行业背景与评选概述 - 房地产行业正经历以质破局的深刻自我革新，大湾区成为行业“韧性向上 质见未来”的生动实践场 [2] - 一批标杆房企通过产品力精研、科技与住宅融合、构建全周期服务体系等多维创新凝聚发展韧性，致力于营造安全、舒适、绿色、智慧的人居体验 [2] - “2025南都地产湾区美好生活年度评选”旨在表彰在产品打造、品牌建设、交付能力等维度表现亮眼、穿越周期的房企 [2] 年度湾区力量获奖企业 - **保利发展广东公司**：作为一级平台央企，践行“三好理念”与“好房子战略”，构筑韧性发展生态，2025年凭借保利玥玺湾等标杆项目诠释“好房子” [4] - **越秀地产**：坚守“成就美好生活”品牌使命42年，践行“商住并举”战略，发挥“开发+运营+金融”商业模式优势，已开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，拥有50多个大型商业物业，致力于打造“四好企业” [7] - **新世界中国**：秉承“予城新蕴”品牌承诺，深耕大湾区数十载，以高质量发展和绿色实践积极参与湾区建设，把握粤港融合机遇 [9][10] 年度湾区品牌影响力企业获奖企业 - **绿城中国华南区域公司**：三十年来实现从“造房子”到“造生活”的跨越，确立“理想生活综合服务商”战略定位，践行“好房子”六大核心标准，2025年首入广州主城核心区并以“繁花双新”引爆市场 [12][13] - **珠实地产**：作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，深耕广州、辐射湾区，打造众多城市IP级标杆好房，其中珠江·天河都荟成就2025广州楼市业绩传奇，积极发展新质生产力并探索全空间无人体系应用 [14] 年度湾区高质量交付房企获奖企业 - **广州地铁地产**：以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程，构建以“地铁品质+国企信用”为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [17] - **新鸿基地产**：拥有40余年TOD开发经验，成功打造香港IFC、ICC等地标，并持续赋能大湾区缔造广州天環、天汇等城市名片，其广州南站ICC项目住宅“峻銮”已完成首批交付，东广场商业预计2026年落成 [19] - **龙湖集团**：自1998年以来累计开发1300余个项目，总建筑面积超2.3亿平方米，交付房源100万+套，连续14年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等标杆产品 [22]

中央经济工作会议定调房地产政策 - 会议明确明年重点任务包括坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场 [1] - 具体政策方向为因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 同时提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [1] 地方政府债务风险化解联动 - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 北京不动产登记效率提升 - 北京市将企业住宅类不动产首次登记时限压缩至3个工作日，非住宅类压缩至2个工作日 [2] - 深化“互联网+不动产登记”改革，推出首次登记“全程网办”服务，企业无需线下提交纸质材料 [2] - 西城分局已办结全市首例“全程网办”项目，目前北京已有22类高频不动产登记业务实现“全程网办” [2] 头部房企加码核心城市优质地块 - 保利发展控股旗下公司以21.96亿元竞得佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土拍单价纪录 [3] - 该地块占地7万平方米，最大计容建面18.3万平方米，竞得人需配建市政道路、绿地并完成高压线迁改 [3] - 项目可享“第四代宅”阳台面积豁免政策 [3] 房企高层人事任命 - 新世界发展宣布委任陈耀豪为公司执行董事及新世界中国行政总裁，自12月12日起生效 [4] - 陈耀豪现年53岁，于2000年加入新世界发展，拥有25年以上中国房地产发展经验，现任新世界中国运营总裁等职 [4] 房企资本市场融资进展 - 信达地产拟向专业投资者非公开发行57.5亿元私募公司债，项目状态在上海证券交易所更新为“已反馈” [5] - 本次债券由中信证券与信达证券联合承销，受理日期为2025年10月31日 [5]

会议核心观点 - 2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳召开，主题为“全新全域 美好共生”，超过300名嘉宾参会，共同探讨现代化人民城市高效能治理的方向与路径 [1] - 城市高质量发展不能仅靠规划，更需依靠持续运营与更新，推动城市从“单一功能”向“人本场景”转变，美好城市是“管”出来和“运营”出来的 [1] - 未来城市发展将从单向管理转向价值共创，从硬件投入转向软硬协同，走向更具活力和可持续的发展之路 [2] 行业发展理念与路径 - 城市高质量发展路径应是多元和融合的，需以运营思维整合空间、生态与产业资源 [1] - 城市治理需摆脱“重建设、轻治理”的惯性，通过完善多元参与机制，实现智慧化与精细化运营 [1] - 面对从“增量建设”到“存量活化”的转变，激活沉睡资源、实现“主客共享”成为城市治理的关键挑战 [2] - 各地正探索以内涵式发展为路径、以人民满意为标尺的城市建设新模式，立足存量、聚焦共享、激发活力 [3] 具体赋能方向与模式 - 文化赋能被视为破解“千城一面”问题的关键 [1] - 通过文旅与城市服务的融合，可以激活公共空间价值 [1] - 未来城市应是一个“大景区”，借助智慧科技实现“处处是景、时时可游、人人共享” [1] - 保利物业在会上发布了“全域景城服务”模式，构建涵盖“规划—运营—治理—生态”四大维度的产品体系，旨在推动城市与景区功能协同、空间共融，实现“景、城、人”的和谐共生，助力城市服务从“单向供给”升级为“价值闭环” [2] 行业合作与生态构建 - 会议举行了“景城生态”战略合作伙伴签约仪式，保利物业与智纲智库、岭南控股、元宇宙研究院等多家机构合作，将基于规划、运营、治理三个维度开启开放、协同、共赢的产业生态新篇章 [2] - 保利城市建设服务有限公司与深圳市本原元宇宙研究院共同建设的智慧城区联合实验室揭牌成立，旨在推动智慧治理技术研发与落地，为城市数字化转型与智慧化建设提供技术支持 [2]

证券日报网讯12月11日，保利发展（600048）在互动平台回答投资者提问时表示，公司目前经营情况正 常，持续推进销售去化和优质增量拓展，具有充足的现金流安全垫，有信心保障债务偿还和增量投资。 玥玺湾等新增项目首开效果好，产品力得到市场认可，立项标准兑现度高，相关项目利润需在交付结转 时体现。 ...

中央经济工作会议房地产领域政策重点 - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险[1] - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设[1] - 加快构建房地产发展新模式[1] - 积极有序化解地方政府债务风险 不得违规新增隐性债务[1] - 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 房地产市场相关板块分析 - 房地产开发板块：政策托底意图明确 融资“白名单”和“三大工程”直接利好财务稳健、资质优良的国有房企及部分优质民营房企[2] - 房地产服务板块：市场回暖预期增强 二手房交易量有望回升 利好房地产经纪、物业管理及评估咨询等细分领域[2] - 城市更新与基建板块：“城中村改造”和“平急两用”基础设施建设成为新的增长点 相关建筑、设计及基建企业将迎来大量订单机会[2] - 建材与家居板块：房地产市场企稳及“三大工程”推进 将带动水泥、钢铁、玻璃等上游建材需求 并传导至下游家电、家具、装饰等消费端[2] - REITs与不动产资管板块：保障性租赁住房、产业园区等不动产资产成熟 公募REITs市场扩容有望加速 为不动产资产管理公司提供新退出渠道[2] 相关上市公司梳理 - 保利发展（600048）：央企房地产行业龙头 深度参与保障性住房建设并积极布局城市更新项目[3] - 招商蛇口（001979）：背靠招商局集团 具备“前港-中区-后城”综合开发模式 在产业园区、邮轮母港和城市更新领域经验丰富 是“三大工程”核心受益者之一[3] - 万科A（000002）：行业标杆企业 聚焦开发、经营、服务并重 物业管理（万物云）、物流仓储（万纬物流）等经营性业务已形成规模[3] - 滨江集团（002244）：深耕长三角区域的优质房企 在杭州等核心城市拥有大量优质土地储备 并积极参与城中村改造[3] - 我爱我家（000560）：国内领先的房地产综合服务提供商 业务涵盖二手房经纪、新房代理、资产管理等[4] - 东方雨虹（002271）：建筑防水行业龙头企业 产品广泛应用于房地产开发和基础设施建设[4]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓[1] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在有序进行中[1] - 自2018年以来 克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从多个维度进行研究 产品力100工作组致力于传递行业优秀产品理念与作品 推动行业产品力持续升级[10] - 2025年度测评最终获奖名单 包括全国十大作品及中国好房子等 将于2026年1月初公布[10] 高端入围项目案例 - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展 产品类型为超高层住宅 建筑风格为现代[2][4] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为绿城中国 产品类型为合院与叠墅 建筑风格融合浪漫法式与现代东方[4] 轻奢入围项目案例 - **杭州保利天奕**：开发企业为保利发展 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 以超级底盘打造新奢松弛住区[4][5] - **郑州高新华曦府**：开发企业为中国电建地产与河南颐城控股有限公司 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为高新主城电建TOP系轻奢住区[5][6] - **南宁邦泰·璟和**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 被描述为一座划时代的改善样板[6][7][8] 品质入围项目案例 - **长沙龙湖·观萃**：开发企业为龙湖集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为城市隐奢、自然共生的理想松弛人居[8] - **上海海上原墅**：开发企业为国贸地产与松江交投 产品类型包括联排、叠墅、洋房 建筑风格为现代东方 匠筑1.2容积率红盘[9][10] - **南宁邦泰·揽境**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 是约3000亩城市更新立序之作[10]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月11日收盘，租售同权概念板块整体下跌3.19%，位居概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内多数个股下跌，仅3只股价上涨，涨幅居前的为三湘印象（上涨1.92%）、汇通能源（上涨1.39%）和世联行（上涨0.63%）[1] - 跌幅居前的个股包括皇庭国际、三六五网和德必集团[1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日主力资金净流出9.72亿元[2] - 板块内22只个股遭遇主力资金净流出，其中9只个股净流出额超过3000万元[2] - 主力资金净流出额居首的为万科A，净流出4.46亿元，其他净流出居前的个股包括张江高科（净流出1.64亿元）、保利发展（净流出8322.72万元）和我爱我家（净流出6326.49万元）[2] - 主力资金净流入居前的个股为滨江集团（净流入5769.42万元）、新黄浦（净流入2333.03万元）和悦心健康（净流入1889.23万元）[2] 个股详细数据 - 万科A：股价下跌3.43%，换手率5.62%，主力资金净流出44618.28万元[2] - 张江高科：股价下跌2.79%，换手率2.38%，主力资金净流出16441.70万元[2] - 保利发展：股价下跌3.89%，换手率1.58%，主力资金净流出8322.72万元[2] - 我爱我家：股价下跌3.92%，换手率7.39%，主力资金净流出6326.49万元[2] - 世联行：股价上涨0.63%，换手率13.78%，主力资金净流出4545.18万元[2] - 皇庭国际：股价下跌8.02%，换手率11.44%，主力资金净流出1560.32万元[3] - 三六五网：股价下跌6.42%，换手率9.94%，主力资金净流出1823.57万元[2] - 德必集团：股价下跌6.19%，换手率4.79%，主力资金净流出1550.12万元[3] - 滨江集团：股价下跌0.40%，换手率1.73%，主力资金净流入5769.42万元[3] - 新黄浦：股价下跌4.48%，换手率4.97%，主力资金净流入2333.03万元[3] - 悦心健康：股价下跌1.75%，换手率7.84%，主力资金净流入1889.23万元[3]

地块位于千灯湖中轴大沥段沿江片区。该区域内，目前已有保利、建发等实力开发商进驻，打造多个高品质小区，如此次竞得者保 利就已建设了由全球建筑大师扎哈·哈迪德设计团队执笔的保利天瓒项目。同时，周边还集聚了石门灯湖中轴学校、灯湖中轴滨江 公园等城市配套。区域内的南海艺术中心项目、途经区域的佛穗莞城际轨道交通，也正在快速推进中。 千灯湖中轴中央时尚区，再有新动向。12月11日，佛山市南海区大沥镇佛山水道以北、河西社区黎边路以东地块（河西沿江4B地 块）由保利发展华南公司旗下佛山保玥置业有限公司竞得，地价219629.6856万元，楼面价约1.2万元/平方米。 | 交易方式: 网上拍卖 | | 是否设有底价: 是 | | | --- | --- | --- | --- | | 起始价: 219629.6856 万元 | | | | | 增价幅度: | 报价达到 | 增价幅度 | 单位 | | | 219629.6856 | 2200 | 万元 | | 楼面价:12000(元/平方米) | | 地面价: 31200(元/平方米) | | | 确定交易结果方式: 价高者得 | | | | | 竟得人：佛山保玥置业有限公司 ...

上证50指数样本调整 - 上证50指数于12月12日进行样本股调整，调出保利发展、中国移动、中国铝业和中国中车，调入上汽集团、北方稀土、华电新能和中科曙光[1] 指数编制规则与调整原因 - 上证50指数编制围绕“规模+流动性”两大核心指标，以上证180指数样本为基础，按过去一年日均总市值与日均成交金额综合排名选取前50名，每半年定期调整，调整比例一般不超过10%[2] - 中国移动被调出的直接原因是近一年日均成交额较低，流动性指标落后于其他新兴龙头，综合排名未达纳入门槛[3] - 保利发展被调出与其流通市值在所有样本中排名靠后有关，截至12月9日其流通市值为760.12亿元[3] - 中国铝业与中国中车的调出与行业周期导致的流动性波动密切相关，2025年以来有色金属和轨道交通装备行业个股成交活跃度有所下降[4] 被调出公司的基本面与行业地位 - 中国移动2025年上半年实现归母净利润842亿元，同比增长5%，经营活动现金流净额838亿元，并承诺分红比例从2024年的73%提升至2026年的75%以上[3] - 中国移动是全球最大的移动通信运营商，截至2025年9月底移动用户数达9.8亿户，其中5G用户占比超65%，2025年上半年累计建成5G基站320万个，占全国总量的40%以上[5] - 保利发展2025年前三季度销售回笼1941亿元，回笼率高达96%，期末货币资金余额1226.46亿元[3] - 保利发展围绕不动产投资开发、经营和综合服务“三大主业”转型，连续九年发布行业白皮书倡导“好房子”标准[6] - 2025年前三季度，全国新建商品房销售额为6.3万亿元，房地产行业规模巨大[6] 市场观点与长期价值 - 指数调整是规则内的正常操作，与企业基本面无强关联，本质是“用市场化机制筛选当期最具市场代表性的标的”[5] - 传统行业龙头如中国移动和保利发展，未来将继续保留在沪深300或中证500等其他重要市场指数中[6] - 企业长期股价由基本面、盈利增速、分红能力等核心要素决定，过往不乏被调出指数后因盈利增长和分红表现而股价走强的案例[7]

核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏和显著分化态势 [1][8] 土地市场年末高潮表现 - **深圳福田梅林地块**：为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价4.27万元/平方米 [1][3] - **深圳南山超级总部基地地块**：吸引6家房企参拍，最终由中海地产以31.86亿元竞得，成交楼面价7.74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高 [1][6] - **广州海珠南泰路地块**：由保利发展以35亿元竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米，经过76轮、历时3小时竞价 [1][7] 市场热度驱动因素 - **优质土地集中供应**：年末推地节奏影响，优质土地集中上架 [1] - **房企投资额度释放**：房企前期拿地审慎，临近年关仍有部分投资额度可用，促使入市拿地 [1] - **核心地块稀缺性**：深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [5] 市场结构性特征与分化 - **核心区高热**：一线城市核心地块因区位配套完善、确定性强而受房企青睐，房企追求资金高效周转，选择向核心区域集中 [6][8][9] - **现房销售试点影响**：深圳梅林地块要求全部现房销售，加速行业洗牌，促使房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升 [3][5] - **非核心区遇冷**：近郊及远郊区域地块成交意愿不强，例如深圳光明马田地块由龙湖以7.66亿元底价摘得，楼面价约1.2万元/平方米；广州南沙三宗涉宅用地由南沙开建以底价22.84亿元竞得 [7][8] 市场数据与趋势 - **深圳市场总体情况**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积23.44万平方米，总规划建筑面积77.29万平方米，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [9] - **广州市场总体情况**：2025年前11个月，广州市成交规划建筑面积2748.03万平方米，同比增长0.64% [9] - **未来展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交将成常态 [5]