西班牙宏观经济与ETF表现 - 西班牙是欧洲增长最快的经济体之一 预计2025年GDP增长率为2.9% 2026年将放缓至2.3% [1] - 强劲的经济增长已转化为专注于西班牙的ETF的强劲回报 [1] 分析师背景与投资方法 - 分析师自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 当前投资策略结合长期股票持仓、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资纯粹基于基本面长期观点 [1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融股 偶尔涉及ETF和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

公司概况 - Agree Realty Corporation (ADC) 是一家高质量且运营良好的净租赁零售房地产投资信托基金 其物业遍布全美 拥有多元化的租户基础 以及月度股息增长的可靠记录 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验 在其投资生涯中深度研究过超过1000家公司 覆盖从石油、天然气、黄金、铜等大宗商品到谷歌或诺基亚等科技公司以及许多新兴市场股票 [2] - 分析师在撰写博客约3年后 转向专注于价值投资的YouTube频道 迄今已研究过数百家不同的公司 [2] - 分析师最喜欢覆盖的公司类型是金属和矿业股 但也熟悉其他多个行业 如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [2]

市场表现与近期下跌 - 近期REITs市场加速下跌，特别是部分经营权项目，上周以来跌幅接近10% [1] - 中证REITs全收益指数连续第7个交易日收阴，自上周一起已下跌4.35%，今日收跌0.83%于983.81点，创今年1月9日以来新低 [1] - 本轮加速下跌前，REITs市场在2025年下半年已持续调整，中证REITs全收益指数已月线六连阴，下半年累计下跌11% [5] 下跌原因分析 - 市场下跌主要原因是市场对OCI账户分红本息拆分记账事项的担忧情绪加重，引发自经营权REITs开始的情绪性、避险性卖出，属于典型事件冲击 [1] - 经营权项目跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理的扰动，和资产端的经营基本面表现无关 [1] - 2024年2月，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确基础设施REITs的权益属性，投资机构将对于REITs的投资指定为FVTOCI资产 [3] - 在FVTOCI会计处理下，REITs分红包含了本金的回收和股利的分配，如何将本金与股利进行合理区分一直是市场重点关注的会计处理事项 [4] - 若根据会计原则拆分REITs分红的本息，本金返还应冲减投资成本而非确认为当期收益，该处理将降低账面利润、即时反映资产价值下降，故对经营权类REITs带来扰动 [4] 受影响的项目类型与具体表现 - 跌幅居前的项目均为收费公路、新能源等经营权类项目 [1] - 具体来看，华夏越秀高速REIT自12月15日以来跌幅为-9.59%，嘉实中国电建清洁能源REIT跌幅为-9.54%，华泰江苏交控REIT跌幅为-9.35% [2] - 跌幅居前的项目类型还包括风力发电、水利设施、市政设施及天然气发电等 [2] 机构观点与未来展望 - 业内分析认为，当前机构讨论REITs分红本息拆分记账事项更多是基于年末投资考核的背景，对市场长期影响有限 [4] - 长远来看，经营权REITs采用IRR为基准将REITs分红拆分为本金和股利来评估机构投资收益较为可行 [4] - 本息拆分有助于更加真实反映REITs分红现金流的本质，但这是个“会计处理”问题，和资产端的经营基本面表现无关，并未影响项目全周期收益的测算 [5] - 在年末投资考核时点过去后，相关受影响的超跌项目或有一定反弹 [1] - 在投资考核扰动过去之后，受“本息拆分”影响的超跌项目预计能有一定的反弹 [5] - 经历本轮下跌后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持该评级 [2][63] 报告的核心观点 - 报告认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5][63] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [5][63] 根据相关目录分别进行总结 1、 安博旗下华夏安博仓储 REIT 在深交所成功上市 - 安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市 [6][14] - 这是安博在中国市场推出的首单公募REITs，并持有20%的基金份额，由华夏基金管理有限公司担任基金管理人 [6][14][15] 2、 市场回顾 2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 3.06% - 2025年第51周，中证REITs（收盘）指数为773.15，同比下跌1.66%，环比下跌3.06% [5][7][16] - 2024年年初至今，该指数累计上涨2.21%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-30.93% [7][16] 2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 2.85% - 2025年第51周，中证REITs全收益指数为999.19，同比上涨5.09%，环比下跌2.85% [5][7][21] - 2024年年初至今，该指数累计上涨15.95%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-17.19% [7][21] 2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 30.99% - 2025年第51周，REITs市场交易规模成交量达5.21亿份，同比下降30.99% [5][7][28] - 成交额达23.02亿元，同比下降20.73% [5][7][28] - 区间换手率为1.95%，同比下降2.66个百分点 [5][7][28] 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 2.13% - 过去30日，REITs市场交易规模成交总量达33.84亿份，同比下降2.13% [34] - 成交总额达144.5166亿元，同比下降3.98% [34] - 近30日平均区间换手率为0.44%，同比下降0.04个百分点 [34] 3、 分板块表现：保障房 REITs 单周下跌 4.31%，单月累计下跌 3.30% - 2025年第51周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-4.31%、环保-0.96%、高速公路-5.20%、产业园区-1.62%、仓储物流-1.40%、能源-3.13%、消费类-2.02% [5][7][39] - 各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-3.30%、环保-2.45%、高速公路-8.07%、产业园区-2.96%、仓储物流-3.70%、能源-4.27%、消费类-4.24% [5][7][39] - 本周跌幅靠前的具体基金为：华夏基金华润有巢REIT下跌10.49%、浙商沪杭甬REIT下跌8.14%、华夏越秀高速REIT下跌7.10% [56] 4、 一级跟踪：14 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第51周，共有14只REITs基金等待上市 [8][60] - 华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报 [8][60] - 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发已反馈 [8][60] - 报告认为发行市场保持活跃 [8][60]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 3.1%，年内转负（-2.1%） ，随着情绪化定价消退，价格逐步锚定底层资产现金流与分派能力，安全边际显著提升 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>沪深 300>中证 REITs ，截至 2025 年 12 月 19 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 80BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 19 日，中证 REITs 指数收盘价 773.15 点，周涨跌幅 -3.1% ，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，中证 REITs 指数涨跌幅 -2.1% ，在主要指数中表现最差 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -0.7% ，波动率 7.5% ，回报率低于其他主要指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - 12 月 19 日 REITs 总市值 2141 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.39% ，较前一周增加 0.02% [2][9] 各类型 REITs 表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1% 、-4.0% ，各类 REITs 均收跌，交通、水利设施、市政设施类 REITs 跌幅最大 [3][13] - 周度涨幅最大两只 REITs 为华安外高桥 REIT（+1.34%）、博时津开产园 REIT（+0.08%） ，其余本周均下跌 [3][15] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9% ；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 25.9% [3][18] - 本周主力净流入额前三名 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（745 万元）、华泰江苏交控 REIT（671 万元）、招商高速公路 REIT（422 万元） [3][19] 一级市场发行 - 年初至 2025 年 12 月 19 日，交易所处在已受理阶段 REITs 产品 2 只，已申报阶段 3 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 15 只 [22] 估值跟踪 - 截至 12 月 19 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.20% ，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [24] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异 [26] - 截至 2025 年 12 月 19 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 20BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [28] 行业要闻 - 12 月 19 日，三峡能源申报"华泰三峡清洁能源 REIT" ，底层资产为大连庄河海上风电项目，装机容量 298.8MW ，公司及关联方计划认购 44% 基金份额 [4][34] - 12 月 19 日，"华夏安博仓储 REIT"在深交所上市，底层资产为粤港澳大湾区三个物流仓储项目，发行时网下询价倍数达 235.8 倍 [4][34]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 并专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 其核心投资理念是建立一个以经典股息增长股为基础的组合 并加入商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 以有效提升投资收入 [1] - 该混合策略旨在兼顾增长与收益 其总回报目标是与标准普尔500指数表现持平 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月15日至19日我国公募REITs二级市场价格整体下跌 成交规模和市场交投热情环比下降 华夏安博仓储REIT于12月19日上市 另有2只REITs产品项目状态更新 [1][2][4] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格持续下跌 加权REITs指数回报率为 -2.74% 与其他主流大类资产相比表现较弱 回报率排序为可转债>黄金>美股>纯债>A 股>原油>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs均下跌 回报率分别为 -2.05%和 -3.83% 各类REITs均下跌 生态环保类跌幅最小 回报率排名前三的是生态环保类、仓储物流类和园区类 分别为 -0.94%、 -1.52%和 -1.82% [16][17] - 单只REIT层面：排除华夏安博仓储REIT后 2只REITs上涨 75只下跌 涨幅前三为华安外高桥REIT和博时津开产园REIT 跌幅前三为华夏越秀高速REIT、华泰江苏交控REIT和中金山东高速REIT 年化波动率前三为浙商沪杭甬REIT、华安外高桥REIT和华夏南京交通高速公路REIT [20] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周78只已上市REITs总成交额23.0亿元 区间日均换手率均值0.51% 成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和仓储物流类 换手率前三为水利设施类、新型基础设施类和仓储物流类 [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT和华夏安博仓储REIT 成交额前三为华夏中国交建REIT、华夏华润商业REIT和华泰江苏交控REIT 换手率前三为华夏安博仓储REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT和华泰南京建邺REIT [25] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额 -139万元 市场交投热情下降 不同底层资产中 净流入额前三为仓储物流类、新型基础设施类和保障性租赁住房类 单只REIT中 净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT和招商高速公路REIT [28] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额16927万元 较上周下降 周四成交额最高 为6467万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金联东科创REIT、中金湖北科投光谷REIT和华夏中国交建REIT [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月19日 我国公募REITs产品78只 合计发行规模2017.49亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [34] - 本周华夏安博仓储REIT于12月19日上市 发行规模24.48亿元 底层资产为仓储物流 [34] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市 14只为首发 6只为待扩募 [40] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已反馈” [41]

文章核心观点 - 文章作者为房地产投资信托基金领域的专家 专注于通过高质量股息增长股票来创造安全且持续增长的被动收入流 其投资理念是长期持有乃至终身持有 核心关注点是投资组合的收入增长而非总回报 [2] - 作者及其所属的投资研究平台“高收益地主”为寻求阿尔法网站上最大的房地产投资社区之一 拥有数千名会员 该平台提供全球房地产投资信托基金领域的独家研究、多个实盘投资组合、活跃聊天室以及与分析师直接沟通的渠道 [2] 分析师持仓披露 - 分析师本人披露其通过股票所有权、期权或其他衍生品方式 对美国电塔、CareTrust房地产投资信托基金、Regency Centers、DGRO、XLU、AHR、CDL等公司持有有益的多头头寸 [3]

核心观点 - 隐含资本化率是预测房地产投资信托基金未来回报的关键指标 较高的隐含资本化率通常预示着较高的未来回报 [1] - 当前整个房地产投资信托基金行业的估值具有吸引力 因为其隐含资本化率处于历史较高水平 且与国债收益率存在健康利差 [10][13] - 在房地产投资信托基金内部 不同物业类型的投资前景存在显著差异 工业和零售购物中心板块因价值与增长的有利组合而被看好 而自助仓储板块则因估值过高和基本面疲软而面临风险 [21][27][28] 隐含资本化率定义与作用 - 资本化率是物业净营业收入除以物业价格 [2] - 上市房地产投资信托基金的隐含资本化率是其持有物业的净营业收入除以公司企业价值 [3] - 隐含资本化率可用于评估整个行业或细分物业类型的估值水平 [3] 行业估值历史与现状 - 房地产投资信托基金在2021年底达到峰值 当时隐含资本化率约为6% 处于历史低位 [4][5] - 随着10年期国债收益率从1%升至约4% 以6%资本化率进行的房地产投资吸引力下降 估值因此回调 [7][9] - 当前房地产投资信托基金的中位隐含资本化率为7.7% 与国债收益率相比存在健康的利差 且净营业收入增长良好 入住率接近满员 [10] 公开市场与私募市场估值对比 - 公开交易的房地产投资信托基金在各细分领域的隐含资本化率均高于私募市场的直接交易资本化率 表明公开市场估值更便宜 [16][19] - 例如 多户住宅板块的公开与私募资本化率分别为6%和5% 办公室板块为10.10%和6% 购物中心板块为7.70%和6.50% 工业板块为6.70%和5.50% 酒店板块为10.70%和7.50% [19] - 当房地产投资信托基金交易价格比直接房地产更便宜时 投资房地产投资信托基金通常更具意义 [20] 细分物业类型分析 - 数据中心板块的定价相对有效 其较低的隐含资本化率与较高的增长相匹配 [21] - 办公室板块的定价也相对合理 其极高的资本化率反映了负增长的基本面 [21] - 工业板块被市场错误定价 尽管当前市场租金增长因供应潮而疲软 但现有租约租金与市场租金之间存在巨大差距 随着净营业收入趋于稳定 该板块在当前估值下显得被低估 [21][24] - 零售购物中心板块未因其净营业收入的高增速获得认可 因为该增长尚未转化为强劲的每股调整后运营资金增长 大量已签约但未开始的租约将在未来推动增长 [21][25][26] - 自助仓储板块估值过高 隐含资本化率仅为5.4% 该板块供应严重过剩 且需求存在不确定性 存在永久性供应过剩的风险 [21][27] 投资策略总结 - 广泛的房地产投资信托基金交易所交易基金应能提供合理的投资回报 [28] - 通过超配具有更优价值与增长组合的板块 可以获得更好的回报 例如超配工业和零售板块 同时避免自助仓储板块 [28]

公司表现 - 2025年对Alexander's, Inc. (ALX)而言是表现良好的一年 其股票总回报率约为19% 显著高于Vanguard房地产指数基金ETF约3%的涨幅 [1] 作者背景与投资方法 - 作者自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 作者的投资方法纯粹基于基本面长期观点 近期策略结合了多头股票持仓、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 在Seeking Alpha平台上 作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融类股票 偶尔撰写关于ETF及其他受宏观交易理念驱动的股票文章 [1]