行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

管理层调整 - 华润置地控股有限公司完成核心高管调整，徐荣正式出任董事长，赵伟出任财务总监，组成新管理团队 [1][4] - 近一年来公司核心管理层已完成多轮更替，包括2024年12月徐荣获任总裁，2025年2月张鑫接任总经理，2025年9月郭世清辞任并由赵伟等接替相关职务 [1][5] - 行业专家指出，此次调整属于央国企常规人事轮换，旨在保障人才梯队衔接和应对市场变化，以提升管理协同能力和资源整合效率 [4][5] 财务业绩表现 - 2024年公司营业收入达2787.99亿元，创近五年新高，同比增长11.01%，且营收已连续三年保持增长 [1][6] - 公司面临"增收不增利"挑战，2024年股东应占溢利为255.77亿元，同比下滑18.45%，降至近五年最低水平 [1][6] - 2025年上半年增长放缓趋势延续，股东应占溢利同比下降18.45% [1] 战略与展望 - 新任财务总监赵伟拥有超过20年华润体系跨板块财务管理经验，其与徐荣的搭配预示企业后续融资动作或将加码 [6][7] - 在融资环境宽松背景下，强化财务团队有望拓宽融资渠道、降低成本，为业务发展提供资金支持 [7] - 优化管理层被视为提升效益、避免陷入"效益下滑—评级下调—融资受阻"恶性循环的关键举措 [6]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向，正从政策理念转化为行业实践，并将成为房地产市场的长期发展趋势 [1][73] - 在居住需求升级和行业转型压力共同作用下，"好房子"逐渐成为行业共识和发展方向 [6] - 房地产开发模式将从传统规模扩张转向品质提升，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度持续提升产品力 [73] "好房子"发展和政策背景 - 随着城镇化进程推进，居民住房需求从"有房住"转变为"住好房"，改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"成为调控基本原则，一二线重点城市出台新房"限价"政策抑制房价过快上涨 [3] - 限价政策严重压缩住宅项目利润空间，导致建筑材料降档、施工工艺简化等质量问题 [4] - 大量限价项目进入交付期后品质问题凸显，购房者投诉增加，动摇市场信心 [5] 房企"好房子"体系与案例解析 - 2024-2025年保利、中海、华润等头部房企相继发布"好房子"战略，以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度 [7] - 各房企建立完整技术标准体系，电建地产明确六大维度26个专项75个控制要点165个技术参数 [7] - 招商蛇口七大"技术体系"以四大基础维度叠加品质提升项，细化出27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发，将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产通过自研"Living OS系统"达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70% [8] - 绿城中国好房子产品标准含226项条款，明确光伏覆盖率≥30%、抗菌建材TOC降解率≥90%等量化指标 [8] - 华发股份以数字化、智能化为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 房企正从"空间提供商"转向"技术解决方案服务商"，通过技术标准化、服务生态化重构竞争壁垒 [9] 招商蛇口"好房子"体系解读 - 招商蛇口以"此心安处是吾家"为核心理念，构建三大价值主张，细化为七大维度内容 [11] - "安居无忧"通过安全监控+安全预警，覆盖烟感、燃气、高空抛物等隐患 [13] - "舒适健康"依托新风系统、全屋净水系统等技术，针对中国18岁及以上人群睡眠困扰率48.5%打造深度睡眠系统 [16] - 推出"幸福厨房、全能阳台"两大特色IP，通过集成式设计实现功能协同 [18] - "绿色低碳"通过超低能耗建筑、智能垃圾投递模块等打造环保魔方特色IP [18] - "贴心服务"依托招商积余物业团队，通过24小时健康管家、共享智库、机器人服务打造全维度生活响应网络 [20] - 该体系已在北京招商序、上海康定壹拾玖、成都锦城序等六大标杆项目落地 [23] 舒适宜居维度的产品实践 - 空间效能优化从面积导向转向效率与灵活性，通过建筑结构优化、功能空间复合化设计提高使用效率 [31] - 长沙润和大泽湖建面约188㎡户型通过全赠送挑高6.2米空中花园等设计，实现总赠送面积约58.62㎡，得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆全户型得房率达103%～109%，建面约191㎡户型实得208㎡ [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9～16米横向开间设计，实现客餐厨及花园无界贯通 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型通过"独立玄关+LDKB一体化"布局，阳台进深达2.4米 [39] - 北京电建长安华曦府建面约78㎡户型配备270度转角落地窗，实现三面采光通透格局 [41] 健康环境保障体系 - 健康环境保障从基础指标控制迈向声、光、气、水的系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系、无主灯智能调光系统、新风四级过滤+UV除菌模块、四步净水系统 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗、3.5m标准层高、中央空调+新风系统联动、中央净水软水系统入户 [49] 智慧科技应用 - 智慧科技从被动响应指令跃迁至主动感知、预判并满足需求的智能化阶段 [53] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术覆盖"社区入口、车库、单元、电梯、入户"全流程，实现无感归家动线 [54] - 招商蛇口通过多模态感知、电梯联动与无感交互技术，实现从社区入口到入户的全程无钥匙化、自动化通行 [59] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0技术，实现12个子系统无缝集成，具备主动健康空气功能 [62] - 成都华发统建·锦宸院引入华为智能系统，覆盖智能安防、环境调控等场景，实现灯光、温控、门锁一键操控 [69] "好房子"未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建"好房子"标准体系的起点，未来政策体系将进一步完善和细化 [73] - 刚需、改善、高端等不同定位的"好房子"将有差异化设计和技术指标 [73] - 产业链上下游协同将更加紧密，围绕品质提升进行深度整合，形成良性互动 [73]

公司管理层变动 - 华润置地控股有限公司董事长、董事、财务总监、信息披露事务负责人发生变动 [2] - 徐荣担任公司董事长 赵伟担任公司董事、财务总监、信息披露事务负责人 [2] - 李欣不再担任公司董事长 郭世清不再担任公司董事、财务总监、信息披露事务负责人 [2] 新任董事长背景 - 徐荣现年56岁 于2023年1月加入华润置地并获委任为副总裁 [2] - 徐荣于2024年10月获委任为执行董事及执行委员会成员 于2024年12月获委任为总裁及可持续发展委员会成员 [2] - 徐荣曾任职于深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团等 拥有丰富的都市规划、开发建设及都市更新管理经验 [2] 新任财务总监背景 - 赵伟现年53岁 于2025年9月加入华润置地 获委任为执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [3] - 赵伟于2003年加入华润啤酒 曾任职于华润雪花啤酒 历任资金管理部总经理等职 [3] - 赵伟于2020年获任为华润医药商业集团有限公司首席财务官 于2023年获任为华润啤酒执行董事和首席财务官 [3] 公司股权结构 - 华润置地有限公司是华润置地控股间接控股股东 为香港联交所上市公司 [3] - 华润置地控股为华润置地有限公司的境内全资子公司 是境内发债主体 [3] 近期经营业绩 - 公司2025年9月实现总合同销售金额约176.0亿元 总合同销售建筑面积约61.0万平方米 分别同比增长4.2%及减少30.2% [3] - 公司2025年前9月累计合同销售金额约1544.0亿元 总合同销售建筑面积约572.9万平方米 分别同比减少10.4%及24.1% [3] - 公司2025年9月实现经常性收入约41.0亿元 同比增长7.5% 其中经营性不动产业务租金收入约27.6亿元 同比增长13.6% [3] - 公司2025年前9月累计经常性收入约371.5亿元 同比增长7.7% 其中经营性不动产业务租金收入约241.6亿元 同比增长12.5% [3]

核心人事变动 - 华润置地境内主要发债主体置地控股发生关键管理层变动，徐荣接替李欣担任公司董事长，赵伟接替郭世清担任公司董事、财务总监及信息披露事务负责人 [2] - 公司强调此次人事变动为日常经营中的正常管理层变动，不会对公司治理、日常管理、生产经营、偿债能力及董事会决议有效性产生不利影响，亦不影响存续债券本息偿付 [3] 新任董事长背景 - 新任董事长徐荣现年56岁，于2023年1月加入华润置地担任副总裁，并于2024年10月获任执行董事及执行委员会成员，2024年12月获任华润置地总裁及可持续发展委员会成员 [2] - 徐荣拥有丰富的都市规划、开发建设及都市更新管理经验，曾任职于深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团及深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，持有华中科技大学建筑学学士及硕士学位，为城乡规划专业正高级工程师 [2] 新任财务总监背景 - 新任董事兼财务总监赵伟现年53岁，于2025年9月加入华润置地并获任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [3] - 赵伟拥有逾20年财务管理经验，曾长期服务于华润系企业，包括华润啤酒、华润医药商业集团及华润啤酒，持有天津大学工学博士学位及英国特许管理会计师公会CIMA资格 [3] 公司背景信息 - 发生人事变动的华润置地控股有限公司成立于2013年，位于广东省深圳市，是香港联交所上市公司华润置地的境内全资子公司及境内发债主体 [3]

核心人事变动 - 华润置地控股有限公司董事长由李欣变更为徐荣 [2] - 公司董事、财务总监、信息披露事务负责人由郭世清变更为赵伟 [2] - 此次变动为境内主要发债主体层面调整，依据公司章程及监管规定进行，不涉及上市公司平台华润置地 [2][3] 相关高管背景 - 新任首席财务官赵伟此前履职于华润啤酒，接替郭世清担任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [3] - 徐荣于2023年1月以副总裁身份加入公司，分管生态圈、战略部、城市更新等业务，并参与了深圳多个旧改项目 [3] - 徐荣在2024年12月升任华润置地总裁，此次接任董事长距其升任总裁不足两个月 [4]

人事变动核心事实 - 华润置地控股有限公司于10月31日发布人事变动公告，徐荣担任公司董事长，赵伟担任公司董事、财务总监、信息披露事务负责人 [1] - 李欣不再担任公司董事长，郭世清不再担任公司董事、财务总监、信息披露事务负责人 [1] 公司架构与职能澄清 - 华润置地控股是华润置地（1109.HK）在内地的全资子公司，注册地在深圳，承担内地发债等职能 [1] - 此次人事变动是华润置地控股依据公司章程，经股东决定及董事会决议程序作出的常规披露 [1] - 华润置地控股的人事变动不涉及上市公司华润置地，部分媒体的解读有误 [1]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

核心管理层变动 - 华润置地控股有限公司董事长、董事、财务总监及信息披露事务负责人发生变动，徐荣担任董事长，赵伟担任董事、财务总监及信息披露事务负责人，李欣和郭世清不再担任原有职务 [3] - 此次调整被公司公告定义为正常管理层调整，不会对公司治理、生产经营及偿债能力产生不利影响 [6] - 市场观点认为，此次核心管理层更迭是公司应对房地产行业深度转型的重要战略举措 [7] 新任管理层背景 - 新任董事长徐荣拥有丰富的城乡规划经验和政企背景，曾长期在政府机构担任要职，其快速晋升被解读为匹配存量时代对政府信用与规划话语权的需求 [8] - 新任财务总监赵伟是在华润体系内成长起来的财务专家，拥有超过20年的跨板块财务管理经历，尤其在资本市场运作与合规管理方面经验丰富 [8] - 赵伟持有天津大学工学博士学位及英国特许管理会计师公会资格证书，其接任郭世清职务的调整延续了上市公司层面的管理层更迭 [9][11] 公司财务与战略背景 - 华润置地控股2025年上半年营业总收入为514.82亿元，同比增长12.56%，但净利润为36.7亿元，同比减少39.45%，公司资产总计7496.25亿元 [4] - 管理层调整反映了央企地产企业在存量与低杠杆时代的战略转向，旨在构建政府信用加市场化运营双轮驱动的新模式 [2][11] - 华润置地控股是华润置地在境内的全资子公司及核心发债主体，承担着内地融资平台的重要职能 [4]

核心人事变动 - 公司董事长、董事、财务总监及信息披露事务负责人发生变动，徐荣接替李欣担任董事长，赵伟接替郭世清担任董事、财务总监及信息披露事务负责人 [1][2] 新任董事长背景 - 新任董事长徐荣现年56岁，于2023年1月加入公司并获委任为副总裁，于2024年10月获委任为执行董事及执行委员会成员，于2024年12月获委任为总裁及可持续发展委员会成员 [2] - 徐荣拥有丰富的都市规划、开发建设及都市更新管理经验，曾任职于深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团及深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 [2][3] 新任财务总监背景 - 新任董事、财务总监赵伟现年53岁，于2025年9月加入公司，获委任为执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [3] - 赵伟于2003年加入华润啤酒，历任资金管理部总经理等职，曾担任华润医药商业集团有限公司首席财务官及华润啤酒执行董事和首席财务官 [3] 公司股权结构 - 华润置地有限公司为公司间接控股股东，为香港联交所上市公司，公司为其境内全资子公司及境内发债主体 [4]