行业整体表现 - 2025年上半年TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，主要受上年低基数影响 [1][15] - 300城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超10%，较去年同期提升，但成交面积仍下降 [1][19] - 房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重超65%，核心城市优质地块竞争激烈 [1][19] 企业拿地排名 - **拿地金额TOP3**：保利发展（414亿元）、中海地产（393亿元）、绿城中国（385亿元）[2] - **拿地面积TOP3**：绿城中国（203万m²）、保利发展（191万m²）、中海地产（169万m²）[2] - **新增货值TOP3**：保利发展（899亿元）、绿城中国（831亿元）、中国金茂（749亿元）[8][19] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如滨江集团（313亿元）、邦泰集团（144万m²）表现突出 [15][2] 区域与城市分析 - **长三角**：TOP10企业拿地金额1470亿元，居四大城市群之首，绿城中国、建发房产为主要参与者 [23] - **京津冀**：TOP10企业拿地金额888亿元，中海地产、建发房产为重点企业 [23] - **核心城市表现**： - 杭州：滨江集团（308亿元）、绿城中国（174亿元）主导 [25] - 北京：中海地产（171亿元）、建发房产（100亿元）领先 [25] - 上海：保利发展（95亿元）、中建东孚（82亿元）为主力 [25] 重点地块与交易 - **全国总价TOP10地块**：北京城市副中心地块（75亿元，中建玖合）、杭州世纪城地块（56亿元，金帝联合控股）、北京石景山地块（44亿元，中海地产）[29] - 高总价地块集中于北京、上海、杭州，保利发展摘得2宗，民企滨江集团、大华集团各获1宗 [29][30] 市场趋势 - 土拍热度分化，核心城市优质地块高溢价（如北京楼面价28599元/m²、杭州54473元/m²），三四线城市以底价成交为主 [19][29] - 企业策略聚焦安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块为争夺焦点 [20]

专利争议 - 石药集团旗下康久普乐生物制药公司向美国专利商标局提交后授专利复审请求，质疑歌礼已获授权的美国专利中部分权利要求的有效性 [1] - 歌礼指出石药正在申请的"化合物10"与其专利中的"化合物1"分子结构完全相同，且歌礼专利申请时间早于石药三个月以上 [1] - 石药曾于3月下旬向歌礼提出关于GLP-1R激动剂化合物1的全球授权许可洽谈，但被歌礼婉拒 [3] 专利技术 - 争议专利由歌礼基于专有技术开发，正应用于候选药物ASC30的研发过程中 [4] - 包括化合物1和ASC30在内的多个相关分子已被纳入多个专利体系保护 [4] - 该专利因具有创新性与非显而易见性，已于2025年2月25日获得美国专利商标局正式授权 [4] 行业社群 - GLP-1俱乐部覆盖数百位专业人士，构建了围绕GLP-1产业链上下游的专家库 [8] - 该俱乐部已成为业内顶尖专业人士获取行业信息的重要渠道 [8] - 社群拥有3W+粉丝和数百位专家，专注于GLP-1减重降糖领域 [11]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等[6] 根据相关目录分别进行总结 上海六批次土拍供出大量优质地块 - 上海发布六批次土拍共推出13幅用地，徐汇衡复等六宗地块或具备较高市场关注度 [13] - 政府推出好地块释放支撑楼市积极信号，有利于热度持续释放；若7月土拍实现好地块+好项目加成，有望点燃四季度至明年初楼市行情；优质地块总价高对开发商构成资金约束，多宗齐上有望平抑成交地价及溢价率；今年上海多个高端项目热卖，增强了政府供地、开发商拍地的信心 [5][13] 明年广州新出让宅地全部实施装配式建筑 - 广州住建局发布意见，2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，每年出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10% [6][17] - 装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，购房者受益，具备好产品好服务的开发商和掌握新材料、新技术的建筑商有望获得发展 [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第17；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第4 [3][19] - 本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、深圳控股等，末5名为力高集团、禹洲集团等 [19] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.8%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.7% [3] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、鲁商服务等，末5名为经发物业、宋都服务等 [27] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第26周，全国300城宅地成交建面923万㎡，单周环比-17%，单周同比-33%，平均溢价率9% [30] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面17462万㎡，累计同比-4.5%；年初至今，保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [30] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计523万平米，周环比+39%，周同比-14%，月度累计同比-5%，年度累计同比+0.4% [35] - 一线城市周环比+81%，周同比+2%等；二线城市周环比+42%，周同比-13%等；三四线城市周环比+19%，周同比-22%等 [35] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计264万平米，周环比+1%，周同比-2%，月度累计同比+1%，年度累计同比+20% [43] - 一线城市周环比+2%，周同比-10%等；二线城市周环比+1%，周同比-4%等；三四线城市周环比+1%，周同比+19%等 [43] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比+0.3%，同比-9.1%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周+0.4个月，较去年同比-1.6个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 杭州住房公积金管理中心推出住房公积金支付购房首付款业务，可全程线上办理，二手房线上办理功能正在开发 [56] - 济南首批配售型保障性住房于6月23日启动登记认购工作，明确了房源、户型、定价及流程 [56] - 青岛住房公积金管理中心调整贷款支持政策叠加限额，“还贷能力系数”由30%调整为40％，优化多子女家庭支持政策 [56] 地产公司动态 - 中国奥园因债券转换配发及发行133.18万股新股份 [58] - 万达酒店发展拟出售万达酒店管理（香港）有限公司全部已发行股份 [58] - 北辰实业控股股东增持公司股份，控股比例上升 [58] - 雅居乐集团出售广东珠江桥生物科技股份有限公司3552万股 [58] - 珠免集团董事长变更 [58] - 招商蛇口进行组织架构调整 [58] - 融创中国部分债务持有人加入重组支持协议 [58] - 中国海外发展公司秘书变更 [58] - 金地商置执行董事变更 [58] - 中骏集团控股签署重组支持协议 [58] - 中国海外发展申请基础设施REIT上市 [58] - 新城控股提前赎回5000万美元绿色无抵押固定利率债券 [58] - 旭辉控股集团境外债务重组计划获香港法院批准 [58] 物管行业政策和新闻 - 上海市民政局联合市房管局印发《上海市推进“物业+养老”服务试点方案》，开展“物业+养老”服务试点 [59] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [59] - 碧桂园服务、德信服务集团进行股份回购 [59] - 特发服务股东减持股份 [59] - 珠江股份、招商积余高管变更 [59] - 佳兆业美好签订停车位租赁协议 [59] 行业估值 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，以及覆盖公司的估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [62][65][66][64]

市场表现 - 沪指周涨1.91%突破3400点，每经品牌100指数周涨1.6%至1076.21点，上半年累计涨幅达8.24% [1][2] - 每经品牌100指数76只成分股上涨（占比76.77%），江西铜业、小米集团、理想汽车等周涨幅超5% [2][3] - 小米集团、建设银行周市值分别增长1271.51亿元和1235.93亿元 [2] 行业动态 新能源车 - 理想汽车下调2025Q2交付预期至10.8万辆（原12.3万~12.8万辆），主因销售系统升级短期影响 [5] - 小米汽车更新交付周期预估，产能爬坡中动态调整交付时间 [5] - 高盛上调小米目标价至69港元，YU7车型需求超预期 [6] 有色金属 - 江西铜业、紫金矿业周涨幅居前，新兴需求推动铜铝长期价格中枢上移 [7] - 中证申万有色金属指数权重股：紫金矿业（10.71%）、北方稀土（5.14%）、洛阳钼业（4.86%） [8][10] - 中证细分有色金属产业主题指数权重股：紫金矿业（16.06%）、北方稀土（4.89%） [10][12] 宏观与流动性 - 政策推动中长期资金入市，A股流动性进入缓步扩张阶段 [4] - 投融资平衡背景下，并购重组与科创板建设有望取得成效 [4]

地块成交情况 - 建发+金茂联合体以底价20 8亿元摘得丰台区NY-030（南区）-02地块 成交楼面价4 02万元/平方米 [1] - 该地块位于丰台南四环到五环之间 距离地铁19号线及4号线新宫站约500米 [3] - 地块用地规模2 59万平方米 容积率2 0 限高45米（局部60米） [4] 区域配套与规划 - 地块周边商业配套成熟 有槐房万达、大悦春风里等商业综合体 [3] - 生态资源突出 被南苑森林湿地公园、槐新公园及海子公园环绕 [3] - 区域内教育资源相对短缺 板块界面尚有提升空间 [3] 地块开发背景 - 2024年11月建发曾以24 345亿元摘得同板块01地块 开发建发金茂观宸项目 [4] - 01、02地块最初打包出让 起始价52亿元 后因市场原因暂停并拆分出让 [4] - 02地块相比01地块容积率更低（实际2 0 vs 2 4） 居住体验更舒适 [4] 市场竞争格局 - 地块周边有建发璟院、御槐园、森与天成等多个在售或交付项目 [5] - NY-030（北区）地块计划入市 若整合开发将有利于板块整体规划 [5] - 企业需在产品差异化方面下功夫 形成互补布局 [5]

地块成交信息 - 建发+金茂联合体以20 8亿元竞得丰台区槐房村和新宫村02地块 成交楼面价约4 02万元/平方米 [1] - 地块规划建筑面积5 18万平方米 用地性质为R2二类居住用地 距离地铁19号线及4号线新宫站约500米 [4] - 地块西侧为在售项目建发金茂·观宸 该项目已网签169套 成交均价7 89万元/平方米 [4] 区域开发策略 - 公司通过连续获取同一板块地块形成深耕模式 此前开发的建发景院项目已实现清盘 展示出片区兑现能力 [5] - 行业分析认为 深耕策略可降低营销成本 通过"老带新"促进销售 同时提升片区整体价值 [5][6] - 若公司后续整合北区地块 将有利于板块整体开发与资源协调 [6] 产品规划预期 - 市场普遍预测02地块将延续观宸项目基因 打造二期产品 [1] - 公司暂未公布新项目具体规划信息 但行业认为其产品力创新能进一步提升片区价值 [4][5] 区域配套优势 - 地块周边商业配套成熟 包括槐房万达 大悦春风里等综合体 且未来规划教育用地 [4][5] - 交通便利性突出 双地铁交汇 符合通勤需求 [4]

地块交易详情 - 建发金茂联合体以底价20.8亿元竞得丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块，楼面价约4.02万/平方米 [1][3] - 该地块用地规模2.59万平方米，容积率2.0，限高45米（局部60米），相比01地块居住体验更舒适 [3] - 地块距离地铁19号线及4号线交汇站新宫站直线距离约500米，商业配套成熟，生态资源突出 [2] 区域市场表现 - 建发金茂观宸自取得预售证以来已网签182套，成交均价约78451.83元/平方米，荣登丰台新房销售榜首 [4] - 建发海晏项目开盘12天内实现网签107套，套均成交金额约3000万元 [6] - 建发璟院在当年的销售表现备受业内赞誉 [1] 公司战略布局 - 建发在北京市场持续拿地，包括90多亿元拿下北京海淀朱房村地块 [1] - 建发国际集团下属公司通过上海联交所竞拍取得上海4幅地块，总建筑面积21.55万平方米，总交易金额123.5亿元 [6] - 公司在成都和杭州连续两天刷新楼面价"新地王" [7] 产品与开发优势 - 建发凭借新中式产品力在北京市场表现亮眼 [6] - 公司已成功操盘建发金茂观宸与建发璟院两个项目，积累了稳定的客群基础 [5] - 地块规划要求与周边环境相协调，体现中国特色、古都风韵、时代风貌 [5] 市场调研与决策 - 建发在获取土地前深入开展市场调研，全面了解客户需求及价格接受区间 [8] - 公司通过前期项目开发经验深度沉淀对区域市场环境、客群需求的认知 [5]

公司拿地动态 - 联发集团近期在深圳和上海高溢价拿地，溢价率分别达到46.6%和41.68%，显示出进军一线城市的决心 [2][3] - 在上海土拍中，联发集团以21亿元总价竞得浦东新区曹路科教园区地块，溢价率41.68%，楼面价约3.4万元/平方米，成为上海2020年以来溢价率第二高的地块 [2] - 在深圳土拍中，联发集团以12.12亿元竞得民治地块，溢价46.6%，楼面价44559元/平方米 [3] 土地储备战略 - 公司近期拿地行为表明其希望增加一线城市土地储备，在核心市场占据一席之地 [3] - 2023年联发集团拿地金额达123.4亿元，新增货值超200亿元，在上海拿下2幅地块 [3] - 根据2024年年报，联发集团土地储备主要集中在湖北鄂州、重庆、南昌、广西等地，一线城市土地储备规模较小 [3] 项目开发经验 - 联发集团曾与象屿合作开发金海汀云台项目，售价6.3万元/平方米，开盘即售罄，该项目紧邻本次上海拍卖地块 [3] - 在上海黄浦区新天地，联发集团联合新加坡丰隆斥资约90亿元拿下商住地块 [3] 土拍市场表现 - 上海2025年第五批次土拍共出让六宗地块，总出让面积31.4万平方米，总建筑面积70万平方米，起始价192.5亿元 [2] - 浦东新区曹路科教园区地块竞拍过程中，4家房企经过67轮竞价到达中止价，最终联发集团在竞品质环节胜出 [2]

公司基本信息 - 公司于1998年5月18日首次发行5000万股人民币普通股，6月16日在上海证券交易所上市[5] - 公司注册资本为人民币2,899,538,551元[5] - 公司营业期限为50年[5] 股份相关 - 公司已发行股份总数为2,899,538,551股，均为面值1元的人民币普通股[13] - 公司为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助，累计总额不得超已发行股本总额的10%，董事会决议需全体董事三分之二以上通过[14] - 公司因特定情形收购股份，第（三）、（五）、（六）项情形合计持有的本公司股份数不得超已发行股份总数的10%，并应在3年内转让或注销[19] 股东与股东会 - 股东有权要求董事会在30日内执行收回违规收益的规定[22] - 股东对股东会、董事会决议有异议，可在决议作出之日起60日内请求法院撤销[26] - 连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东，有权就董事等违规行为请求诉讼[27] 董事会 - 董事会由九名董事组成，至少三名独立董事，其中至少一名会计专业人士[72] - 董事会设董事长1人，可设1至2名副董事长，由全体董事过半数选举产生[72] - 董事会每年至少召开两次会议，于会议召开10日以前书面通知全体董事[75] 利润分配 - 公司分配当年税后利润时，提取利润的10%列入法定公积金[98] - 公司法定公积金累计额为注册资本的50%以上时，可不再提取[98] - 满足条件时，每年现金分配利润不少于当年母公司可供分配利润的10%，最近三年累计不少于年均的30%[101] 其他 - 公司设立党委和纪委，党委设书记一名，党委书记和董事长一般由同一人担任[61] - 董事任期三年，可连选连任，兼任高管及职工代表董事总计不超董事总数1/2[66] - 公司在会计年度结束之日起4个月内报送并披露年度报告，前6个月结束之日起2个月内报送并披露中期报告[96]

股份变动 - 2025年6月16日完成4755.6650万股限制性股票回购注销[2] - 回购后公司注册资本变更为2899538551元[2] - 回购后公司股份总数变更为2899538551股[2] 章程修订 - 修订后《公司章程》规定公司注册资本为2899538551元[2] - 修订后《公司章程》规定公司股份总数为2899538551股[2]