核心观点 - 基金经理姜诚在2025年第三季度维持高稳定性的投资组合，主要进行被动调整，未新增任何重仓个股[1][3] - 投资策略体现为“越跌越买，越涨越卖”，在科技成长板块领涨的市场环境下，坚持价值风格，对银行股进行大幅加仓并新调入家电个股[2][5][6][9] - 管理规模连续四个季度下降至122.19亿元，但坚持长期投资框架，不追逐短期市场热点[4][12] 组合稳定性与仓位调整 - 组合保持高度稳定，无新增重仓股，仅因应申赎进行被动调整[1][3] - 4只独立管理基金中有3只股票仓位上升，仅中泰元和下降0.35%[3] - 共同管理的3只基金股票仓位有明显下降[3] - 推测基金经理认为组合整体被低估，因此维持高仓位[3] 管理规模与资金流动 - 管理规模连续四个季度下降，减少近4亿元，截至2025年三季度为122.19亿元[4] - 在管基金数量保持7只[4] - 两只管理时间较长、规模较大的基金出现净赎回，而布局港股的两只基金规模有所上升[4] - 中泰星元A、C类份额分别出现2.16亿份和0.13亿份的净赎回[6] 行业配置与市场表现对比 - 重仓行业保持稳定，以建筑、房地产、银行、可选消费为主[5] - 2025年三季度沪指上涨12.7%，半导体材料与设备（48.23%）、半导体产品（47.95%）和通信设备（46.82%）等科技成长板块涨幅居前[5] - 基金经理布局的价值风格行业个股表现相对迟缓[5] 个股调仓逻辑与操作 - 调仓逻辑为“涨得多则获利了结，跌得多则低位补仓”[6] - 中泰星元对涨幅超20%的华鲁恒升、扬农化工减持超25%，对涨幅超8%的太阳纸业减持超10%[6] - 对区间跌幅8.25%的招商银行增持9.73%，对跌幅近9%的苏泊尔增持8.4%[6] - 中泰玉衡对重仓股进行“全面瘦身”，华鲁恒升、扬农化工减持超32%，仅建设银行（减持5.45%）和苏泊尔（减持3.86%）减持幅度较小[7] - 持股集中度小幅上升，中泰星元为72.12%，中泰玉衡为72.40%[8] 港股基金操作亮点 - 两只布局港股的基金（中泰兴为、中泰元和）获得净申购，进行大量加仓[9] - 新调入深市家电股美的集团进入重仓，中泰兴为买入95万股，中泰元和买入41.3万股[9][10] - 大幅加仓银行股，中泰兴为对港股工商银行加仓46.23%，对招商银行加仓25.06%[9] - 中泰元和同样对招商银行加仓20.62%，对港股工商银行加仓14.16%[10] - 中泰兴为港股资产占基金净值比增加1.87个百分点至33.95%，中泰元和微降0.08个百分点至33.44%[9][10][11] 投资理念与框架 - 投资框架基于对未来分红现值求积分，不关注短期增速，注重资产长期竞争力[12] - 面对科技股热点，坚持“不争朝夕，只看长期”的原则，主动交易频率低[12] - 认为当前行情有基本面向好支撑，而非单纯资金推动[12] - 后市将继续坚持既定原则，拓展能力圈并在能力圈内做简单决策[12]

核心人事变动 - 华润置地控股有限公司董事长、董事、财务总监发生调整，公司总裁徐荣接任董事长一职 [1] - 原任董事、财务总监、信息披露事务负责人郭世清离职，由现任华润置地董事、首席财务官和董秘的赵伟接替 [5] 新任董事长背景 - 徐荣于2023年1月加入华润置地担任副总裁，2024年12月底出任公司总裁 [5] - 徐荣拥有丰富的城市规划和大型基础设施建设经验，曾担任深圳市城市更新办公室主任、深圳市规划和国土资源委员会副主任等职 [5] - 徐荣曾参与雄安新区的规划编制工作，并担任深圳-雄安新区规划工作小组负责人 [6] - 在招商局集团期间，徐荣曾主导完成深圳前海妈湾片区2.9平方公里土地最重要的规划方案 [6] 公司战略与财务表现 - 公司坚定向城市投资开发运营商转型，依靠专业运营能力创造长期稳定现金流，以穿越经济周期 [8] - 2025年上半年，公司共获取项目18个，权益投资额为322.8亿元，投资强度保持行业前三，布局均位于一二线城市 [9] - 2025年上半年，华润置地实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% [11] - 公司加权平均债务融资成本为2.79%，保持行业最低水平 [11] 子公司重要性及市场观点 - 华润置地控股是华润置地的境内发债主体，2025年上半年实现营收514.8亿元，同期华润置地总营收为949.2亿元 [2] - 市场观点认为，华润置地凭借前瞻性布局的商业资产构建了护城河，兼具优异开发业务和高商业运营占比，预计将展现出更强的抗周期能力 [11]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年10月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 華潤置地有限公司 呈交日期: 2025年11月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01109 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 8,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 800,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 8,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 800,000,000 | 本月底法定/註冊股本 ...

项目销售表现 - 2025年10月首开当天出现"千人抢房"盛况 2小时内实现销售额6.17亿元[2] 区位优势 - 项目直线距离3000亩南艳湖约700米 距离骆岗中央公园约800米 拥有"湖+园"双生态配置[3] - 距地铁7号线南艳湖南站约400米 可快速换乘1号线和3号线直达政务区和滨湖核心区[5] - 东侧紧邻合肥一六八玫瑰园学校南校区 形成12年一贯制教育体系 西侧规划自建幼儿园[5] - 商业配套完善 距离银泰in PARK约700米 该商业体预计2026年开业[5] 产品特征 - 项目容积率1.8 规划6栋小高层和13栋洋房 总计748套 主打改善型市场[7] - 小高层建筑面积110-124㎡ 洋房建筑面积137-175㎡[7] - 采用铝板加大面积玻璃幕墙外立面 得房率接近100% 所有楼栋配备独立入户电梯厅[7] - 装修标准包含日立两联供空调 新风系统和宏云智能家居系统[8] - 社区配套包含约5.2米台地设计 下沉式会所配备健身房 篮球馆等设施[8] 价格定位 - 均价区间为2.3万-2.7万/㎡ 小高层主力总价230-250万元 洋房总价320-445万元[9] - 价格低于伟星ONE139（4.5万/㎡）和云缦·璞舍（2.98万/㎡） 但高于悦映青川（1.8万/㎡）和招商四季臻邸（2.1万/㎡）[14] 市场环境 - 2025年合肥楼市出现深度分化 外围板块去化困难 核心区优质资产成为资金"避风港"[12] - 项目成功得益于政策宽松 品牌信任度和资源稀缺性三大推力[13][15] - 华润作为央企在合肥深耕24年 积累了深厚品牌口碑[15]

老旧小区改造进展与政策支持 - 2025年1-9月全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个，接近全年2.5万个的计划目标 [1] - 河北、辽宁、吉林、上海、江苏、安徽、海南、重庆、陕西、青海、新疆生产建设兵团等11个地区已完成年度改造计划 [1] - 湖北省出台政策支持缴存人及其直系亲属提取公积金，用于支付老旧小区改造、电梯加装、适老化改造等项目的个人分摊费用 [2] 房企融资与公司治理动态 - 万科获得第一大股东深铁集团提供的不超过220亿元借款额度 [3] - 华润置地控股发生人事变动，徐荣接任公司董事长，赵伟担任董事、财务总监等职务 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年10月全国100个城市新建住宅平均价格约为1.7万元/平方米，环比上涨0.28% [5] - 同期全国100个城市二手住宅平均价格为1.33万元/平方米，环比下跌0.84% [5]

老旧小区改造进展与政策支持 - 2025年1-9月全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个，接近全年2.5万个的计划目标 [1] - 河北、辽宁、吉林、上海、江苏、安徽、海南、重庆、陕西、青海、新疆生产建设兵团等11个地区已完成年度改造计划 [1] - 湖北省出台政策，支持缴存人及其直系亲属提取公积金用于支付老旧小区改造、电梯加装、适老化改造等项目的个人分摊费用 [2] 房企融资与流动性支持 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议，获得不超过220亿元人民币的借款额度 [3] - 该借款额度涵盖协议生效前后已发生及将发生的借款 [3] 房企高层人事变动 - 华润置地控股有限公司发生人事变动，徐荣接任公司董事长，赵伟担任董事、财务总监等信息披露事务负责人 [4] - 李欣不再担任董事长，郭世清不再担任董事、财务总监等信息披露事务负责人 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年10月全国100个城市新建住宅平均价格约为1.7万元/平方米，环比上涨0.28% [5] - 同期全国100个城市二手住宅平均价格为1.33万元/平方米，环比下跌0.84% [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

管理层调整 - 华润置地控股有限公司完成核心高管调整，徐荣正式出任董事长，赵伟出任财务总监，组成新管理团队 [1][4] - 近一年来公司核心管理层已完成多轮更替，包括2024年12月徐荣获任总裁，2025年2月张鑫接任总经理，2025年9月郭世清辞任并由赵伟等接替相关职务 [1][5] - 行业专家指出，此次调整属于央国企常规人事轮换，旨在保障人才梯队衔接和应对市场变化，以提升管理协同能力和资源整合效率 [4][5] 财务业绩表现 - 2024年公司营业收入达2787.99亿元，创近五年新高，同比增长11.01%，且营收已连续三年保持增长 [1][6] - 公司面临"增收不增利"挑战，2024年股东应占溢利为255.77亿元，同比下滑18.45%，降至近五年最低水平 [1][6] - 2025年上半年增长放缓趋势延续，股东应占溢利同比下降18.45% [1] 战略与展望 - 新任财务总监赵伟拥有超过20年华润体系跨板块财务管理经验，其与徐荣的搭配预示企业后续融资动作或将加码 [6][7] - 在融资环境宽松背景下，强化财务团队有望拓宽融资渠道、降低成本，为业务发展提供资金支持 [7] - 优化管理层被视为提升效益、避免陷入"效益下滑—评级下调—融资受阻"恶性循环的关键举措 [6]