核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏和显著分化态势 [1][8] 土地市场年末高潮表现 - 深圳福田梅林地块：为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价4.27万元/平方米 [1][3] - 深圳南山超级总部基地地块：吸引6家房企参拍，最终由中海地产以31.86亿元竞得，成交楼面价7.74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高 [1][6] - 广州海珠南泰路地块：由保利发展以35亿元竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米，经过76轮、历时3小时竞价 [1][7] 市场热度驱动因素 - 优质土地集中供应：年末推地节奏影响，优质土地集中上架 [1] - 房企投资额度释放：房企前期拿地审慎，临近年关仍有部分投资额度可用，促使入市拿地 [1] - 核心地块稀缺性：深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [5] 市场结构性特征与分化 - 核心区高热：一线城市核心地块因区位配套完善、确定性强而受房企青睐，房企追求资金高效周转，选择向核心区域集中 [6][8][9] - 现房销售试点影响：深圳梅林地块要求全部现房销售，加速行业洗牌，促使房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升 [3][5] - 非核心区遇冷：近郊及远郊区域地块成交意愿不强，例如深圳光明马田地块由龙湖以7.66亿元底价摘得，楼面价约1.2万元/平方米；广州南沙三宗涉宅用地由南沙开建以底价22.84亿元竞得 [7][8] 市场数据与趋势 - 深圳市场总体情况：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积23.44万平方米，总规划建筑面积77.29万平方米，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [9] - 广州市场总体情况：2025年前11个月，广州市成交规划建筑面积2748.03万平方米，同比增长0.64% [9] - 未来展望：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交将成常态 [5]