核心观点 - 保利发展上海公司引入万科系高端产品专家蔡亮，旨在补齐产品研发短板，强化其在上海顶豪市场的竞争力，并计划通过年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 上海房地产市场头部竞争白热化，华润置地、保利发展、招商蛇口三强在销售额上“贴身肉搏”，保利发展在权益销售额上已占据榜首，并通过聚焦顶豪市场与走量项目组合策略冲击年度排名 [8][9] - 2025年末上海楼市迎来货值集中释放，多家头部房企推出高单价、高总价项目，保利发展计划释放超26亿元货值，其冲刺效果将决定年度竞争格局 [9][10] 人事变动与战略调整 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已加盟，负责产品研发相关工作，此举被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有超过20年行业经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，是高端产品线研发专家，其加盟旨在针对性补齐保利发展在上海的产品与研发短板 [3] - 此次人事变动是保利发展上海公司高管团队重构的一部分，今年1月原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军也来自保利和润，团队配置凸显对产品研发与高端营销的重视 [3] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元、保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元，保利发展与榜首华润置地差距仅22.1亿元 [8] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [8] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [8] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [8] 顶豪市场表现与项目去化 - 上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目 [9] - 保利世博天悦项目2024年至今共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开，市场去化能力正在减弱 [4] 年末冲刺策略与推盘计划 - 保利发展计划在2025年最后一个月于上海市场释放超26亿元货值房源，全力稳固全年销售亚军席位 [1][9] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [9] - 闵行保利都汇和煦将加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次货值约50亿元；中海地产安澜上海首开货值约90亿元 [10] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米—15平方米使用空间 [9] - 保利发展通过高管团队重构、引入外部高端产品人才，叠加年末集中推盘，形成产品、营销与研发的闭环协同战力，剑指头部竞争突围 [1][3]

核心观点 - 保利发展上海公司通过引进万科前产品领军人物蔡亮，旨在补齐高端产品研发短板，并配合年末集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位，在竞争白热化的顶豪市场中寻求突围 [1][3][8] 人事变动与团队重构 - 保利发展上海公司引进万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮，负责产品研发相关工作，此次跳槽被业内视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有万科高端产品打造经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，助力上海万科区域规模突破千亿，是高端产品线研发专家 [3] - 蔡亮的加盟是保利上海公司“集团空降+外部引援”高管调整组合的一部分，旨在针对性补齐产品、营销与研发环节短板，形成闭环协同战力 [3] - 今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自保利和润，拥有成熟高端项目营销经验，公司核心管理团队配置已补齐 [4] 上海市场竞争格局 - 当前上海顶豪市场竞争白热化，年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企巨头持续加码 [1] - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元暂居榜首，保利发展395.8亿元紧随其后，招商蛇口387.8亿元位列第三，保利发展与榜首华润的差距仅22.1亿元 [7] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超对手登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [7] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [7] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [7] - 在上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势 [8] 项目去化与推盘策略 - 市场去化能力正在减弱，近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开 [4] - 以保利世博天悦为例，2024年至今该项目住宅部分共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 保利发展在2025年最后一个月按下上海市场推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，全力稳固上海全年销售亚军席位 [8] - 保利外滩曜作为“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13—15平方米使用空间 [9] - 保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续还将推出大面积段洋房及别墅以拉升售价与总额 [9] - 闵行保利都汇和煦12月加推以129平方米户型为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次将推出货值约50亿元的房源；安澜上海拟首开货值约90亿元的房源 [9]

核心观点 - 上海房地产市场在2025年底竞争加剧，头部房企为冲刺年度业绩排名，通过高管团队重构、集中推售高价值房源等方式展开“贴身肉搏” [1][4][6] 保利发展上海公司战略调整 - 公司引进前万科上海区域设计总、产品专家蔡亮，负责产品研发，旨在补齐高端产品线短板，为世博天悦等顶豪项目注入新视野 [1] - 此次人事变动打破了公司“内部提拔为主”的传统，被视为上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 2025年1月，原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自华南营销一线，公司通过“集团空降+外部引援”组合重构高管团队，强化产品研发与高端营销能力 [2] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1-11月上海房企销售额排名：华润置地以417.9亿元居首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口以387.8亿元位列第三，保利发展与榜首差距仅22.1亿元 [4] - 权益销售额排名：保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元 [4] - 销售面积排名：招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米随后 [4] - 单平米售价：保利发展约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润单价优势显著，聚焦顶豪市场 [4] 顶豪市场竞争与项目表现 - 上海内环核心地块集中入市，北外滩等板块10万+单价顶豪项目扎堆竞争 [2] - 在10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，华润外滩瑞府、中海顺昌玖里等位列成交金额前列 [5] - 市场去化能力减弱，多个豪宅项目二次推盘认购率明显低于首开 [2] - 以保利世博天悦为例，2024年至今推出832套房源，截至12月12日售出648套，销售去化率77.9%；已登记473套，登记比例56.9% [2] 年底业绩冲刺与推盘策略 - 保利发展在2025年最后一个月计划释放超26亿元货值房源，全力冲刺上海年度销售亚军席位 [1][5] - 推盘项目包括：保利外滩曜首推68套115-139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米-15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [5] - 闵行保利都汇和煦加推129平方米洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [6] - 竞争对手同样加大推盘：华润置地澐启滨江二批次推270多套房源，货值约50亿元；安澜上海首开190套房源，货值约90亿元 [6] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为“好房子”政策后新房，以高得房率为优势：115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13-15平方米使用空间 [5] - 闵行保利都汇和煦是上海“好房子”新规下的标杆产品 [6]

（原标题：保利发展现2笔大宗交易 总成交金额761.22万元） 进一步统计，近3个月内该股累计发生4笔大宗交易，合计成交金额为1163.84万元。 12月12日保利发展大宗交易一览 | 成交量 （万股） | 成交金额 （万元） | 成交价格 （元） | 相对当日 收盘折溢价 （%） | 买方营业部 | 卖方营业部 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 71.33 | 457.94 | 6.42 | 0.00 | 国泰海通证券股份有限公司总部 | 机构专用 | | 47.24 | 303.28 | 6.42 | 0.00 | 中信证券股份有限公司总部(非营业场所) | 机构专用 | 注：本文系新闻报道，不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。 证券时报•数据宝统计显示，保利发展今日收盘价为6.42元，平盘报收，日换手率为1.35%，成交额为 10.43亿元，全天主力资金净流出2974.19万元，近5日该股累计下跌1.68%，近5日资金合计净流出2.58亿 元。 两融数据显示，该股最新融资余额为34.65亿元，近5日增加7467.58万元，增幅为2.20%。 据天眼查 ...

（文章来源：证券日报） 证券日报网讯 12月12日晚间，保利发展发布公告称，公司2025年第11次临时董事会审议通过了《关于 续聘会计师事务所的议案》，拟续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年度财务审计和内 部控制审计机构。 ...

公司近期动态 - 公司于2025年12月12日以通讯表决方式召开了2025年第11次董事会临时会议 [1] - 董事会会议审议了《关于公司符合向特定对象发行可转换公司债券条件的议案》等文件 [1] 公司经营与财务概况 - 2025年1至6月，公司营业收入主要来源于房地产行业，占比达89.98% [1] - 2025年1至6月，公司其他业务收入占比为9.77% [1] - 2025年1至6月，公司其他业务（可能指代不同分类）收入占比为0.25% [1] - 截至新闻发稿时，公司总市值为769亿元人民币 [1]

格隆汇12月12日丨保利发展(600048.SH)公布，拟向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过 500,000.00万元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广 州保利辰园湖境、中山保利琅悦、长春保利景阳和煦、佛山保利锦鲤堂悦、上海保利虹桥和颂三期、天 津保利珺璟和煦、石家庄保利长安琅悦。 ...

格隆汇12月12日丨保利发展(600048.SH)公布，拟向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过 500,000.00万元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广 州保利辰园湖境、中山保利琅悦、长春保利景阳和煦、佛山保利锦鲤堂悦、上海保利虹桥和颂三期、天 津保利珺璟和煦、石家庄保利长安琅悦。 ...

保利发展控股集团股份有限公司 2025年度可转换公司债券持有人会议规则 第一章 总则 第一条 为规范保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2025 年度向特定对象发行可转换公司债券（以下简称"本次可转债"）之债券持有人 会议的组织和行为，界定债券持有人会议的权利义务，保障债券持有人的合法权 益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司证券 发行注册管理办法》《可转换公司债券管理办法》《公司债券发行与交易管理办 法》《上海证券交易所债券上市规则》等有关法律、法规、规章及规范性文件的 规定，并结合公司的实际情况，特制订本规则。 债券简称及代码、发行日、兑付日、发行利率、发行规模、含权条款及投资 者权益保护条款设置情况等本次可转债的基本要素和重要约定以本次可转债募 集说明书等文件载明的内容为准。 第二条 本次可转债为公司依据《保利发展控股集团股份有限公司2025年度 向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》（以下简称"《定向可转债募集说 明书》"）约定发行的可转换公司债券，债券持有人为通过认购、购买或其他合 法方式取得本次可转债的投资者。 公司将聘请本次可转债的承销机构或其他经中国证 ...

2025-2027 年股东回报规划 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）在实现自身发展的同 时，高度重视股东的合理投资回报。在综合考虑公司战略发展目标、经营规划、 盈利能力、股东回报、社会资金成本以及外部融资环境等因素基础上，公司制订 了2025-2027年股东回报规划（以下简称"本规划"）。具体内容如下： 第一条 制订本规划考虑因素 公司致力于实现平稳、健康和可持续发展，综合考虑公司实际经营情况、战 略发展目标、经营规划、盈利能力、股东的意愿和要求、外部融资成本和融资环 境、公司现金流量状况等重要因素，平衡股东的短期利益和长期回报，建立对投 资者持续、稳定、科学的回报规划与机制，对利润分配做出制度性安排，以保证 利润分配政策的连续性和稳定性。 第二条 本规划的制定原则 本规划的制定应在符合《公司法》等法律法规、规范性文件和《公司章程》 等有关利润分配规定的基础上，充分考虑和听取股东（特别是中小股东）、独立 董事的意见，重视对股东的合理投资回报并兼顾公司的可持续发展需要，坚持积 极、科学开展利润分配的基本原则，保持公司利润分配政策的连续性和稳定性。 第三条 未来三年（2025-2027）的具体股东 ...