核心观点 - 2025年11月房地产行业数据显示，销售端环比略有分化但整体仍处筑底阶段，投资端保持谨慎且聚焦核心城市，融资环境持续改善，同时多家房企进行组织架构调整以提升运营效率[2][15] 合约销售 - 2025年11月，30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元，前11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[6][19] - 30家重点房企中，仅有7家单月销售业绩实现环比增长，分别为华润置地（环比增长51.3%）、龙光集团（环比增长20.0%）、中海地产（环比增长18.6%）、融创中国（环比增长8.9%）、滨江集团（环比增长6.0%）、远洋集团（环比增长5.9%）和新城控股（环比增长2.5%）[4][6][17][19] - 从前11月累计业绩看，30家重点房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长[6][19] - 单月销售金额领先的企业包括：华润置地（230.0亿元）、中海地产（221.4亿元）、保利发展（179.5亿元）和招商蛇口（144.5亿元）[4][17] - 多数房企未来需注重精细化运营和产品品质以匹配改善型需求，同时重仓一二线城市的房企因市场需求相对稳定，有望率先企稳[7][20] 企业拿地 - 2025年11月，重点监测的30家房企投资态度谨慎，单月全口径投资金额约为234亿元，拿地面积为131万平方米[8][21] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账，其中单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业为中海地产（47亿元）、绿城中国（43亿元）和中国金茂（37亿元）等央国企[9][22] - 房企投资布局高度集中于一、二线城市的优质地块，年末重心转向冲刺全年业绩和资金回笼，为来年市场布局积蓄力量[9][22] - 四季度优质土地供应总量和频次较二、三季度明显回落，也是导致企业拿地谨慎的原因之一[8][21] 企业融资 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元[9][22] - 11月融资结构呈现分化：境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点[10][23] - 融资成本结构分化：境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点[10][23] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，主要因发行主体为招商蛇口、保利发展、华润置地等央国企[10][23] 组织动态 - 11月以来，多家房企持续进行组织架构调整和高管变动，旨在精简层级、提升效能以适配行业新形势[12][25] - 龙湖集团于11月调整组织架构，将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局，以聚焦核心市场[13][26] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[13][26] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整，将代建业务“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将地产开发事业部区域整合为四大区域公司，以聚焦保交付和降本提效[13][26] - 旭辉集团调整更为彻底，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，形成四大区域及山东平台的业务版图，实现战略收缩和总部直管一线[14][27]

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

文章核心观点 - 2025年11月房地产行业销售整体仍处低位但出现结构性亮点 30家重点房企单月销售金额为1623.6亿元 其中7家实现环比增长[1][5] - 行业投资态度整体保持谨慎 投资金额与面积环比下降 但头部央国企在核心城市积极补仓[1][7][9] - 房企融资环境持续改善 11月融资总量环比回升 融资成本特别是境内债券成本持续走低[1][11][13] - 房企普遍通过组织架构调整、区域合并及高管换防来精简层级、提升运营效能以应对行业新形势[1][15][16] 合约销售 - 2025年11月 30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元 2025年1-11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[5] - 30家重点房企中仅有7家在11月实现单月销售业绩环比增长 包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股[1][5] - 华润置地单月业绩环比增幅最大 达51.3% 单月销售金额为230.0亿元[3][5] - 前11月累计销售金额中 仅中国金茂和绿地控股两家实现了同比增长[5] - 多数房企单月销售环比下滑 其中越秀地产环比下降58.5% 建发房产环比下降45.2% 万科地产环比下降34.4%[3] 企业拿地 - 2025年11月行业投资保持谨慎 重点监测的30家房企单月新增土地投资金额（全口径）约为234亿元 拿地面积为131万平方米[9] - 30家重点房企中仅有13家在11月有新增土地储备入账[10] - 投资呈现高度集中化 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企[10] - 企业拿地态度谨慎 投资布局集中于一二线优质地块 旨在确保投资回报的稳定性和可持续性[7][10] - 与2025年1-10月的月均水平相比 11月单月投资规模显著收缩 1-10月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米 总价644亿元[9] 企业融资 - 2025年11月 65家典型房企的融资总量为432.79亿元 环比增长24% 2025年1-11月累计融资总量为3902.36亿元[13] - 融资结构方面 11月境内债权融资261.26亿元 环比减少1.2% 境外债权融资111.74亿元 环比大幅增长292.1% 资产证券化融资59.79亿元 环比增长6.6%[13] - 融资成本持续走低 2025年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本为2.87% 较2024年全年降低0.06个百分点[13] - 境内债券融资成本显著下降 2025年1-11月为2.52% 较2024年全年降低0.39个百分点 11月单月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%[13] - 境外债券融资成本为6.21% 较2024年全年提升2.03个百分点 但11月因华润置地发行两笔境外债 单月境外融资成本有所降低[13] 组织动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整 普遍通过合并区域、精简层级来提升效能[1][15][16] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司 最终形成沪苏、浙江、合宁、北京、山东、东北、华中、华西、重庆、华南共10大地区公司的新格局[15][16] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区 下设广深、西南、华中、珠海四大片区 维持集团-大区-片区三级管控 新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[15][16] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整 将代建业务“新城建管”分设为万嘉建管和宏图建管两家独立公司 同时将地产开发事业部原有多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司[15][17] - 旭辉集团调整更为彻底 撤销5个分区及下属城市公司 新成立华北、华东、华南三大区域事业部 调整后形成华东、华南、北京、华西四大区域及山东平台的业务版图 实现总部直管一线[15][17] - 房企高层人事变动频繁 涉及中海地产、五矿地产、万科地产、中建七局、光明地产等多家公司高管离职或调任[15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]

文章核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目近期录得现象级热销，显示出高净值人群强劲的购买力，并可能为市场情绪注入强心针，但其能否持续传递并带动整体市场基本面改善仍有待观察 [1][7] 高端住宅热销案例 - **深圳湾澐玺刷新纪录**：由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺开盘，首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾百亿开盘**：保利发展旗下项目“玥玺湾”于11月7日首开，当天成交236套，销售额达到106亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][6] - **项目背景与超预期表现**：深圳湾澐玺所在地块于2024年12月以185.12亿元总价、约7万元/平方米楼面价成交，溢价率约46.32% [4]。其热销速度超出市场预期，反映出高净值客户对地段稀缺性和小区氛围的高度认可 [4] - **保利玥玺湾去化迅速**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55%，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - **客户群体广泛**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等行业新贵，以及核心商务区的置换客户 [6] 高端市场与整体市场对比 - **高端市场引领增长**：克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城同类产品成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - **整体市场以价换量**：虽然广州、深圳11月新房及二手房成交量环比有所增长，但价格承压。中指研究院数据显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8][9] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售，有望继续释放购买力 [9] 热销背后的逻辑与市场展望 - **产品力与需求匹配**：高端住宅的热销表明，在“好房子”的加持下，市场上的购买力能够得到释放 [1]。产品升级换代较快，而市场上能满足高净值人群需求的优质产品相对稀缺 [6] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住环境，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [10] - **潜在的带动效应**：业界关注高端住宅热销情绪能否持续传递。若高端住宅热销能带动土地市场、提振房企拿地热情及购房者信心，并打通置换链条，带动潜在购房者入市，则有望提振整体市场情绪 [1][10]

高端住宅市场表现 - 近期高端住宅市场在整体淡市中走出独立行情，表现超出市场预期 [1] - 深圳湾澐玺项目开盘单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾项目首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个"百亿开盘"现象级项目 [1] 整体市场基本面 - 当前广州、深圳的房地产市场基本面虽有企稳趋势，但尚未全面回暖 [1] - 从成交数量看，广州、深圳楼市仍具购买力，但价格表现呈现"以价换量"的特征 [1] 市场影响与展望 - 高端住宅被视为一种资产配置方式，因此能走出相对独立的行情 [1] - 若高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场有望受此带动逐渐企稳 [1]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **去化情况**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - **深圳湾澐玺地块价值**：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - **项目规划**：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **客户群体**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - **市场表现平淡**：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **成交数据**： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - **价格趋势**：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - **全国性增长**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **独立行情逻辑**：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - **潜在带动作用**：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - **关键机制**：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]

高端住宅市场表现 - 深圳湾沄玺开盘首日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个百亿开盘项目 [4] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [6] 项目具体信息 - 深圳湾沄玺由中海地产与华润置地联合开发，首推348套建筑面积约209-1149平方米大平层 [1] - 深圳后海地块由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32% [5] - 深圳湾沄玺项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，共601套房源 [5] - 广州保利玥玺湾共6栋楼约500余套住宅，截至12月3日网签257套，去化率超55% [6][7] 市场背景与趋势 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 11月深圳新房成交3624套环比增长8.1%，二手房成交5495套环比增长4.2% [7] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [7] 购买力与客户分析 - 高端住宅热销吸引本地老钱客户、互联网、新能源等新兴行业新贵以及CBD置换客户 [7] - 高净值客户更认可地段的稀缺性及小区氛围，购买行为兼具改善居住和资产配置需求 [5][9] - 高端项目去化顺畅为市场注入强心针，表明在好房子加持下购买力能够得到释放 [4] 行业影响与展望 - 业界认为高端住宅热销有望带动高净值人群入市，打通置换链条后可提振整体市场情绪 [4][9] - 深圳近期将有中信信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售项目保利翡丽甲第也录得较好销售表现 [8] - 高端住宅销售情况一直引领市场，其热销若能带动土地市场和房企拿地热情，则整体市场有望逐渐企稳 [9]

公司基本信息 - 润盈金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）于2025年12月1日成立，出资额为27亿元人民币 [1][2] - 公司类型为有限合伙企业，登记状态为存续，经营范围为以自有资金从事投资活动及自有资金投资的资产管理服务 [1][2] - 公司注册地址位于江苏省南京市江北新区，所属行业为资本市场服务 [2] 股权结构与主要股东 - 该合伙企业由中信金石基金管理有限公司担任执行事务合伙人 [2] - 主要股东包括瑞众人寿保险有限责任公司，持股48.1481%，认缴出资额13亿元人民币 [2] - 友邦人寿保险有限公司持股25.9259%，认缴出资额7亿元人民币 [2] - 华润置地控股有限公司持股19.6296%，认缴出资额5.3亿元人民币 [2] - 中国正有投资有限公司持股5.5185%，认缴出资额1.49亿元人民币 [2]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套建筑面积约209至1149平方米的大平层 [1] - 开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万至28万元/平方米，总价1.3亿至3.3亿元 [1] - 剩余房源多为低楼层小户型，整体去化率接近七成 [1] 高端住宅市场趋势 - 深圳高端住宅正呈现出加速入市趋势 [1] - 深圳市场后续至少有中信·信悦湾、后海招商玺、深超总片区GCC联泰超总湾等项目计划入市 [1]