上海市租赁住房市场动态 - 上海市租赁住房市场成为险资等资本争相布局的热门赛道，城投控股拟以浦江社区和九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REITs扩募申报 [2] - 城投宽庭REIT首次发售基金规模达30.5亿元，基金期限65年，截至上半年累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元 [4] - 友邦保险斥资近10亿元收购上海市松江区长租公寓项目柚米社区，项目定位服务松江大学城与科技园区青年人才 [6] 城投宽庭REIT扩募项目详情 - 扩募项目浦江社区和九星社区均为保障性租赁住房，总建筑面积23.54万平方米，提供3592套住房，目前均已满租 [3][4] - 浦江社区户型面积25.43-100.99平方米，租金2480-10560元/月，一居室轮候人数达30人；九星社区户型33.76-68.74平方米，租金3900-9000元/月 [4] - 项目公司将进行股权重组，股东变更为上海城投房屋租赁有限公司，需履行国资流程 [4][5] 行业资本布局与趋势 - 上半年全国保障性租赁住房大宗交易成交7宗，上海市占4宗，显示资本对租赁住房市场的青睐 [6] - 锦江集团推出企业公寓品牌"途羚公寓"，专为用工量大的企业提供集体住宿解决方案，并与雅诗阁合作打造中高端品牌Quest [7] - 华为在上海打造仅供内部员工租住的长租公寓项目，总建筑面积85万平方米，租金较市场价低40%-60% [8] 市场格局与未来发展 - 全国TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源198.2万间，其中房企系11家、地方国企系9家、创业系6家 [9] - 跨界资本涌入正改变行业格局，构建"资产持有+专业运营+产业协同"的复合价值体系 [9] - 保障性租赁住房REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策支持和社保等资金入市预期下配置性价比持续提升 [10]

数据中心REITs上市 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT作为全国首批数据中心公募REITs近日上市 [1] - 两只产品的战略投资者中包括多家保险机构如平安健康保险、太平洋产险、东吴人寿等 [3] - 北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）参与南方润泽科技数据中心REIT战略投资 [3] 险资参与情况 - 中国人寿、首景投资、财信人寿等合伙成立的北京平准基金还投资了华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT等 [3] - 险资通过网下发售方式参与公募REITs投资，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT网下险资配售份额占比均超过10% [3] - 今年以来已有14只公募REITs发行，不少险资投资账户参与网下发售 [3] 险资投资动机 - 公募REITs具备收益稳定、流动性较强及信息透明等优势，与险资中长期资金需求高度契合 [4] - 传统固收类资产收益率难以覆盖险资负债成本，险资需调整资产配置策略 [4] - 险资机构计划增配权益投资并加大对公募REITs等另类资产的配置以增厚投资收益 [4]

产品上市与市场表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT作为全国首批数据中心公募REITs正式上市交易 [1] - 两只产品上市首日价格涨幅均达到30% [2] - 公众投资者发售部分均一日售罄并启动比例配售 [2] 险资参与情况 - 南方润泽科技数据中心REIT战略投资者包含76家机构 其中国寿资产 平安健康保险 太平洋产险等保险机构参与投资 [2] - 南方万国数据中心REIT战略配售吸引中英人寿 安联资管 中国人寿等保险机构参与 [2] - 中国人寿等机构联合成立专项基础设施股权投资基金 已投资三只公募REITs产品 [2] - 两只数据中心REITs网下发售中险资投资账户配售份额占比均超过10% [3] 产品优势与市场发展 - 公募REITs具备分红稳定 风险较低特性 与险资长期投资需求高度匹配 [4] - 截至8月14日市场存续73只公募REITs 资产类别覆盖10个基础设施领域 [4] - REITs产品具备收益稳定 流动性较强及信息透明优势 [4] - 监管政策优化推动险资配置积极性 未穿透投资风险因子从0.6降至0.5 [4] 配置需求与市场挑战 - 险资需通过增配权益资产和REITs等另类资产构建多元化投资组合 [5] - 当前公募REITs产品规模较小 市场整体容量有限 [6] - 市场流动性不足表现为整体换手率偏低 单只产品体量较小 [6] - 建议通过简化扩募流程 培育REITs蓝筹股等方式提升市场流动性 [6]

交易市场表现 - 主动权益基金平均收益达18%，96%实现正收益，180只收益超50%，科技、医药主题出现翻倍基 [1] - A股三大股指全线下跌，沪指跌0.46%终止8连阳，深成指跌0.87%，创业板指跌1.08%，科创50指数逆势涨0.75% [1] - 沪深两市成交额连续第二日超两万亿，达22792.09亿元，全市场超4600只个股下跌 [1] 基金发行与分红 - 8月14日新发基金6只，主要为股票型基金和FOF基金，万家启诚平衡三个月持有期混合(FOF)A募集目标金额未公布 [2] - 基金分红34只，多为ETF联接基金，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金派发红利最多，每10份派2.3716元 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT上市，成为首批数据中心公募REITs，发行阶段险资认购踊跃 [2] 基金业绩表现 - 方正富邦中证保险主题指数A以2.1333%日增长率领跑单基金，广发价值优选混合C以2.0500%居混合型基金榜首 [4] - 股票型基金最佳为嘉实信息产业股票发起式C（1.7051%），债券型冠军为民生加银添润债券C（0.4280%） [4] - QDII基金中华泰柏瑞中证韩交所中韩半导体ETF(QDII)表现最佳，日增长率1.2199% [5] 市场资金动态 - 赚钱效应带动基金发行回暖，多只新品首发规模突破20亿元，为市场持续输送增量资金 [1] - 融资余额重返历史高位，三大指数轮番刷新年内高点，一线私募保持高仓位并优化结构 [2] - 公募REITs因分红稳、波动低受险资青睐，随着产品扩容，险资配置比例有望进一步提升 [2]

建筑央国企矿产资源重估 - 建筑央国企资源板块利润贡献占据重要份额，价值有望重估，重点推荐中国中冶A（PB 0.64X）/中国中冶H（PB 0.41X）、中国中铁A（PB 0.46X）/中国中铁H（PB 0.30X，25E股息率4.9%）、中国电建（PB 0.76X）、上海建工（PB 0.69X）[5] - 中国中冶待开采资源业绩释放潜力可期，中国中铁铜/钼资源充足且钼矿规模领先，中国电建参股华刚铜钴矿投资收益占比较高，上海建工布局黄金业务有望受益金价上涨[5] 固定收益市场分析 - "搬家"的存款仍是存款，并不降低债市配置力量，债市短期或阶段性震荡，静待突破来临[3] - 信贷负增长且依赖票据显示融资需求偏弱，政府债券仍是社融主要支撑项，但未来几个月政府债券或将同比少增导致社融承压[3] - 基数效应推高M1增速，非银存款拉动M2增速回升[3] 可转债产业链 - 现存可转债按十大产业链划分，梳理了"反内卷"、人形机器人、算力等热门概念转债标的[3] 公募REITs市场 - 2025年低利率环境下REITs市场存在配置机会，投资策略包括政策主题弹性、优质低估值修复、弱周期资产红利配置属性及扩募资产储备三条主线[9] - 建议关注数据中心REIT、中金唯品会奥莱REIT、中金印力消费REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等政策主题标的，以及华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等弱周期资产[9] - 扩募与新发并行背景下，建议关注华润商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等扩募资产储备充足的原始权益人[9] 钢铁行业 - 甬金股份2025Q2归母净利2亿元，同比减少34.64%但环比增长92.63%，扣非归母净利1.96亿元同比增长1.24%环比增长100.11%[10] - 公司2025Q2销售毛利率5.90%、净利率2.25%，较2025Q1的4.56%、1.28%显著改善，2025年上半年国内不锈钢宽幅冷轧产量858万吨同比增长2.72%，表观消费量1716.41万吨同比增长2.83%[10]

数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市交易，成为全国首批数据中心公募REITs，上市首日价格涨幅均达到30% [1] - 两只产品在发行阶段获得投资者踊跃认购，公众投资者发售部分均一日售罄，提前结束募集并进行比例配售 [1] - 两只产品吸引大量机构投资者参与，其中南方润泽科技数据中心REIT有76家战略投资者，包括国寿资产、平安健康保险等多家保险机构 [1] 险资参与REITs投资情况 - 险资通过战略配售和网下发售方式积极参与公募REITs投资，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT的网下险资投资账户配售份额占比均超过10% [2] - 中国人寿等机构成立专门的基础设施不动产股权投资基金，已投资南方润泽科技数据中心REIT等多只产品 [2] - 截至8月14日，已有73只公募REITs上市，资产类别覆盖园区基础设施、新型基础设施等10个领域 [3] REITs市场发展现状 - 公募REITs市场快速发展，为险资提供了相对丰富的底层资产选择 [3] - 监管政策优化，2023年9月将投资REITs的风险因子从0.6调整为0.5，提高了险资投资积极性 [3] - 当前公募REITs产品规模较小，市场整体容量有限，流动性略显不足，整体换手率偏低 [4] 险资配置策略变化 - 在资产荒背景下，公募REITs凭借分红稳定、风险较低等优势，成为险资优化投资组合的重要工具 [1][2] - 险资需要调整资产配置策略，一方面增配权益投资，另一方面加大对公募REITs等另类资产的配置 [3] - 多家险资机构表示传统固收类资产收益率难以覆盖负债成本，需要通过多元化投资组合增厚收益 [3] 未来发展展望 - 业内人士预计随着制度完善和市场成熟，公募REITs规模有望保持增长，险资将进一步提高配置比例 [3] - 建议简化扩募流程、提升扩募效率，推动REITs通过资产收购和处置优化资产组合 [4] - 需要培养公募REITs中的"蓝筹股"，提升市场流动性以承接险资等大体量资金 [4]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

底层资产运营表现 - 2025年第2季度实现收入3610.34万元，经营活动现金流量净额2320.27万元，年化现金流分派率4.43% [2] - 可供分配金额2780.92万元，单位可供分配金额0.0290元，当期现金流分派率1.02% [2] - 期末可出租面积86337.32平方米，实际出租80316.05平方米，出租率93.03%，连续三个季度保持90%以上 [2] 租赁结构与行业背景 - 租赁业态以集成电路（41.22%）、TMT（22.87%）、金融科技（13.81%）和先进制造业（12.18%）为主 [2] - 上海集成电路产业2024年规模突破3900亿元占全国25%，2025年上半年增速达20% [3] - 区域产业集聚度高，周边竞品出租率普遍达85%-90%，芯片企业超1200家汇聚全国40%专业人才 [3][4] 资本运作与战略支持 - 原始权益人及关联方计划通过二级市场增持基金份额，为上市以来第二次增持，累计金额不超过2亿元 [5][6][7] - 增持行动体现对资产长期价值的认可，有助于提升二级市场信心和运营效益绑定 [8] - 通过调整招商策略、控制单户租赁面积及引导高端客户集聚优化资产结构 [5] 行业价值与发展前景 - 公募REITs为产业园区提供资金退出通道，实现"投资-运营-盘活-再投资"循环，未来将遴选优质资产扩募 [9] - 产业园REITs是长期分享产业发展红利的投资品种，政策宽松预期将提升其边际配置价值 [10] - 通过产业集群效应增强租户黏性，配合租期合理分配以稳定运营收益 [9]

根据公告显示，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称华夏中国交建 REIT）将于2022年4月7日至4月8日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份， 预计募集总规模为93.99亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。 华夏中国交建REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎 回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首 日以后涨跌幅限制为10%。 【纠错】 【责任编辑:柴峥】 公告显示，华夏中国交建REIT网下询价期间共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报 价信息，全部配售对象拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。经进一步 剔除后，拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家， 管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍。 作为2022年首单获批公募REITs、行业首单央企高速公路REITs项目，同时也是头部基金公司华夏 基金、头部券 ...

华夏中国交建REIT发行情况 - 华夏中国交建REIT于4月7日开售2小时公众认购规模超200亿元 全天认购规模超600亿元 [1] - 该产品配售比例低于1.17% 创公募基金配售比例新低 [1][2] - 基金发售价格9.399元/份 发售总份额10亿份 预计募集总规模93.99亿元 [2] - 面向公众投资者的初始份额为0.75亿份 公众募集上限7.05亿元 [2] 基础设施REITs市场现状 - 华夏中国交建REIT上市后基础设施REITs将扩容至12只 [1][5] - 已上市的11只基础设施REITs公众投资者平均认购配售比例约5% [2] - 建信中关村产业园REIT和中航首钢生物质REIT配售比例不足2% [2] - 我国存量基础设施资产价值超百万亿元 证券化率达1%则潜在市场规模达万亿级别 [1] 底层资产与运营表现 - 华夏中国交建REIT底层资产为武深高速嘉通路段 联通三大经济圈 [3] - 平安广交投广河高速REIT在2021年6月7日至年底实现收入4.34亿元 净利润1.3亿元 [3] - 截至去年底平安广交投广河高速REIT总资产达99.7亿元 [3] - 博时蛇口产园REIT在同期实现收入8010.6万元 净利润2685.45万元 [4] - 截至去年底博时蛇口产园REIT总资产达25.90亿元 [4] 行业特性与发展前景 - 高速公路行业具有刚需属性 车流量周期性波动小 抗经济周期风险能力强 [4] - 基础设施REITs展现稳定经营数据 尽管受疫情反复影响 [3] - 鹏华深圳能源清洁能源REIT作为双碳概念标的 以深圳能源东部电厂为底层资产 [6] - 协鑫能科 深圳能源 金风科技等多家上市公司聚焦能源供应发力公募REITs项目 [6] - 租赁性保障住房 旅游 水力 停车场等领域成为机构重点调研方向 [7] 产品优势与市场认可 - 基础设施REITs具备较高流动性 收益与分红相对稳定 参与门槛较低 [7] - 产品与股债等其他金融产品相关度不高 深受投资者青睐 [7] - 存量公募REITs上市以来表现突出 在当前股票市场低迷环境下获得认可 [3] - 优质基础设施项目结合基金管理人积极运营措施展现良好运营能力 [4]