图片应与实物一致，规定出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间，以形成事前准入、事中监管、事后追责的治理闭环 [2] 市场发展机遇与方向 - 《条例》为治理市场乱象提供法律武器，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑 [1] - 培育市场化、专业化的住房租赁企业，有助于扩大高品质租赁住房供给，以更低成本、更专业服务激发市场活力 [2] - 加快建立租购并举的住房制度，目标是让更多人实现进得来、留得下、住得安、能成业 [3]

住房租赁市场现状 - 中国城镇租房人口达2亿多，在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成[1] - 住房租赁市场存在"重购轻租"倾向，主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不高、合法权益难保障等现实短板[1] - 当前市场以个人住房分散出租为主，50%以上房源房龄超10年，20%以上房源房龄超20年，影响居住体验[3] 《住房租赁条例》核心内容 - 中国首部专门规范住房租赁的行政法规，将于9月15日起施行[1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定，旨在推动市场高质量发展[1] - 明确禁止"隔断房"，规定租住人数上限和人均最低租住面积标准[2] - 要求房源图片与实物一致，出租人需为承租人留出合理腾退时间[2] - 建立"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环机制[2] 行业发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业，扩大高品质租赁住房供给[3] - 通过专业服务降低运营成本，激发市场活力[3] - 加快建立租购并举的住房制度，改善新市民和青年群体居住条件[1][3]

报告行业投资评级 - 保持观望 [1] 报告的核心观点 - 上周市场数字表现持续一般，新房成交量同比下跌，一线城市累计新房成交量同比涨幅收窄，重大政策公布相对空白，建议保持观望，内房港股投资维持选取优质央企及地方国企开发商 [7] 上周新房销售及土地成交 - 30大中城市商品新房成交量达140万平方米，同比下跌16.8%，环比上升4.7%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，北京同比下跌1.6%，上海同比上升0.6%，广州同比上升14.4%，深圳同比上升14.3% [2][18] - 十大城市商品房存销比按套数为130.8，按面积为129.8，一线城市存销比为79.6，二线城市存销比达217.5，均高于去年同期及前周 [3][24] - 100大中城市成交土地规划建筑面积为1349万平方米，同比下跌48.6%，环比下跌23.0%，不同类别城市皆同比下跌 [4][28] 每周主要政策及市场事项 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》，适用于城镇住房租赁活动及其监督管理，9月15日起施行，目的是规范住房租赁活动等 [5][35] - 7月23日昆明放宽对首套住房和二套住房的认定标准，深圳发布2025年住房发展年度计划，7月25日武汉第二套房公积金可贷最高额度由100万元提升至120万元 [36] 内房港股表现 - 内房港股普遍领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升3.7%，领先大市1.4个百分点 [6][37] - 监察的内房港股中，央企开发商、地方国企开发商等各类别全周平均分别有不同幅度上升或落后大市 [37] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 6月份房地产开发投资完成额同比下跌12.4%，房屋新开工面积同比下跌9.5%，竣工面积同比下跌2.1%，新开工/竣工面积比例为1.72，商品房销售面积同比下跌6.5% [42] - 6月份百城新建住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.7%，同比降幅持续收窄 [55] - 2025年第二季房地产业GDP为21072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期 [60] - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%，个人贷款余额同比下跌0.1%，最新个人住房公积金贷款利率5年以下及以上分别为2.10%及2.60% [63] 关注个股 - 华润置地(1109 HK)、越秀地产(123 HK) [8][40]

住房租赁条例核心内容 总则 - 条例旨在规范住房租赁活动，维护当事人权益，稳定租赁关系，推动租购并举制度[4] - 适用范围为城镇国有土地上的住房租赁活动[5] - 国家鼓励多渠道增加租赁供给，包括盘活老旧厂房、商业办公用房等[10] - 租赁双方应享有同等公共服务权利[11] 出租与承租规范 - 出租住房需符合建筑、消防等强制性标准，禁止非居住空间单独出租[14][15] - 租赁合同需实名签订并备案，备案不收费[17][18] - 出租人不得擅自扣减押金，承租人需合理使用房屋[19][20] - 合同解除需留合理腾退时间，禁止暴力驱赶[22] 住房租赁企业监管 - 企业需具备与规模匹配的资金、人员和管理能力[24] - 需公示开业信息，房源信息需真实一致[26][28][29] - 禁止非法处理个人信息，需建立租赁档案[31][32] - 转租经营需设立资金监管账户[32] 经纪机构管理 - 机构不得为违规住房提供经纪服务[38] - 需核验委托人信息并实地查看房源[36] - 禁止代收租金押金或冒签合同[38][60] - 从业人员不得兼职或多机构执业[35][61] 监督与法律责任 - 地方政府需建立租金监测机制[43] - 违规出租非居住空间最高罚款10万元[56] - 发布虚假房源信息可吊销营业执照[59] - 网络平台需核验发布者身份，禁止代收租金[49][51][61]