证券代码：600048 证券简称：保利发展 | 序号 | 项目名称 | 总投资金额 （万元） | 募集资金 拟投入金额 （万元） | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 杭州保利天奕 | 657,758 | 150,000 | | 2 | 石家庄保利裕华天珺 | 240,601 | 75,000 | | 3 | 广州保利辰园湖境 | 325,211 | 55,000 | | 4 | 中山保利琅悦 | 172,665 | 55,000 | | 5 | 长春保利景阳和煦 | 186,893 | 50,000 | | 6 | 佛山保利锦鲤堂悦 | 244,189 | 45,000 | | 7 | 上海保利虹桥和颂三期 | 159,331 | 35,000 | | 8 | 天津保利珺璟和煦 | 88,649 | 25,000 | | 9 | 石家庄保利长安琅悦 | 146,770 | 10,000 | | - | 总计 | 2,222,067 | 500,000 | 房地产开发项目的开发成本构成包括土地成本、房地产开发所必需的勘察及 设计等前期成本、房地产主体及水电煤暖等配套设施建设的工程 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度 向特定对象发行可转换公司债券预案 二零二五年十二月 保利发展控股集团股份有限公司 2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案 公司声明 1、公司及董事会全体成员保证本预案内容真实、准确、完整，并确认不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 1 保利发展控股集团股份有限公司 2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案 特别提示 本部分所述的词语或简称与本预案"释义"中所定义的词语或简称具有相同 的含义。 1、本次向特定对象发行可转换公司债券符合《公司法》《证券法》《注册管 理办法》等法律、行政法规、部门规章及规范性文件的规定，公司具备向特定对 象发行可转换公司债券的各项条件。 2、本预案按照《上市公司证券发行注册管理办法》等法规要求编制。 3、本次向特定对象发行可转换公司债券完成后，公司经营与收益的变化由 公司自行负责；因本次向特定对象发行可转换公司债券引致的投资风险由投资者 自行负责。 4、本预案是公司董事会对本次向特定对象发行可转换公司债券的说明，任 何与之不一致的声明均属不实陈述。 5、投资者如有任何疑问，应咨询 ...

保利发展控股集团股份有限公司 截至 2025 年 9 月 30 日止 前次募集资金使用情况报告的鉴证报告 信会师报字[2025]第 ZG12985 号 您可使用手机" | | ■ 录 | 页 次 | | --- | --- | --- | | | 前次募集资金使用情况报告的鉴证报告 | 1-2 | | । । | 前次募集资金使用情况报告 | 1-7 | 立信会计师事务所(特殊普通合伙) bdo china shu lun pan certified public accountants LLP 关于保利发展控股集团股份有限公司截至2025年9月30日止 前次募集资金使用情况报告的鉴证报告 信会师报字[2025]第ZG12985号 保利发展控股集团股份有限公司全体股东: 我们接受委托,对后附的保利发展控股集团股份有限公司(以下 简称"保利发展"）截至2025年9月30日止前次募集资金使用情况报 告〈以下简称"前次募集资金使用情况报告"〉执行了合理保证的鉴 证业务。 一、管理层的责任 保利发展管理层的责任是根据《上市公司募集资金监管规则》《上 海证券交易所上市公司自律监管指引第1号――规范运作》等相关规 定编制 ...

保利发展：拟发行可转债不超过50亿元。 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于2025年9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓 [2] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在有序进行中 [3] - 入围项目案例将于2025年12月9日至12月16日期间通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布 最终获奖名单计划于2026年1月初公布 [12] 测评机构背景与行业影响 - 自2018年以来 克而瑞已连续八年聚焦房地产行业产品力建设变化 研究范围从“产品力”、“产品系”延伸至“交付力”、“保值力”及“好房子测评” [12] - 产品力100工作组持续聚焦行业产品力建设变化 致力于传递行业优秀企业的先进产品理念与作品 旨在从专业角度为行业提供有价值、可借鉴的产品及理念 推动行业产品力持续升级 [12] 高端作品入围项目详情 - **厦门保利安控御宸天悦**：开发企业为保利发展与厦门安控地产 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [5] - **珠海华发香山湖畔**：开发企业为华发股份 被描述为“华发科技+好房子迭代力作”及“国际酒店化智慧住区” 产品类型包括高层/超高层住宅及商业 建筑风格为现代 [5][6] - **上海静安里**：开发企业为华发股份与招商蛇口 产品类型包括风貌别墅、风貌商业及配套 建筑风格为风貌 [6][7] 轻奢作品入围项目详情 - **成都绿城·成都润百合**：开发企业为绿城中国 被描述为“绿城公园生活样本” 产品类型包括高层及洋房住宅 建筑风格为现代 [7][8] - **济南绿城·济南凤栖和鸣**：开发企业为绿城中国、保利置业及瑞马集团 项目理念强调与城市开放共融 营造充满礼序友爱与生机活力的尊贵生活境界 产品类型为中高层及小高层住宅 建筑风格为现代 [8][10] 品质作品入围项目详情 - **天津保利珺璟和煦**：开发企业为保利发展 被描述为“天津新政下的全新立体折叠重构全洋房社区” 产品类型为小高层住宅 建筑风格为现代 [10][11] - **北京长安华曦府**：开发企业为中国电建地产 项目理念为“长安为序 山水入府 匠筑人居” 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [11][12]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] - 建筑材料行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于“磨底”阶段，未来板块行情走势将由加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程主导，中长期行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力，在行业大洗牌及出清背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业 [4][25] - 建材行业在《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》等政策引导下，正通过产能置换、反内卷等措施优化供给结构，推动盈利水平有效提升，尽管部分子行业短期承压，但政策与技术将驱动长期改善，行业估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力 [4][47] 根据相关目录分别总结 一、房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万房地产板块近两周下跌4.55%，跑输沪深300指数5.31个百分点，在申万31个行业中排名倒数第2位，年初至今累计上涨1.47% [14] - 二级板块方面，近两周SW房地产开发下跌4.79%，SW房地产服务上涨0.02% [14] - 个股方面，南都物业、中国武夷、世联行、财信发展、华联控股近两周涨幅居前，而*ST中迪、海泰发展、新华联、荣丰控股、万科A近两周跌幅居前 [19][20][23] 二、房地产行业及公司新闻 - 11月，一线城市二手住宅成交套数达49，033套，创下7个月新高，环比大幅增长20%，前11个月累计成交519，021套，同比增长约5% [24] - 11月百城新建住宅均价为17，036元/平，环比上涨0.37%，其中一线城市环比上涨0.75%，三四线代表城市环比下跌0.18% [24] - 碧桂园境内债务重组所涉的9只债券，重组方案均已获得债权人会议通过，债券余额为138.58亿元 [24] - 中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [24] 三、房地产周观点 - 市场分化持续，一线城市二手房成交回暖，但低线城市成交仍相对低迷 [25] - 中央经济工作会议提出稳定房地产市场，深化住房公积金制度改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量实施城市更新，来年进一步稳楼市政策出台预期增强 [25] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展、滨江集团、招商蛇口等 [25] 四、建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万建筑材料板块近两周上涨0.89%，跑赢沪深300指数0.13个百分点，在申万31个行业中排名第10位，年初至今累计上涨18.49% [26] - 二级板块方面，近两周SW玻璃玻纤上涨4.26%，SW水泥下跌0.19%，SW装修建材下跌0.58% [26] - 个股方面，四川金顶、国际复材、海南发展、瑞泰科技、塔牌集团近两周涨幅居前 [29][32] 五、建材行业重要数据 - **水泥**：本周（2025.12.5-2025.12.11）全国水泥市场均价为319元/吨，较上周持稳，预计后续市场需求表现继续低迷，价格趋弱 [34] - **平板玻璃**：本周市场小幅向下运行，11月全国5mm平板玻璃均价环比下跌84元/吨至1，099元/吨，库存压力增加 [40][49] - **光伏玻璃**：截至2025年12月11日，2.0mm厚度光伏玻璃均价为11.5元/平方米，3.2mm厚度均价为19元/平方米，均较上周下跌0.5元/平方米，行业供需矛盾加剧，库存高压难释 [42][43] 六、建材行业及公司新闻 - 2024年中国建筑涂料市场规模降至1，065亿元，工程渠道收入普遍下滑超40%，但零售端与功能性产品逆势增长 [45] - “十四五”期间，我国建材工业增加值年均增长0.5%，绿色建材产品营收突破2，500亿元，年均增长20% [45] - 2025年1—10月全国砂石需求同比下降6.75% [48] - 广西公示三组熟料线产能置换方案，合计关停超8，500吨/日老旧产能 [48] 七、建材周观点 - **水泥**：《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》首次将“盈利水平有效提升”设为核心目标，绿色建材营收目标2026年超3，000亿元 [47] - 工信部《水泥玻璃行业产能置换实施办法（2024年本）》严格执行，要求新建项目产能置换比例达1.5:1至2:1，截至2025年11月，全国累计退出熟料产能超8，359万吨 [47] - 超产治理窗口期接近尾声，预计来年行业无序竞争将减少，价格中枢将系统性抬升，城中村改造、保障性住房建设等对水泥形成稳定支撑 [47] - 2025年前三季度，水泥行业整体盈利能力显著修复，龙头企业现金流持续改善，板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力，建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新建材 [47] - **浮法玻璃**：2025年10月全国平板玻璃累计产量达80，542.70万重量箱，供应维持高位，政策严禁新增产能，推动落后产能退出，“反内卷”政策逐步落地 [49] - **光伏玻璃**：短期供需矛盾仍存，价格或继续承压，中期技术迭代与政策引导将推动行业格局优化，长期在“双碳”目标下增长明确 [49] - **玻纤**：2025年以来“反内卷”机制逐步落地，1–10月无碱粗纱价格稳步回升，其中2400tex缠绕直接纱均价同比上涨超20%，10月起龙头企业高端产品调价幅度达10%-20% [49] - 玻纤需求正从传统建材向新能源（风电+新能源汽车）与高端电子纱等新兴领域迁移，建议关注中国巨石 [49] - **消费建材**：绿色建材获政策重点支持，2027年目标培育3个万亿级消费领域，二手房成交回暖利好存量房翻新需求 [50] - 2025年以来，随着“反内卷”政策落地，部分消费建材企业发布提价函，价格触底信号明确，防水、涂料等细分领域龙头份额提升显著，Q3行业盈利整体修复 [50] - 建议关注北新建材、兔宝宝、三棵树等龙头企业 [50]

行业背景与评选概述 - 房地产行业正经历以质破局的深刻自我革新，大湾区成为行业“韧性向上 质见未来”的生动实践场 [2] - 一批标杆房企通过产品力精研、科技与住宅融合、构建全周期服务体系等多维创新凝聚发展韧性，致力于营造安全、舒适、绿色、智慧的人居体验 [2] - “2025南都地产湾区美好生活年度评选”旨在表彰在产品打造、品牌建设、交付能力等维度表现亮眼、穿越周期的房企 [2] 年度湾区力量获奖企业 - **保利发展广东公司**：作为一级平台央企，践行“三好理念”与“好房子战略”，构筑韧性发展生态，2025年凭借保利玥玺湾等标杆项目诠释“好房子” [4] - **越秀地产**：坚守“成就美好生活”品牌使命42年，践行“商住并举”战略，发挥“开发+运营+金融”商业模式优势，已开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，拥有50多个大型商业物业，致力于打造“四好企业” [7] - **新世界中国**：秉承“予城新蕴”品牌承诺，深耕大湾区数十载，以高质量发展和绿色实践积极参与湾区建设，把握粤港融合机遇 [9][10] 年度湾区品牌影响力企业获奖企业 - **绿城中国华南区域公司**：三十年来实现从“造房子”到“造生活”的跨越，确立“理想生活综合服务商”战略定位，践行“好房子”六大核心标准，2025年首入广州主城核心区并以“繁花双新”引爆市场 [12][13] - **珠实地产**：作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，深耕广州、辐射湾区，打造众多城市IP级标杆好房，其中珠江·天河都荟成就2025广州楼市业绩传奇，积极发展新质生产力并探索全空间无人体系应用 [14] 年度湾区高质量交付房企获奖企业 - **广州地铁地产**：以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程，构建以“地铁品质+国企信用”为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [17] - **新鸿基地产**：拥有40余年TOD开发经验，成功打造香港IFC、ICC等地标，并持续赋能大湾区缔造广州天環、天汇等城市名片，其广州南站ICC项目住宅“峻銮”已完成首批交付，东广场商业预计2026年落成 [19] - **龙湖集团**：自1998年以来累计开发1300余个项目，总建筑面积超2.3亿平方米，交付房源100万+套，连续14年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等标杆产品 [22]

中央经济工作会议定调房地产政策 - 会议明确明年重点任务包括坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场 [1] - 具体政策方向为因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 同时提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [1] 地方政府债务风险化解联动 - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 北京不动产登记效率提升 - 北京市将企业住宅类不动产首次登记时限压缩至3个工作日，非住宅类压缩至2个工作日 [2] - 深化“互联网+不动产登记”改革，推出首次登记“全程网办”服务，企业无需线下提交纸质材料 [2] - 西城分局已办结全市首例“全程网办”项目，目前北京已有22类高频不动产登记业务实现“全程网办” [2] 头部房企加码核心城市优质地块 - 保利发展控股旗下公司以21.96亿元竞得佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土拍单价纪录 [3] - 该地块占地7万平方米，最大计容建面18.3万平方米，竞得人需配建市政道路、绿地并完成高压线迁改 [3] - 项目可享“第四代宅”阳台面积豁免政策 [3] 房企高层人事任命 - 新世界发展宣布委任陈耀豪为公司执行董事及新世界中国行政总裁，自12月12日起生效 [4] - 陈耀豪现年53岁，于2000年加入新世界发展，拥有25年以上中国房地产发展经验，现任新世界中国运营总裁等职 [4] 房企资本市场融资进展 - 信达地产拟向专业投资者非公开发行57.5亿元私募公司债，项目状态在上海证券交易所更新为“已反馈” [5] - 本次债券由中信证券与信达证券联合承销，受理日期为2025年10月31日 [5]

会议核心观点 - 2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳召开，主题为“全新全域 美好共生”，超过300名嘉宾参会，共同探讨现代化人民城市高效能治理的方向与路径 [1] - 城市高质量发展不能仅靠规划，更需依靠持续运营与更新，推动城市从“单一功能”向“人本场景”转变，美好城市是“管”出来和“运营”出来的 [1] - 未来城市发展将从单向管理转向价值共创，从硬件投入转向软硬协同，走向更具活力和可持续的发展之路 [2] 行业发展理念与路径 - 城市高质量发展路径应是多元和融合的，需以运营思维整合空间、生态与产业资源 [1] - 城市治理需摆脱“重建设、轻治理”的惯性，通过完善多元参与机制，实现智慧化与精细化运营 [1] - 面对从“增量建设”到“存量活化”的转变，激活沉睡资源、实现“主客共享”成为城市治理的关键挑战 [2] - 各地正探索以内涵式发展为路径、以人民满意为标尺的城市建设新模式，立足存量、聚焦共享、激发活力 [3] 具体赋能方向与模式 - 文化赋能被视为破解“千城一面”问题的关键 [1] - 通过文旅与城市服务的融合，可以激活公共空间价值 [1] - 未来城市应是一个“大景区”，借助智慧科技实现“处处是景、时时可游、人人共享” [1] - 保利物业在会上发布了“全域景城服务”模式，构建涵盖“规划—运营—治理—生态”四大维度的产品体系，旨在推动城市与景区功能协同、空间共融，实现“景、城、人”的和谐共生，助力城市服务从“单向供给”升级为“价值闭环” [2] 行业合作与生态构建 - 会议举行了“景城生态”战略合作伙伴签约仪式，保利物业与智纲智库、岭南控股、元宇宙研究院等多家机构合作，将基于规划、运营、治理三个维度开启开放、协同、共赢的产业生态新篇章 [2] - 保利城市建设服务有限公司与深圳市本原元宇宙研究院共同建设的智慧城区联合实验室揭牌成立，旨在推动智慧治理技术研发与落地，为城市数字化转型与智慧化建设提供技术支持 [2]