报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 ，包含基金代码、简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[12][13] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs的估值指标，如P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 ，涵盖产权类和特许经营权类项目[24][27] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs、产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债（中证转债）、纯债（中证全债）、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性统计数据[30] 一级市场跟踪 - 报告跟踪了多个REITs项目的一级市场情况，包括华夏凯德商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息[33]

截至目前，园区已集聚规模以上企业近500家，其中包括来自德国、奥地利、日本等国家及香港、台湾 地区的160余家外资企业，累计实际利用外资近20亿美元。 与苏锡通园区一同获评的还有上海浦东新区、深圳市南山区、深圳市前海深港现代服务业合作区、天津 市滨海新区等19个城市。 苏锡通园区成立于2009年，是江苏省苏州、无锡、南通三座城市联手运营的产业园区，是江苏省政府与 新加坡政府合作开发的跨国园区，是中国政府与奥地利政府共同建设的生态园区。 依托"三国合作、三地共建"的独特优势，园区借助中奥苏通生态园和苏州自贸片区联动创新区平台，推 进制度创新、跨国协同与产业赋能，持续优化营商环境，增强市场吸引力，形成显著的企业集聚效应。 转自：扬子晚报 扬子晚报网讯（通讯员 顾添梦 记者 朱亚运）9月26日，由香港商报主办的2025全球商报经济论坛暨"金 鲲鹏"中国财经价值榜活动在香港举行，园区在会上做了专题推介。苏锡通科技产业园区入选"中国城市 营商环境20强"榜单，成为长三角区域优化营商环境的又一标志性成果。 该榜单基于政务服务、市场环境、法治保障、创新活力、基础设施、人文环境、国际传播等多维度指数 进行综合评价。苏锡通园区 ...

报告导读： 产业园区包含生产制造类园区和科创类园区两大类。本文基于该判断，综合考 虑园区的基本特征，设计偏定性，有园区自身特点，且以评分作为主要模式的产业园区评 估体系。 园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，对底层资产价值的合理评估是投资的重要支点。 本文旨在搭建关于产业园区更优评估体系。产业园区作为我国 实体经济发展的核心载体和产业升级的重要引擎，长久以来其发展历程与国家战略演进脉络深度契合。从2021年第一只园区REITs上市至今，园区REITs累积 上市19只，总市值374亿元；涉及底层资产36处，均位于核心一二线城市。由于当前偏传统和通用指标的产业园估值体系存在一定价值刻画困难或研究盲 区，我们尝试打造偏定性、有园区自身特点，且以评分作为主要模式的全新评估体系，用以追踪REITs底层资产的定期运营变化，并筛选出在中长期潜力上更 优的园区REITs。 产业园区在根本上可以分为生产制造类园区和科创类园区两大类，前者强调品牌与复制性，后者强调创新与独特性。 生产制造类园区核心在于由政策优势向 品牌力和优质运营管理传导，具备强异地复制性，同时也要求园区能够实现与产业链的升级更迭同步发展。科创类园 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为增持 [4] 报告核心观点 - 园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，总市值达374亿元，涉及36处底层资产均位于核心一二线城市 [4] - 产业园区分为生产制造类（强调品牌与异地复制性）和科创类（强调创新与独特性）两大类，中长期更看好科创类园区的价值增长空间 [4][9] - 构建了以7大类基础指标（占比70%）和2大类附加指标（占比30%）组成的评估体系，用于追踪REITs底层资产运营变化并筛选优质标的 [4][38] - 2025H1评估结果显示科创属性突出的园区表现更优，综合评分TOP3为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT [4][81] 研究框架与园区分类 - 研究目的是构建更全面的产业园区REITs分析框架，解决传统收益法在长久期跟踪中的局限性 [7][8] - 生产制造类园区核心是通过品牌运营和产业链同步升级实现异地复制，典型案例包括新加坡裕廊工业园（全球116城市拓展750多个项目）和深圳产业园1.0-3.0的迭代 [10][13][16] - 科创类园区核心是通过有形要素（政策、平台）和无形要素（创新机制、文化）形成创新竞争力，重点关注中小企业需求，典型案例包括美国硅谷和张江高科（规划高价值发明专利200件/万人） [20][26][33] 评估体系设计 - 基础指标包括区位（核心因素）、租户（质量与结构）、大股东（属性与能力）、结构性供需（区域平衡）、市场定位（产业契合度）、地方政策（支持力度）、股息率（投资回报） [39][68] - 附加指标包括科技创新（创新主体/载体/成果）和成效贡献（规模/产业升级/区域带动），侧重科创属性与价值外溢 [69][71] - 评分每半年度更新，2025H1评分中区位权重10%、租户10%、大股东10%、结构性供需10%、市场定位10%、地方政策10%、股息率10%，附加指标共30% [80][81] 市场数据与评分结果 - 全国产业园分布呈现"东密西疏"，华东占比42%，华南22.4%，核心一二线城市园区数量超1000家的有16个城市 [42][43] - 2024年研发办公出租率跌破70%、租金同比降12%，工业厂房出租率跌至80%、租金同比降10% [55] - 2025H1评分TOP3项目详情： 华夏金隅智造工场REIT（北京，租金148.8元/平方米·月，出租率85.8%） [76][78] 广发成都高投产业园REIT（成都，租金68.6元/平方米·月，出租率85.3%） [76][78] 易方达广州开发区高新产业园REIT（广州，租金52.6元/平方米·月，出租率72.4%） [76][78]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025/08/25 - 2025/08/29）REITs加权指数上涨1.20%，收于101.29点，各大类资产收益表现排序为股票>黄金>REITs>纯债>原油>转债，产权类和特许经营权类下跌，各行业类型有涨有跌，消费类涨幅居首 [2] - 本周涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT，成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT等，换手率较高的是华泰南京建邺REIT等 [3][12] - 部分REITs在P/FFO和P/NAV指标上有表现，如红土创新盐田港REIT等动态P/FFO低于同类均值，华夏华电清洁能源REIT等P/NAV分位数低呈低估状态 [4] - 截至2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [5] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数涨1.20%，中证全指涨1.84%，中证转债跌2.58%，中债净价指数涨0.05%，伦敦金现涨1.32%，原油品种加权跌1.44% [2] - 产权类跌2.07%至112.64，特许经营权类跌1.08%至84.97；产业园区类等各行业类型有不同涨幅，消费类涨幅2.21%居首 [2] - 涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT（5.70%）、中航易商仓储物流REIT（4.29%）、嘉实物美消费REIT（4.22%） [3][12] - 成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT（0.29亿份）、华夏合肥高新REIT（0.28亿份）、华夏基金华润有巢REIT（0.24亿份） [3][12] - 换手率较高的是华泰南京建邺REIT（14.75%）、华泰宝湾物流REIT（12.66%）、华夏华电清洁能源REIT（9.85%） [3][12] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REITs动态P/FFO低于所属行业类型同类均值 [4][18] - P/NAV指标方面，华夏华电清洁能源REIT、华夏越秀REIT、中金湖北科投光谷REIT估值分位数低呈低估状态 [4] - 预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT [18] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.63%）、平安广州广河REIT（8.89%）、中金湖北科投光谷REIT（7.47%） [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.20，与沪深300为0.19，与创业板指为0.11等 [22] - 不同项目性质和行业类型的REITs与各类资产相关系数不同，如产业园区类与上证指数相关系数为0.22，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [23] 一级市场跟踪 - 截止2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只，还列举了各REITs的项目性质、类型、所处阶段等信息 [5][26]

政务服务创新 - 中马钦州产业园区在马来西亚吉隆坡设立政务服务"跨境通办"窗口 通过全程网办和异地代收代办方式拓展海外服务范围 [1] - 该窗口为市场主体 境外人士及园区企业提供跨境办事便利 支持企业"走出去"战略实施 [1] - 首批纳入12个跨境通办事项 包括外商投资企业登记注册和外国人来华工作许可等关键行政审批服务 [1] 跨境业务操作流程 - 马来西亚相关人员可通过线上录入申请材料与线下收集寄送相结合方式提交申请 [1] - 园区政务服务窗口采用线上审批推送电子证照与线下寄送纸质证照双轨制办结流程 [1] - 实现马来西亚企业和公民在其本国境内即可办理中国政务服务事项的全流程跨境服务 [1]

核心观点 - 博时招商蛇口产业园REIT 2025年中期报告显示基金总资产为36.60亿元人民币，净资产为31.44亿元人民币，总资产与净资产比例为116.38% [4] - 报告期内基金实现收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币，经营活动现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 本期现金流分派率为1.86%，年化现金流分派率为3.74% [4] - 可供分配金额为5679.71万元人民币，单位可供分配金额0.0400元人民币 [4] 基金基本情况 - 基金简称博时招商蛇口产业园REIT，场内简称博时蛇口产园REIT，基金主代码180101 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日2021年6月7日，存续期50年 [1] - 报告期末基金份额总额14.21亿份，上市日期2021年6月21日，上市地点深圳证券交易所 [1] - 基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司 [1] 投资策略 - 基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资比例不低于基金资产的80% [1] - 通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权 [1] - 投资策略包括基础设施项目投资策略、融资策略和固定收益投资策略 [1][2] - 采取积极措施提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平 [1] 基础设施项目情况 - 基金持有三个产业园区项目：万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目 [3] - 万海大厦2014年7月底竣工，产证到期日2062年9月29日 [6] - 万融大厦2014年1月底竣工，产证到期日2062年7月16日 [6] - 光明加速器二期项目2012年12月起陆续竣工，产证到期日2057年6月28日 [6] - 报告期内周边无新增竞争性项目 [6] 运营表现 - 受宏观经济环境与区域市场供需变动影响，各项目出租率指标同比均有所下降 [7] - 万海大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [7] - 万融大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [8] - 光明加速器二期项目报告期末加权平均剩余租期同比增长76.56% [9] 财务数据 - 本期收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币 [4] - 经营活动产生的现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 期末基金总资产36.60亿元人民币，净资产31.44亿元人民币 [4] - 本期折旧和摊销4557.52万元人民币，利息支出524.68万元人民币 [4] 行业分析 - 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型综合区 [10] - 我国产业园数量多、分布广、种类全，东部省份较为密集 [11] - 园区经营分化，区域发展差异加剧分化 [11] - 商业模式从空间供给向产业赋能升级 [12] - 新质生产力成为产业发展主旋律 [13] - 招商环境从低价竞争向资源整合转变 [14] 市场竞争 - 深圳甲级写字楼市场空置率约27.8%，市场竞争加剧 [19] - 南山区竞品项目包括创享大厦、海翔广场、科技园金融基地等 [13][14] - 光明区竞品项目包括华强创意园、研祥智谷、南太云创谷等 [15][16][17] - 产业园租金面临下行压力，研发办公出租率及租金短期承压 [19] 政策环境 - 深圳市政府强调"工业立市"，稳住制造业基本盘 [19] - 深圳市2024年生产总值同比增长5.1% [19] - 前海深港现代服务业合作区总体发展规划加快深圳改革创新 [18] - 深圳形成20大战略性新兴产业集群和8大未来产业布局 [19] 基金管理 - 基金管理人已建立公募REITs产品治理结构和核心团队 [30] - 制定了完善的投资管理制度和运营管理制度 [30] - 报告期内进行了2024年度第三次现金分红，分红金额4021.76万元人民币 [37] - 基金管理人严格遵循法律法规，规范运作基金资产 [35]

市场整体表现 - C-REITs市场自上市以来板块平均涨幅达30.53% [2] - 租赁住房类和消费类REITs溢价率超50% [2] - 产业园区板块环比仅微涨0.41% [2] 产业园区板块弱势表现 - 上周产业园板块下跌0.64% [2] - 19只产业园REITs中仅5只上涨 [2] - 中金湖北科投光谷REIT单周跌幅达3.65% [2] 项目运营指标恶化 - 中金湖北科投光谷REIT整体出租率72.66%（同比下降17.28个百分点） [3] - 项目平均租金降至59.90元/平方米/月（同比下降3.73%） [3] - 建信中关村REIT二季度净利润为-497万元 [3] 租金与出租率双降 - 建信中关村REIT平均月末租金同比下降14.74% [4] - 出租率同比下降5.35% [4] - 基础设施项目营业收入同比下降17.81% [4] 行业供需失衡 - 产业园新增供给冲击持续存在 [5] - 企业租赁需求未明显回升 [5] - 区域竞争加剧导致价格战激烈 [4][5] 中长期改善预期 - 2024年上海产业园区新增供应约330万平方米 [7] - 2025-2026年新增供应预计降至250万/190万平方米 [7] - 产业园区租金有望企稳并进入上行通道 [7] 行业转型方向 - 产业园区从开发向科技产业投资控股转型 [8] - 发展重点转向精细化园区管理与产业生态构建 [8] - 通过政府合作提升园区品牌吸引力 [8] 运营风险传导机制 - 底层资产运营波动直接传导至基金收益预期 [6] - 租金下滑与租户流失引发二级市场价格波动 [6] - 部分一线城市项目仍保持经营韧性 [7]

产业园区行业竞争态势 - 产业园区行业正经历激烈内卷化竞争 表现为无效同质化低层次竞争 极大消耗资源却未能带来真正价值增量 [1] - 多地试点零租金政策 包括深圳推出1600万平米零成本空间 杭州试点不超过5年零租金 广州黄埔区试点15万平米零租金空间 [2] - 零租金政策导致市场价格扭曲 园区无法从租金获取合理收益 运营方被迫寻找其他短期非持续收入来源 行业盈利模式严重倒挂 [2] 产业园区发展问题分析 - 产品服务同质化严重 标准厂房 写字楼和一站式服务平台高度雷同 缺乏真正差异化 形成千园一面局面 [3] - 招商策略存在唯量化倾向 陷入数据攀比怪圈 盲目引入企业忽视产业生态匹配度 导致产业链碎片化 [3] - 地方政府因增长压力鼓励制造业集群扩张 但地方间产业规划缺乏衔接导致重复建设 区域竞争加剧 [4] 产业园区转型机遇 - 中央城市工作会议明确城市发展转向内涵式发展 强调创新宜居韧性智慧绿色人文的现代化城市体系建设 [4] - 反内卷去产能行动在光伏钢铁水泥等行业展开 核心逻辑是提质增效 淘汰低端劣势产能 引导产业向高端差异化竞争转型 [5] - 新质生产力成为产业园区新坐标 要求园区从载体提供者转为新质生产力承载者孵化者和推动者 [6] 产业园区评价体系重构 - 创新驱动维度关注技术合同交易额占研发投入比例 衡量科研成果从实验室走向市场的转化效率 [7] - 绿色低碳维度考核绿电占比和工业固废资源化率 引导构建内循环经济体系 [7] - 产业韧性维度评估产业链关键环节自主率 构建供应链弹性指数 模拟断供风险下产能恢复速度 [7] - 数字治理维度关注园区数据平台为企业降本增效收益 政务服务数字化渗透率 [7] 产业园区发展战略 - 需要深耕细分领域 放弃大而全转向小而精小而美 清楚自身核心禀赋并在特定领域做到极致 [8] - 主动构建特定产业领域护城河 拥抱新质生产力 成为高科技企业成长沃土 提供持续专业服务和良性产业生态 [8] - 利用数据打造产业软基建 园区竞争力取决于数据智慧深度和广度 同时改变传统房东思维 与企业风险共担利益共享 [8]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]