市场趋势与表现 - REITs市场打新热潮退却，2025年出现首单上市即破发的项目（华夏安博仓储REIT）[1] - 2025年REITs二级市场整体呈现“先涨后跌”格局，中证REITs全收益指数上半年上涨14.21%，下半年调整至今月线已六连阴[4] - 从2025年上市项目表现看，上半年多个热门项目（如数据中心）上市首日录得30%涨停，但自9月份起打新收益明显下降[2] 具体项目案例 - 华夏安博仓储REIT于2025年12月19日上市，开盘即跌破发行价，首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌10.16%[1] - 网下询价阶段，华夏安博仓储REIT拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍，公众发行阶段认购倍数为17.1倍[1] - 2025年首单外资项目华夏凯德商业REIT上市首日上涨12.63%，而后续的华夏中海商业REIT上市首日涨幅收窄至3.29%[2] - 上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发[1] 原因分析 - 打新收益下降一方面受下半年二级市场整体偏弱影响，另一方面因REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，定价变得充分，一二级市场价差收窄[1] - 自6月起REITs一级询价指导放开，询价区间可打开至拟发行价格的±25%，部分产品高溢价发行叠加市场估值调整使打新收益大幅缩水[4] - 随着一级市场询价上下限放宽，近期项目定价已较为充分，个券首日涨幅空间变小[5] 机构观点与展望 - 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑[1] - YY评级预计中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面较佳、一二级价差较大的个券或存在一定收益，上市首日卖出或为收益率最佳的打新策略[5] - 华西证券宏观固收研究团队指出一级打新略有降温迹象，需要持续关注[5] - 业内人士预计后续一级市场打新或趋于理性，一二级市场价差仍存在但明显收窄，对于打新的收益判断需要结合底层资产质量本身[4]

协会活动与交流 - 浑南区青年企业家协会于12月1日赴会员企业德鸿资本开展“走访探需求・携手促发展”活动，旨在强化沟通、了解企业经营实况并精准对接发展需求 [2] - 协会会长张健楠、常务副会长金山、副会长王智成、秘书长张成一行参与活动，通过面对面交流为企业高质量发展注入动能 [2] - 协会向德鸿资本颁发会员证书，并期望以此次交流为契机，深化会员单位与协会的联动对接，拓展合作维度、凝聚发展合力 [5][7] 昂立集团与德鸿资本业务概况 - 昂立集团始创于1993年，业务板块包括昂立信息、科技园区、德鸿资本和产业服务集团 [4] - 德鸿资本是沈阳国际软件园的园区基金，累计发行9支基金，在管基金规模约12亿元，累计投资20余家企业 [4] - 被投资企业中包括3家国际顶尖人才创办的企业、6个世界领先项目以及多个细分领域的中国领先项目 [4] - 德鸿资本在已备案产品数量、在管基金规模、被投资企业数量等方面均处于辽沈地区领先地位，是区域首屈一指的私募基金管理人 [4] 沈阳国际软件园成就与REITs上市 - 沈阳国际软件园是辽沈地区领军的软件和新一代信息技术产业园区，也是全国头部民营科技园区之一 [4] - 园区被工信部评定为“中国骨干软件园区十强”，连续8年被评为“中国最具活力软件园”，连续2年被评为“中国高质量发展园区”，累计获得各类国家级产业布局和荣誉30余项 [4] - 中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日在上海证券交易所上市交易，成为东北首单上市发行的公募REITs产品 [4]

市场表现回顾 - 中证REITs全收益指数从2024年12月低点925.46强势反弹至2024年6月高点1124.91，期间涨幅达21.55% [1] - 进入下半年市场调头向下，截至11月24日，该指数自前期高点回撤近8% [1] - 一级市场热度显著回落，以华夏安博仓储REIT为例，公众发售份额最终确认比例仅为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况形成对比 [3] - 新产品首日表现转冷，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，盘中一度破发，成为年内首只上市当日破发的公募REITs产品 [3] 市场调整原因分析 - 上半年上涨动力源于低利率背景下的配置需求爆发，10年期国债收益率及LPR连续下调，使具备4%至6%现金分派率的REITs成为资金避风港 [2] - 权益市场火热引导资金寻求更高风险收益，基础设施资产经营表现与投资者预期发生变化 [2] - 市场此前累积较大涨幅，估值水平显著提升，自身存在调整需求 [2] - 市场利率水平波动与投资者风险偏好阶段性上移，对以稳定收益见长的REITs资产形成压制 [2] - 短期供需结构失衡，市场供给端快速扩容而增量资金未能同步跟进，导致阶段性流动性压力 [2] - 下半年一批公募REITs密集解禁加剧短期卖出压力，仅11月就有5只REITs合计超70亿份份额面临解禁 [3] 底层资产经营状况 - 产业园区类型资产显著承压，近60个交易日跌幅前十的REITs中产业园区类型占据8席 [4] - 产业园区出租率持续下滑，三季度产业园区REITs项目平均出租率降至70.8% [5] - 产业园区租金下行，整体经营业绩放缓，二季度产业园REITs项目营收同比下滑4.7% [5] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定 [7] - 保障性租赁住房作为政策性稀缺资产，收益确定性高 [7] 投资逻辑转变与未来机遇 - 市场调整促使投资逻辑回归价值本源，未来主逻辑将更聚焦底层资产的真实质量 [1] - 投资者从“逢新必打”转向“精选资产”，更为关注底层资产质量与发行定价的合理性 [5] - 市场短期调整有效挤出泡沫，推动市场迈向更理性、更成熟的发展新阶段 [1] - 长期来看，解禁潮将加速市场从投机套利向价值配置转型，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性 [3] - 当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为长期配置提供良机，可重点关注经营稳健、股息率具吸引力的防御型资产以及被短期错杀的成长型资产 [6] - 公募REITs最终价值落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 建议投资者拉长投资周期，聚焦长期分红而非短期波动，若资产优质可考虑在低位分批补仓以锁定更高分派率 [7]

文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

二级市场表现 - 二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，本周回报率为-0.48% [4] - 与其他主流大类资产相比，回报率排序为：可转债>原油>A股>纯债>黄金>REITs>美股 [4] - 产权类REITs价格下跌，而特许经营权类REITs价格上涨，走势出现分化 [4] - 按底层资产类型看，市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [4] - 单只REITs层面，除去新上市产品，有33只上涨，1只持平，42只下跌，涨幅排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT [4] 成交规模与换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.8亿元，区间日均换手率均值为0.63% [5] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先于其他类型 [5] - 周内成交量前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT [5] - 周内成交额前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT和华夏中海商业REIT [5] 资金流向 - 本周主力净流入总额为3836万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 按底层资产类型，主力净流入额前三的是消费基础设施类、园区基础设施类和新型基础设施类 [5] - 单只REITs中，主力净流入额前三的是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT和华夏基金华润有巢REIT [5] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达24026万元，较上周有所下降 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期一（2025年11月3日）的单日成交额最高，为7228万元 [6] - 单只REITs中，大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT和华泰宝湾物流REIT [6] 一级市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于2025年11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [7] - 本周有2只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1][3][57] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3][57] 市场动态与事件 - 中信建投沈阳国际软件园REIT（基金代码：508029）于2025年11月6日在上交所上市，成为中国大陆上市的第77单公募REIT，也是东北地区首单公募REIT，底层资产包括13栋楼宇，产权建筑面积共20.12万平方米，以研发办公为主业态[4][12][13] - 2025年第45周，山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，共有10只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃[6][53][54][56] 市场表现回顾 - 2025年第45周，中证REITs（收盘）指数为811.48，同比上涨4.84%，环比下跌0.42%，2024年年初至今累计上涨7.28%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-29.09%[3][5][14][57] - 中证REITs全收益指数1041.51，同比上涨11.67%，环比下跌0.4%，2024年年初至今累计上涨20.86%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-15.51%[3][5][18][57] - REITs市场交易规模成交量达7.33亿份，同比增长16.91%；成交额达28.77亿元，同比增长18.93%；区间换手率2.96%，同比下降1.08个百分点[3][25][57] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达34.58亿份，同比下降17.87%；成交总额达150.51亿元，同比下降20.3%；近30日平均区间换手率0.47%，同比下降15.08个百分点[30] 分板块表现 - 2025年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.98%、+0.74%、+0.09%、-1.09%、-1.62%、-0.51%、+1.19%[3][5][35][57] - 一月涨跌幅分别为-1.40%、+2.40%、-0.78%、-4.07%、-3.70%、-1.04%、+2.08%[3][5][35][57] - 华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰君安东久新经济REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.42%、2.37%、1.83%[49][50][52]

产品上市与市场意义 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金于11月6日在上海证券交易所上市交易，基金代码为508029 [1] - 该产品是东北地区首单成功发行上市的公募REITs，标志着区域基础设施投融资改革进入新阶段 [1] - 作为全国首单践行东北振兴战略的公募REITs，其上市为区域数字经济发展注入资本动力 [1][3] 基金发行与资产概况 - 首发基金份额共计3亿份，募集资金总额为10.98亿元 [3] - 底层资产包含13栋产业楼宇，产权建筑面积总计20.12万平方米 [3] - 资产位于沈阳市浑南区核心科创板块，运营时间均超过5年，已进入稳定运营期 [3] 底层资产与运营能力 - 基础设施项目以研发办公为主要业态，具体包括沈阳国际软件园昂立信息园A、B座等多个项目 [3] - 运营管理团队拥有超过20年的产业园区建设运营经验，构建了全周期、全要素的产业生态服务体系 [3] 战略影响与区域发展 - 该REIT的成功上市预计将吸引更多优质数字经济企业在沈阳扎根成长 [3] - 产品将为沈阳打造“东北数字第一城，全国数字名城”及区域经济高质量发展提供重要支撑 [3] - 产品对实现“数字辽宁、智造强省”的建设目标具有重要支撑作用 [3]

产品上市与市场意义 - 全国首单践行东北振兴战略公募REITs——中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所正式挂牌上市 [1] - 该产品发行上市标志着公募REITs市场在服务国家区域发展战略、助力东北全面振兴方面迈出重要一步 [1] - 该REIT为全市场第77只上市的公募REITs，进一步丰富了我国公募REITs市场中产业园资产的区域布局 [2] 底层资产状况 - 底层资产位于沈阳市浑南区，涵盖13栋产业楼宇，总产权建筑面积约20.12万平方米，业态以研发办公为主 [1] - 项目运营时间均超过五年，已进入稳定经营阶段，展现出良好的持续运营能力和资产韧性 [1] - 近三年及最近一期，项目加权平均出租率稳定在84%左右，办公区域平均合同租金单价维持在46元/平方米/月以上 [1] 市场认购与投资者反应 - 该REIT在发行过程中受到资本市场高度关注，网下发售有效认购倍数达83倍 [1] - 高认购倍数充分体现了投资者对其底层资产质量与未来收益前景的积极预期 [1] 行业影响与示范效应 - 产品的成功落地通过资产证券化方式有效盘活了存量基础设施 [2] - 为东北地区存量资产的价值挖掘与效能提升提供了可复制、可推广的实践样本 [2] - 展现了民营经济在参与基础设施建设和运营中的活力与潜力，有助于增强各类市场主体对东北区域经济发展的信心 [2] - 为资本市场参与东北振兴提供了标准化、市场化的投资通道 [2]

上市交易信息 - 中信建投沈阳国际软件园REIT将于11月6日上市交易 [1] - 截至10月30日，该基金总份额为3亿份 [1] 投资者结构 - 机构投资者持有场内份额2.87亿份，占比95.65% [1] - 前十名场内份额持有人包括国信证券、国泰海通证券、中信证券、中信建投证券、东吴人寿等机构 [1]

公募基金发行与市场热度 - 嘉实成长共享混合基金于10月24日提前结束募集，募集规模约30亿元，是近期规模最大的主动权益基金之一 [2] - 华泰柏瑞盈泰稳健3个月持有混合FOF于10月23日成为“一日结募”基金，首发募集超过50亿元，约55亿元，是今年以来第五只“日光基”FOF产品 [3] - 中欧价值领航混合基金于10月21日成为“日光基”，仅发售一天募集近20亿元 [9] - 公募定增市场回暖，2025年以来认购总金额超315亿元，较2024年同期增长50%以上 [9][10] 公募基金业绩与规模变动 - 永赢科技智选基金年内收益近195%，其三季度规模增长近10倍，单季度利润达47亿元 [4] - 长城医药产业精选基金三季度规模增长近60% [4] - 中欧数字经济基金规模从二季度末的15.27亿元增至三季度末的130.21亿元，单季度增长近8倍，小幅减仓AI基础设施并增配智能机器人及端侧AI [14] 私募基金行业动态 - 截至2025年10月22日，百亿私募数量达到100家，较9月底新增4家，其中量化私募有46家，主观私募有44家 [5][6] - 宏观策略私募产品前三季度平均收益率为24.54%，8月和9月表现尤为突出 [20] 交易所交易基金市场 - 截至2025年9月底，沪市ETF共760只，总市值40003.11亿元，较上期增加7.65%；深市ETF共555只，总市值16255.16亿元 [15] - 上证基金指数10月24日收报7152.31点涨0.25%，LOF基金价格指数收报9147.72点涨1.44%，ETF基金价格指数收报1842.25点涨1.48% [9] 不动产投资信托基金发行 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元 [12] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购金额超444亿元，两只公募REITs合计吸引资金超2000亿元 [12] 券商与投资者情绪 - 2025年9月证券类App活跃人数约1.75亿人，环比增长0.74%，同比增长9.73%，刷新年内单月最高纪录 [10][11] - 券商App中，有2家券商App月活超过1000万人，11家券商月活突破600万人，华泰证券涨乐财富通、国泰海通君弘、平安证券位列前三 [11] 不良资产转让市场 - 杭银消费金融公司转让个人消费金融不良贷款资产包，未偿还本息合计19.74亿元，起拍价格7000万元，转让折扣仅为0.35折 [7] 行业会议与投资策略 - 第六届1024资管科技开发者大会于2025年10月17日在上海举办，主题为“人工智能+，从产业AI到金融AI”，汇聚300余位嘉宾探讨AI技术在资管行业应用 [16] - 多家基金公司四季度投资策略看好科技成长方向，招商基金对后市偏谨慎，认为市场估值吸引力下降，上涨需更多政策或基本面支撑 [17]