世博滨江区域发展特点 - 定位从世博记忆跃升为全球城市核心功能区 能级强化[1] - 空间格局优化形成一环四带四心八景结构 串联22.3公里河道及42个口袋公园[1] - 区域协同构建生态文化民生一体化城市滨江生活圈 与黄浦江滨江步道联动[1] - 发展路径从伟大事件驱动转向功能深化与可持续发展 强调宜居宜业及低碳城市理念[1] 上海城市空间战略演变 - 世博会推动城市空间战略从离水开发转向向水优化 成为一江一河战略发动机[2] - 新黄金三角格局由世博滨江前滩后滩及徐汇滨江组成 承载21世纪全球城市核心功能[2] - 世博空间被预测为21世纪上海世界级城市空间标牌 影响周期达50年[2] 企业战略布局与投资 - 华润置地投入超200亿元布局后滩项目 看重新黄金三角区位价值[3] - 后滩项目位于大世博板块战略留白区 北接世博南临前滩西连世博滨江[3] - 公司联合上海南房以244.7亿元获浦东后滩土地资产包 创2025年全国单次拿地金额纪录[5] - 企业定位超越建筑营造者 强调打造具有留存意义的城市印记与升华土地价值[5]

公司高层人事变动 - 郭世清因其他工作安排辞去执行董事、首席财务官及董事会秘书等职务 [1] - 郝忠明获委任为执行董事及执行委员会成员 赵伟接棒出任执行董事、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [1] - 董事会成员增至14人 6名执行董事共同主导公司日常经营与战略决策 [2] 人事调整历程 - 2023年1月徐荣以副总裁身份加入 分管生态圈、战略部及城市更新等业务 [2] - 2023年9月原总裁吴秉琪辞任 转入中国建筑集团担任党组成员、副总经理 [2] - 2024年8月首席战略官谢骥调任华润集团战略管理部副总经理 [2] - 徐荣2023年1月加入 2024年12月升任总裁 晋升速度在央企体系中罕见 [2] 新管理团队背景特征 - 徐荣拥有丰富政府规划背景 强化城市更新领域政策资源整合能力 [3] - 郝忠明兼具政企双重履历 早年任职中央国家机关官至组织部副部长 [3] - 赵伟在华润系工作20多年 主要经验集中在啤酒、医药等快消板块 [3] - 李欣、张大为是平均司龄超20年的老臣 深谙企业发展脉络与业务根基 [2] 战略转型成效 - 2023年明确提出"大资管转型"目标 推动资管业务转型并打造商业REITs平台 [4] - 2024年上半年营业收入949.2亿元同比增长19.9% 股东应占溢利118.8亿元同比增长16.2% [4] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率提升至65.9%创历史新高 [4] - 在营购物中心数量达94座 27个城市出现两个及以上购物中心布局 [4] REITs业务发展 - 商业REIT市值突破百亿元 上市6个季度累计分红4.95亿元 [4] - 未来3-5年商业REIT平台有望达到300亿-500亿元规模 平均每年退出规模50亿-100亿元 [5] 行业格局变化 - 房地产行业从增量开发转向存量运营 央企地产商主动换挡抢占城市更新领域 [6] - 行业告别高杠杆扩张模式 转向精细化运营、资源整合和风险控制要求 [6][7] - 权力格局被重构 未来属于能将市场机制、政府资源与资本运作能力深度融合的企业 [7] 未来战略方向 - 聚焦城市更新基金与REITs双轮驱动 打造"商业+冰雪+长租"TOD生态圈 [6] - 实现代建与轻资产输出 完成"一带一路"产业地产复制 推出零碳园区解决方案 [6] - 新战略要求更强的政策解读能力、资源整合能力和跨业态运营能力 [6]

报告信息 - 公司随函附奉2025年中期报告[2][6] 通讯相关 - 股东可免费更改收取通讯方式，有传真、电邮、邮寄三种途径[3][6][8] - 日后通讯印刷本可书面索取或登载于网站[10] 咨询方式 - 对信件有疑问可工作日致电投资者服务热线[4][6] 回条规则 - 指示回条只可选一项，填写有误公司可作废[10] - 联名持股需指定人员签署回条才有效[10] - 本地投寄回条无需付费，有简便回邮号码[10]

报告获取 - 华润置地2025年中期报告英文及中文本已登载于公司网站www.crland.com.hk[1][6] - 填妥指示回条甲部可申请2025年中期报告印刷本[10] 通讯相关 - 选择电子方式接收公司通讯遇困难可书面申请免费印刷本[2][6] - 填妥指示回条乙部可免费随时更改公司通讯收取方式[3][6][11] 联系方式 - 指示回条可传真、电邮或邮寄[9][10][11][12] - 对函件有疑问可致电咨询[4][6]

公司通讯收取方式 - 股东可选择电子或印刷形式收取公司通讯[2][10] - 选择电子通讯且注明邮箱，新通讯发布当日发邮件通知[4][11] - 股东可免费随时更改收取通讯方式，需提前通知并交回指示回条[5][11] 指示回条相关 - 填妥指示回条可传真、电邮或邮寄回公司股份过户登记处[3][11][13][14] - 指示回条甲部可选择收电子文件但要印刷本，乙部可选择日后收取通讯形式[14] - 指示回条适用所有公司通讯，联名持股需所有或首名持有人签署[14] 其他说明 - 对函件有疑问可在工作日9:00 - 17:00致电(852) 2980 1333咨询[7][12] - 收取2025年中期报告印刷本，本地邮寄无需邮票，简便回邮号为10 GPO[14]

报告获取 - 华润置地2025年度中期报告中英文版已登载于公司网站www.crland.com.hk[1][7] - 填妥申请表格寄回股份过户登记处可免费获印刷本[2][7][9] 通讯说明 - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多种文件[5][9] 咨询方式 - 对通知有查询可工作日9:00 - 17:00致电热线(852) 2980 1333[3][7] 回邮信息 - 申请表格回邮地址及简便回邮号码[9]

收入和利润（同比环比） - 营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9%[9][12] - 股东应占净利润人民币118.8亿元，同比增长16.2%[9][12] - 经常性营业收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%[9][12] - 核心净利润贡献占比提升至60.2%[9][12] - 综合营业额人民币949.2亿元，同比增长19.9%[46][47] - 核心净利润人民币100.0亿元，同比下降6.6%[46][47] - 经常性收入同比增长2.5%，经常性利润同比增长9.6%[46][47] - 经常性利润占比同比提升8.9个百分点至60.2%[46][47] - 公司总营业额为人民币949.2亿元，同比增长19.9%[48] - 核心净利润为人民币100亿元，同比下降6.6%[48] - 开发销售型业务营业额为人民币743.6亿元，同比增长25.8%，占总营业额78.3%[48] - 经营性不动产业务营业额为人民币121.1亿元，同比增长5.5%[59][62] - 购物中心营业额为人民币104.2亿元，同比增长9.9%，出租率97.3%[60][63] - 写字楼营业额为人民币8.2亿元，同比下降14.2%，出租率74.5%[61][64] - 酒店营业额为人民币8.7亿元，同比下降16.3%，平均入住率63.7%[65] - 华润万象生活营业收入人民币85.2亿元同比增长6.5%，核心净利润人民币20.1亿元同比增长15.0%[20][21] - 文体场馆运营业务营业收入人民币5.1亿元，其中赛事收入达人民币1.4亿元[25][28] - 租赁住房业务营业额人民币4.15亿元，在管房间数8.5万间[25][29] - 城市代建业务营业额人民币4.8亿元，在管面积7992万平方米[26][30] - 公司轻资产管理业务2025年上半年营业额达人民币60.0亿元[68][70] - 华润万象生活2025年上半年总营业额同比增长6.5%至人民币85.2亿元[68][70] - 公司生态圈要素型业务2025年上半年营业额为人民币24.5亿元[69][71] - 公司2025年上半年开发物业结算营业额同比增长25.8%至人民币743.6亿元[74][75] 成本和费用（同比环比） - 综合毛利率为24.0%，同比增长1.8个百分点[51][55] - 所得税支出为人民币72.1亿元，同比下降11.4%[54][58] - 应占联合营公司投资利润为人民币12.5亿元，同比减少人民币1.74亿元[53][57] 购物中心业务表现 - 购物中心零售额人民币1101.5亿元，同比增长20.2%[13][15] - 购物中心整体经营利润率65.9%，创历史新高[13][15] - 在营购物中心94座，上半年新开2座[13][15] - 华润万象生活在管购物中心125座，其中104个项目零售额当地前三同比增长20.9%[20][22] 写字楼业务表现 - 写字楼平均出租率74.5%，新租面积创同期新高[13][16] 资产管理业务表现 - 公司资产管理规模达人民币4835亿元，较2024年末增加人民币214亿元[18][19] - 华润商业REIT总市值首破人民币100亿元，上市以来股价累计上涨52.2%[18][19] - 华润有巢REIT实现营业额人民币3929万元，EBITDA人民币2579万元同比增长5%[18][19] 物业服务业务表现 - 华润万象生活在管面积4.20亿平方米，非住业态收入占比提升2.2个百分点至18.4%[20][23] - 万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%[20][24] 开发销售业务表现 - 开发物业业务实现合约销售额人民币1103亿元[33] - 公司2025年上半年签约额同比下降11.6%至人民币1103.0亿元[72] - 公司截至2025年6月30日已签未结算开发物业营业额为人民币2513.7亿元[77][80] 土地储备和投资 - 获取18个项目，权益投资额人民币322.8亿元[34] - 公司2025年上半年以总地价人民币447.3亿元新增18宗土地[78][81] - 公司截至2025年6月30日总土地储备面积达4895万平方米[78][81] - 公司投资物业土地储备中商业土地储备占比66.3%达515万平方米[79][82] - 公司截至2025年6月30日拥有33座在建及规划中购物中心[79][82] - 公司物业开发土地储备总面积4119万平方米，权益面积2884万平方米[85][86] - 总楼面面积776.29万平方米，其中商业面积514.52万平方米[84] 融资和负债 - 现金储备达人民币1202.4亿元[37] - 公司总借贷额2812.7亿元人民币，现金及银行结存1202.4亿元人民币[89][92] - 净有息负债股东权益比率39.2%，较2024年底上升7.3个百分点[89][92] - 加权平均融资成本2.79%，较2024年底下降32个基点[90][93] - 2025年上半年通过中期票据融资115亿元人民币，票面利率1.9%-2.2%[91][94][96] - 21.9%的有息负债将于一年内到期[90][93] - 通过资产抵押获得1298.2亿元人民币融资额度，贷款余额1017.1亿元人民币[98][100] - 外汇风险敞口占比维持在4.0%的低位[101][104] 股息分配 - 中期股息每股人民币0.20元，同比持平[9][12] 关联交易和协议 - 控股股东特定履约义务相关备用总额为466.55亿港元（约425.47亿元人民币），最迟于2029年10月28日到期[126][127] - 控股股东CRH需维持对公司至少35%或50%的已发行股本实益所有权及唯一最大股东地位[128] - 公司于2025年5月23日以2.00791亿元人民币（约2.18251亿港元）收购华润生命科学产业发展有限公司100%股权[129][131] - 华润股份持有公司已发行股本总额约59.55%，为公司控股股东[130][134] - 2022年框架贷款协议年度每日贷款上限为55亿元人民币（2023-2025年度）[136][138] - 截至2025年6月30日止六个月内，公司未向关联人士提供贷款[140] - 2022年战略合作协议年度上限未在提供内容中披露具体数值[141] - 华润银行2023至2025年每日存款金额上限均为47亿元人民币[142] - 华润银行及华润信托2023至2025年金融服务每日金额上限均为50亿元人民币[142] - 截至2025年6月30日，集团在华润银行单日最高存款金额达39.76亿元人民币[147] - 同期存款利息总收入为2852.4万元人民币[147] - 华润银行及华润信托提供金融服务单日最高金额为2.35亿元人民币[147] - 同期金融服务总收入为38.8万元人民币[147] - 2025年建筑服务年度上限为18亿元人民币，上半年实际交易金额1700万元人民币[154] - 2025年建筑材料采购年度上限为8亿元人民币，上半年实际交易金额3900万元人民币[154] - 2025年建筑材料销售年度上限为2亿元人民币，上半年实际交易金额为0[154] - 装修服务供应商自2025年1月27日起不再构成关联交易[155] - 2025年租赁及许用服务年度上限为人民币14亿元[162] - 2025年上半年租赁及许用服务实际交易金额为人民币2.57亿元[162] - 2025年融资租赁及保理服务年度上限为人民币20亿元[167] - 2025年上半年融资租赁及保理服务实际交易金额为人民币0元[167] - 2025年营销服务年度上限为人民币6亿元[173] - 2025年上半年营销服务实际交易金额为人民币0元[173] - 2025年平台服务年度上限为人民币9亿元[173] - 2025年上半年平台服务实际交易金额为人民币0.29亿元[173] - 华润集团持有公司约59.55%权益[158] - 华润股份持有租赁融资公司约81.36%注册资本[165] - 信息化服务及产品采购框架协议2023至2025年年度上限分别为人民币3亿元、3.5亿元和4亿元[175] - 2025年上半年信息化服务及产品实际采购金额为人民币5900万元，占全年上限14.75%[178] - 商业物业管理服务2023至2025年收费上限分别为人民币2.95亿元、3.95亿元和4.95亿元[180] - 住宅及其他非商业设施物业管理服务2023至2025年收费上限分别为人民币5.7亿元、10亿元和12.5亿元[180] - 2025年上半年商业物业管理实际收费1.25亿元，占全年上限25.25%[184] - 2025年上半年住宅物业管理实际收费2.2亿元，占全年上限17.6%[184] - 工程代建管理服务框架协议有效期自2024年10月23日至2026年12月31日[185] - 华润集团持有公司59.55%股份，构成上市规则关联人士[181] - 华润数科由公司控股股东全资持有，属于关联交易[176] - 工程代建服务范围包括生产设施管理设计及行政程序处理[185] - 2025年项目建议资金（不含利息）年度上限为人民币16.5亿元[192] - 2025年上半年项目建议资金实际交易金额为人民币6400万元[192] - 2025年工程代建管理服务费年度上限为人民币5000万元[192] - 2025年上半年工程代建管理服务费实际交易金额为人民币800万元[192] - 2025年总资本支出及服务费年度上限为人民币17亿元[192] - 2025年上半年总实际交易金额为人民币7200万元[192] - 2024年项目建议资金支出为人民币4.1亿元[188] - 2026年项目建议资金预计支出为人民币10.6亿元[188] - 2024年工程代建管理服务费收入为人民币1000万元[188] - 2026年工程代建管理服务费预计收入为人民币3000万元[188] 公司治理和股权结构 - 公司雇员总数60,740人[103][106] - 董事李欣持有公司40,000股普通股，占公司已发行股份总数的0.00056%[108] - 董事郭世清通过其配偶权益持有联营公司华润江中60,000股，占其已发行股份总数的0.0095%[108][109] - 华润集团(置地)有限公司作为实益持有人持有公司4,243,788,418股，占公司已发行股份的59.51%[112] - 华润（集团）有限公司通过受控制公司权益持有公司4,246,618,418股，占公司已发行股份的59.55%[112] - CRC Bluesky Limited通过受控制公司权益持有公司4,246,618,418股，占公司已发行股份的59.55%[112] - 华润股份有限公司通过受控制公司权益持有公司4,246,618,418股，占公司已发行股份的59.55%[112] - 中国华润有限公司通过受控制公司权益持有公司4,246,618,418股，占公司已发行股份的59.55%[112] 投资和资产活动 - 公司在截至2025年6月30日的六个月内未购买、出售或赎回任何上市证券[115][121] - 截至2025年6月30日，公司未持有任何其他公司的重大股权投资[116][122] - 截至2025年6月30日止六个月内，公司未进行任何重大的附属公司、联营公司或合营企业的收购和出售[117][123] - 截至2025年6月30日，公司无重大投资和资本资产计划[125] 社会责任和保障性住房 - 承建保障性住房施工面积2069万平方米[32][36] - 累计建成交付华润希望小镇14座，另有5座在规划建设中[32][36]

公司高层变动 - 华润啤酒执行董事兼首席财务官赵伟因其他工作安排辞去全部职务 包括财务委员会成员等职位 [1] - 赵伟同日调任华润置地 获任执行董事 执行委员会成员 并接棒首席财务官 董事会秘书及授权代表职务 [1] - 华润啤酒表示将于委任替任执行董事和/或首席财务官时发布必要公告 [2] 高管背景信息 - 赵伟现年53岁 持有天津大学工学博士学位 在财务管理领域拥有逾20年经验 [1] - 其深耕华润系20年 2003年加入华润啤酒（天津）有限公司担任财务总监助理 [1] - 曾历任华润雪花啤酒资金管理部总经理 管理会计与统计部总经理 财务部总监 以及华润医药商业集团首席财务官等重要职务 [1] - 2023年6月出任华润啤酒首席财务官 2024年年报显示其基本薪金及津贴为105万元 花红为169万元 [1] 白酒业务布局 - 赵伟在华润跨界白酒后担任多个关键职位 2024年2月起任贵州金沙窖酒酒业有限公司董事 [2] - 2024年2月 3月及7月分别获委任为山东景芝白酒 金种子集团及金种子酒的董事 [2] 董事会构成 - 华润啤酒董事会主席为月初刚委任的赵春武 [2] - 非执行董事包括Daniel Robinson 郭巍及王成伟 [2] 行业高管动态 - 融360官宣张洵出任全球首席财务官 [3] - 百度启动干部轮岗 何海建出任首席财务官 [3] - 沃达丰任命微软高管皮拉尔·洛佩斯为首席财务官 [3]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

高管变动 - 首席财务官郭世清因其他安排辞任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [2] - 郭世清是华润置地资管业务第二增长曲线的核心推动者 [2] - 赵伟接任首席财务官 此前履职于华润啤酒 拥有逾二十年财务管理经验 [3] - 赵伟与公司签订三年委任函 税前基本月薪6.28万元 另享酌情花红与任期激励 [4] - 2023年1月徐荣加入任副总裁 分管生态圈、战略部、城市更新业务 [4] - 2023年9月总裁吴秉琪离职 转任中国建筑集团党组成员、副总经理 [5][6] - 2024年8月谢骥辞任执行董事兼首席战略官 调至华润集团战略管理部任副总经理 [6] - 2024年12月徐荣升任总裁 反映公司加码城市更新业务的决心 [7] 财务表现 - 2024年上半年综合营业额949.2亿元 同比增长19.9% [8] - 股东应占溢利118.8亿元 同比增长16.2% [8] - 核心净利润100亿元 同比下降6.6% [8] - 开发销售型业务营业额743.6亿元 同比增长25.8% 毛利率15.6% 较年初下降1.2个百分点 [8] - 经常性业务营业额205.6亿元 同比增长2.5% 核心净利润49.9亿元 同比增长10.7% 占比近50% [8] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元 同比增长5.5% [8] - 轻资产管理业务营业额60亿元 同比增长1.1% [8] - 生态圈要素型业务营业额24.5亿元 同比减少7.7% [8] 资管业务转型 - 公司明确向大资管业务转型战略 目标做大资产管理规模并打造行业领先的商业REITs平台 [8] - 在营购物中心实现营业额104.2亿元 同比增长9.9% 零售额1101亿元 同比增长20.2% 出租率97.3% [9] - 截至6月30日已在27个城市实现两个及以上购物中心布局 聚焦一二线及省会核心城市 [11] - 预计2028年末在营购物中心增至114个 [11] - 积极推进华润商业REIT常态化扩募 目标3-5年内达到300-500亿元规模 年均退出50-100亿元 [11] - 商业REIT市值突破百亿元 上市6个季度累计分红4.95亿元 [11]